广州开出首张房票后，各种讨论解读满天飞。不过，浏览一圈下来，发现绝大部份人都没看过正式文件，即「1.4」广州房票安置实施方案。我正好拿到了部分资料，虽然不能直接公开，但是可以和大家分享下重点，这关系到很多人的财富和命运。先说说对比建议稿，正式方案的两处调整：一是房票房源的选择，从原则上优先区内改成了不限区域，全市通用，选择范围更广。即使是外围区的旧改，也可以使用房票跨区置换到市中心，前提是在房源库内。这能大幅提高被征收人选择房票安置的积极性。《建议稿》二是房票使用期限，从最长24个月改成了18个月。发出首张房票的荔湾石围塘城改要求更严格一些，有效期是1年。这是在引导、督促购买力尽快入市。《建议稿》变化之外，还有几个关键内容：1)房票安置逻辑不同于回迁，一个是等金额原则，一个是等面积原则。所谓房票，是货币补偿的一种方式，不过不是直接给拆迁户发钱，而是量化原有房屋价值后，给一张超大额度的购房券，拆迁户们拿到这张券，再到“房源超市”里选房换房，开发商再去兑现。2)广州旧改，现在是票，钱，房三选一，不强制选房票，这个我们强调很多次了。3）房票可以破除限购限制，使用房票购房不计入家庭限购套数，之前意见稿就说过了，正式稿保留；4）房票可以转让，但仅限在改造居民之间转让，且只能转让一次。5）房票有财政资金，还有后续土地出让金作为保证，实现对开发商兑付，开发商也要回款。6）房票最直接的作用，是拆出来的需求定向引导到楼市里，锁定购买力去库存。对被拆迁人来说，多了一种补偿方式的选择，如果选择房票，一方面可以缩短回迁周期，另一方面也可以自主选择合适的房源，提高居住品质；对开发商来说，回迁房建设量少了，一来可以缩短改造周期，二来可以降低项目整体容积率，居住品质和配套也可以更完善，三来有了房票的托底，有利于商品房的去化。｜拆神摄但市场会更分化，不仅是板块内部的分化，还有区域间的分化。品质好，学校好，地段好，圈层好的房子价值更高；房票不仅破限，还全市通用，在预算允许的情况下，被拆迁人会优先选择向市中心，向核心区置换，购买力外流，外围各区会面临更大的去化压力。7)短期来看，广州能释放出来的房票的“量”有限。石围塘城改一共涉及491户居民，开出了8张房票，占比不到2%；后续要跟进的聚龙湾，一共702，如果按照这个比例，也就12张左右。即使把花地河西片区也拉进来，也不够塞牙缝的。当然，目前广州房票才刚刚起步，也不能要求太高。后续四大片区做地片区铺开，再谈影响，才比较现实。8）政策要连着看，前脚央行重启投放PSL，后脚广州就落地房票，态度已经摆出来了，执行力也没得说。房票的问题，核心还是把现在的市场交给未来去解决。如果市场供需能盘活，一好百好。最后，如果有其他问题想讨论，可以扫码加拆神助手进群。-推荐阅读-【市场】2024楼市，神仙乱斗啊【话题】一招，解决“鸡娃”焦虑

娃妈，娃爸们，打开就是有缘。可以先找我领一份广州升学宝典。艾莎原创，广州独此一家。好了，我要开始说精华（废话）了。付费业务试行两周，我觉得有点力不从心。一方面，很多人没看过房子，没概念，做不到很好吸收；另一方面，很多人即便看过很多房子，一问，学校距离多远，什么时候开学，有没有这个年级，到时候初中怎么搞。什么都不知道。感觉这房子啊，白看了。所以，艾莎妈妈决定，花一段时间，陪大家看房。（趁娃放寒假了，有空。年后就没这个精力了，所以有需求的，赶紧约)丨不用哼哧哼哧跟课本，每天按计划走就可以，不费妈其实，这对我来说，也是一个巨大的转型。过去10来年的工作中，我都是内容输出者、内容管理者、幕后策划者。但，时代变了。一方面，用户需求变了。你需要的不是置业顾问陪你看房，而是升学顾问陪你看房。在看房的过程中，跟你聊完有关学校，有关升学大环境的疑问。这个是目前所有置业顾问带看，无法解决的痛点。明明白白告诉你优缺点，清清楚楚做选择。溢价买学区，风险在哪里，钱花在哪里，到底值不值。有对比，有认知，你才好自己衡量。另一方面，工作需求变了。没有亲身跟大家体验每个盘，没法了解大家最真实的需求，跟大家交流起来也是纸上谈兵。没意思。写起文章，也是干巴巴，缺乏细节。这对于我这种需要日更的内容创作者来说，是一个巨大的危机。所以啊，你看我，拍起了视频。粉丝朋友都说，哎呀，你终于出镜了。是啊，我终于克服自己的最大最大最大的短板，焦虑，跟大家面对面。人到30+，能自我突破，实属不易最后说说，关于这个陪看业务，怎么陪呢？有几个说明。1）本人只陪看新房。二手涉及的盘源较多，我们会帮你梳理学校以及对口的楼盘是否有坑，并且让靠谱同事寻找房源，陪你看房，帮你砍价。2）你看过的想复看的，没看过的想开眼界的，都可以陪同。（没办法，每个开发商都是我们朋友，老媒体人了，想看哪个都无所谓）3）看房全程，有问必答。你有关于小升初或者广州升学整体环境或者个校的疑问，从尿不湿到高考，看房途中随便你聊。了解大环境，你才能清楚知道，自己需要，甚至是确定不需要所谓的学区房。对，学区房有适用原则，不是每个人都需要的（但这个底层逻辑，是其他人带看，都无法帮助你解答的）4）粉丝朋友比较多，我们按买房紧急程度来约时间，请耐心等待哈。5）仅限工作日！仅限工作日！仅限工作日！（每个家庭一次体验机会哦）周六是会员付费咨询日（适合疑难杂症深度分析），周日是家庭日，动弹不得。只要你目前有看房需求，我就陪你现场挨个看。看房找艾莎，全程科普学位。全广州，独此一家。如果你的看房路上，一定需要有个人陪，那就找属于你的升学顾问——艾莎妈妈。更多关于艾莎妈妈介绍，可以看👉：买房升学前，先找艾莎见一面最后，如果有其他的买房问题，也可以扫码加拆神助手进群。-推荐阅读-【话题】一线城市第一枪！广州房票落地【市场】会触底反弹吗？

今年的广州楼市，相比去年，一定会更加精彩。不为什么，只因为两点。其一，近两年核心区供地占比渐增，核心区新盘增多，广州楼市将迎来“神仙打架”行情。其二，市场的理性和谨慎，高度聚焦到极少数唯中心论名盘，改善/豪宅也走出独立行情。这也注定了，今年的广州，改善市场的选择，会让人更眼花缭乱。特别是核心区的天河、海珠、荔湾，今年会有大量新盘入市。所以，如何选板块，如何选项目，变成一件很纠结事情。但其实看清板块置业梯队，你就没那么迷茫。我们来聊一聊。首先，今年最值得期待的区域，必定是天河。比起之前天河常年缺货，能选的项目不多，今年的天河则可能会让你挑花眼，该怎么选？有预算的，第一梯队板块绝对是珠江新城，而这里也唯有一个待售新盘，就是保利天御。在珠江新城二手的楼龄普遍达到10-20年，想在新房方面置换，天御是唯一的选择。因为整体货量不多的原因，其户型打造方面，也直接奔着“大”去的。其大平层最小240平方米，还有340平和450平方等户型。至于价格，吹风价20万+，地段就是它最大的底气。啥时候入市？今年还是有可能的。此外，如果买不起珠江新城，那么关注珠江新城周边的板块，总是没错。比如距离珠江新城近一路之隔的保利天元。即去年保利鏖战群雄最终摇号拿下的员村一横路地块。该项目最大的优点，是区位好、配套全、而且有预期。地块地处金融城西区，珠江新城以东，隔着华快，就是璀璨夺目的CBD。配套算是齐全，居住氛围也不错。最关键的是，地块对望的马场，未来有望引入国内购物中心TOP1的SKP。项目预计推出140-200㎡的大平层（初步户型，具体以项目最终发布为准）。预计售价要去到10万+，不走跟周边卷价格的路线。如果预算够不到珠江新城，那么沿着广州中轴线，天河还有一个值得关注的选手——中国铁建·招商蛇口·西派天河序。作为中轴线上的新盘，本身就足够稀缺。而且，该项目还是在中轴发展的龙头，即天河北。这里板块足够成熟，有沉淀下来的生活配套、学区优势，地铁优势等，生活足够便利。最关键的是，项目隔壁的越天和，已经用热销替他铺平了道路，从7-8万/平爬到8-9万/平。真金白银用脚投票，这就是市场对板块价值的认可。项目预计将打造16栋楼，主力是小高层纯板楼，舒适度高。而且容积率仅为3.0，主打低密小高层产品，靠近珠江新城的低密产品不多，值得关注。项目预计面积段在125-240㎡之间，四房起步。价格方面，如果参考邻居的话，预计在7-9万/平。｜过程稿，图源网络当然了，以上板块与新盘的价值，主要在于足够稀缺。而天河接下来发力的重点，依然建议往智谷板块去看，不过配套落地可能还需要时间。目前天河的供地，也基本集中在这个大板块，但最值得关注的项目，仍然是世界大观地块，即越秀观樾。为什么？第一，世界大观以后会连片开发，变成纯粹的富人区。第二，优越的生态资源，是天河其他板块所无法比拟的，山、湖、林、园都有，而且低密，会很宜居。第三，项目可以运用户型新规，未来的实用率会很高，对周边项目来说，是降维打击。项目未来预计打造140-250平的户型，预计也是千万起步的总价。说完天河，来说说海珠。第一梯队的板块，肯定是琶洲板块，年末一宗7.5万/平地价的琶洲西地块，刷新广州历史纪录，足以说明板块的重磅。不过琶洲西地块本身体量不大，又紧挨着琶洲樾，还是一样的越秀操盘。有了前者打样，后者无论是连片打造，还是独立升级，都让人期待。此外，琶洲还有一个隐形“王者”，非琶洲南TOD二期莫属。其实光看琶洲南TOD一期的成绩，就足以看出项目在整个海珠的统治力。作为接棒者，二期的规划更加高大上，将承担高端办公功能，项目规划的250米地标塔楼也在这里。项目规划了9栋住宅楼，以小高层为主，密度更低。而且由于二期在新规后报建，产品实用率可以有更高的期待。当然，除了琶洲板块，今年海珠中部板块，也将崛起。因为搅动板块的新旗手——中海上涌项目，要来了。地块起拍价总价超111亿，配套名校中大附中，对面是万达广场，内部有地铁上涌公园站，旁边是主干道广州大道。海珠少有的能拥有中央大园林的项目，让其关注度居高不下。再加上旧改预期，项目周边的康鹭旧改已经开拆，进度比预期更快。如果未来实现连片发展，这里将会打开海珠中轴的房价想象力。产品方面，上涌项目预计打造128-142-161-188-270平五个户型，选择多。今年，整个广州改善客首要考虑的项目，中海上涌必有一席之地。再来看看荔湾，其实在2023，置业逻辑就发生变化了。第一梯队，是从白鹅潭到广州医药港的沿江带，这里今年有一个特别重磅的项目，就是保利东沙项目。地块是保利+立白在去年最后一批土拍中拿到的项目。这宗地块的优势在于，背靠开发了一段时间的幸福湾，商业是现成的，cocopark已经开业。而码头、地铁等，也都有，一旦陆续兑现，这里就是世界级港湾码头，是高端滨水休闲旅游体验地，是滨江宜居城等大型城市综合体，逼格很高。而且沿江都是做豪宅，圈层很纯粹，保利东沙项目的初步户型也是以改善为主。面积段在80-280平，其中主力户型是140-200平。|

没想到啊，荔湾这次这么猛。别的地方讲房票，比如火车站片区，关键词都是调研、探索、试点...而石围塘片区旧城改造项目，今天真刀实枪直接搞了个房票颁发仪式。这一片，是白鹅潭商务区的重要组成部分，用地4.76平方公里，征收范围涉及国有证私人房屋共491户。刚刚过去的12月，项目已经成功发放了首批补偿款和安置房，现在又捣鼓起房票了，风风火火。具体的细节，这里不方便过多展开，感兴趣的可以扫码进群聊。作为广州第一个颁发房票的旧改项目，石围塘的首发，颇有划时代的标志性意义。一线城市第一枪。据@南方+消息，今日发放的房票，载明了房票类型、购房地址、票面金额、政策性奖励金额、使用/兑付期限等信息，可由本人或其直系亲属购买“定点入库”的新建商品房源。而目前，荔湾发展集团、中海集团、珠江实业、力诚投资公司已纳入“定点入库”名录。对应的楼盘，大家猜猜有哪些？所谓房票，其实也是货币补偿的一种方式，不过不是直接给拆迁户发钱，而是量化原有房屋价值后，给一张超大额度的购房券，拆迁户们拿到这张券，再去一定的区域、板块换房。对市场来说，其好处是能把拆出来的需求，定向引导到楼市里，既没有热钱涌入来推高房价，又能锁定购买力去库存。至于居民接受度高不高，都是后话，最关键的，是房票明确要推了。并且，不是准备落地，而是已经落地了。毫无疑问，对荔湾楼市来说，这是一枚重磅炸弹，后续相信还会有更多成熟的项目加入进来。房子卖不动？别慌，购买力在路上了。/如果要用一个词来形容去年的荔湾楼市，我想会是「不太平」。一手卷成麻花——广州老三区之一，全南向三房，上车门槛只要300万；二手跌妈不认——3.4万/平的均价，梦回2020年。不过，说不太平，倒也不完全准确。毕竟2023上半年，荔湾还是结结实实火了一把的。开年，华润白鹅潭拿地，万象城开工，把华夏幸福留下的烂摊子点石成金，卖出了12-14万/平的高价，叫好又叫座。4月，被23家房企抢夺的羊城食品厂地块（武汉城建·保利·花语和岸），又把市场情绪推向了高潮，3.2万/平的地价，和悦府持平，给予开发商信心的，是当时板块的上升行情。进入下半年，就是另一个局面了。花地湾广信资产包紫兰苑+蕙兰苑地块的底价/低溢价出让，让万科、中海、保利三巨头集聚于此，互扯头花。各家拼配套，拼产品，拼价格，拼出了前面提到的，花地湾地板价。降维打击之下，周边二手业主哭得很大声。很多人问，今年会不会好起来？房价会不会涨？没人敢承诺，但总归是有预期的。一、房票明牌了，购买力会逐渐涌现，这是楼市价值的重要支撑；二、核心地块的出让会加速，比如白鹅潭陆居路，会带来商业，250m的写字楼，大概率是中交城投来拿；三、万象城、聚龙湾建设的加快，会吸引一波新广对荔湾的持续看多，年轻人愿意来，这很重要，除了板块的置换升级，配套落地，强确定性板块，荔湾还是有高端客群愿意来的；四、楼盘之间的内卷，对买家来说不是坏事，今年最值得期待的项目就是保利82亿+拿下的东沙国际商贸港片区地块，初步户型已经出来了，主力户型是140平以上，280等，也有刚需户型。最后，如果有什么买房问题，可以扫码加拆神助手进群。-推荐阅读-【市场】会触底反弹吗？【话题】救市超级信号

新的一年，需要新的信心。昨天，我们跟大家聊了，央妈开闸放水，单月新增3500亿PSL，是PSL有史以来第三高。（详情戳：救市超级信号）最关键的是，3500亿或许只是开始，有专家预测，在规模上，PSL或在5000亿元甚至更多，未来可能有多轮投放。而这3500亿PSL主要用于跟房地产相关的三大工程——城中村改造、保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设。救楼市，稳楼市的目的非常明确。比起去年的解除限购、降低利率这种，只是扩大市场，增加需求不同。今年一开头，就直接开始用真金白银在刺激市场，说明市场真的很急。不过，要明白为什么2024刚开始就这么急，那就要先搞清楚，2023到底发生了什么。特别是作为一线城市的广州，2023年的楼市，究竟底色如何。其实，用几句话就可以总结。第一，利好越多，成交反馈越低迷。其实，大家都记得2022年的楼市吗？彼时受到整个经济的大环境、收入的降低，疫情以及封控的影响，楼市预期也降到冰点。全年成交面积约772万平，相比2021年的巅峰，下降了35%，创下了近五年新低。本以为，风雨之后就是彩虹，等到经济全面恢复，信心也会逐渐恢复。结果2023年开头，“后疫情”积压的需求释放，的确迎来了一波小阳春。但随后，成交一路走低，从3月到4月到8月，成交量一跌再跌......在这期间，利好小作文满天飞，但始终只有“鼓励性言论”，没有实质性行动。买房的人越来越少，zf终于急了。随着“认房不认贷”、“存量房利率下调”、“降利率，降唯二套首付”、“放松部分区域限购”、“增值税5改2”等等利好在8月底至9月份集中轰炸。广州的一手住宅成交也在9月、10月迎来了小高峰，但维持不久成交又开始跌。这么多的利好，市场给的反馈却是越来越低迷，耐药性越来越强。最后，2023年的成交面积定格在808万平，近五年的成交量中，只比2022年稍好一点。远低于近五年的平均线，963万的水平。为什么会这样呢？其一，现在的人对宏观经济越来越敏感，对就业、收入信心预期不足，买房的决策延后，观望越来越多。其二，二手增值税“5改2”，使较多的二手次新房加快挂牌，凭借性价比和现房的优势，二手对一手住宅分流影响更大。其三，二手难卖和价格“跳水”大，也影响新房改善置换的节奏。所以，接下来要说今年楼市第二个总结。第二，二手房越卖越多，降价越来越狠。截至2023年12月，广州全市二手房放盘量约14.3万套，较2020年增加

这两大杀招，有最关键的共同点——利率低，期限长，是重要的资金来源，解决的都是“钱从哪来”的问题。2014-2016年，那波由棚改直接推动的市场上行周期，很大程度上是这哥俩大发神威。更确切来说，是棚改专

2024开工第一天，因为挤地铁挤到崩溃还好，新的一年，新的盼头，相比去年开通的“黄埔专线”。今年广州有可能新开的地铁线，非常非常重磅，也是我非常非常期待的。希望他们能来拯救我的上班路|

