28亿，198米地标，越秀核心地段，广州首个旧城混合改造登场

刚刚，越秀区南洋电器厂及周边更新改造项目，在网上挂牌公开选定改造主体。

项目改造面积约27.8万，改造成本约28.15亿，是广州第一个公开招标的旧城混合改造项目。

| 数据来源：广州公共资源交易中心

公告显示，南洋电器厂及周边更新改造项目，改造范围内总用地面积37326平方米，涉及居民户数1310户。

其中，同意改造的户数占比超过90%。

| 数据来源：广州公共资源交易中心

项目规划总计容建面约278271平方米，具体规划如下：

①住宅约134037平方米：其中安置住宅约98037平方米、融资住宅约36000平方米（含无偿移交政府统筹的人才公寓约6000平方米）；

②公建配套约17744平方米；

③商业办公约126490平方米：其中回迁办公约40000平方米、安置商业约133平方米、融资办公约76357平方米、融资商业约2410平方米、融资产业配套商业约7590平方米。

本项目挂牌起始价281526万元，项目改造成本为固定值206386万元。

最终挂牌成交价格与固定成本206386万元的差额为土地出让金。

而竞得人（改造主体），将按价高者得原则确定。

| 越秀南洋电器厂改造

从建国初期，越秀南洋电器厂走过了七十三年，如今终于走到历史的十字路口。

广州南洋电器厂成立于1948年，是广东省最大的电器成套装置和高低压电器元件的国有企业。

项目位于广州市越秀区中心区，东风东路与黄华路交界处，东至黄华路，南至东风东路，西至东濠涌高架，北至金濠大厦，改造范围面积约3.73公顷。

项目改造范围内，现状房屋总建筑面积约11.1万平，其中住宅约7.1万平，商业、生产车间、办公楼等建筑约4万平。

根据规划，北侧AD010909、AD010910地块合并为AD010910，用地性质调整为二类居住用地兼容商业设施用地，容积率由3.5调整为6.6，建筑限高调整为120米，建筑密度调整为50%，绿地率调整为15%。

南侧AD010911地块用地性质调整为商务设施用地兼容二类居住及商业设施用地，容积率由3.0调整为11.1，建筑限高调整为198米（其中住宅建筑限高120米），建筑密度调整为50%，绿地率调整为15%。

设计效果图显示，项目将崛起一栋198米高的“越秀之心”的商务地标建筑。

根据已批复的片区策划方案，将项目用地划分为两期。

初步计划一期安置南洋电器厂地块住宅、商业及办公，二期安置其余住宅。

那么，谁有可能拿下该项目的合作资格呢？

公告显示，项目要求竞买人或股东之一，须为近3年内获中国企业联合会评定为中国企业500强、中国制造业企业500强前200位的企业，且为近3年内获广东省企业联合会评定为广东制造业100强、从事智能设备制造业的企业。

而据阿拆了解，越秀地产此前已介入该项目的前期工作。

而越秀地产，也符合项目对于竞买人的要求。

此外，项目还要求竞得人需满足以下几个要求：

1、竞得人（改造主体）须在接到竞得资格确认通知之日起7天内，与该项目内厂房物业的权属人，就征收补偿相关事宜达成一致，并签订厂房物业征拆意向协议。

2、竞得人（改造主体）须在接到竞得资格确认通知之日起7天内，凭成交确认书、厂房物业征拆意向协议，与挂牌方签订《南洋电器厂及周边更新改造项目开发协议》。

3、竞得人（改造主体）须在接到竞得资格确认通知之日起60个月内，按照经批复的片区策划方案及控规调整方案，出资完成改造范围内既有物业的征收补偿、复建安置建筑的建设、回迁安置等相关工作，并接受挂牌方及相关政府部门监管。

4、竞得人（改造主体）须按经批复的片区策划方案承担改造成本。本项目改造成本为固定值206,386万元，主要包括前期费用、征收补偿费用、复建费用、其他费用、征收补偿工作经费、不可预见费用等。如竞得人（改造主体）实际改造成本超过206,386万元，超出部分由竞得人（改造主体）自行承担。

5、竞得人（改造主体）须根据经批复的国有土地上房屋征收补偿文件，配合承担整个项目的征收补偿安置任务，包括但不限于配合挂牌方或其指定单位开展征收工作、提供征收资金及征收工作经费、分配安置住宅、分发补偿费用等。

6、竞得人（改造主体）须优先建设安置住宅，确保按时安排居民回迁。

7、竞得人（改造主体）须在改造项目用地范围内配建建筑面积约6,000平方米人才公寓（住宅，以不动产登记的建筑面积为准），建成后无偿移交市、区政府。

8、竞得人（改造主体）建设的住宅面积中约1.6万平方米（以不动产登记的建筑面积为准），建成后由广州市住房和城乡建设局或其指定单位按照市场评估价回购，用于其他项目的安置。

9、竞得人（改造主体）须在项目办公物业竣工联合验收后1年内，将其企业总部以及不少于一个上市公司（不含新三板上市公司）注册在本项目内，主要从事智能设备制造行业，并办妥商事登记、税务登记和统计关系。

在土地市场上断供长达8年之久的越秀区，仅在去年成交了两宗商住地，新房项目极为稀缺：

●越秀南路地块，卖出了64576元/平的楼面价，刷新了全市地价峰值；

●越秀广九大马路烂尾楼地块，成交楼面价达31926元/平。

两宗地块，扣除配建面积后，可入市的建筑面积还不到5.2万平。

而随着南洋电器厂项目地块入市，越秀区又将新增3万平可入市的住宅。

至于房价，地处寸土寸金的越秀区，即使项目周边住宅多以老旧小区为主，但二手参考价也大部分处于5万/平上下。

其实，今年早前时候，广州一份不公开的城改政策透露，未来广州共有26个旧城城市更新旧城改造项目登场，进行全面改造或混合改造（中改造）。

当中，三年计划里有越秀金鸿顺地块、南洋电器厂，海珠广州市直营公房混合改造项目、黄埔港湾一二村、石化大院、鱼珠旧城改造项目。

随着南洋电器厂、鱼珠旧城改造的公开亮相，广州老旧小区改造正在提速。

————旧改秘密，偷偷说给你听————

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