琶洲卖地，悄悄去趟现场，太炸了…

来自@广州日报的消息，今天（11月28日），天河、海珠、白云将以挂牌方式出让4宗宅地。

其中天河继昨天端出三道硬菜以后，今天又拿出了吉山仓二期地块。

海珠、白云也是纷纷上桌，其中白云即将挂牌出让一宗金沙洲的宅地。

而海珠则将挂牌出让新滘西路以西地块，以及琶洲西区的宅地。

可以说，接近年底，各区为了冲刺KPI，都是铆足了劲。

不过，在竞拍规则有变的当下，地价解限，优质的地块，将更有潜质实现“开门红”。所以我们关注的侧重点，变成有没有地块可以刷新地价天花板。直接点说，就是这批地块选手中，有没有能冲击LandKing（地王）的。而这其中，我觉得最有机会的，莫过于琶洲西区AH040331地块。

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毕竟琶洲一上新，天河也得抖三抖。当然最重要的一点，还是因为琶洲西区地块的起点很高。地块建面约3万平，体量不大，总价只有14.3亿。但单价非常高，名义起拍楼面价达到了47670元/平。不过地块虽然单价贵，但地块质素的确没啥可以挑剔的。从位置上看，地块位于寸土寸金的琶洲西，18号线磨碟沙站就在旁边。隔壁新盘琶洲·樾，但其实已经不算正面对手了。因为琶洲樾已经接近清盘，12-14万/㎡的价格，也帮地块先把路铺好了。

而且琶洲西地块相较琶洲樾，还有一个优势，就是一线临黄埔涌，南向无遮挡，景观会更好一点。不过由于地块过于“迷你”，未来大概率打造成单体楼，小区花园什么的可能也没有。而且由于位于琶洲西区，周边遍布写字楼，以后项目推开窗，景色基本都是写字楼，看久了可能还是枯燥的。但是，这点小瑕疵，丝毫不影响地块有成为LandKing的潜质。一方面，不少知名的国企，央企透露，在地块身上看到了6万/平的地价。要知道，如今整个广州破6万/平的地价，只有越秀南地块，即如今的城投东园公馆，网签均价12万+/平。

而琶洲西区商住地周边的项目，如隔壁的琶洲樾网签均价12万/平。一涌之隔的琶洲南TOD，网签均价也去到近13万/平。

那么琶洲西这块地，未来先不说卖得更贵，对标总是可以的。以如今板块近12-16万/平的房价，地价即使到了6万+/平，仍然是有利润空间的。最关键的是，琶洲并不是有价无市。要知道，琶洲樾总货量不多，也就135套，已经接近清盘。| 琶洲樾沙盘图而琶洲南TOD，更是每开每热，买房要靠抢的典范。截至11月，琶洲南TOD的网签已突破百亿，基本锁定了广州销售金额冠军。而且琶洲南TOD，只要开卖，每每总能霸榜海珠的成交TOP1。在海珠，卖得最贵的项目，卖得最好，这就是琶洲的魅力。因此这宗琶洲西的宅地，也吸引了不少开发商的注意。我今天去地块现场，就遇到多家开发商去实地调研地块，包括保利、华润、金茂，珠实，湖北联投等，非常热闹。而且因为地块有围蔽，没办法进去里面看，开发商们只能趴在围墙上观察地块。上演真人版“手拿上百亿，只能扒围墙”。| 琶洲西地块现场图02当然了，要说地块能否在琶洲掀起很大的水花，其实还是比较难。这就不得不聊到琶洲的规划了。
一方面，琶洲并不小，分为西区，中一区、中二区，东区、南区等，都有各自不同的定位与发展步伐。

我们从琶洲整体的规划可以看到，从西往东到南，各区域的定位为：
人工智能与数字经济区→智慧会展和总部产业→超级总部区→创新融合拓展区很明显，从产业角度来讲，含金量最高的是西区的互联网数字经济，其次为中区的会展产业，这两个地方开发较早，产业也比较成熟。
而东区的国际超级总部，近期正举办规划竞赛，距离兑现还很遥远。至于南区，其实更注重住宅的开发，以及相应的商业、市政配套的落地。| 琶洲东区城市设计竞赛范围我们都知道，在楼市中，一般离产业中心更近的，房价就更高。像金融城，产业最集中的东区，房价最高；珠江新城更靠近中央商务带的中区也比西区贵。
按照这个逻辑，琶洲西区，妥妥的产业高地，也应该是房价的高地？
不否认西区的产业价值，毕竟西区如今总部企业云集。
如阿里巴巴、腾讯、复星、唯品会、国美、小米等22家人工智能与数字经济企业都是扎堆布局于西区。| 琶洲西区夜景但由于开发成熟，产业聚集，用地开发进入尾声，也造成了琶洲西区如今强产业，弱楼市的格局。琶洲西区以北，全是总部大楼，少有住宅项目。以南，虽有住宅项目，但多为楼龄较大、且以散盘为主，难以形成较好的居住氛围。
而且相应的居住配套，如教育、商业等，都没有形成一定的规模，生活起来不太便利。所以琶洲西区的二手房价，是比较割裂的，下至3万多的老破小，上至7.8万的星品。跨度很大，但天花板不高。如今虽然有新盘琶洲樾与琶洲西地块，但两宗地块加起来不到12万的体量，很难在片区掀起大水花。因此虽然西区的产业含金量在琶洲各板块中最高。但由于居住氛围差，相应配套不足等问题，新房均价在12万-14/平的水平。| 琶洲樾实拍，摄于5月反而琶洲南片区，有着更多宅地土储，而且相应的生活配套、市政设施规划也更强，未来的居住氛围强于西区。更关键的是，南区距离西区、中区很近，仅仅相隔一条黄埔涌，位置上天然亲近。再加上规划中，琶洲南未来会有5条纵向主干道，连接琶洲西区、中区与和琶洲南区。所以琶洲南这个以居住为主的板块，其实跟强产业的板块，未来连接会非常紧密。未来住在琶洲南，再到琶洲去上班，也很方便快捷。
再加上琶洲南还具备有西区不具备的，连片开发的住宅，以及相应生活配套，居住氛围更强。所以如今琶洲新房的价值高地，还是琶洲南TOD，价格13-16万/平。| 站在琶洲南TOD望琶洲樾，摄于5月综上所述，哪怕琶洲西宅地，真的一跃成为广州新的LandKing，对整个琶洲楼市而言，会有提振信心的效果。但如果要说革新琶洲房价天花板，还是比较难的。

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