时间过得真快，2023就要过去了。这一年，有人说想大干一场，没想到被大干一场。这一年，收到过多次提醒，不要说太多城市更新，尤其是没公开的内容。今年，城市更新核心就几个关键词：1）做地。也就是怎么做。但是，由于地方隐债的关系，做地的两个字在官方话语里不会再提。统称城中村改造。2）钱从哪里来。专项债，各种基金。3）房票。如何安置。2023是政策的整体破与立，明年肯定是要大干的，而房票无论如何一定会落地。其一，这包括财政诉求，内需发展，保障房新模式。昨天广州经济工作会议，已经明确，明年南沙和旧改是重点。其二，救市措施，一定还会有。年末7.5万的新地王是意料之中，几家企业，如保利，金茂，珠实，越秀在开拍前就说，肯定会出地王，就是7-8万地价，结果如我们的预料。你也可以理解为一次对市场预期的“操盘”，无论是有意还是无意。即顶豪不会再限价，全部交给市场。市场的归市场，保障房归保障房。毕竟，如果不想出地王的话，完全可以设置一定出让条件，如当初琶洲樾的出让。这对预期，包括入场信心，肯定是好事。但是，也说明市场正在极端分化。豪的越来越豪，金字塔尖的资产才能实现保值增值，但是跟大多数人无关了。其三，对市场来说，明年还是改善才能突围。核心逻辑就是政策+供需。核心地段，供需稳定。而郊区板块，供应不限，价格战红海。未来，还有保障房的冲击。这也是要衡量的。我看黄埔，已经在做保障房的调研和调查了，广州首个。说了这么多，2024来了，很多人都希望一切都能重启，包括预期。但是，每一年都在延续着上一年的动作，然后做一些细微处的调整，这才是真实的，核心还是要保持足够长远的心态。嗯，2023走了，你有什么想说的，欢迎留言。

一场精彩对决！刚刚，经历85轮竞价，越秀以227,009万元的总价，将海珠琶洲西区AH040331地块收入囊中，折合楼面价75670元/平，溢价率59%。这块地，很好诠释了什么叫小身板，大能量。3万方的“蚊型地”，足足吸引了9家房企到场，包括珠江实业，招商、越秀、保利、华发、中海、建发、国贸、金茂，大咖云集。在「价高者得」的新玩法下，房企们的鼠标大战足足持续了5个多小时，从

今天，天河世界大观卖地，年末市场又有点不一样了。有几点想和大家分享下。首先，这次一共有越秀、保利、华发、招商四家企业参拍，清一色的央国企。整个过程，意料之中，又在意料之外，最主要就是保利、越秀相互加价，谁也不惯着谁。|

地价解限后，一直不咸不淡的广州土拍，终于在年末撒了一把猛料。周四到周五（12月28-29日），广州一共要卖7宗地，起拍总价约252亿，计容总建面超96万方。其中，最惹眼的，莫过于天河世界大观地块，以及海珠琶洲西区地块。前者，已经在刚刚截止了报名，确定参拍的，有保利，越秀，华发，招商4家；后者，虽然还没到deadline，但各路大咖已经急不可耐了——截止至发稿，已经取得号码牌的，有珠江实业，招商、越秀、保利、华发、中海、建发、国贸、金茂，一共9家。注意，以上提到的房企，都不是“口嗨”的意向参与，而是实实在在交了保证金的。/一直以来，土拍都被视为楼市的风向标，而房企愿不愿意出手，也了代表其对后市的判断。毕竟，他们真实的拍地意愿，是建立在深刻调研的基础之上的。之前的黄埔图书馆北侧地块，作为广州年内首宗不限价地块，吸引了招商、保利和华发3家企业的参与，很多人都寄予厚望。但正式开拍，各家只是各自举牌一手就停下了，最终由保利以接近40亿的总价拿下，可售楼面价约27789元/平。虽然这个地价，刷新了黄埔纪录，但竞价过程并不激烈，整体表现只能说是差强人意。世界大观和琶洲西不同，开发商们的斗志要强得多得多。当然了，4家、9家房企报名，对比今年几宗摇号地块，受欢迎程度差远了。尤其是6月被疯抢的员村一横路地块，足足获得了35家企业的青睐，诠释了什么叫真爆。|员村一横路地块摇号现场，拆神摄横看竖看上看下看，多少有些不够看。但要明确两点。一是，之前热门地块的竞争，“马甲”占比不小，取消限地价后，不限价，意味着土拍没有摇号，各色小号也随之退场了，房企实名抢地；二是，临近年底，房企们资金压力大，子弹有限，对拿地本身就慎之又慎；而几个财大气粗的央国企的参与，带来的压迫感，也劝退了一些企业，过去概率不高，干脆就不去了。所以，这样的报名情况，还是值得一夸的。届时正式开拍，大概率会拍出不错的溢价，琶洲地块甚至还可能会出“地王”。毕竟，这两块地，是真·核心，无论是地段价值还是自身素质，都很能打。/世界大观二期地块黄云路以北AT1003010、3075、3082地块，位置在大观路以东，奥体路以北，兼容居住、商业商务性质，用地面积12.51公顷，建筑面积约9.8万平。今年8月，越秀付出68.3亿拿下的世界大观地块，就在旁边。相较一期地块，二期地块要稍微逊色一些。一是体量不如一期，2.0-2.5的容积率也略高；二是宅地虽然位于太阳湖两侧，但实际景观比较一般，更像河涌。|地块航拍，图源网络但优势也很明显——地价更低。地块起拍总价约40.9亿元，折合楼面价为41772元/平，和一期地块（50160元/平）拉开了不小差距。并且，地块还规划了1万方的商业，根据之前的规划图，将打造为滨湖商业。如果真的是家门口的商场，对很多买家来说，还是极具吸引力的。这次报名保利，越秀，华发，招商，都是的大型央国企，真抢起来，场面会很好看。但有一个问题，值得讨论一下——“限地价”取消，这块地超越一期地块，挤进广州楼面地价TOP10？在我看来，可能性并不大。一来，像前面提到的，地块起拍价不高，要追平一期，溢价至少要超过20%，总价要多掏8亿+。地价高企，又逢年底，相信大部分房企都不会这么冒进。更何况，地块综合素质要弱于一期。|地块周边航拍，拆神摄二来，客观来讲，整个奥体板块，最不缺的就是改善/豪宅产品，市场是供过于求的。地块将来入市，不仅要和周边新盘打，还得和牛奶厂次新打，竞争会很激烈，一期地块加入以后就更是了。|地块周边航拍，拆神摄预计明年初，越秀世界大观项目就要正式开盘了。案名公布，估计也就是这两天的事情。从此前曝光的设计方案来看，主打140-250㎡，纯板楼设计，两梯两户，产品涵盖改善-豪宅。虽然项目暂时还没有明确的价格吹风，但参考周边在售的一手价格，推测售价会在8-13万/平的区间。一二期地块脸贴脸的距离，核心卖点都是湖景，产品定位估计也是大差不差，很难不形成正面竞争。而二期地块还有商业“包袱”，如果还用来打造为滨湖商业，其实很难算得过账。所以地块未来有可能“擦一下边”，打造成商墅产品，来提高整盘的货值。琶洲西区AH040331地块这块地，是奔着创造历史来的，仅是起拍楼面价，就高达47670元/平，虽然没有跻身前十，但市场预期很高。有央企曾经跟我们交流时表示，地价就算被拱到7字头，也是有可能的。这是什么概念？2020年，广州城投拿下的越秀南路地块，楼面价是64576元/平，连续两年多稳坐广州“地王”头把交椅。如果琶洲西地价真的到了7字头，那就是妥妥的全市TOP1。而房企们之所以如此高看这块地，有几个方面的原因。其一，地块虽然单价高，但体量小，总价可控。地块楼面价高，但建面只有3万平，总价自然也不高，14.3亿。哪怕最后真的可能拍到7字头，整体的总价也就去到20+亿。比起一些动辄百亿的大地块而言，资金要求不算高。|地块内部实拍，拆神摄其二，地块区位优越，质素无可挑剔。地块位于寸土寸金的琶洲西，18号线磨碟沙站就在旁边，并且一线临黄埔涌，南向无遮挡。|黄埔涌，拆神摄其三，琶洲市场认可度高，地块有利润可图。如今整个琶洲在售的项目并不多，隔壁的琶洲樾，在售225方4房、249方4+1房以及261方5房产品，总价区间在2500-4000万，全盘剩余货量不到20套，接近清盘。所以，对地块来说，琶洲樾其实已经不算正面对手了，12-14万/㎡的价格，也帮地块先把路铺好了。|琶洲樾在建中，拆神摄一涌之隔的琶洲南TOD，均价也去到了近13万/平，去化也不错。再往南，还有主打改善的广州地铁·珑璟台，此前也开放了营销中心，首推1栋，主力产品为约143平（A/B户型）及约136平的四房单位，价格在7.5-9.5万/平左右。｜珑璟台沙盘琶洲西这块地，位置更核心，价格自然也更具想象空间。以如今板块近12-16万/平的房价，地价即使到了6-7万/平，仍然是有利润空间的。当然，说一千道一万，究极原因还是因为地块就在琶洲，就在琶洲西，如今整个琶洲产业最成熟的地方。这里有着大量的总部企业，有着大量的互联网高尖人才，这都是地块最坚实的购买力。也是房企们看好地块的最主要的原因。|

千呼万唤，天河吉山仓项目，终于有了新动静。今天，华润置地举办了一场年末闭门媒体沙龙，内容很有“料”，包括天河润府的产品发布。我们也受邀去了一趟现场，说说了解到的一些细节。1、作为华润置地入穗十周年的重点项目，又是天河第一座润府，虽属“润系”，但不是简单对标，而是全新的产品线；2、外立面、园林、入户大堂等，整体会往高定路线走；3、在生活方式的打造上，项目则携手社群运营专家未来社，集合八大主题空间，从全龄体验、多元社交、邻里共融，精神生活等维度赋予社区价值；4、项目主推建面约130、115（A、B）、90、、81方产品，一共5个户型；5、主力户型为90方，首开预计200套；81方三房货量有限，只有60套；6、预计1月，项目会做正式的产品发布，样板间也会同步开放。虽然目前还没有样板间能看，但从现有资料来看，实用率不低。比如130方，能有140平+的空间尺度感，做到了LDK一体、多开间朝南、270度飘窗等。这个项目一入市，会给天河东楼市带来不小的震荡，直击新中产人群。毕竟，华润此前在牛奶厂已经有过标杆作品，在这里，也是要打造国际社区2.0的。高定位下，还做了80平左右的产品，这在板块内，无论是在售还是待开项目，是比较少见的。“三剑客”中，目前在卖的，主要还是珠花的76平、88平，都是做的3+1房；今年新开中建天河精诚壹号，则有78的2+1房和89的3+1房；类似的，还有联投文津府。不过，文津府并没有做极致的小户型，最小是108平的3+1房。这两个项目，主要卖点之一，都是高实用率，润府也不例外。不过，和珠花、文津府等项目的逻辑不同，润府没有做+1房，都是真三房、真四房，不牺牲各个空间的尺度。这一点，谈不上孰优孰劣，主要还是看客户喜欢。实际上，吉山仓地块出让以后，我们收到了很多关于项目的咨询，发现大家最关心的还是价格。之前传出的吹风价，大概是有惊喜平，也就是说，上车总价大概500万左右。不过，参考之前的长隆悦府，吹风5.8-7.2万/平，实际开盘5.5-6.8万/平，届时天河润府，或许总价能做到5字头。当然，天河润府的核心优势并不在于价格，更多是品质和配套，以及对片区发展的焕新与升级的助力。比如学校，项目配建有1所9班幼儿园，1所36班九年一贯制学校，虽然还没确会引进什么学校，但大概率不会差；比如绿地公园，项目规划了约4万方森林园林，为业主提供了休憩与交流的空间；比如道路，项目需要配建2.5万方的道路，周边居民关注的茅岗路北延段将加速兑现；比如公共交通，润府配建有公交站场，业主出行更便利。/这还不是全部。目前，吉山仓二期地块（岐山路AT1010005、AT1010007地块）已经挂牌，等待正式出让了。地块体量超17万m²，比一期（即华润置地天河润府）略小些，同样要求配建广州市重点工程（项目），也就是南沙全民文化体育综合体。如无意外，届时会由华润置地拿下。算上28亿+的配建金额，，比润府略低些。值得一提的是，二期地块虽然是纯宅地，但在之前的控规以及地块重要关联信息示意图中，还出现了商地、绿地的规划，后续不排除有调整的可能。2万方左右的商业，虽然体量不算大，但如果由华润来做，招商肯定不会差，足以满足周边居民需求，也是一个很大的加分项。除此之外，片区最大的变量——吉山旧改，据悉目前华润置地也正与各方积极沟通。若能顺利重启，连片开发，互相辐射配套，将重塑天河东格局。最后，如果有什么买房问题，可以扫码加拆神助手进群。-推荐阅读-【话题】番禺、黄埔别高兴太早，这里要打一场高端局【土拍】明年老黄埔，血雨腥风啊

距离过年只有一个多月的时间了。我明白大家最关心的是什么，是回家！是怎么抢票！所以，有个好消息告诉大家，广州白云站，明天就要开通了！作为亚洲最大的综合交通枢纽之一，白云站的到来让人惊喜，也让人期待值拉满。不过很多人关心，白云站能拯救春运吗？白云站能带飞楼市吗？讨论一下。01广州白云站有多大，长什么样？单从规格来看，白云站是非常不平凡的。其总占地面积约263万㎡，广州南站的总占地面积约61.5万㎡，相当于4.2个广州南站。其定位也足够高端，是目前全国最大的TOD大型综合交通枢纽；是广州铁路规划“五主四辅”客站中的主要客站之一；也是亚洲最大的综合交通枢纽之一。其不单title高，颜值也高！整体的外形，比如今市区的枢纽如广州火车站、广州东站都要高大上不少。直接看图，这是门面和招牌↓看整体的外形↓这造型，这颜值，跟南站比也不逊色吧。光外面好看没啥用，得看我们去坐车的时候，里面长啥样。安检后进的大厅长这样↓站内各楼层和扶梯，颜值真的嘎嘎高↓上车的站台，其实也不错。感觉今年的春运，肯定会有更多人选择去白云站坐车。这高颜值跟空间宽敞的乘车体验，一定很不错。最起码，比以往在火车站坐车的时候，体验好吧？02去白云站坐车，方便吗？这时候一定会有人问，那去白云站的交通方便吗？当然方便。首先，白云站位于白云的南部，比起广州南站在地理位置上有优势。一方面白云站本身就在市区，另一方面也更靠近市中心，便于出行。其次，白云站规划有6条地铁线经过，整整6条！分别是已通车的8号线，在建的8号线北延支线、12号线、22号线北延线，规划中的佛山8号线东延线、新线。未来将白云站来往市区的线路四通八达，且与白云机场、广州火车站、广州东站、广州南站等关键枢纽都有交通联动。比如22号线北延段通车，白云站将实现不用换乘即可往北直达白云机场，往南直达广州南站，很便利。不过，现阶段单从地铁出行的角度而言，不太方便。因为它虽然规划了6条地铁线，但是如果你今年就要去坐车，那只能坐8号线在石谭站下车。然后步行不到一公里到达白云站，说近也不近说远也不远，勉强能接受吧。等在建的8号线北延支线、12号线以及22号线北延线通车后，白云站的地铁交通会便利很多。因为这几条线都能在地下通道换乘白云站，会更加方便。目前这三条在建线路的进度都不算快，其中12号线进度最快，截至11月，土建工程累计完成75%。|12号线站点及建设进度

今天，老黄埔图书馆地块成交了，在意料之中，又在意料之外。说几个点：1）三家报名，招商、保利和华发。这三家都是出价了的。是，各自举牌一手就成交了。华发号码：286；招商：958；保利：456。2）成交总价，接近40亿，如果不扣除配建的1万方体育文化场馆配建，折合楼面价24589元/平。如果扣除，可售楼面价27789元/平。这个地价，也就是比两年前东风化工厂地块项目，地价2.7万都低，位置还更好。从买家的角度来说，这个地价肯定是非常友好的，大家想要在老黄埔置业的，真的可以等等了。接下来，价格更友好，户型实用率更有杀伤力。我暴力拉了下测算表，这个地价以后卖多少，大家可以简单参考。1个点利润，卖4.2万左右；10个点利润：卖4.8万。也就是价格参考，在4.2-4.5-4.8万之间。3）再说一句，从这三家举牌的情况来看，老黄埔图书馆地块这个项目，这三家开发商大概率会合作开发。接下来的黄埔市场，要彻底卷起来。地块开拍之前，我们大概了解了下，保利大概率是要走刚改路线。大家想想保利在花地湾咔咔乱杀，明年会在老黄埔上演一遍。目前，地块旁边的城光，主要在推3期的余货，户型涵盖92-138平三至四房，均价5.3万/平，大概剩下50+套左右。届时入市，估计已经清完了，文冲东、新溪、双沙等，又还没到入市的节点，正好赶上市场的空窗期。并且，依靠户型新规设计，还可以做出实用率更高的产品，和周边其他在售新房相比，这是一个很大的加分项。参考用新规报建的，几个新开的楼盘，动不动就是超100%，甚至是110%，固然有噱头的成分在，但买家们还是很吃这一套的。买不买另说，把人吸引到售楼部，已经赢了一半。而参考周边竞品定位，预计多数房企，思路还是以走量主。所以，地块大概率会打造偏“刚”的产品，售价参考周边，比如4.3-5万。小面积低总价，又不限购，杀伤力是很强的。比如，79，87,115/141几个户型。不过，富颐和城光有黄广附，还有九年一贯制的优势。但是，现在不早点出货，价格一顿乱杀，谁也抗不住。接下来地块可能是对口怡园小学，业主评价：老黄埔最好的小学，没有之一。但是，相对来说，没有城光、富颐的直升优势。最后，再来看看地价的具体位置和地段了。一、规划有预期，地块附近有地铁。能成为取消地价上限后，第一宗“吃螃蟹”的地块，黄埔图书馆地块，素质还是很在线的。其位于老黄埔核心，护林路以南、镇东路以东，附近有图书馆、少年宫、体育中心、荔枝公园等，未来还将新建文化馆和妇女儿童中心，公共设施丰富。交通方面，地块与5号线大沙东站直线距离仅500米左右，步行可达，大约需要10min。北面，还有规划的黄埔高铁新城。预留的黄埔站，或连通广深铁路、穗莞深城际、广深第二高铁、广珠澳高铁等，通往深圳、东莞、珠海、中山等大湾区重要城市，实现“有机串联”。此外，地块周边教育资源也非常丰富。二、教育能打。附近有广大附中黄埔实验学校（东校区），怡园小学北校区、怡瑞小学等。而我们去现场时，发现地面内部早已平整完毕了，内部植被丰富，不少居民在里面遛狗、露营，充满生活气息。三、地块16万方，需要配建文化场馆。毫不夸张地说，这块地，是黄埔近几年来，公开出让的地块中，位置最核心，配套最到位，也是最能打开市场预期的一宗。地块体量超16万方，起始总价394726万元，折合楼面价24342元/平。如果算上文化馆、幼儿园、商业等配建成本，可售地价达2.7万/平+。说了这么多，总结下来就是，保利会把老黄埔卷飞，大家可以再等等了。今天这个结果，之前几个央企拿的旧改，如文冲东、双沙、还有珠江村项目，估计心理都得喊一句：我擦。明年，老黄埔血雨腥风啊。当然，如果有什么买房问题，可以扫码加拆神助手进群。-推荐阅读-【话题】开始刺刀见红了【话题】琶洲年末史诗级土拍，我扒了点内幕

