十四五规划发力城市更新
前几天，十四五规划发布，传递出重磅信号。
现在，网络上已经有很多关于这方面的解读，尤其是关于楼市调控的表述。
不过，如果你仔细阅读长达2万多字的规划，其实还是有不少亮点。
比如，实施城市更新行动。
这六个字首次出现在国民经济和社会发展五年规划里。
| 来源：中国政府网
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这是一个前所未有的提法。
以前，更多的是城镇棚户区改造以及危房改造这样的表达。
| 来源：中国政府网
自改革开放以来，中国的城市更新，经过上世纪90年代末期开始的“退进三”、2008年开始的广东“三旧改造”，乃至2014年-2016年全国蓬勃开展的“棚户区改造”等多个阶段。
总体来看，大部分的城市更新项目都是以地产开发为导向。
比如棚改，最大的特点就是大规模的拆旧建新，货币化安置，提升城市形象。
前几年，二三线城市大量的棚改依赖的就是货币化改造，这导致很多当地的土著手上突然多了一笔钱，而这笔钱绝大多数都涌入了当地的楼市。
| 来源：数据来源贝壳
现在回过头来看，当年那一波周期的暗示，可以说是相当明显了。
| 深圳拉起横幅，我要棚改
图片来源网络
但是，现在不能这么干了。
十四五规划的背景是完成第一个百年计划和开启第二个百年计划的五年，非常关键。
要促进畅通国内大循环，促进国内国际双循环，全面促进消费...过度地产化肯定不行。
提法换了，意味着一个全新的城镇化思路。
不过，这里还是需要区分一个概念。
狭义来说，人们将城市更新称为旧改（旧村、旧城、旧厂改造）。
但城市更新所涵盖的范畴超过了旧改，其内涵包括城市结构、功能体系以及产业结构的更新与升级。
城市更新，就是城市空间结构的重新布局、土地资源的重新开发、经济利益的再分配和区域功能的重新塑造。
往大了说，旧改既要改善城市形象，要导入产业资产，也要促进周边区域发展，挖掘老旧小区“洼地”区域的价值潜能。
往小了说，城市更新核心是关注人的需求，尤其是公共产品的需求，包括就业、学位、医疗等配套。
而现实当中，城中村由于不承担任何基础设施的建设费用，更不会提供城市公共资源。
举一个例子，黄埔文冲，本来村里的孩子可以去文冲小学上学。
但是，随着人口的增多，学位不够用了。
2018年，为求得文冲小学一个学位，家长们不得不搬起小凳子彻夜等候在学校门前排队。
这样的难题，急需破解。
| 文冲小学排队报名
而城市更新，就是破局之道。
当前，中国经济增速快速下滑，而在人口流入地主要城市通过城市更新推动城中村改造，不仅可以快速消耗过剩的产能，拉动经济增长，而且有助于城市产业、配套升级，并为地方政府带来即期的财税收入，更可以为外来人口提供大批可支付的体面租赁公寓。
可以说是，一举多得。
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实际上，作为GDP破2.3万亿，常住人口达到1530.6万的超大城市，广州一直也都是在这么做。
今年9月，广州宣布未来十年，将有300多条城中村启动城市更新改造工作，面积543平方公里，相当于半个香港。
其中，83条将在未来三年内实施改造。
这也是自2014年广州完成新一轮行政区划调整，提出“大广州”概念之后，第一次从全局出发，科学划分、调整城市内部功能，提高经济发展质量。
对于广州来说，这将是一场前所未有的城市变革。
这一轮城市更新，强化产业导入以及地铁、学位、医疗等公共资源配套的完善。
旧改不是简单的大拆大建，它能够带来城市新基建的机遇，支撑传统产业向5G、网络化、数字化和智能化发展。
没有更好的配套，更好的基础设施，怎么实现老城新活力，打造四个出新出彩的广州？
这一轮广州城市更新，对标纽约、伦敦、东京、新加坡等世界一线城市。
其发展过程均高度重视产业配比，节约集约用地，实现产业空间的有效集聚，促进城市品质提升、就业和产业结构升级，吸引全球优质企业和人才资源，保障城市在世界的领先地位。
为此，广州划分了三个产业圈层，而不是大搞房地产开发。
在之前的讨论稿中，第一、第二圈层甚至要求引入1家世界500强企业，上市公司、新一代信息技术、数字新基建、生物医药等龙头企业。
| 广州城市更新产业管理圈层
