这份文件，决定了老旧小区的命运和房价
今天大年初四，我们来聊一聊老旧小区的改造。
日前，广东发布了《广东省人民政府办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》的文件。
这份文件，明确今年全省要开工改造不少于1300个城镇老旧小区，并重点改造2000年底前建成的小区，分基础、完善类、提升类3类改造。
| 来源：广东省政府网站
值得注意的是，这份文件发出之后，广东又领跑全国，第一个印发“三旧改造”管理办法。
短短两天，如此重磅的政策相续出台，核心就是要实施城市更新行动。
这既是广东十四五规划和二0三五远景目标建议的内容之一，也是领导的重大决策部署。
| 来源：广东省政府网站
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这两份文件，我更在意的是老旧小区的改造。
下文，我们将选择重点，结合当下一些数据和规划，重点分析。
首先，这份文件，涉及面广。
今年全省要开工改造不少于1300个城镇小区，惠及25万户居民。
只要是建成年代较早、失养失修失管、市政配套不完善、社区服务不齐全，居民改造意愿强烈的住宅小区，都可以纳入。
同时，符合要求的国有企事业单位自建或混建、军队所属城镇老旧小区，按照属地原则纳入改造范围。
| 寺右老旧小区
其次，未来老城区的优质二手房价值提升。
《意见》对老旧小区改造明确了三类改造内容：
基础类：市政配套基础设施以及外墙、楼梯等公共部位的维修；小区内则改造供水、排水、道路等；
完善类：主要是环境以及配套类设施改造；
提升类：丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进改造内容；
这两年重点强调的老城更新，意味着老城区、核心区的优质二手房更加保值了。
就算是老破旧，周边配套的更新、提升、也对其有利。
老旧小区改造之所以备受市场关注，主要是因为很多都位于城市的黄金地段。
随着城市化进入存量阶段，房产的保值与增值，需要新思路。
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其实，关于老旧小区改造，在2020年全国两会上就有重点提及。
去年7月20日，国务院办公厅挂网《城镇老旧小区改造工作的指导意见》。
意见指出：
2020年新开工改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户。
与去年相比，规模增加了一倍。
力争到“十四五”期末，力争基本完成2000年底前建成的城镇老旧小区改造任务。
| 图片来源：国务院办公厅
今年1月，发改委在例行新闻发布会明确今年要重点实施城市更新行动，推进城镇老旧小区改造，支持保障性租赁住房建设。
按照住建部此前的摸底调查，全国460亿㎡建筑中，老旧小区量达到100亿㎡。
如果按照1000元/㎡的补助标准，那么在“十四五”末，也就是2025年前后，可拉动10万亿投资。
假如平均每年投入2万亿的真金白银，既可以有效对冲投资下滑，又可以改善居民生活水平，改善居住环境和配套，一举多得。
一年2万亿其实并不夸张。
2017年到2019年这三年时间，全国棚户区改的投资规模分别达到了1.8万亿、1.7万亿、1.2万亿。
当年，三四线城市房价的起飞，与棚户区改造规模有着很大的关系。
| 来源：数据来源贝壳
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有了政策上的顶层设计，广州也在加大旧城改造的力度。
今年早前时候，广州一份城改政策透露，未来广州共有26个旧城城市更新旧城改造项目登场，进行全面改造或混合改造（中改造）。
其中，越秀区有7个，海珠区有3个，荔湾区7个，天河区有2个，黄埔区3个，白云区3个，番禺区1个，主要还是集中在中心城区。
当中，三年计划里有越秀金鸿顺地块、南洋电器厂，海珠广州市直营公房混合改造项目、黄埔港湾一二村、石化大院、鱼珠旧城改造项目。
与旧村改造不同，“中改造”不再新增住宅，物业拆迁后只能原地还建，未来新增载体局限于办公和商业类型，倒逼开发商在改造初期，即寻求产业发展、融资及财务平衡。
就目前来看，一些老旧小区的价格，也不便宜。
比如港湾一、二村的房子，在贝壳上均价显示38846元/平，接近4万了。
这可是94年建设的老房子，外墙都秃噜皮了。
而之前富力南驰富颐华庭第一期开盘的时候，也还有3.9万/平的房子可以选。
| 图片来源：贝壳
不过现在，你想买港湾一村的房子，也买不到了，根本不会有业主挂牌。
同样的情况，还有黄埔石化大院，楼龄40年，一套74平方米的三房，挂牌288万，均价38993元/平；
而对面楼龄10年的万科城市花园，三房4.2万/平还有得挑。
至于备受关注的天河六运小区，目前二手挂牌均价5.4万/平；
其中，一套77平左右的2室1厅，总价560万，单价高达7.2万。
|来源：链家
白云区罗冲围一带，挂牌的二手住宅较多，价格在1.6-4万/平，这个价格相比起中心城区，十分友好了。
至于荔湾区石围塘片区，房龄超过30年，目前没有二手房在售。
至于越秀共和、五洋片区早已传出要改造的消息，其二手价格也是一路往上走。
城市更新，面对即将迎来价值重估的老破小，你认为值得吗？
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