取消「限地价」后，广州新规后首场土拍，要来了。明天（12月22日）上午，黄埔图书馆北侧地块、花都大陵北地块（二期），以及白云黄金围东区地块，将进行网上限时竞价。从我们拿到的报名情况来看，黄埔图书馆地块是当之无愧的大热门：一共吸引了保利、招商、华发3家大咖入局，抢地大战一触即发；至于花都、白云地块，则要落寞许多，截止至发稿前均未有房企报名，面临流拍风险。热的热，冷的冷，分化的趋势从年头延续到年尾，并且愈发明显，这也是市场的必然走向。实际上，兵在精而不在多，价高者得的新模式下，只要有那么几宗地块表现出色，从而拉升预期，取消地价限制的目的也就达到了。而现在，光靠图书馆地块，就足够让场子先燥起来了，接下来还有琶洲西、世界大观等地块的助推。这一波刺激，将在年底推向高潮。在开发企业拿地策略更加聚焦，且趋向一致的背景下，备足弹药，才是第一要义。1能成为取消地价上限后，第一宗“吃螃蟹”的地块，黄埔图书馆地块，素质还是很在线的。其位于老黄埔核心，护林路以南、镇东路以东，附近有图书馆、少年宫、体育中心、荔枝公园等，未来还将新建文化馆和妇女儿童中心，公共设施丰富。交通方面，地块与5号线大沙东站直线距离仅500米左右，步行可达，大约需要10min。北面，还有规划的黄埔高铁新城。预留的黄埔站，或连通广深铁路、穗莞深城际、广深第二高铁、广珠澳高铁等，通往深圳、东莞、珠海、中山等大湾区重要城市，实现“有机串联”。此外，地块周边教育资源也非常丰富。附近有广大附中黄埔实验学校（东校区），怡园小学北校区、怡瑞小学等。而我们去现场时，发现地面内部早已平整完毕了，内部植被丰富，不少居民在里面遛狗、露营，充满生活气息。毫不夸张地说，这块地，是黄埔近几年来，公开出让的地块中，位置最核心，配套最到位，也是最能打开市场预期的一宗。地块体量超16万方，起始总价394726万元，折合楼面价24342元/平。如果算上文化馆、幼儿园、商业等配建成本，可售地价已达2.7万/平+，超过了黄埔几个现任“地王”。需要说明的是，这还只是起拍的价格。参考杭州、成都的例子，不限地价后，最高溢价率分别达到了38.32%、60.95%。而隔壁的东莞，也在本月中旬应声拍出了新“地王”——东莞CBD首发核心板块的2023WR010地块，经过6家房企140轮竞价，最终由保利以总价18.099亿元竞得，溢价率30%，折合楼面地价超2.9万/㎡，一举成为东莞第一楼面价新地王即使年关将近，但核心区域的优质地块，房企们还是很积极的。新一线城市是这样，广州就更是了。细看此次图书馆地块的夺宝玩家名单，相信大家也发现了——保利、招商、华发，清一色的国家队，志在必得。在价高者得的新规下，这块地的价格，大概率是要创下黄埔历史新高的。2说句实话，相比周边，这样的地价并没有什么优势。城光也好，富颐也好，等待入市的新溪、文冲东项目也好，都是由旧改孵化的项目，居住地块融资楼面地价要低得多。以文冲东为例，考虑旧村改造因素，融资楼面地价评估结果仅为12828元/平。价差高达2倍+。

2023年，最后15天了。2024，会不会更好一点。昨天，北京和上海纷纷调整楼市调控，降低首付比例和房贷利率。北京原先首套首付35%，变成三成，豪宅80%部分区域降到40%，门槛降低了。而上海，调整的力度也不小。牙膏一点点挤，躺在地上不动了，就鞭打一下。9月，上海实施认房不认贷，二手住宅销量又企稳回升，达到1.7万套。但是进入10月份以后，行情再次下跌...，北京也是，政策放松，药效只有一个月。不过，北京，上海出手，更重要的意义在于，楼市彻底松绑，包括全部放开限购，可能由这里开始。因为市场一旦形成下跌共识，很难扭转。一旦信仰扭转，必定要回归地产价值中枢，靠行政手段，只是拉长了修复的周期。政策底，还没到，还有牌。1而目光回到广州，年末搅动市场的不是什么年末大招救市，而是300万能买花地湾，71平三房，价格4.16万/平起，还是南北对流。这才是市场最真实，最赤裸的体现。你看价格到位，产品领先，地段能打，还是能跑起来的。不过，在土地供应+户型高使用率双杀下，板块价格倒挂彻底消失，甚至反卷二手。比如，周边次新，力诚欣悦湾二手挂牌4.2万，地段还没花地湾好。又比如，保利西悦湾挂牌，也是4.2万/平。2其实，不仅仅是荔湾，这两年海珠，天河核心区供应加快，加上户型新政对市场影响太大。原本改善地段，刚改改善户型，变成了改善地段，刚需户型，刚需价格。供应量+政策，还在重构市场价格。这两天，和某央企聊，他们不怎么看好番禺，黄埔非核心市场。现在，中心区都开始打价格战了，新盘新户型更有吸引力，原本买黄埔番禺的，会外溢到天河海珠荔湾。而之前，他们拿的项目，非核心地段，明年估计还是小户型+低总价的思路。市场分化的速度比我们想象要快得多，能够保值，增值的房子，越来越少，门槛越来越高。比如琶洲西。上周抽了个时间，去琶洲西看地，有关方给我一个电话提前预约。去到现场，保安说，现在每天都有开发商来看这个地块，我去吃饭了，你直接开车进去就行。在琶洲西挂牌后，开发商往来不断，保安轻车熟路了。不过，同行某企业说，这块地用琶洲南，琶洲樾的价格参考，肯定拿不到。但是，怎么说服决策层，地王能赚钱。你看，核心项目，还是会越来越贵。但是，跟普通人可能无关了。当然，如果有什么买房问题，也可以扫码加拆神助手进群。-推荐阅读-【话题】天！广州中轴，近十年只拍了4块地【话题】地铁开通，还能带飞吗？

注意了，从下个星期开始，今年广州最后一轮的土拍大戏，就要陆续开演了。这一批拍地，有两个非常重磅的看点：其一，取消土拍“限价”后，广州能否再出地王？其二，年底最后一波拍地，掏出了不少好货。这波土拍，其实也颇有明年市场走势的风向标的意味，究竟年底是冷清收场，还是火热炸场，拭目以待。不过，地块炸场的可能性很大，毕竟从我们拿到的地块意向名单来看，不少地块还是很抢手的。包括琶洲西宅地、世界大观二期地块、黄埔图书馆地块等等。其中琶洲西宅地，受欢迎的程度更是超乎想象。|

说一个令人意外的数据。近十年，广州中轴，只出让了4宗宅地——2015年的粤隆客车厂旧改商住地块、2015年的广日电梯旧厂地块、2022年的燕塘地块，以及今年的梅花铝厂地块。这几宗地，总价均以数十亿计，且由于位置核心，从挂牌到拍卖再到面世，无一不是市场关注的焦点。一宗，是远洋进军广州的第一个项目，是目前天河客运站一带，交投活跃度较高的代表性项目；一宗，信达联手了金茂，打造出了天河金茂广场，二手挂牌均价冲到了11万+；一宗，年中拿地，年底开盘，越秀带来了天河首座和樾府，价格也站上了9万/m²；剩下的一宗，也是最为特别的一宗，梅花铝厂地块。今年10月，地块由央企中铁建幸运摇中，成交总价597862万元，折合楼面价52714元/平（扣除配建安置房面积）。之所以说特别，主要有两个原因。一方面，这是到目前为止，中轴卖出的单价最高的宅地，5.27万/平的地价，位列全市第四，天河第二。另一方面，随着「限地价」规则的取消，这块地，也成为了今年广州“最后”一宗摇号地。接下来，如果还有像这样的优质地块，没有了最高15%的溢价率限制，很有可能会冲到全市最高楼面价。这样大有来头的地块，即使尚未正式开盘，也已经预定了广州高端住宅“顶流”席位。//为什么这么说？核心，还是地段。光是「中轴」二字，含金量就已经够足了。这条城市发展大动脉，北靠云山，南连珠江，又汇聚了中信广场、小蛮腰、东西塔三代地标，是城市实力和文明的缩影，也是城市开发及外扩的强大引擎。历经多年发展，沿线已是豪宅连片、配套优越，汇聚广州塔尖圈层的楼市热土。和其他靠近中轴的项目不同，梅花铝厂地块，是真正长于中轴之上，还是在发展非常成熟的“龙头”——天河北。｜天河北@广州房产摄作为广州传统成熟CBD，这里不仅有繁华的城市地标，还有沉淀下来的生活配套、学区优势。｜天河北@广州房产摄3号线，以及在建的18号线北延段，又实现了与珠江新城、与琶洲的无缝接驳。地段之外，地块本身也足够“争气”。直线距离约400米到梅花园站，出门就是大型商业综合体——信达金茂广场，还可以望到白云山，优势毋庸置疑。拿地的中铁建，也没有浪费这么好的地块条件。看完曝光的平面图、园林图以及相关产品规划，就已经叫人肾上腺素狂飙了。注：过程稿仅供参考，实际以官宣为准｜过程稿，图源网络｜过程稿，图源网络为了方便大家阅读，我们直接划下重点。1、项目一共16栋楼，妥妥的大盘，整体坐北朝南，主力是小高层纯板楼，舒适度拉满。2、园林占地面积不小，尤其是在靠近主入口一侧，有中央下沉庭院，景观不错。3、容积率仅为3.0，主打低密小高层产品，预计面积段在125-240㎡之间，四房起步，大户型或带有套卧、套卫。很明显，项目的整体调性，是往高端改善，甚至是豪宅走的，部分组团还要冲到顶豪。要知道，广州市中心，可好久不见这种低密一字型板楼小高层了，四房起步设计，既区隔开旁边对手，又带来了天河北所欠缺的产品，主打一个差异化竞争。这其实并不难理解，梅花铝地块所在，客群向来以高知阶层为主，对优越的人居环境有着旺盛需求。中铁建的产品力，很多人在西派云峰、西派粤府都领教过了，梅花铝项目，还捆绑了“智慧+品质”住宅标准的试点，相信会做得更加出色。在卷到飞起的天河北，也只有好好卷品质，好好做产品，才能吸引买家眼光。当然，未来项目面临的竞争，不仅在板块内部，还在于整个广州，尤其是中轴的豪宅pk。北端的中铁建梅花铝厂地块、越秀·天河·和樾府，中部的保利天御，南延段的中海上涌...在售的、待售的项目不在少数。2024年，广州中轴即将揭开一场的高端竞争局。实际上，就算是和其他吹风10万+、20万+的项目相比，梅花铝项目，底气也是足的，更不缺看点。中轴之上，有地铁，有商业，有景观，有好产品，还是很香的。我们了解到，预计本月底，项目就要面世了，听说产品会有很多亮点，期待值拉满！想买房的朋友，不妨等等看，多加对比。最后，如果有什么买房问题，也可以扫码加拆神助手进群。-推荐阅读-【话题】广州大招，要落地了？【话题】地铁开通，还能带飞吗？

时间飞快，一晃眼又快到年底。再过两个星期，广州就要迎来两条新地铁的开通（以官宣为准）。毕竟去年没有新线开通，所以今年这两条线路，不少人都盼望已久。这两条线路，一条是5号线东延线，另外一条是7号线二期。双双通车的话，意味着5号线与7号线，“毕业”了。|

广州旧改房票安置，要在火车站片区落地了。据网友透露，近期，有相关单位对广州火车站宿舍居民进行了一次电访，事关拆迁补偿——要房票，还是要钱？虽然只是前期的电访，也未明确具体的补偿标准，但意义已经足够重大。广州房票安置，是来真的。从8月流传出相关建议稿，到10月在官方文件中，首次公开提及「探索房票安置政策机制」，再到如今具体落到项目的调查，靴子总算快落地了。《广州市城市更新专项规划（2021-2035年）》并且，如我们之前所研判的，短期不会全面铺开，而是和做地政策一起配套使用，集中在四大片区。即广州火车站，海珠新中轴，白云罗冲围，天河环五山。这也是未来预期比较强的几个板块。1广州火车站片区的改造，从提到现在其实也有很多年了。这座建成于上世纪七十年代的火车站，是当时一等一的大站，也是华南地区重要的交通枢纽。改革开发之初，有一句响彻全国的口号：“东西南北中，发财到广东”。这里也成为了许多人南下淘金的第一站。|广州火车站不过，由于规划年代较早，广州站最初的设计客流量仅为“日发送旅客流量3万人次”，随着赴粤人流越来越多，运转很快就显得力不从心。此后，广州站也多次对车站大楼进行整改扩容，但受原有格局限制，无法从根本上解决问题。为此，铁道部当时也准备花10亿改造火车站，拆掉重新建一个，但因种种原因没能实施。随着东站、南站的崛起，广州站的地位也大不如前，逐渐沉寂。|广州南站2014年前后，广州火车站又传出了改造消息，有媒体称其主体建筑或被拆除，后来也没了声音；2016年，相关规划提到，广州火车站将进行升级改造，原有的普速列车的客运功能拟转移到棠溪站，建设起止年限为2019年到2022年，同样是失约了。|来源：广东省人民政府直到今年，改造才真正被提上了日程。破局的关键，有两个。一是，白云站（棠溪站）建成在即。按照之前中铁总与广州市达成的一致意见，广州火车站改造要在棠溪站建成、普速客车搬迁后才开始实施。换句话说，只有白云站通车了，广州站的改造才能进一步实施。如今，白云站开通已经进入倒计时，预计本月26日就能竣工，这也为火车站改造加速提供了契机。｜广州火车站@广州房产摄二是做地模式的探索。火车站周边的瑶台、沙涌南、王圣堂旧改，向来是广州城中村改造的“老大难”的问题。这三条自然村，光是标图建库的就有248公顷，现状建筑面积184万平，是越秀区未来三到五年要改造的旧村中，面积最大的，相当于半个珠江新城。这么大体量的项目，除了改造技术条件、历史建筑及生态文明保护等因素限制，居民心理预期居高不下，也是个难题。很多人都记得，2021年瑶台完成意愿表决后，不少企业都“盯”上了这个项目，包括保利、富力、越秀、奥园、方圆等。但两年时间过去，均没有显著成果，甚至有的企业已经黯然离场。牵一发而动全身的片区规划，特殊的地理位置，以及超大面积的土地，光靠一家之力，也很难能啃得动。而做地模式下，台前是国企下场，台下是政府亲自干。推进速度、产业资源、资金优势等方面，都更有保障了。而主导火车站片区的广州城投，也在今年5月成立了专门的项目公司——广州站片区城市更新有限公司，注册资本为10亿元人民币。成立之后，这家公司也陆续完成了广州火车站片区土地整备及更新改造方案、前期数据摸查技术等相关招标，动作频频，姿态非常积极。国企进场做地，搭上广州站地区“站城产居”一体化规划，相较之前的“放风”，广州火车站旧改，这次是真的要动起来了。根据规划，整个项目工作范围共238公顷，将充分发挥大湾区中心站的枢纽流量价值，激活中心城区发展内生动力，实现“站、城、产、居”一体化建设，成为“老城市新活力”的示范区、样板地。｜项目工作范围具体的改造方案，虽然还未最终敲定，但根据中标单位此前获奖的一版规划，片区综合提升将围绕“湾区中心站”的枢纽定位、“广州中央活力区门户”的地区定位展开。｜获奖规划｜获奖规划应高铁入城的机遇，前期研究提出了广州站地区以枢纽高定位+综合开发模式。规划保护和延续“越秀云山、流花珠水”的生态格局和历史脉络，建立以文化传承的提升策略。广州站南广场打造为枢纽立体公园，重塑流花片区“流花玉宇”的建筑文化风貌。｜获奖规划2广州站的改造升级，对片区而言，自然是利好。在过去很长一段时间里，这一带都是针扎不进，水泼不进的“金三角”——没有城市重点工程、重点规划倾斜，没有突出的商业、教育、医疗资源加持，赖以生存的批发、零售等产业也后劲不足，房价更是与大盘脱节。火车站，是一个难得的焕新突破口，除了城市面貌的改变，广州站本身的升级改造也将会为商业、交通等配套的进一步完善。不过，对周边许多居民来说，更关注的，还是与切身利益更为相关的拆迁补偿。很多人一听房票就如临大敌，但要先明确的一点是，所谓房票安置，不是单选项，而是给你多一个选项。以往的广州旧改，普遍是复建房安置+现金补偿。现在就是这两个选项之外，再多一个房票安置，把拆迁补偿权益，房票化。相比直接贴补现金，“房票”的优势在于，能把拆出来的需求，定向引导到楼市里，锁定购买力去库存。对于市场来说，相当于一台行情发动机，但整体上更强调理性。而为了引导被拆迁人选择选房票，房票会搭配一系列的优惠和鼓励措施。从建议稿来看，房票不仅不限购、免契税，还有政策性奖励——中心城区选房票安置奖励2%，外围城区5%。同时，还有3个月临迁费的现金奖励。最终折算下来，相对来说会更具诱惑力。比如，你复建安置和现金补偿500万，那最终折算下来，房票可以到600万、700万。相关楼盘，为了吸引拆迁户入场，可能也会推出相关的优惠活动。最终目的，就是把改造创造的购买力，在本地消化掉。而从广州的政策趋势来看，整体是相对宽松的，允许转让，也允许兑换成现金，对于拆迁户更友好。所以，包括火车站在内的四大片区，是真的可以仔细考虑的，推进速度快，也有房票“托底”。最近一段时间，我们也看到，相关的做地试点，比如白云罗冲围、天河凌塘村、番禺柏堂村等，已经在逐渐铺开了。有关房票的探索，估计很快也会同步展开。（下图仅供参考，实际以官宣消息为准）最后，关于旧改或楼市，如果有什么问题，可以扫码加拆神助手进群讨论。-推荐阅读-【市场】长隆万博，明年还是顶流【话题】这里的厮杀，也开始了