此外，广州也对城市更新面向居住片区人群提供的公共服务设施，提出非常细致的要求。
有市级统筹的公共服务设施，也有街道级的公共服务。
这包括高等教育、优质中小学、幼儿园以及中医院、三甲医院、妇幼健康服务机构以及图书馆、商业中心配套等。
关乎每一个人吃穿住行。
| 来自：广州城市更新实现产城融合职住平衡的操作指引
通过产业（商业商务服务业）片区的公共配套要求，可以进一步提高区域的服务水平，提高城市功能品质，吸引优质企业和人才。
由此，在吉山村城市更新项目的招商方案中，我们看到了要求引入名校教育、三甲医院。
而海珠石溪项目的招标，也有关于产业导入、97中学、金碧第一小学小区、石溪劬劳小学改造提升的要求。
| 来源：广州市公共资源交易中心
再举一个简单的例子。
比如，我们平时看到的菜市场，有可能是这样的。
但是，经过改造更新，它可以变成这样子。
| 保利长寿路某项目
这就是城市更新，带来的最直观的变化。
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当然，最为重要的是，广州鼓励在城中村复建区集体建设用地上建设租赁性住房，在融资区配建人才公寓、共有产权房等政策性住房，统筹解决新市民和低收入群体“一间房、一张床”居住需求，有利于形成租购并举的住房体系。
要知道，广州村庄面积占全市面积的78%，经济与人口接近50%。
城市更新改造，迫在眉睫。
不过，旧改更新，从来不是一件容易的事情。
做蛋糕容易，难的是如何分蛋糕。
尤其是，区位良好、基础设施与公共配套服务更容易提供的城中村，拆迁成本日益增高、拆迁时间不断拖长。
既要保证村集体、村民的利益，也要保障政府公共利益、开发商的多赢，更是难上加难。
如果碰上留守户困局，问题就更加无解，会导致旧改进度缓慢，城市更新成本飞涨。
这就需要：
其一：政府制定城中村改造赔偿标准与相关政策，避免拆迁补偿的“水涨船高”，把握住很多村民乃至村集体实际上希望通过改造获得房产以及自身利益的增值。
其二：从“要我改”变为“我要改”，通过改造意愿的表决，让改造话语权回归政府，回归村集体，而不是被有些村民天价赔偿所绑架，用法律为旧改更新保驾护航。
在这方面，黄埔是走在广州，乃至全国的前列。
| 黄埔九龙片区拆迁补偿标准模板
实际上，只有把蛋糕做得足够大，政府与村集体、村民获得的蛋糕实现了有效增加，各利益主体对改造的接受度和热情才会大幅提升。
在这个过程当中，通过城市规划、容积率、产业规划的调整，蛋糕基本固定，任何留守户提出不合理的要价，就会构成对村集体利益以及所有其他家庭利益的侵犯。
所以，我们才会在黄埔茅岗、文冲旧改，绝大部分村民的发声。
| 茅岗”我要回家“
| 村里拉起横幅，保障文冲教育事业
两天前，文冲旧改项目官微“幸福文冲”就发布了一个声明。言语简短，但是意义不可谓不重大。
其中有三个要点，非常值得品味。
第一个，就是强调没有双倍赔偿。
这是第一次以村集体的名义表示了对违建房屋的态度。
尤其是针对，有人认为通过拆违可以获得巨大利益的留守户敲响了警钟。强调了不要指望拆违后能有巨额补偿，甚至从某种意义上，还可以理解为，要是被拆违，连一般的拆迁补偿可能都没有了。
第二个，就是强调对于未搬迁的留守户，发起行政裁决，依法拆除房屋，进行集体土地强制收回。
这一点跟第一点相辅相成，针对有违建的留守户，村集体的态度已经发生了改变，从原本的积极邀请留守户协商，转变为了优先考虑通过行政裁决来解决问题。
而且进一步的指出，是通过依法拆违作为手段。这可谓是一而再再而三的对部分违建的留守户下最后的通知。
而第三点，就是本次通告的发布本身。
这次通告，村集体选择的是公开发声。而且是在项目微信公众号上，这是极其少有的方式。
从侧面而言也可以理解为，这是最后的“通牒”，“行动前的最后一次提醒。”
随着法律监管到位，城市更新政策不断完善，补偿标准越来越公平化和正规化，这有助于改变城中村改造由于拆迁补偿所出现的举步维艰的局面。
这个局面一旦打破，城市更新“存量挖潜”提速，就可以把蛋糕做得更多，更大。
————旧改秘密，偷偷说给你听————
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