租金为王，手握海珠沥滘10套房：改造仅是锦上添花

近期，海珠沥滘开展了第三轮复建房户型意见征询。

一共有22个户型新鲜出炉，为建面45-230㎡的一至五房。

而市面上比较热门的三房户型，足足设计了8个不同格局，建面90-130㎡。

无论是自由青年，还是多口之家，都有选择的空间。

而涉及的地块，包括东部2#、3#地块以及西部21#、22#地块。

|地块位置示意图，来源：沥滘旧村改造

21#、22#地块位于环城高速北侧、南洲路南侧，交通便利的同时，存在噪音、空气污染的困扰；

靠近环岛路的2#、3#地块，靠近珠江后航道，但距离地铁站较远。

问题来了，复建房面积区间、户型格局，应该怎么选择？

最近，这个问题成为我们海珠旧改讨论群的焦点之一，不少粉丝，都给出了极具建设性的意见。

@yan：一房一厅的户型都只是大开间，户型很一般。

@东：好租不好价。三房租个2500，还不如3个单间租1200。
|一房，建面45-50㎡

@A：65个方小两房应该最好租。
@月：房子又不是卖给几亿人，只要遇到一个喜欢大两房的就可以了，大两房有大两房的舒适感，只要有一个买家喜欢就好了。
|两房，建面65-90㎡

@新市头：租金比不上增值，必须按商品房的感觉去想。靠海珠湖尽力四房大三房，不靠的以主套三房为主，非主套三房也可以，可能要卖出的尽力选小两房，三房，便于卖出。
@Tod：户型一定要稀缺，按纯刚需思路上车就没错。

@Su：琶洲新村带主套的还挺好租的，总之三房至少要有两卫。
|三房，建面90-130㎡

不过，参与讨论的，更多是其他村的村民以及投资人士。

为了了解更多沥滘村民的想法，阿拆还采访了一波~

|海珠创新湾（沥滘片区）@细鹏拍摄

首先，是低调的沥滘村民阿J。

他表示，不考虑45平的单间，比较倾向于60到90方的，好租也好卖。

初步打算，是选小两房或者小三房，便于以后出租；至于自住，就选择130到140方的大3房或者大4房。

按照这个选择方法，阿J未来手头上会有10套房。

值得一提的是，2019年沥滘已经通过表决，全部复建土地均可转为国有建设用地，复建房屋持“国有证”，可以上市流通。

|来源：沥滘旧村改造

由于阿J没有透露具体的回迁安置面积，我们保守按照每套90平的进行估算。

按照商品房吹风价6万+计算，身家超5400万。

不过，阿J对此谦虚地表示，“拆了只是对自己生活锦上添花，比你有钱的人多得很，没什么好炫耀的啦。做好自己，努力工作，安守本分就够了。”

第二位采访对象，是阿强。

他比较倾向一房一厅、两房一厅的户型，自住和出租都合适。“小面积(小于90方)是年轻人趋向。”阿强表示。

虽然家里的回迁面积，算起来够选几套房，但是阿强没有太纠结，“比较关心国有证什么时候正式出来。”

同样在讨论群里的阿珍，个人有近300平的回迁面积。

原本首选第一期145方的户型，但是厨房面积太小，并不满意。

至于其他户型，阿珍说：“一言难尽，大多连衣柜都放不下。”

不过，现在都是纸上谈兵，具体的规则都不知道，看完群里的讨论，她很认可“租金比不上增值”的观点。

“意见很赞，都拿小本本记下来了”。阿珍说。

一个户型被设计出来，有其意义所在。

从讨论情况看，如果仅考虑自住，怎么舒服怎么来，全凭个人喜好，大小户型都有人选。

而有投资考虑的，则可以分为两派：收租VS出售。

我们先来看看附近的房屋租金情况，以罗马家园为例。

户型	面积段/㎡	月租金/元
一房一厅	49	3800
两房一、二厅	70-80	4000-4500
三房一、二厅	91-134	4500-5800
四房两厅	125-219	6300-8500
五房两厅	223	10000

|数据来源：贝壳

综合来看，一房、两房以及小三房，易于出租，月租金单价较高（一居＞二居＞三居），租金回报率高，但升值空间有限；

四房和五房户型，居住舒适度高，但出租市场比较冷淡，租金回报率低。

|珠江·御景湾@细鹏拍摄

至于出售，要更多站在市场角度，考虑哪种产品“好卖”。

目前，沥滘村附近目前在售的一手楼项目较少，越秀·天悦江湾，109-138平复式产品，均价约9万/㎡；

二手房则有珠江·御景湾、罗马家园等，挂牌单价约4.5万+。

要论楼市购买力最真实的群体，当属“刚需族”了。

一居室、大两房，在空间利用上略显“浪费”，刚需人群选择的可能性比较小；

面积较大的四居、五居的“豪宅”户型，大气奢阔，自住比较合适。但因其高总价、高税费，许多买家心有余而力不足。

对于回迁面积多的村民而言，大小户型搭配着选，分散投资，系统风险自然就降低了。

不过，如果回迁面积有限，这也是个鱼和熊掌不可兼得的命题。

如果是你，会选择什么户型？

“未有河南，先有沥滘”，沥滘建村至今，已有900年。

早在2001年，沥滘村就成为广州“城中村”首批试点之一。

经历颇多周折，沥滘改造项目终于在过去一年取得不俗的成绩，成为“2020年度广州三旧改造样板工程”。

|沥滘片区

今年2月，海珠创新湾沥滘核心区城市设计及建筑群概念方案设计国际竞赛，更是赚足了眼球。

而其融资地块的商品房，也预计在今年推出市场，参考周边楼盘价格，预计单价超6万/平，解渴基本步入二手房时代的海珠。

|沥滘·海珠创新湾，来源@沥滘旧村改造

无论是当下还是未来，旧改对楼市的影响力都不容小觑。

毕竟，城市更新是产业的升级，是公共配套的增加，也是居住环境的大幅改善。

供应有限的海珠，在未来3、5、10年中，都有“补货清单”，随着旧村改造项目的推进，存量用地将逐步得到释放。

密集的旧改，无疑会是片区楼市的一大变局。

|海珠旧村改造情况

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