大家还记得长隆万博板块，今年是怎么火起来的吗？没错，最重要的契机就是今年4月份的土拍那场火，烧旺的。197亿的长隆超级地块，无论是其戏剧性地出让过程，还是即将带来的超级商业配套，都让其市场的话题度，高了不少。更关键的是，这宗地块填补了万博、长隆两大板块间的地域空白，使得长隆-万博板块实现连片发展。而接下来，长隆-万博板块，还有一宗王炸地块：长隆三期AB地块。地块所在，将关系到长隆-万博板块的西拓版图，也是长隆未来实现开放式乐园的关键。更关键的是地块本身质素不差，周边有商业，还可以蹭学校，而且加上户型新规，未来还是能打的。毫不夸张地说，长隆万博的下一把火，可能就在这里。就在今天，地块有了最新的动向——番禺区汉溪大道北侧储备地块（BA0901规划管理单元）控制性详细规划出炉。调整后的规划图，跟我们此前爆料的版本（长隆万博，又要搞大事？）几乎一致。具体规划如何？直接划几个重点。重点1：规划已经变动多个版本，目前可能还不是最终版简单先看下地块区位。项目位于番禺区西北部、万博-长隆片区西南部，西至福翠路、南至汉溪大道、东至新光快速路、北至长隆野生动物世界，用地面积129.7公顷。在原规划示意图中，项目的一部分为原来爆料即将出让的长隆三期AB地块。即下图所划的红线部分，原规划为大片的游乐公园用地，以及中小学用地（番禺中学实验学校）、住宅用地（长隆珑翠四期）和一大块旅馆用地。|原规划示意图这与之前番禺的土推会时爆出的版本，并不相同。说明原规划的版本比较原始，后来整个地块的控规，一直在改变。到现在可能已经经历了很多个版本，不断优化，精益求精。|

现在楼市的氛围，越来越剑拔弩张了。今天花地湾的保利和颂开盘，先不说购房者急不急。反正它的对手们挺急的。隔壁邻居中海浣花里的广告，开车堵到了家门口：中海浣花里，今日锁房。言外之意，你们先别急，要不等等我？另外一个对手，万汇天地朗庭也不甘示弱：万汇天地，准现房，省实真学位。火药味，十足。这波脸贴脸的“抢客”操作，不可谓不精彩。而同样上演“相爱相杀”戏码的，可不止花地湾。白云今年相继推出了三宗宅地，分别位于嘉禾望岗、设计之都以及鹤联街东段。由于三宗地块在区位上相距不远，而且入市的节奏也趋近，难免直面竞争，因此彼此之间的氛围也很微妙。比如，三个项目齐刷刷地在设计之都时光汇一层设置了展厅。有粉丝表示：三个新盘同时在时光汇开展厅，会不会打架？另一位粉丝辣评：把会不去掉。这波呀，这波是白云3大卷王齐聚首，巅峰对决一触即发。白云，也开始神仙打架了。01我们先来逐一聊一下项目，首先是:云筑上品四个月前广州地铁地产以2.6万/平的价格，拿下地块。这个地价不高，比中海麓府的拿地价，低了4000元/平。它的优势是距离地铁近，教育、商业配套也完善。项目离14号线二期鹤南站仅约200米，未来6个站可达广州火车站，接驳5号线后，可串联珠江新城。而且周边商业配套有红点广场、大型ShoppingMall保利时光汇等。学校对口白云老牌省一级公办小学——黄边小学。在白云区属于第一梯队的小学，口碑不错，深受家长认可。而且项目旁边未来会落地两所九年一贯学校，有可能都是省一级。昨天，云筑上品和省实交响乐团，办了个音乐会。此次与广州地铁一起欣赏音乐会的，有广东实验中学、铁一中学、黄边小学。很微妙的活动，大家可以细品。产品方面，项目设计基本奔着刚需、刚改去的，共规划5栋住宅，30-32层的高层。户型有四个面积段，分别为89-105-122-138平的三至四房，偏向刚需，改善。据悉，户型的实用率也基本在100%左右，卷飞周边二手。国贸云上该项目位于设计之都的北延区，未来片区的定位为云创智谷。项目的一大优势是交通，其距离四线交汇的嘉禾望岗站步行距离1公里，现阶段需要绕路，步行时间约15分钟。不过未来地块以TOD模式进行深度开发，整体开发完，步行时间应该能缩短至10分钟左右。而且嘉禾望岗站由于是4线交汇，贯穿了广州多个主要的上班地，因此地铁站周边板块也成为了不少“新广”置业的选择。此外，由于嘉禾望岗板块，经过新世界多年的耕耘，无论是板块的城市界面或者配套，都已经十分成熟。商业方面，项目隔条街就是云门newpark，远点还有云悦里、嘉禾金铂天地等商业中心。教育方面，项目配建幼儿园，南边是新世界的华师附中新世界学校。西侧还留了一宗中小学用地，有粉丝爆料，在跟市六中接触，但是还没定。产品方面，项目计划建设6栋地上32-33层住宅楼，1栋地上17层住宅楼。户型有四个，分别为85-105-123-143平的三至四房。其中85平为上车户型，105平为主力户型，而143平的只留了一栋小洋房。户型的内部设计很不错，实用率拉满。保利云境项目位于白云新城核心区的黄石东板块，相较设计之都，去白云新城核心区会更近。配套方面，如学校，项目配建1所12班的幼儿园和托儿所。另外，地块北侧规划有九年一贯制学校，周边还有区级公办黄石小学。周边商场有白云汇广场、YH城等等，可以满足日常吃喝、购物所需。整体而言，教育、商业配套比较齐全，项目周边的居住氛围也很浓厚。地铁方面，距离项目最近的是14号线二期的创意园站，直线距离约600米，步行需要一定时间，开车会更方便。距离已开通的地铁2号线江夏站也不远，步行距离约1.3公里。产品方面，据爆料未来主打的方向是刚需，还有首次改善。从户型上看，保利云境，打造了市场喜闻乐见的高实用率产品。项目规划5栋32层住宅，户型设计约68-85-110平的三到四房，总价或许更亲民。02看完这三个项目，可以发现，国贸云上跟云筑上品的户型面积，完全就是“贴脸输出”，几乎一样。简单对比一下，以85/89平以及105平户型为例。先来看国贸云上的85平户型及云筑上品的89平户型。可以看到，国贸云上做到四开间朝南，且主卧的采光面更广。而云筑上品则更突出客厅及主卧的空间感，减少浪费过道的面积。105平户型的对比也差不多，国贸云上的就像85平放大版，四开间朝南，阳台联通客厅与次卧。而云筑上品的105平同样像是89平放大版，胜在空间感，客厅开间约5.2米，非常开阔。其实两个项目的户型的实用率都拉的很高，具体选择还要看个人需求。就整体的项目质素而言，国贸云上胜在板块内更成熟的生活配套及城市界面。不过，云筑上品，作为设计之都三期内的首个住宅项目，更有潜力。再加上本身的教育配套确定性更强，不仅有省一级的黄边小学对口，未来周边的2所九年一贯学校如果能再落地省一级。那么其书包属性，肯定更优胜。总体来看，云筑上品，更靠近设计之都核心区，更靠近地铁，学位也不会差，综合条件更好。而保利云境呢，户型更加紧凑，定位和产品更倾向于刚需及首次改善的购房者。68平的三房，几乎是整个大片区门槛最低的三房。但本身质素也不差，学铁商基本齐全，板块生活氛围也浓厚，加上产品力碾压周边二手。如果未来项目开出比较惊喜的价格，还是可以打动刚需刚改们的。综合来看，三个项目各有各的优势，你卷地铁，我卷学校，他卷价格，神仙打架，很难说谁能孤独求败。而三大新品的集中入市，其实更多还是将对板块产生积极的刺激作用，会吸引更多的目光。毕竟比起板块内激烈的竞争，更让白云新盘头疼的，还有其他区域带来的压力。像已经涵盖了刚需、改善和豪宅，产品选择非常广泛的荔湾。其核心板块之一的花地湾，价格战进入白热化，给其他板块带来不少压力。所以这波三盘齐炸市，与其说会打起来，不如说是同仇敌忾，打响板块热度。你更看好哪个？欢迎评论区留言。如果有什么买房问题，也可以扫码加拆神助手进群。-推荐阅读-【市场】有人抄底了？【市场】直说吧，300万总价，花地湾没有对手

买涨不买跌，是很多人刻在骨子里的“共识”。但最近，我发现一个神奇的现象！广州有些小区，反其道而行，降价越多，卖得越猛！你看，11月广州中心区二手成交，黄埔回调最狠的3个网红盘，实地常春藤、万科幸福誉、万科东荟城，成交量大涨，排在top10！打败天河东、珠江新城等一批热盘，业主“哭着”数卖房钱。尤其实地常春藤，近半年因为降价被没少被调侃。现在人家一个月能出货30+套！多少业主羡慕不来。间接说明一条“潜规则”：价格到位了，流动性也可以很好。毕竟，对于很多业主来说，割肉降价不丢人，砸在手里卖不出去，才是真可怕！黄埔三个网红盘，成交量爆了！>>万科东荟城均价回落至2.9万/平，成交创下半年新高还记得吗，今年8月，一套2字头的成交，推倒东荟城的“降价多米诺骨牌”。近300套挂牌，不是说卖就能卖掉的，越来越多业主割肉急卖。东荟城的成交单价，从上半年的3.8万/平，回落到最近3万/平，最便宜的一套北向两房，仅2.6万/平。从最新数据来看，11月小区至少有5套房，单价不到3万/平。一套约98平东南向高楼层，业主急售，单价仅2.74万/平！2字头笋盘，最快两天就被消化掉了。在低价的刺激下，很多观望买家终于按捺不住。10月，东荟城贝壳成交14套，成交价30765元/平。11月，东荟城贝壳成交17套，成交价29375元/平，更是回落到2018-2019年。按广州中介协会数据，11月东荟城共网签28套，几乎每天都有业主成功出货。房产君也打听了一下，现在几乎没有投资客，入手小区的都是自住客，周边科学城、天河工作的买家。看盘小半年了，房子降到心理预期自然出手，笋盘也会率先消化。>>万科幸福誉：带看量4000+次！同样站在降价风口浪尖，还有隔壁知识城的难兄难弟，万科幸福誉。上半年小区成交单价2.8万/平，11月最新成交价，缩水了6000元/平。但是幸好，成交量暴涨！11月幸福誉网签33套（中介协会），创下了下半年成交新高。看房量从以前的1000+次，涨到到4300次！小区处于知识城核心位置，家门口地铁，加上价格优势……中介坦言，二期买入价回落到1.9万/平，也算触底了，现在入手基本都是刚需。小区中高层价格比较稳定，最近出手的以南向好楼层的居多，均价在2.1-2.2万/平。>>实地常春藤：回落到1字头小区早年开盘很多投资客重仓，交楼没几年，就有300多套挂牌。价格也在“挤泡沫”，小区均价，从上半年2.2万/平，回落到1.8万/平，不到200万就能买到南向3房。中介告诉我，现在买家普遍不着急，有好楼层、成交行情价的就谈，看着成交价来看房选房。“常春藤主要是有小孩要读书的买家比较多，须要买，也观望不了。”“年底和年初二三月成交会多一些。因为学校五月份前报名截止，要赶在五月份拿到证。”“如果是卖房的业主，明年三月前能卖掉就卖掉，卖不掉价格还是会一直横盘。”六运小区，价格腰斩，但好多买家抄底不止是黄埔网红盘，我们还统计了广州其他小区：白云的岭南新世界、富力桃园；黄埔佳兆业城市广场，中海誉城北苑；还有天河的“老网红”——六运小区，成交反弹！最近一个多月，六运小区贝壳成交8套，比6月和8月总量还多，背后的代价是——降价。2021年，小区成交价6-7万/平，甚至捅破8万/平。当时传出改造消息，加上行情好，不乏一些买家买来博拆迁。拆迁没盼到，却等来行情下跌。加上小区楼龄已有30年，且是楼梯楼。今年上半年，小区价格回落到5字头，最近2个月，4字头就能上车！300万就能买到一套小两房。这可是体育中心附近，旁边就是正佳广场、天河城、天环广场，图方便的年轻人，很难不心动。番禺、花都还有一些低调小区，一边降价，一边卖爆，比如花都的自由人花园；还有番禺万科欧泊，最近小区贝壳成交7套，单价在4.4万/平，比上半年小幅回落8%。大社区祈福新邨C区，最近单价降到1字头，反倒让很多刚需等到机会。比降价更可怕的是，房子失去流动性你发现了吗，价格降到位，流动性也不错。但是，不是所有小区，降价都能有很好的流动性。全市3435个小区，最近两个月，仅有530个小区，在贝壳上有成交记录，占比15%。也就是说，8成小区，可能一个月都卖不掉一套，比起割肉卖房，砸在手里没法套现回款，才是真难受。再回头看看这些成交量较大的小区，基本都是网红盘，前期吃过涨幅，有一定的“长板优势”：有的配套成熟，大社区，如岭南新世界、富力桃园；有的有学位加持，楼龄新，如万科东荟城；有的位置核心，如六运小区，万科欧泊……谁也不能保证抄底，看房大半年，你看中的房子比年初还便宜30万，很难不心动。300多万就买六运小区住进天河中心，200万上车科学城，首付40万能买祈福新邨……还要啥自行车？当然，价格下跌，也并非是坏事。投资客会加速离场，挤掉泡沫；而更多真正有自住刚需，以更低的门槛上车。对刚需而言，买房量力而行，价格到位了，又能满足自己的需求，何不出手呢？最后，你怎么看呢？你看中的小区降价了，你会上车吗？还是再等等？评论区聊！如果有什么买房问题，也可以扫码加拆神助手进群。-推荐阅读-【话题】这一轮城市更新，力度前所未有【市场】接下来，要放弃幻想了？

疯了，杀疯了。我们都知道花地湾如今多盘在售/将售，内卷无法避免。但中海在花地湾的新项目中海浣花里，还是开出了一个让刚需都为之疯狂的价格——不要500万，不要400万，只要300万起，就能买花地湾三房。该项目将售71/88/108平三个户型，其中71平可以做到2+1房。具体价格方面，71平户型吹风价格4.2-4.5万/平，总价300-320万左右。88平户型吹风价格4.77-5万/平，总价420-440万左右。108平户型吹风价格4.8-5.4万/平，总价520-580万左右。而且需要注意的是，以上还仅仅是吹风价格，届时开盘项目可能会有额外折扣，价格可能更低。或许，也许，中海浣花里准备将最低总价打下300万？vocal！你知道这是什么概念吗？要知道，过去的花地湾供应，主要还是万科的万汇天地在支撑。金域曦府，主打87-133的三四房，如今进入清盘阶段，整体总价段去到410-720万左右。瑧园，主打改善，主推110-180的三至四房，最低总价都要630万起。而朗庭，主打刚需刚改，在售面积79-128平的三至四房，其79平户型，现在价格是370万起。|

南沙，真的很难。最近，原定于12月5日“抱团”出让的南沙四宗地块，3宗相继发布了撤牌公告，宣告终止出让。唯一的“独苗”，是横沥2023NJY-7地块。地块起拍总价162370万元，折合楼面价13559元/㎡，最终由广州南投房地产开发有限公司底价竞得，也就是南沙开建。虽然保住了成交，但和理想中的“风光大嫁”，还有点距离。南沙区属国企的出面，相当于兜底了，后续大概率会找其他企业合作开发。而这，还是地块延期了两次争取到的结果，从最初的10月20到后来的11月3，再到现在的12月5，耗时46天。南沙的地，确实是不好卖。1一般来说，地卖得不好，大家会把原因，归结为几点——要么，是素质不行；要么，是价格太高；要么，是板块楼市不景气。显然，横沥2023NJY-7地块，踩中的是第三个，也是最大的“雷区”。地块位置不差，明珠湾横沥岛尖，南沙最舍得砸钱，规划最为宏伟的区域之一。虽然借助全运会的东风，被后起之秀万顷沙抢走了不少关注，但横沥「世界金融岛」的超高起点，依旧担得起“带头大哥”身份。最具标杆意义的国际金融论坛（IFF）永久会址，也已经落户了，就在地块东侧。这块地，距离地铁18号线横沥站约500米，比铂钥明珠、海语天悦湾略远些，但步行可达。快线30分钟，一路直通珠江新城。由于离得够近，所以医疗、商业等配套，和岛尖的几个项目都大差不差，500m范围内，还有规划有一所九年一贯制学校。更重要的是，地块还是南向江景。整体素质还是在线的。价格方面，南沙这次也让利了。地块总价16.24亿，楼面价1.36万/平，除了一所18

广州这座千年的商都不会老去，城市更新会是一个永恒的话题。今年以来，无论中央、省、还是地方，都密集发声，把城中村改造摆到了一个非常重要的位置。作为先行先试的一线城市，广州旧改，已经成为了明牌。城中村改造，或者说城市更新，是超大特大城市发展的重要趋势，也是向房地产新模式转型的关键探索。｜拆神细鹏摄关于这件事，我们已经说过了很多。今天想要讨论的重点是，接下来怎么做，如何做，以及城市更新究竟会带来什么？这个赛道看似风光，但展现出来的不全是风景，一般的开发商很难驾驭。除了需要雄厚的资金实力与丰富的经验，还需要有人文情怀和温度，对城市历史文化有深刻的了解，还要坚守自己的情怀，保有强烈的使命感。这个使命感，并没有统一的答案，也没绝对的判定标准。但是，我们可以从一家央企身上找到正确的方向，那就是广东保利。1为什么是保利？因为，琶洲旧改的成功，实在是太深入人心了。这是全国首个企业参与的城中村自主改造项目，是第一个吃螃蟹，也是标杆。从一片农田渔村，到城市封面，保利用了四年时间，开启了琶洲CBD风起云涌的篇章。2010年改造之前，琶洲村内主要产业为集体工业厂房，有做印刷、喷绘、展览、摩托汽配的，集体收益基本是海珠倒数。经过四年改造，集体物业建成了写字楼、酒店、商场、商铺等，陆续聚集了金融、办公、科技、消费、娱乐等高端业态，每年村集体收入翻了10倍，并与周边产业融合共生，形成集聚效应。随着旧改项目的成功运作，其社会效益不断持续展现。2020年，广州又把人工智能与数字经济区这一重磅国家规划落子琶洲，引领羊城未来黄金十年。阿里巴巴、腾讯、复星、唯品会、国美、小米...22家人工智能与数字经济企业扎堆布局，以数字化经济与互联网+，成为了搅动广州产业变革的一池春水。｜广州房产摄种下梧桐树，引来金凤凰，这是旧改的意义所在。更难能可贵的，是改造并没有打散村民们的共同记忆，宗族情感。住在珠江畔适宜人居的“琶洲新村”小区，青砖灰瓦、雕龙画凤的祠堂，以及一年一度的龙舟赛、中秋游园...都能将城市的乡土情怀再次归拢。｜图源：琶洲经济联合社琶洲的成功，在于收入增加，在于人居改善，也在于保留文脉，保存城市记忆，实现居民，政府，企业合力，三方共赢，赋能城市产业升级。而实现

今天，闲聊几句。有人说，当下存在两大误解：老百姓误以为国家还有大招，国家误以为老百姓还有钱。大家都没对好暗号，相互误会。但是，今天，这个误会开始澄清了。12月4日，也就是今天，央行行长在人民日报刊文：主动适应我国房地产市场重大转型，战略上，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位；策略上，弱化房地产市场风险水平，防范房地产市场风险外溢，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，维护房地产市场稳健运行。为保障性住房等“三大工程”建设提供中长期低成本资金支持，完善住房租赁金融政策体系，加快构建房地产发展新模式。这一段话，楼市接下来，怎么做，做什么都说得很清楚了。翻译过来就是：1)房住不炒，对房地产的战略、策略，第N次重申，主要是表明战略定力。2)央行有定力，有原则“房住不炒”，不会大水漫灌搞大刺激，但会守住底线不会发生系统性风险。

一年前的漩涡中心，一年后要拆了。前两天，海珠旧改航母贴出一条通告。透露了几点很重要的信息：其一：康鹭改造已纳入三年实施计划，将加快推进。其二：2023年12月31日将启动首期复建安置区集体物业的拆除工作。其三：要求承租了被改造集体物业的承租户，在今年12月30日前完成搬迁。首期复建安置区的位置位于F37地块，即康乐村的三社与五社的集体物业所在，如下图。海珠康鹭片区改造范围110公顷，改造面积336万方，复建238万方，投资金额346亿，体量相当于1/3个珠江新城，差不多4个猎德。兜兜转转，集体物业准备清租，康鹭真的要开拆了。01如此大体量的改造，对海珠楼市来说，无疑是利好。一旦改造，板块城市界面会更好看，居住环境、配套改善，产业升级迭代，以及短时间释放新房需求，对接下来海珠新房市场会有一连锁的影响。千万不要忽视。在拟调整控规中显示，未来康鹭片区的主导用地为住宅用地、商业服务业设施用地以及公共管理与公共服务设施用地。这意味着，项目将会是海珠中部板块新建住宅的主要供应片区，而且将带来相应的生活配套升级。此外，还有路网和交通的升级，项目计划了4条主要的南北向道路连接新港西路，以及4条东西向道路，连接广州大道。同时，片区内规划了6所学校，还有在正常招生上课的客村小学、逸景小学、海珠六中珠江中学..教育质量和数量的改善，对片区是一大利好。02当然了，康鹭旧改有好消息，邻居们都非常开心。像康鹭片区附近的保利四级和颂，本身体量小，很难等到康鹭旧改的融资项目入市，避免直面竞争。因此康鹭旧改对于项目妥妥地利好，特别是将为项目薄弱的教育配套和城市界面，带来一次升级。目前项目在售108-140平三至四房，均价8-9.8万/平。另一个笑开花的邻居，非中海上涌地块莫属。地块本身，就属于六边形战士。有小学，初中，高中，还有幼儿园，完整的15年一站式教育配套。有地铁10号线和11号线交汇，有公园河涌，景观能打，且几乎没有不利因素的瑕疵。而且其本身还配套约9万平商业，要移交给政府管理商业物业，需要有更明确的方案。如果未来可以引入优质商业，比如说中海环宇城，上涌就集齐了学校、商业、地铁、景观，几乎是一个没有短板的城市综合体。说到上涌计划引入的学校，中大系小学和中大附中，这学校已经在走立项流程了。之前有开发商问过海珠能不能读，海珠说可以，但是也没说死，还是要以最终教育局划分的地段为准。更别说如今还有康鹭的旧改预期，未来整个片区的商业、教育资源都会更聚集，更丰富。如今要说整个市场有什么最值得期待的项目，那中海上涌地块必有一席之地。据悉项目的总体户型面积段分别有128-142-161-188-270平五个户型。（不含人才房）我们也拿到了项目的部分户型图爆料像最大的270平，把别墅平层化，在次卧与客厅中，向内延伸出一个拥有专属的空中花园！说真的，在广州还没见过，很期待。还有181平的A户型，双阳台设计，南北对流。而且户型是四方三卫的双套房设计，而且主套房非常奢阔，光配套卫生间就快赶上儿童房了。户型还拥有两个阳改房，整体实用率嘎嘎高。关于户型的爆料就先到这里，大家可以猜猜未来项目的价格。要知道，270平的户型设计不光让人眼前一亮，其所在的027大地块，整体还采用了围合式布局，做了个中央大花园。270平所在的楼栋，还采用纯板楼设计，与其他板楼+塔楼或者纯塔楼设计不同。可以说，270平户型所带来的，是极致的生活体验，因此我们也猜测：未来项目的价差可能会拉很大，大户型价格会很高，而一些朝向景观不好的户型，大概率会有惊喜价上车。一切的谜底可以等待元旦前后揭晓，届时再跟大家继续详聊。|

11月，广州楼市成绩单出炉。当中，二手市场，靠价格，杀出一条血路，从7月开始到11月，成交四连涨。具体数据上，成交套数突破万套大关，看来市场的不断“让利”，还是让有需求的买家陆续入场了。而一手市场方面，成交陷入乏力。11月成交4817套，相比上月下跌了26%。一方面，也因为二手抢了热度，“次新入市”+“降价到位”影响，不少客户选择了二手房。新房市场的成交，也受到影响。另一方面，因为阳光家缘11月23-25日数据缺失，所以实际成交套数可能去到5300-5400套。虽然环比还是下跌，但整体水平仍然好于新政之前。而且从各区的成交情况来看，番禺区的新房成交仍然领先。虽然这个水平相较新政前后的热度，有所差异。但番禺的确做到了，一直火下去，走出了独立行情。而番禺如今最火的板块，莫过于长隆万博板块。这个板块有整个番禺最顶级的城市站位与规划上限，而且板块内有多个标杆项目持续发声，保持热度。在这其中，网红盘耀胜新世界广场|耀胜尊府，还是非常能打的。1）区位，是整个番禺的C位项目位于长隆-万博板块的核心区位置。一路之隔，就是长隆欢乐世界，旁边就是商业综合体，再加上自身规划的K11

今年广州楼市，你方唱罢我登场，唯独白云，看起来缺少了一丢丢声势。说到底，还是没有能打，又有话题的带头大哥。不过，接下来，这个局面要被打破了。新盘保利云境、广州地铁设计之都项目云筑上品、嘉禾望岗国贸云上...几个项目即将登场亮相。卷户型？都是高实用率；卷配套？有地铁，有学校...简直就是神仙打架。接下来，不知道会不会卷飞白云。今天，我们也拿到了保利白云新盘最新一手资料，大家先来看看。1）户型产品揭秘项目为保利在9月拿下的地块，案名为保利·云境，据悉这周六将开放临时展厅。产品方面，据爆料未来主打的方向是刚需，还有首次改善。从户型上看，保利云境，打造了市场喜闻乐见的高实用率产品。项目规划5栋32层住宅，户型设计约68-85-110平的三到四房，总价或许更亲民。其中68平能做到3房1卫的格局，近20平米的主卧，板块绝无仅有。你想想，68平有入户花园，阳台也不小，还有花池，最终户型会实用率会超100%。|

来自@广州日报的消息，今天（11月28日），天河、海珠、白云将以挂牌方式出让4宗宅地。其中天河继昨天端出三道硬菜以后，今天又拿出了吉山仓二期地块。海珠、白云也是纷纷上桌，其中白云即将挂牌出让一宗金沙洲的宅地。而海珠则将挂牌出让新滘西路以西地块，以及琶洲西区的宅地。可以说，接近年底，各区为了冲刺KPI，都是铆足了劲。不过，在竞拍规则有变的当下，地价解限，优质的地块，将更有潜质实现“开门红”。所以我们关注的侧重点，变成有没有地块可以刷新地价天花板。直接点说，就是这批地块选手中，有没有能冲击LandKing（地王）的。而这其中，我觉得最有机会的，莫过于琶洲西区AH040331地块。01毕竟琶洲一上新，天河也得抖三抖。当然最重要的一点，还是因为琶洲西区地块的起点很高。地块建面约3万平，体量不大，总价只有14.3亿。但单价非常高，名义起拍楼面价达到了47670元/平。不过地块虽然单价贵，但地块质素的确没啥可以挑剔的。从位置上看，地块位于寸土寸金的琶洲西，18号线磨碟沙站就在旁边。隔壁新盘琶洲·樾，但其实已经不算正面对手了。因为琶洲樾已经接近清盘，12-14万/㎡的价格，也帮地块先把路铺好了。而且琶洲西地块相较琶洲樾，还有一个优势，就是一线临黄埔涌，南向无遮挡，景观会更好一点。不过由于地块过于“迷你”，未来大概率打造成单体楼，小区花园什么的可能也没有。而且由于位于琶洲西区，周边遍布写字楼，以后项目推开窗，景色基本都是写字楼，看久了可能还是枯燥的。但是，这点小瑕疵，丝毫不影响地块有成为LandKing的潜质。一方面，不少知名的国企，央企透露，在地块身上看到了6万/平的地价。要知道，如今整个广州破6万/平的地价，只有越秀南地块，即如今的城投东园公馆，网签均价12万+/平。而琶洲西区商住地周边的项目，如隔壁的琶洲樾网签均价12万/平。一涌之隔的琶洲南TOD，网签均价也去到近13万/平。那么琶洲西这块地，未来先不说卖得更贵，对标总是可以的。以如今板块近12-16万/平的房价，地价即使到了6万+/平，仍然是有利润空间的。最关键的是，琶洲并不是有价无市。要知道，琶洲樾总货量不多，也就135套，已经接近清盘。|

天河，一下端出了三道硬菜。来自@广州日报的消息，今天（11月27日），天河将以挂牌方式出让3宗国有建设用地使用权，其中宅地2宗，医疗卫生用地1宗。前者，就是我们熟悉的世界大观二期，以及黄村三联路地块。后者，是国际妇儿医院的新选址，位于天河智谷中部马鞍山北片区，用地面积约19400平。我们重点关注宅地部分。世界大观二期地块黄云路以北AT1003010、3075、3082地块，位置在大观路以东，奥体路以北，兼容居住、商业商务性质，用地面积12.51公顷，建筑面积约9.8万平。今年8月，越秀付出68.3亿拿下的世界大观地块，就在旁边。相较一期地块，二期地块要稍微逊色一些。一是体量不如一期，2.0-2.5的容积率也略高；二是宅地虽然位于太阳湖两侧，但实际景观比较一般，更像河涌。｜地块航拍但优势也很明显——地价更低。地块起拍总价约40.9亿元，折合楼面价为41772元/平，和一期地块（50160元/平）拉开了不小差距。并且，地块还规划了1万方的商业，根据之前的规划图，将打造为滨湖商业。如果真的是家门口的商场，对很多买家来说，还是极具吸引力的。据我们了解，目前意向参与的企业不在少数，都是大型央国企，未来不排除会引发争抢。有一个问题，值得讨论一下——“限地价”取消，这块地会不会成为天河新地王？在我看来，可能性并不大。一来，像前面提到的，地块起拍价不高，要追平一期，溢价至少要超过20%，总价要多掏8亿+。地价高企，又逢年底，相信大部分房企都不会这么冒进。更何况，地块综合素质要弱于一期。二来，客观来讲，整个奥体板块，最不缺的就是改善/豪宅产品，市场是供过于求的。地块将来入市，不仅要和周边新盘打，还得和牛奶厂次新打，竞争会很激烈，一期地块加入以后就更是了。根据之前各路瓜主口风，世界大观地块入市时间，预计是在明年初。从此前曝光的设计方案来看，起步户型在140平左右，最高是250平，产品涵盖改善-豪宅。虽然项目暂时还没有明确的价格吹风，但参考周边在售的一手价格，推测售价会在8-13万/平的区间。一二期地块脸贴脸的距离，核心卖点都是湖景，产品定位估计也是大差不差，很难不形成正面竞争。而二期地块还有商业“包袱”，如果还用来打造为滨湖商业，其实很难算得过账。所以地块未来有可能“擦一下边”，打造成商墅产品，来提高整盘的货值。黄村三联路地块说黄村三联路，可能很多人都觉得很陌生，但说奥体优托邦附近，相信大家就有概念了。这个天河东“扛把子”商场，与地块仅一路之隔，步行大概700米左右。这也是地块，最大的优势所在。但与此同时，地块面临的困难也不少。一个是地块太小。地块用地面积约1.81公顷，总建面约5.82万m²，货量非常有限。一个是距离地铁太远。附近的黄村站，虽是4号线+21号线的换乘站，但离地块直线距离约1公里，步行不便。另一个则是城市界面一般。地块周边厂房不少，景观也以村景为主。相比世界大观二期、吉山仓二期，黄村地块综合素质确实是弱了不少。届时出让，估计也是反响平平。如果还想知道一些行业内幕，一手信息，或者怎么卖房/买房，可以加扫码加拆神。-推荐阅读-【话题】这里，遍地名校【楼市】科学城，豪赌了一把

荔湾，大手笔，超级大手笔。至今没有一个区，像荔湾今天这样，改头换面，一次过，彻彻底底。这份名单，改名前后，大家get一下。凭空多了7个真光，4个西外，6个一中，4个四中，5个康有为系列，ok，太棒了。如果你看不懂，没关系，你对着我下面这张表。这是，荔湾区所有小学的名单汇总左边要么是集团授权校，有资格当别人大哥的，要么就是像华师附/广雅/协和中科院这种自成一派的；右边，则全都是此次改名的小学。怎么选学校，不用我说都知道了吧。但凡有需要，才会改名这个大招，尽管被用烂了，但他还是大招。主打一个情绪利好。在这里，我想聊几个看法：1）被列入集团的，是好事，以前单打独斗，现在有名义上的大哥拉你一把，面子上也总得过得去吧，懒散那套收一收，教学抓一抓，反正不会比以前更差；2）几个学校的地位，赫然在目。沙面，华侨，西实，西培，康有为等大哥地位经确认。虽然其他区也有弱带弱的情况，但是荔湾在选大哥这方面，相对靠谱，所以哪些学校略好，不用我多说了。3）这更多是情绪层面的利好。大家都知道，集团说的再好听，落到实处也很多操作难以圆满，但这是一个信号，你可以理解为，荔湾欢迎各位的到来，它也在试图改变，正如目前的大拆大建。4）对很多现有楼盘来说，自然也是好事，有集团背书，挂门口的校名也改了，多好听多好看。举个例子，你看这几个，都是我的现场实拍。丨金道中学5）虽无近虑，但有远忧。康有为跟芳小的担子太重了，整个芳村片区都在搞建设，人是来了，学校也得跟上，所以康有为跟芳小任重道远。有一说一，芳村小学真的一点也不村，看看人家这大门，太气派了。另外还是那个问题，芳村片区的初中建设要抓紧，目前初中增量有：白鹅潭悦府配建初中、广钢省实二中，广船，东沙，广钢TOD有初中规划，万科花地湾也还藏了一所初中规划。目前荔湾的情况，老荔湾三强，乐贤坊，沙面，华侨，这一次改名，重任在乐贤坊跟华侨身上。对乐贤坊来说，也多了更多施展空间，毕竟这个学校，确实小了点。酒香也怕巷子深。芳村这边，广钢教育是明日之星，很多人觉得荔湾佛，其实不能忽略广钢的四所小学，百年老校自然值得尊敬，年轻活力的新学校也是时代所需，值得期待。当然，校长真的太太太重要了。有些悄悄话，群里讲。高于三年级，欢迎进专属群。老规矩，可以扫以下二维码，付费不是咨询费，你有啥问题，只要我了解的，我都会帮忙解答哈。（付费是筛选群友，帮大家提供一个平台）如果还想知道一些行业内幕，一手信息，或者怎么卖房/买房，可以加扫码加拆神。-推荐阅读-【话题】科学城，豪赌了一把【楼市】天河，彻底开卷！

前段时间，科学城，有一块地改规划，引起了热议。这块地，位于科学城区府，属于科学城的核心区。其调整规划后，主要用地从商务商业用地，调整为工业用地。并且将农林用地调整为公园绿地，萝岗又要多两座公园。整体上看，似乎是件好事，科学城的工业实力又加强了，周边环境还有所改善。但换个角度想，也意味着，密集高耸的写字楼没了。吃瓜群众想科学城在萝岗站周边想打造CBD的愿景，又泡汤了。01

第四批拟出让的宅地清单出炉后，不少热门地块，粉丝都希望我们单独讲讲。今天，就跟大家聊一聊，世界大观二期地块。01世界大观地块，整体分为三期出让。最先出让的世界大观一期地块，于今年8月成功出让。彼时经过23轮竞拍，最终越秀击以68亿总价，5万/平的单价夺得了此地。直接刷新了广州的TOP10地价，托起了整个板块的预期。时隔多月，世界大观二期地块也即将被摆上货架。作为世界大观地块的一部分，二期地块相比一期，多了商业部分。而且地块的整体条件，略逊一筹。其一，二期地块的体量不如一期，容积率也更高。二期地块的总建面约9.8万平，其中包含大的宅地建面约6.2万平，小的宅地约2.6万平，还包含了约1万平的商业地块。而一期地块建面约13.6万平，全是宅地。而且，相比一期地块的1.9-2.2的容积率，二期地块的容积率也稍高一些，大宅地的容积率约2.5，小宅地的容积率约2.3。未来二期地块在打造低密产品方面，会逊色于一期地块。其二，二期地块在景观方面，也比较吃亏。从规划图来看，一期地块的宅地，072地块可以西向望月亮湖，011地块则是可以北向望月亮湖。而二期地块呢，一宗宅地是南向望太阳湖，一宗宅地是北向望湖，其中南向望湖地块的体量只有2.6万平。如果单从朝向来看，其实还是二期地块更好一些，毕竟有南向望湖的宅地。但如果从实际景观来看，二期地块宅地所望的月亮湖，并不是较大的主湖，而是旁边一个小湖。有一点狭长，从上方看更像一条小河涌，观感应该会大打折扣。反而二期地块的商业商务用地，可以南向望大的太阳湖，景观最好。没想到吧，二期地块最好的位置，居然是商业商务用地。也正因为先天条件略不足于一期，所以二期地块的起拍价，比起一期地块的起拍价，也低了不少。地块起拍总价约41亿元，折合楼面价为41772元/平，和一期地块（起拍价46930元/平）拉开了不小差距。但是，二期地块意向参与的企业不在少数，都是大型央国企。所以，未来地价，还是有可能追赶一期地块的。但要知道，比起一期地块的纯宅地，二期地块体量不大还包含了约1万平的商业地块。如果地价追平，商业用地还用来打造为滨湖商业，其实很难算得过账。所以地块未来有可能“擦一下边”，打造成商墅产品，来提高整盘的货值。要知道，二期地块中，景观位置最好的是商业商务用地，南向望太阳湖主湖。容积率最低还是商务商业用地，仅2.0。所以，这宗商务地块，天然有适合打造商墅产品的条件。而且地块所在板块的最大特点，就是低密、高质，别墅产品也一直都有市场。如今年3月，华润天合成交了一套223平合院，单价超过13万平。今年5月，金地天河公馆成交了一套214平别墅，单价也去到10万+。牛奶厂别墅价格，相比其他产品，更坚挺一些。而世界大观地块拥有更好的环境，更适合打造别墅的土壤。在周边别墅都已经卖到10万+、20万+的时候，如果二期地块掏出商墅产品。面积不必像正常别墅那么大，得房率高，总价再比普通别墅便宜一大截，或许真的能在市场突破。|

昨天，我们发了一张表格，这是今年最后两个月土拍的定价，后续关联接下来的新房价格。琶洲西：4.8万/平起拍；世界大观：4.2万/平起拍；天河黄村：4万/平起拍；这多少代表了广州对接下来楼市的预期和“微操”，很重要。尤其是最近很多粉丝都在问，最后两个月要不要割肉卖房，会不会越来越差。其实，真没必要这么悲观。尤其是核心板块，接下来随着地价放开限制溢价15%，广州要拉预期，给信心了。1）土地放开限价，会不会出现地王？会。尤其是琶洲西区那块地，14亿的总价，4.7万起，不配建任何附加条件，直接竞价。而周边的琶洲·樾建面约225平、250平、261平，11月网签均价约11万、12万、14.2万/平。琶洲南最新的5栋，约220平，均价13-15万/平。房价倒推回去，已经有开发商看到西区地价到6万了。这是土地限价放开后，大家需要留意市场情绪。琶洲核心区，会越来越贵。今年广州楼面价TOP10已经全面破五万了，天河5宗，海珠4宗。2）老黄埔也会出地王，拆神主笔麦芬昨天算过，算上配建的1万平文化馆，还有商业，地价是到了2.7万的。这对于，老黄埔来说，至少市场情绪上有拉升，对冲老是被拿出来鞭尸的东荟城“跳水”价。不过，结合黄埔刚需走量的基本盘，大概率产品也是刚需，如76平起，做高实用率，价格参城光，总价控制在400万左右，直接把老黄埔三剑客比下去了。不要说，现在预测产品太早，但是从基本面上来看，这样的打法四平八稳。如果有企业想赌改善，也可以，如果未来2-3年，一系列旧改盘都主打刚需，也是市场有空间。3)白鹅潭第一梯队，陆居路，相对比去年面积增加了，由15万，变成23万方，总价也有30亿变成48亿，楼面价是涨了的。而15.93的容积率，对应250米的写字楼，能搞这个的开发商，或者本来就重仓过荔湾。这说明白鹅潭除了万象城，华润置地中心，板块还有增量。｜悦府江景实拍另外，有网友一直让我说花地湾改规划的事情，可能跟大多数公号的观点不一样，我觉得部分商业改住宅是好事。因为花地湾本身是没强产业规划的，对应的税收收入少，如果改住宅出让，能快速变现，从而快速落地教育，商场配套，这反而是好事。至于供应量问题，远没到天量的地步。随着教育，商业，人流热闹起来，城市界面高大上，反而更有利于板块吸引年轻人过来。4）最后，说了这么多。还是强调一点，广州这一波，还是希望通过压箱底的地块，通过控总价，预留预期，价格空间，拍出地王来拉市场预期。不管这个预期能持续多久，三天或者一周，这也能让想年底进场的人建立信心。所以，接下来，可以多看琶洲，如琶洲南，琶洲樾，珑景台，会有一波情绪和话题。而老黄埔，会解除封印了5年的地王，加上地块出让高铁新城落地，包括后期的商业配套，这对城光，富姨，中鼎珺合府是利好。最后，如果想知道一些行业内幕，一手信息，加扫码加拆神。-推荐阅读-【黄埔】文冲东“换帅”，黑马央企闯入？【市场】地价解限，广州要干一票大的了

不出所料。黄埔图书馆北侧地块（护林路以南、镇东路以东HPG-DS-26地块），成为了广州第一宗取消“限地价”的地块。今天发布的出让公告，明确了要「按照价高者得原则确定竞得人」。信号很明确，广州土拍，已经放开了地价限制，成为了自然资源部发文建议取消地价上限后，第一个落地执行的一线城市。接下来出让的地块，也会延续这一规则，不再设置封顶价、限制溢价率，上不封顶，直接拼财力。接下来的土拍，抓人眼球的关键词将不再是摇号、马甲，而是地王。今天登场的黄埔图书馆北侧地块，也是奔着实现开门红来的。其位于老黄埔核心，体量超16万方，起始总价394726万元，折合楼面价为2.4万/平。如果算上文化馆、幼儿园、商业等配建成本，可售地价已达2.7万/平+，超过了黄埔几个现任“地王”。需要说明的是，这还只是起拍的价格。参考成都的例子，取消限地价后，备受关注的青羊区蔡桥街道地块，溢价率达到30%。溢价虽然没有高到令人咋舌，但突破2万大关的地价，已经刷新了片区天花板。而黄埔图书馆北侧地块，据我们了解，有不少企业都对地块表露出了浓厚的兴趣。在价高者得的新规下，这块地的价格，大概率也会创下历史新高。这也是接下来广州土拍大热门之一。1是的，「之一」。这块地是很好，但兄弟们也不差。之前的广州第四批拟供应商品住宅用地清单，已经提前曝光了不少靓地，计划在2023.11.11-2024.2.10期间发布出让公告。👉广州这一波，哪里能改命？很多热门地块，今天已经都过了会。大家最关心的价格，我们也搞到了。重点已经很清晰了——领衔主演天河，捧出了世界大观二期、吉山仓二期和黄村三联路地块，这“三大金刚”，都在奥体牛奶厂一带；海珠也不遑多让，带来了紧挨琶洲樾的琶洲西区商住地块、翻版“兰亭盛荟”三滘立交地块，以及回炉的新滘西路以北地块；荔湾呢，也怒刷存在感，带来了两个重磅彩蛋，一是后航道的东沙国际商贸港地块，二是与白鹅潭悦府仅一路之隔的陆居路地块。这些地块，陆续都会挂出来。我们分区域来聊一聊。-海珠区-琶洲西区商住地块最贵的地，我们放在最前面来说。这块地，是今年9月，琶洲刚挤出来一块蚊型地，就在琶洲·樾旁边，一半商业，一半住宅。地块用地面积1.11公顷，体量11.1万m²，总价虽然只有14.3亿，但单价非常高，名义起拍楼面价达到了47670元/平。叫价这么高，也是因为底气够足。毕竟这块地，除了过于“迷你”，几乎没有缺点。寸土寸金的琶洲西，18号线磨碟沙站就在旁边，周边又没什么对手——隔壁琶洲樾已经接近清盘，14万/㎡的价格，也帮地块先把路铺好了。而一涌之隔的琶洲南TOD，近期准备加推，吹风价13-16万/㎡。琶洲西这块地，不说卖得更贵，对标总是可以的。说起来，琶洲樾所在的AH040329、157地块，之前越秀是底价拿的，总价14.86亿。算上配建的拆迁安置办公物业，以及重点工程项目等，成交楼面价33993元/平。价差还是蛮大的。悄悄预测一下，琶洲西这块地，到时应该也是越秀来拿。三滘立交地块和琶洲西区地块高端定位不同，这块地，就差把“刚需”两个字写在脸上了。地块位于海珠客运站以东，广州大道南及广州环城高速交界处，和知名红盘兰亭盛荟一样，是高速上盖项目。轨道交通方面，地块距离2号线+广佛线南洲站虽然仅500米，但隔着一条涌，需要绕。地块占地6.7公顷，体量超15.17万平，相对片区多个“小而美”楼盘，将来在产品和社区的打造上，发挥空间更多。不过，由于高速的存在，不可避免会受到噪音影响，周边城市界面也比较一般，定位上估计还是刚需、刚改为主，强调性价比。值得一提的是，地块单价虽然不高，仅31278元/平，但47亿+的总价，又逢年底，可能房企考虑会更加谨慎。新滘西路以北地块这块地，相信大家都不陌生，就是上个月宣布终止出让的石溪水厂地块。这块地位于新滘西路以北、工业大道以东，总用地面积约2.1公顷，体量超5万方，距离保利的东方红印刷厂地块，仅100米左右。周边配套，两块地之间的配套，几乎是共享的。不同之处在于，东方红配建要求要更高些，包括学校、安置物业等，还要做土壤修复，对开发商要求很高。相比之下，新滘西路以北这块地，虽然有限高，但整体操作难度还要更小一些，包括体量、附加条件等。当时地块撤牌，主要还是因为价格太高了。所以，这次回炉，地块也是带着诚意来的，直接降价一个亿。起拍总价从原来的208325万，调整为198325万，楼面价每平少了1800元+。之前观望的房企们，心动不心动？-天河区-世界大观二期地块黄云路以北AT1003010、3075、3082地块，位置在大观路以东，奥体路以北，兼容居住、商业商务性质，用地面积12.51公顷，建筑面积约9.8万平。今年8月，越秀付出68.3亿拿下的世界大观地块，就在旁边。相较一期地块，二期地块要稍微逊色一些。一是体量不如一期，2.0-2.5的容积率也略高；二是宅地虽然位于太阳湖两侧，但实际景观比较一般，更像河涌。｜地块航拍但优势也很明显——地价更低。地块起拍总价约41亿元，折合楼面价为41772元/平，和一期地块（50160元/平）拉开了不小差距。并且，地块还规划了1万方的商业，根据之前的规划图，将打造为滨湖商业。家门口的商场，对很多买家来说，还是极具吸引力的。预计12月，地块就会上线了，意向参与的企业不在少数，都是大型央国企。二期地块开发建设的加快，一定程度上能弥补板块现状存在的商业短板，但也会给隔壁的越秀项目带来压力。根据之前各路瓜主口风，世界大观地块入市时间，预计是在明年初。但在这一“后来者”的地倒逼下，以越秀速度，不排除会提前抢跑。脸贴脸的距离，核心卖点都是湖景，很难不形成正面竞争。对一期地块来说，跑得越快，越能抢占先机。吉山仓二期地块天河区岐山路AT1010005、AT1010007地块，属吉山仓地块的一部分，原业主是广物集团。从今年9月，规自局公示的控规来看，这是一宗纯宅地，体量超17万m²，比一期地块（即华润置地天河润府）略小些。当时华润置地选择吉山仓，是作为“代建”南沙全民文化体育综合体的补偿，入局之后，又确实把片区的热度拉了起来。项目主推80/87平三房、112/128/143四房，货量大约1800套，预计明年初会开售，目前已经开放了展厅，关注的人不少。华润置地对这个项目，无疑是寄予厚望的，包括即将登场的二期地块，也有很强的参与意向。实际上，地块2.1万/平的楼面价（名义），也侧面透露了一些信息。这么低的价格，不排除是为了凑齐南沙全民文化体育综合体（30亿元）配建资金，作为拿地企业的补偿之一。如果将来真的由华润拿下，连片开发，也能互相辐射配套。黄村三联路地块说黄村三联路，可能很多人都觉得很陌生，但说奥体优托邦附近，相信大家就有概念了。这个天河东“扛把子”商场，与地块仅一路之隔，步行大概700米左右。这也是地块，最大的优势所在。但与此同时，地块面临的困难也不少。一个是地块太小。地块用地面积约1.81公顷，总建面约5.82万m²，货量非常有限。一个是距离地铁太远。附近的黄村站，虽是4号线+21号线的换乘站，但离地块直线距离约1公里，步行不便。另一个则是城市界面一般。地块周边厂房不少，景观也以村景为主。相比世界大观二期、吉山仓二期，黄村地块综合素质确实是弱了不少。届时出让，估计也是反响平平。-荔湾区-东沙国际商贸港地块这块地，是第四批清单中，最贵的一块，也是体量最为庞大的一块。地块起拍总价约82.8亿，建筑面积超32.2万㎡，包括了居住、商住以及交通场站用地。地块位置极佳，就在白鹅潭，国际医药港一带，广州幸福湾就在附近。配套方面，优势也比较突出，地旁有在建的10号线东沙站，大型商业星河COCO

小区内部自带华港幼儿园（公立）、天英小学（公立），且距离清华附中湾区学校二期直线距离1.8km（公立，十二年一贯制）；且直线距离3km范围内仅有清华附中一所中学，未来前往清华附中就读概率极大3.

文冲东“换帅”，很快就要告一段落了。11月17日，公开挂牌的广州知城宏麟投资有限公司100%股权，结束了信息披露。这家公司，正是文冲东旧改合作企业之一，转让底价34053.93万元，要求受让方实缴资本不低于60亿，并在广州公开市场至少获取过两个商品住宅项目。走到这一步，接下来，只等官宣了。当然，参考双沙的例子，还需要一定的时间。从挂牌结束到中建八局公开“认领”，一共耗时两个多月。👉289亿，央企杀入，老黄埔要变天了不过，流程归流程，谁的入局概率更大，很多人都心里有数。不是年初传言的五矿，而是已经跟进文冲东很长一段时间中建系。更具体来说，是中建二局旗下的地产平台——中建玖合。1对这家企业，也许大家有点陌生。其总部位于北京，早在2007年便已成立，布局涉及京津冀、大湾区、长三角、长江经济带多个核心城市。自2021年更名以来，中建玖合一改以往合作开发项目的形式，在上海、北京大手笔拿地、独立操盘项目，这两年在市场的声量也越来越大。最漂亮的一仗，莫过于北京的朝阳太阳宫项目。2022年6月，中建玖合在摇号大战中击退7家房企，以66.815亿总价斩获朝阳区太阳宫地块，成交楼面价约8.8万/㎡。拿地两个月以后，2000万级的「中建玖合府」原地诞生，三个月便拿到预售证，四个月便开盘出售。开盘当天，412套房源实现“日光”，全部售罄，网签金额超过80亿元（来源：中指研究院）。这一波操作，也让中建玖合在北京，在全国打响了名气。2022年，中建玖合也以202.3亿元的销售规模，首次登上百强销售榜单，势头很猛。进入2023年，其又在4月以40.4亿元的底价获得朝阳孙河地块，7月通过摇号以54.05亿元的价格获得大兴西红门地块，土储进一步扩张。不可否认，在主战场北京，这是一匹“黑马”。但在广州，中建玖合的存在感要弱得多，代表性项目，只有位于南沙的中建玖玥湾，住宅均价3.5万/平。此次布局文冲东，或许也是想借力黄埔旧改，重仓广州。2央企的进入，实际上，也是当下黄埔旧改最为典型的趋势。早在去年10月，在开发区的牵头下，科学城集团、知识城集团就已与16家央国企达成了初步的战略合作。当时，广州旧改局势并不明朗，政策环境也存在不确定性，但各方态度依旧积极。而中建系，也成为了其中最为生猛，最为惹眼的那一挂。中建三、中建四、中建方程、中建丝路...均到场助阵。到了今年，最高层定调之后，中建更敏锐了，说要全力搞。一到八局，甚至二十五局，都有了相关布局，后续可能会陆续官宣。其中，中建八局，已经通过股权收购的方式，取得了黄埔双沙旧改合作开发权，项目预计总投资289.3亿元。如果最终文冲东旧改，最终也由中建系摘牌，那么文冲东——双沙，连片开发起来，无疑是更具想象空间的。伴随着产业进阶以及高端商业的推进，将会成为整个老黄埔最大的变量。毕竟，这里是老黄埔最核心的板块，5号线黄金地铁的始发站之一，又有黄埔大道连接，串联起珠江新城、国际金融城、黄埔临港经济区，是城市东进的关键地带。无论是旧改，还是楼市，都牵动着不少人的心。一路之隔的文冲西旧改，已经成功孵化了万科城市之光，自入市以来连续两年处在广州热销楼盘TOP3，价格从最开始的3.9万/平，到如今的6万/平+，是黄埔楼市当之无愧的标杆。即便面临容积率高、密度大，还有石化等负面影响，都未能撼动其地位，原因只有一个，板块价值一直在。而文冲东，由于距离足够近，所以无论是区位、地铁还是配套，都是不差的。可惜的是，比起文冲西，文冲东起步时间整整晚了八年。好在，赶上了城市之光的尾声，项目也终于迈入了冲刺阶段。据@美满文冲消息，目前，文冲东旧村改造项目范围内的

唉，打开朋友圈，铺天盖地的降价房源，真的看腻了。楼市卷到最后一刻，只剩降价了？顺手打开网站，没想到，这样的市场行情，竟然有100多位业主，反其道而行。24小时内，壮着胆子涨价！你瞅瞅，康师傅在涨，茅台在涨，点都德在涨......凭啥我家不能涨。但大家心里都知道，挂牌价涨，不是真正的涨价。我抱着不信邪的心态，整理了今年以来，广州数百个小区（成交量>5套）成交，出乎意料的是，有60个小区，成交价逆市上涨！有意思的是，当我把涨价的小区，发给其中一位业主。业主本人吃惊之余，语气透着惊喜：“这行情居然还能涨？怎么肥事？再涨点就卖掉。”当然，房产君和广大网友更想知道的是，这年头，究竟还有什么小区在涨价！？广州60个小区，逆市上涨用数据说话。整理发现，广州60个涨价小区，主要分布在中心区。比如天河林和、珠江新城、天河公园；海珠滨江东；荔湾中山八、白云机场路板块；还有放开限购后的番禺和黄埔。直接上图：天河的标杆盘，峻林，房价最为坚挺。今年2月份，一套约138平南向中楼层三房，成交单价13.3万/平。9月份又卖了一套同款户型，单价超过14万/平。下半年甚至成交一套约307平的大平层，单价冲破16万+/平的天花板，刷新小区房价新高。不过涨价的标杆盘，终究是少数。很多网红盘因为年初涨幅过猛，溢价高，还是抵挡不住价格更实惠、户型实用率更高（超100%的使用率）的新房冲击。而一些名不见经传的“老实人”小区，凭借友好的价格，俘获不少刚需的芳心，量价齐涨。诠释了什么叫，“虽然我很丑，但我很温柔。”比如，白云新城附近，靠近5号停机坪广场的明珠广场，家门口就是在建的14号线二期岗贝站，2字头就能上车。大家闻之色变的荔湾广场，2字头，也意外卖得很好，月均成交3-4套。成交均价从年初的2.3万/平，涨到了现在的2.6万/平。还有一些楼盘，虽然不那么主流，但却笑到最后。花都的“流量盘”自由人花园，就是其中之一。今年1-3月成交了23套，套均价约1.74万/平。最近3个月，成交量跌到9套，但价格却站稳在1.8万/平。另外，万博作为今年的“当红炸子鸡”，周边的楼盘多少吃到红利。番禺的汉溪长隆、华南板块，环境宜居的锦绣香江花园第8期、华南碧桂园翠山蓝天苑，二手房价依然抗打。另外，为什么这些小区，能逆市上涨？这些小区，为什么能逆市上涨？我发现，他们有一些共同特点：1）以刚需盘为主，集中在老城区。整体单价并不高，1-4万/平均有分布，套均价在200-400万，刚需踮踮脚就能上车。比如荔湾广场，旁边就是上下九步行街，而且还是电梯楼，性价比很高。这几年价格很稳定，2字头就能上车，给了一个刚需留在老城区的机会，所以今年以来就成交了30套+。2）整体降价率不高。这些小区年初和下半年，降价率均保持在5%以内。也就是说，一套300万的房子，平均降价10-15万就能出手。挂牌价夯实，选择割肉出货的业主比较少，而买家也不用扛40米大刀砍价，所以整体价格稳定。3）投资客较少，没有大饼带来高溢价，业主都是长持的住家客。比如罗冲围、南浦、市桥、中山八、沙太南板块，基本以居住属性为主，很少有投资客入场。前期没有经历大涨幅，房价或稳如老狗，或稳中小涨，对刚需来说，是最友好的“淘货天堂”。10月二手房成交量，创下近半年新高其实，不仅部分二手房，价格保持微涨，最近三个月，广州二手房成交量，开始有起色了。数据显示，10月广州成交9361套二手房，环比上升10%，实现三连涨，接近万套的成交量，创下近半年新高。5改2之后，很多之前被增值税卡主的刚需二手买家，开始大胆上车了。一些观望许久的买家，也开始悄悄进场捡漏。所以啊，越是下行的市场，越要保持耐心。慢慢淘货，总会有你中意的。你怎么看呢？你会买入这些小区吗？最后，如果想知道更多楼市信息或行业内幕，加扫码加拆神。-推荐阅读-【楼市】还会更差吗？【土地】白鹅潭陆居路：我胡汉三又回来了

市场政策利好和药效，已经消退了。这两天，翻了下统计局70城的数据，二手房价下跌已经创下了9年来的新纪录。这不仅是一线，还是二线的问题了，全都跌幅都在扩大。二手挂牌量激涨，出货踩踏，价格难卖，加上新盘实用率碾压，上演戴维斯双杀，导致一二手置换的链条没转动起来。这导致了：1)新房顶豪和刚需能跑，这点大家看看放开后增城的数据就能感受。2)但是中间的改善就惨了，不能卖一买一，改善新盘得降价才能出货。所以，大家看到，海珠的一些新盘，其实已经在让利了。甚至包括天河。3)而天河，海珠，荔湾一旦价格战，连带着把近郊托下水。中心区开始打价格战，新盘户型也更有吸引力，原本想买近郊的，会外溢到天河，海珠，荔湾。尤其是天河，原本客户本来够不上的，现在不到400万也能上了。4)再加上天河，海珠荔湾二手价格也在砍，选择面可太多了。所以，一系列新政后，史诗级政策之后，所期待的市场反转没看到，能托住，能稳住价格和量，就已经烧高香了。但是，还能更差吗？最近，也有粉丝在问我们，现在是不是入手的时间，还是再等等。其实，真不好预测。但是，可以多去看房，再观察这两个月的市场变化，再决断。大的方面就不说了，中美短暂迎来好天气。而后续的，还有1万亿资金会用在城中村改造，平急两用基础设施，还有保障房三大工程。这笔资金，包括专项债，PSl（抵押贷款)相对于15年棚改4万亿是少很多，但是当年也不是一开始就是4万亿。其二，盘子虽然没当年棚改大，但是还是能拉动一批需求。不希望市场反转，但还是能够稳住趋势。涨价去库存没空间了，托住底已经是最大的政策效果。其三，广州已经有项目申请国开行专项债了，资金规模大概3500亿，而当年杭州亚运旧改启动资金国开行的资金大概是1000亿。其四，其实，广州也在拉预期，包括公积金首付两成，认房不认贷等等。而第四批地价，广州也不再设价格上限，核心区优质稀缺地块，价高者得。但是，说起来，真正的大招还是房票安置，堪称小号棚改。资金来源可以说房票空出来的土地出让金，可以补贴额度。但难在等价逻辑之下的对价和计算方式。虽然这个政策上面乐观，下面悲观。但还是，势在必行。最后，如果想知道一些行业内幕，一手信息，加扫码加拆神。-推荐阅读-【话题】长隆万博，又要搞大事？【话题】天河把刀亮出来，吓了隔壁一跳

应大家要求，今天来聊聊命运多舛的陆居路地块。这是一块有故事的土地。2021年，广州第三轮集中供地，地块原本是要挂出来的，但后来被奥园放了鸽子，脸都没露，就失约了；直到2022年，广州首轮土拍，地块才得以上线，并且撩了个新玩家——世纪金源，江湖传言，要落地其南方总部。只是，最后“过江龙”并未露脸，地块也流拍告终。现在，时隔一年多，地块又卷土重来了，出现在今年第四批宅地供应清单里。按照计划，最晚春节前，就会发布正式的出让公告（2023.11.11-2024.2.10）。细心的朋友，可能发现了。相比去年，这次出让的陆居路地块，分地块编号以及用地性质，都有了一点小变动——原本的AF020245地块，变成了AF020244地块；原本是宅地+商地+交通枢纽用地，现在只有宅地+商地。怎么说呢...被放了两次飞机后，陆居路这次似乎是有备而来的。从近日发布的最新控规图中，我们就能窥见一二。1相比原方案，新规划的变化，主要有两点：一是，住宅不切分了。244、245居住地块被合并，统一为AFO20244地块，调整后地块用地面积为14067m²。建面、限高、密度、绿地率等均不变。二是，交通枢纽用地取消了。AFO20208地块不需要配套公共交通枢纽站、共享单车停放点，变成了纯商业商务用地。建筑面积腾挪后，地块的容积率为15.34，体量超11.1万m²。这样的变动，说大不大，说小也不小。总的来说，新方案降低了开发难度与成本，开发商强排会更灵活。但是，但是，最核心的，是没有砍掉多少商业，还是住宅的2倍++。而之前地块流拍的一大原因，就是商业配比太大了。商业用地的标定地价，是比住宅要贵上不少的，做起来更难，去化又慢，挤压开发商利润的同时，还需要大量资金沉淀；市场化的利率，资金的成本又高，很多企业即使有心也无力。当时有业内说，陆居路这块地如果按规划条件来，会亏得连底裤都没了。但如果是港企，就不一样了，利率普遍很低，可以慢慢打磨。这次调规，荔湾的态度其实是很明显的，细节可以商量，鼓励统筹，允许腾挪、核减，不过该有的量还是得有，这是原则。站在片区发展的角度，这是好事，250m的高楼建起来，既能装点白鹅潭门面，世界级的地标商圈，说出来也更有底气。但房企们买不买账，还不好说。2当然，去年地块流拍，也不全是商业的锅。劝退开发商的，还有产业和文保两道难题。当时的出让条件，还给竞买人提了几个要求：1.自持商业办公物业不低于AF020208地块计容建面的50%；2.在荔湾新设或迁入集团南方总部，达产后，5年内每年产值不少于150亿元；3.出资修缮及维护多处历史建筑及文物。别说是跳票了的那家非头部民营房企，就算是头部央国企，也不敢轻易招惹。所以，这次回炉，调规可能只是开胃小菜。想打动开发商，相信还会做更多努力。做几个不负责任的小猜想：一是降价让利。从流拍→摇号的天河梅花铝，相比去年，起拍总价从之前的535794万，调整成了519880万，降了1.6亿；陆居路呢，之前起拍30.38亿，要降肯定没这么猛，但多少都是爱。二是放宽出让要求。比如，降低自持比例；比如，KPI目标，定得低一些。像引入南方总部这种明显的定向条件，直接pass；门槛低了，条件松了，相信还是会有开发商愿意看一看。听说，荔湾已经找了意向企业，但不方便透露。大家可以留言猜猜看，是哪位。3抛开难搞的商业，这宗地块位置是真不差。虽然是二线江景，但也在白鹅潭核心区，三江交汇处，地铁1号线芳村地铁站附近，还有个大明星邻居——华润置地白鹅潭悦府。这个项目，在售约178-243㎡大平层，靠着华润招牌，靠着无敌江景，靠着万象城IP，成为了当之无愧的区域标杆项目，售价飙到了14万/㎡。对陆居路来说，这是更多是一个仰望的对象，而不是对手。比起悦府，地块景观资源要逊色得多，配套也难以自成一城，明显不是一个量级，定位和产品都会有很大差异。｜悦府江景与其说是威胁或竞争，倒不如说是互利。由于离得足够近，陆居路可以享受到悦府带来的最重要的配套——万象城；地块建起来后，这一带的城市界面也会更漂亮，对悦府也是利好。相较而言，武汉城建·保利·花语和岸（羊城食品厂地块）更能称之为竞品。景观上，是一线河景pk二线江景；地铁呢，都是1号线芳村站，花语和岸900米，陆居路紧挨着；配套方面，整体大差不差，但花语和岸近学校，陆居路近万象城。总的来说，陆居路地块的素质更优，但要说拉开多大差距吧，也没有。如果陆居路顺利卖出去，产品定位估计会是刚改-改善，目标客群部分会和花语和岸重叠。|

昨天，我们跟大家聊了聊第四批拟供应商品住宅用地清单↓广州这一波，哪里能改命？其中不少热门地块，粉丝都希望我们展开说说。有求必应，那今天先来聊一下，番禺接下来的“王炸选手”——长隆三期AB地块。要知道，该地块从相比早期曝光的版本，体量缩水了一半，显然是被拆分了。这里，我们拿到了一份地块拟调整的控规图，信息量很大。相之前的规划，调整后的地块，不仅宅地面积缩水，位置还发生了改变。而且还增加了商业地块，包括规划中的“横三路”即欢乐大道的走向，也更加明晰。这些配套预期，对周边项目，简直是天大的利好。特别是瑞麓府的业主们，可以开香槟了。01长隆AB地块，我们之前参加番禺的土地推介会时，就已经在关注。彼时地块未出让的住宅部分，只有最中间那部分的8.56万平方米，容积率3.51，算下来计容建面30万平左右。原先规划中，长隆AB地块分为7块地。其中编号①、②、③的地块均为绿地。而地块④则为未出让的住宅用地，面积约为8.56公顷。地块⑤是消防设施用地，地块⑥为交通场站用地，地块⑦为中小学用地。|

冲刺KPI的关键时刻。近日，广州公布了第四批拟供应商品住宅用地清单。18宗地，总用地面积150.94公顷，建面超270万m²，拟于春节前发布出让公告（2023.11.11-2024.2.10）。除越秀、黄埔、南沙、增城暂无供应外，各区都有新货上架，其中不乏“压箱底”靓地。领衔主演天河，捧出了三大金刚——世界大观二期、吉山仓二期和奥体优托邦旁的黄村三联路地块，都在奥体牛奶厂一带；海珠也不遑多让，带来了紧挨琶洲樾的琶洲西区商住地块，以及翻版“兰亭盛荟”三滘立交地块；荔湾呢，也怒刷存在感，带来了两个重磅彩蛋，一是后航道的东沙国际商贸港地块，二是与白鹅潭悦府仅一路之隔的陆居路地块。｜东沙国际商贸港周边话题王番禺，献礼完多～宗摇号地块后，又祭出了“王炸”长隆三期AB地块，近地铁、近学校，未来还能一路联通万象商业。之前刚上推介会的时候，是公认的大热门，直接预定摇号。但，时移势易，几个月的时间过去，摇号这事，却悬了。不是地块不行了，也不是房企们怕了，而是竞拍规则有了变数。今年9月，自然资源部就已经给各省市主管部门下发文件，建议取消土地拍卖中的地价限制。虽然只是「建议」，但很多城市都已经跟进了。隔壁的东莞，也默默执行了。今天挂出的东莞CBD2023WR010地块，已经明确，按照价高者得的原则确定竞得入选人。也就是说，溢价率不受限制，地价没有上限。据我们了解，广州下一次挂地，估计就在规则里就会有所体现了。接下来的土拍，抓人眼球的关键词将不再是摇号、马甲，而是地王。对市场来说，也是一种刺激。取消土地最高限价，让地价回归市场，一方面有利于财政，另一方面是为了提振土地市场情绪。据@好地研究院数据，今年1-10月，广州土地出让金为951.5亿，同比下降了7.6%；总成交建面555.2万方，同比降幅为22.8%。｜来源：好地研究院具体来看，成功出让的36宗地中，仅12宗（含11宗摇号）拍出了溢价，剩下的都是底价成交。限地价一取消，热门地块，竞争起来，价格可能会被一路推高。要知道，很多高价地的意义，并不在于地块本身，而在于其溢出的带动效应。地王一多，房价预期也就被拉上去了，从而反哺市场。不过，这些都是后话了。限价会不会取消，还要等新地块挂牌，才能揭晓答案；对市场的作用能否如预期，也还是未知数。今天，我们的重点，还是地块。挑些关注度比较高的来说。-天河区-世界大观二期地块黄云路以北AT1003010、3075、3082地块，位置在大观路以东，奥体路以北，兼容居住、商业商务性质，用地面积12.51公顷，建筑面积9.8万m²。今年8月，越秀付出68.3亿拿下的世界大观地块，就在旁边。二期地块，体量虽然不如一期，2.3-2.5的容积率也略高，但位置极佳，就位于太阳湖两侧，一线湖景，还自带商业，综合素质很不错。预计12月，地块就会上线了，意向参与的企业不在少数，包括某知名“卷王”。二期地块开发建设的加快，一定程度上能弥补板块现状存在的商业短板，但也会给隔壁的越秀项目带来压力。根据之前各路瓜主口风，世界大观地块入市时间，预计是在明年初。但在这一“后来者”的地倒逼下，以越秀速度，不排除会提前抢跑。脸贴脸的距离，核心卖点都是湖景，很难不形成正面竞争。对一期地块来说，跑得越快，越能抢占先机。吉山仓二期地块天河区岐山路AT1010005、AT1010007地块，属吉山仓地块的一部分，原业主是广物集团。从今年9月，规自局公示的控规来看，这是一宗纯宅地，体量超17万m²，比一期地块（即华润置地天河润府）略小些。当时华润置地选择吉山仓，是作为“代建”南沙全民文化体育综合体的补偿，入局之后，又确实把片区的热度拉了起来。项目主推80/87平三房、112/128/143四房，货量大约1800套，预计明年初会开售，目前已经开放了展厅，关注的人不少。华润置地对这个项目，无疑是寄予厚望的，包括即将登场的二期地块，也有有很强的参与意向。如果将来真的由华润拿下，连片开发，也能互相辐射配套。-海珠区-琶洲西区商住地块这块地，是今年9月，琶洲刚挤出来一块蚊型地，就在琶洲·樾旁边。地块用地面积1.11公顷，体量11.1万m²，一半商业，一半住宅。除了过于“迷你”，几乎没有缺点。寸土寸金的琶洲西，18号线磨碟沙站就在旁边，周边又没什么对手——隔壁琶洲樾已经接近清盘，14万/㎡的价格，也帮地块先把路铺好了。而一涌之隔的琶洲南TOD，近期准备加推，吹风价13-16万/㎡。琶洲西这块地，不说卖得更贵，对标总是可以的。不过，之前琶洲樾所在的AH040329、157地块，越秀是底价拿的，总价14.86亿，折合楼面价仅16861元/㎡。算上配建，当然还要高出不少，但确实是算不上贵。如果琶洲西地价与琶洲樾持平，出让条件又没有特别限制，大概率会引发一场血雨腥风。爱看。-荔湾区-东沙国际商贸港地块这块地，是第四批清单中，体量最大的一块，一共32.2万㎡，包括了居住、商住以及交通场站用地。地块位置极佳，就在白鹅潭，国际医药港一带，广州幸福湾就在附近。配套方面，优势也比较突出，地旁有在建的10号线东沙站，大型商业星河COCO

惹谁，都不要惹老实人。前有埋伏（联投·文津府），后有追兵（华润置地·天河润府），一向卖得不错的网红盘珠江花城，最近，搞了个大动作——11.11，项目新加推的76平3+1房，总价压到了390万起，折合单价5.1万/㎡左右。当然，项目主流成交均价为5.2-6.2万/㎡，部分大户型要去到7万/㎡。如今，新推的小户型，总价不到400万，有点香，无差别杀杀杀。文津府实用率超100%？我390万起，四房，还有学校。润府品质高？我390万起，四房，还有学校。这个价格，隔壁的老黄埔都要吓一跳。在价格优势面前，什么鸡头凤尾的理论，那都不值一提。据说，开盘首日，连同88m²、119m²、140m²、193m²产品，吸引了超500组客户到访，现场成交火爆。1400万左右总价，在广州说多不多，说少不少，注定是和“刚需”二字深度捆绑的，想要买到各方面条件都过得去的新房，并不容易。原本，同样的预算区间，老黄埔可以说是难逢敌手。要看就看最核心的地段，鱼珠——文冲。“三剑客”中，城光是费劲了点，货量不多，全盘也就剩下100来套了，也以大户型为主，价格5-6万/㎡；但富颐、中鼎做折扣，时有4字头的单价，总价400万左右能挑一挑。比如中鼎珺合府，最小面积87平，10月底的成交均价4.3万/㎡起，总价370万+。虽然学校没定，但近天河啊！5号线地铁可以直达金融城、珠江新城，由于是旧改大盘，该有的配套也都有，性价比还是很高的。|

刚刚，收到一个非常靠谱的消息:广州地铁地产·云庐按地段划分，对口的白云东平学校，即将与省实结为姐妹学校，未来经由教育局牵头，争取将东平学校纳入省实教育集团统一管理。这对公弱民强的白云教育，真是天大的喜讯。其一：云庐地段对口的小学，要有省实名校资源了白云东平学校，原本是普通的九年一贯制公办学校，有小学和初中部。小学在万科云山校区，而初中在东平学校本部。这意味着，云庐对口的白云东平学校，将带上省实的金字招牌，教学和师资有望由省实统一管理，书包含金量大大提升。这对于云庐来说，则是补齐了小学，还有初中名校资源，无疑是泼天利好。其二：小升初，有省实兜底，确定性更强了虽然广州地铁地产·云庐一路之隔就省实白云校区（永平校区），今年已经开学招生，但只有初中部和高中部，没有小学。而省实白云永平校区，初中是要摇号的，对业主来说，有一定的不确定性。而接下来，云庐业主孩子，在人户一致，学位满足的情况下，小升初可参加省实白云永平校区摇号，未摇中的则入读东平学校初中部。这次省实牵手白云东平学校，对云庐来说，无疑是神助攻，小学和初中教育，都打上了名校的补丁。其三：配建幼儿园，也有省一级的实力。要知道，幼儿园的评级可以分为以下几种：省一级＞市一级＞规范化＞未评级，由此可见，省一级幼儿园的含金量与重要性。这意味着，云庐业主的孩子从幼儿园开始，就有好的教育资源，小学入读省实统一管理的东平学校，初中还有机会入读省实永平校区。可以说，从幼儿园到初中，都有顶级教育资源兜底，拥有更强的确定性。如今这个消息传出来，可靠性还是很大的，买了云庐的业主，估计做梦都要笑醒了。要知道云庐有地铁，有国企品牌，品质感做得也不错。非要挑一个短板的话，就是小学是公办但不是名校，隔壁是省实白云永平校区，初中要摇号。现在，这块儿解决之后，那它的短板基本就补齐了。毕竟，省实可是广州名校头牌，也是白云家长心里的名校天花板！广东实验中学，与华师附中并称双雄，省里排名数一数二。作为省级的顶尖名校，省实去年高考特控率97%，12人被清北录取，南山班985录取率高达97%。网传省实本部2023年中考成绩，最高分789分，780及以上4人，770及以上14人，760及以上30人，750及以上55人，740及以上95人。

注：庙头地铁站建设中其三，项目区位优越，吃到旧改红利。星航TOD所在的临港经济区，如今旧改进度也是走在老黄埔前列。如庙头首开区动工，双沙迎来中建八局入主，这两个项目紧紧挨着，未来可实现连片开发。|

最近一段时间，关于城市更新讨论很多，无论是开发商还是购房者，只要立足于城市发展，就无法绕开这个话题。不管是拉动GDP，还是产业升级，或者改善民生；又或者，城市中心可开发宅地不可逆，需要旧改来缓解供需矛盾的原因。这些都是城市更新的理由，且为持续下去的原因。｜琶洲@广州房产摄这两天，我们梳理了下热点，还有粉丝提问，发现海珠新中轴南段，琶洲CBD放了个大招，正在进行一场超级更新。在大手笔的规划下，板块发展周期，往往藏着逆天改命的机会。1四大片区，广州CBD里的超级旧改为什么这么说？首先，来看这一张独家的内部资料图片👇如图所示，海珠新中轴南段，投资额高达195亿的保利红卫项目，被纳入了的做地改造计划，将和越秀集团一起进行连片开发。这个项目，东临琶洲国际会展商务区，西面是广州塔，北与珠江新城CBD隔江相望，地理位置优越。｜红卫村@广州房产摄而整个新中轴南段的做地规划，面积约14平方公里，比珠江新城还要大。从珠江前航道到后航道，从中部的红卫到石榴岗河，海珠湿地沿线的思路，是整体规划，成片开发，整体运营。从措辞上看，大家可以留意官方文本中，出现了诸如迅速、工作专班等字眼，细细品味，很不一般。按照之前的节点计划，项目将在明年年中前完成片策方案的意见征询工作，并提交区城领会审议。如今，在央企、国企的协同参与下，肯定是要快速落地的。这么做挑战当然是巨量增加，但是板块的居住品质，产业升级的提升绝非一点点，千万不要忽略。其次，琶洲CBD南片区的海珠赤沙改造，近期富力确实是和央企中铁签了战略合作框架。这个消息，内部知情人士第一时间就跟我们确认了。富力傍上央企大腿，赤沙旧改肯定是要继续推进的，很多担心改造进度缓慢的人，这下可以放心了。琶洲核心区，跨过黄埔涌，向南扩展，改造范围152万平，仅算改造成本，不算产值，就有88.1亿。赤沙旧改，这对升级为经开区，禁止房地产开发的琶洲来说很重要。|琶洲南区批复规划从目前赤沙审议方案来看，项目商品房离在建的地铁11号线、12号线，已经23号线（规划）的赤沙滘站很近。但是，整个项目能卖的商品房只有2宗地块，净用地面积仅3.62万㎡，体量大约14万㎡。如按每套100平来算，也就1400套货，对市场格局影响有限。但赤沙改造，有利于板块城市界面改善，还有产业升级。项目规划商办就有35万方，包括写字楼还有公寓，产业方面，琶洲南区将引入数字互联网，还有会展经济，作为琶洲CBD核心区的外溢和承接。红卫做地，赤沙拥抱央企，如果还不算大手笔，还可以看看旁边的龙潭和土华，也有一系列动作。富力也有参与的龙潭，去年就和招商蛇口签了合作框架，而土华村，央企华侨城还在。实际上，海珠早就给出了时间表，大家看我画红框的地方。我查了下资料，赤沙，红卫，土华，还有龙潭，琶洲CBD向南，四个片区改造体量接近390万平，相当于30个猎德，5个琶洲的体量。国企主导，又有央企配合，又是城市核心地段，这样的大手笔，绝无仅有。如果没概念，看看这张图👇这里围绕着珠江新城、琶洲、金融城这个CBD集群，进行一场城市级别的超级更新。CBD里的改造，这样的表述，大家会想起谁？当然是珠江新城的猎德。珠江新城东塔、西塔、广州大剧院、广东省博物馆等地标，又有15栋营收过百亿的写字楼，以及柏悦府、天銮等超豪项目，是广州最醒目的城市名片，没有之一。也正因为如此，猎德的财富故事，几乎全国皆知。而珠江新城里，和猎德改造后IGC天汇广场临近的花城湾二手，130多平，今年单价站稳18万/平。这里也是广州房价的天花板，汇悦台、凯旋新世界，无一例外，都在这里。而最近一段时间，大家也看到，广州关于房票的讨论，已经直接摆上台面了。此招一出，能托底楼市，撬动新房去化，但市场也会更分化，品质好，学校好，地段好，圈层好的房子，会更值钱。尤其是新中轴这一带，是四大做地片区里的价值高地。而琶洲CBD南片区，一旦旧改完成，不仅城市界面脱胎换骨，而城市中心+海珠湿地公园的组合，也会带动区域的产业升级，进而反哺楼市，带动价值跃升。

以下文章来源于广州房产年轻人，是不是感觉很气馁，房价降了，也买不起房？我这里有一套房，看与你有缘，免费送给你吧。别误会，房产君不是在说段子，而是在说真人真事。吃了二十多年饭，房产君也是没想到，免费送房这种天上掉馅饼的事，竟然正在广州上演。业主真是活菩萨？这种送的房子能不能接手？别急，咱们接着往下看。是真的，从化有业主免费送房事情是这样的。前几天，有粉丝发给二娃一张截图，直接给二娃震惊到了。这张截图里的主角，从化荔山雅筑业主，愿意把自家房子白送出去。这套房呢，买房还贷4年多了，买房时给的首付、以及这4年的月供，分文不取，并且无条件配合对方做公证和过户。二娃从荔山雅筑一位业主处核实到：消息是真的！而且不止一位想免费赠送，有很多业主都想免费送房。这位业主透露，这些想免费赠送房子的人，都是高位进场的。当时买入价在1.7-1.8万/㎡，单合同，所以月供比较高，去到6000-7000元左右。而目前整个小区的价格，已经跌到1万/㎡了。二手房成交价更惨，8000-9000元/㎡的都有，关键是还很难卖。所以，这批高位买入的人，确实亏惨了。免费送房，还有N多“荔山雅筑业主”其实呀，免费送房的，还不止这位荔山雅筑业主。就比如这位粉丝，房子在新塘海伦春天，2018年高位入的，现在供了5年，也免费送。还有朱村的碧桂园城市花园。7月时，该小区有业主因收入没以前高，不想还房贷了，打算将房子免费送出去。这位业主的房子呢，是90㎡的三房，2018年买入时总价205万，当时首付3成，贷款7成143万，目前还欠银行130万左右房贷。而除了广州，其他城市也有免费送房的案例。呐，这是深圳的：这是惠州的：这是杭州的：这是郑州的：看下来，这些免费送房的，和荔山雅筑大抵同样的配方：前面几年高位买入，如今亏掉首付和月供，买家只要接下，继续付月供就行。及时止损，与其卖房不如送出去看到这里，你可能会问：这些业主怎么这么傻，直接卖掉不行吗？老话说，存在即合理。其实，这是很多业主在房价下行环境下，被逼无奈才做的选择。1）不是不想卖房，而是现在房子太难卖了。就说咱广州吧，5改2后，二手挂牌量蹭蹭大涨。现在的业主卖一套房，不光要和市面大量房源做竞争，要和小区邻居斗智斗勇，还可能面临新房的背刺。二手房有多难卖，可戳这复习：👉：啊......210万的房子，买家上来就砍40万！2）断供成本太高，而且征信会受影响。既然房子卖不出去，那不还月供，断供行不行？想法很美好，现实很残酷。如果因为经济不景气，收入减少，而摆烂断供，就像这位粉丝说的，不光征信受影响，最后可能钱房两空。3）及时止损，送房子更划算。前面两条路都行不通，所以，很多业主被逼无奈，才走到送房这步。而且，送房比卖房、断供更划算！免费赠送的房子，基本都是前几年高位买入的，如今房价下跌，房子市价已低于房贷尾款，资不抵债。比如，上文的碧桂园城市花园那套90㎡三房，2018年买入时总价205万，贷款143万，还了5年房贷，目前还欠银行130万左右。而目前小区面积差不多的户型，最新市价仅120万样子。也就是说，这位业主把房子“送“出去，实际上相当于，以约130万的价格把房子卖出去，这个价格是高于小区同户型成交价的。所以，比起卖房的钱，还不能还清银行的房贷余额，送出去更划算。虽然损失了首付和几年的月供，但好在及时止损了。灵魂一问，能接盘吗那么，这种房子，你愿意免费领取吗？房产君认为，诱惑虽有，但也要慎重考虑。一来，需要考虑自身是否能支撑房贷，如果接手后，没有能力偿还房贷，那么有可能也会砸在手里。二来，在价格上，买周边或者小区二手，可能会比接手免费房子更划算。毕竟，正常放卖的房子，选择更多，总价更低，关键还能砍价。再有，这种免费送的房子，一般地段和配套较欠缺，现在卖不出去，日后流通情况也大抵如此。你愿意接手，这种送的房子吗？留言区等你～最后，对于接下来的市场，或者买房有什么问题，欢迎可以扫码加拆神助手。-推荐阅读-【话题】拉预期，广州出牌！有用么？【旧改】289亿，央企杀入，老黄埔要变天了

爆个料：广州土拍，要取消地价上限了。简单理解，就是以后拍地，将不再设置封顶价、限制溢价率，上不封顶，价高者得。｜广州房产摄消息真不真，大家只要看下一次挂地，出让文件有没有删去地价上限等内容，就可以确认了。溢价率不受限制，地价没有上限，热门地块竞争激烈，价格必然会被一路推高。接下来的土拍，抓人眼球的关键词将不再是摇号、马甲，而是地王。这对广州，会造成什么影响？1回答这个问题之前，我们不妨先回顾一下，广州以往的地价规则——2021年4月，第一批集中供地，溢价率被限制在45%。当时，广州有好几宗地块封顶摇号，其中黄陂地块甚至吸引了320组竞买人到场摇号，光是保证金就有1300亿。土地市场的火爆，并不利于稳楼市的预期，所以，地价又被砍了一刀。2021年9月，第二批集中供地，广州直接把溢价率收紧到了15%，并且沿用到今年10月。总的来说，随着集中供地政策的推行，控地价已然成为了广州土拍调控重点，并且趋于严格。｜天河梅花铝地块这主要是为了防止过热的土地市场，传导到楼市，贯彻房住不炒的精神。限地价的规则，一定程度上减少了房企们非理性重金抢地的情况，也让热门区域、热门板块的地价、房价回归到较为合理的水平，同时，也给开发商留出了一定的利润空间。所以，我们也看到，前三季度的广州土拍，出现了房企组队打新的场面。为了提高热门地块的中签率，很多都用上了马甲。说是马甲倒也不完全准确，有的是财投，有的是帮手，有的是神秘的小号，从股权上看，都和参拍房企没有直接的关联，不违反禁马甲规则。但，懂的都懂。比如番禺迎宾路、新光，比如天河员村，“卡拉米”幸运摇中后，扭头就和知名房企合作了。部分企业，即使有很强的拿地意愿，运气不够，也只能充当陪跑NPC。以后就不同了。不限价，意味着土拍没有摇号，马甲也就没有意义了。房企们抢得再疯都ok，价高者得，纯纯拼财力。2当然，这并不是广州取消地价上限主要原因。据@经济观察网消息，9月底，自然资源部就已经给各省市主管部门下发文件，建议取消土地拍卖中的地价限制。虽然只是「建议」，但济南、南京、合肥、宁波、苏州、成都、西安、厦门等城市已经跟进了。广州，很有可能成为第一个落地执行的一线城市。我们直接看数据。2023年1-10月，广州一共出让了47宗涉宅用地，其中：摇号：11宗；流拍：4宗终止：7宗另外25宗，除天河世界大观地块，拍出了7%的溢价外，都是底价成交。外围、非核心地块，拿地的主力是央企，国企，以及城投，大多带着任务来的。据@好地研究院数据，今年1-10月，广州土地出让金为951.5亿，同比下降了7.6%；总成交建面555.2万方，同比降幅为22.8%。｜来源：好地研究院这代表，原有调控规则已经不能很好发挥效应。取消土地最高限价，让地价回归市场，一方面有利于财政，另一方面是为了提振土地市场情绪。很多高价地的意义，并不在于地块本身，而在于其溢出的带动效应。比如梅花铝地块，刚刚过去的10月被抢到了封顶，最终中铁建摇中了。地块成交总价597862万元，折合楼面价52714元/平（扣除配建安置房面积），位列全市第四，天河第二。比隔壁的燕塘地块（越秀·天河·和樾府），还要高出1872元/平。这么高的地价，做什么样产品才是对的，卖什么价格才是合理的，将来能卖成什么样，还很难说。但地块成交的那一刻，已经完成了最重要的使命——挑动了市场情绪，壮大了板块声势，也给周边的项目抬了轿。隔壁的越天和，地刚拍完没多久，就宣布全线涨价2%了；拍完地一个月，热度也保持的很好，成交量位于板块首位。放开地价限制，热门地块的价格，还会被推得更高。地王多了，房价预期也就被拉上去了。当然，这是比较极端的情况。在销售端尚未出现持续性、实质性转暖的情况下，房企们再心动，相信还是会保持理智，及时刹车。当下的市场，很多地块能保住成交就已经不错了，要在意的是下限，而非上限。3但有几个现象，是无法避免的。一是，优质地块竞争会更加激烈。长久来看，放开松绑上限，有利于开发商的集中度。有能力在一线城市核心区拿地的，活得越滋润；拿不到的，中小企业、民营房企，就更难了。类似番禺新光、番禺客运站、好又多、荔湾羊城食品厂等一些“小而美”的地块，价格不高，大家原本都还能来碰碰运气，现在只能靠财力了。优质地块，如果国企央企也心动上手了，基本上就没机会了。但补仓需求摆在那里，团队也不能没有业绩，只能退而求其次，找代餐，找平替。不过，对近郊区来说，这也是个推销自己的好机会。二是，倒挂会逐渐被抹平，好地段新房价格被推高，买家捡漏机会变少了。像今年摇号的羊城食品厂地块，在15%溢价率的限制下，成交地价是3.22万/平。保利入局后，打造了荔湾花语和岸项目，超高实用率，白鹅潭核心，万象城附近，还有学校，开盘各种折扣叠起来，4.55-5.4万/平。而附近的人气二手恒荔湾畔，7月成交成交的一套98平三房，价格去到了5.3万/平。而以当时抢地各方的“狂热”程度，如果当时没有限制溢价率，羊城食品厂的地价肯定是要高出不少的。自然，也做不到现在这个价格了。对比起来，还是很香的。类似的例子，还有天河中铁物流园地块，也就是现在，以高赠送出圈的保利天瑞。去年年底，保利的拿地价格，是45915元/㎡，而天瑞均价是8万+，最低也有7字头的价格。而同在汇景新城板块的二手，挂牌均价去到了10万+，同样是倒挂。所以，天瑞的价格，市场是很认的，去化速度非常快，开盘推的一百来套货，好一点的单位都是秒光的。对于买家来说，花同样甚至是更少的钱，能买到品质更好，实用率更高的新盘，很难不心动。|