深圳“旧改”新规将满月：长跑十年，等不起的南山南苑
说起深圳南山区，你最先想到的是什么？
广东省最能搞钱的城区，GDP总是压广州天河一头；
鼎鼎大名的粤海街道办就是在南山，华为、腾讯、平安、招商最早都是从南山区发家的。
经济领先，写字楼星罗密布，集购物、娱乐、旅游等消费于一体的繁华CBD，是很多人对南山的印象。
| 腾讯滨海大厦
| 2019深圳南山国庆灯光秀
但是，鳞次栉比的高楼背后，深圳南山还藏着鲜为人知的一面。
下面，这两张图，也是南山：
| 南山白石洲城中村（拆迁前夕）
城中村包围城市，城市包围城中村，城市界面与功能相互割裂，形成了无形的壁垒。
跟广州一样，人人都知道城中村要变，但是改造又谈何容易。
众所周知，旧改更新，向来都是硬骨头，是经济账，也是考验人性的难题。
有些人一等，就是十年，甚至是二十年。
比如，木头龙城市更新项目，作为深圳首批城市更新计划项目，“十年改不动”。
据了解，木头龙小区自2010年列入市城市更新计划，由于4户业主未签约，项目多年未进入实施阶段。
当时已签约的1336户业主，因为项目迟迟无法推进而有家难回，更有49名业主在等待中遗憾离世。
又比如，南山南苑新村历经十年拉锯，仍有30多户业主不肯签约，并且不断提高补偿条件要求和价码，导致1300多户已经签约的业主，久久都不能回迁。
｜业主评论
那些抱着“再回来就是CBD”愿望的业主，仍只能寄人篱下。
超乎想象的博弈，被“留守户”困住的人，如何才能破局？
2021年3月1日起，《深圳经济特区城市更新条例》正式实施，这是全国首条城市更新立法。
破解开发商与拆迁户之间艰难博弈，官方终于出手了。
其一：打破了“双百比例”，避免旧改拉锯战。
根据此前深圳政策规定，必须100％业主、100％的面积同意并签署《拆迁补偿安置协议》，方能确认实施主体。
但是在实际操作中，利益诉求多元化，要求取得100%的业主同意补偿安置方案很难。
在这过程当中，难免会出现比如南苑新村一样，不断提高要价的“留守户”。
其二：首创“个别征收+行政诉讼”制度。
* 旧住宅区已签订搬迁补偿协议的的专有部分面积和物业权利人人数双95%后可征收；
* 城中村合法住宅、住宅类历史违建物业权利人人数签约95%后可征收等；
即拆迁不再要求100%比例的业主同意，其中以上的其中一项达95%即可进入行政调解，两项均达成95%即可直接进行行政征收。
这一机制，将有效破解深圳旧改搬迁难的困局。
其三：为了杜绝狮子大开口“索赔”，旧住宅的补偿条件也明确为套内面积1:1。
有紧有松，有兜底。
这说明，深圳还是希望在市场化操作之下，通过行政调解来降低部分签约困难户对于改造的预期，实现项目自主签约。
但是，如果一旦调解失败，越过政府划出的“红线”，没有在最后的时间签约，那么面临的即将是行政征收。
根据2011年国务院颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，政府对个人房屋的征收，应该出于“维护公共利益的需要”。
深圳作为社会主义先行示范区，在立法上有充足的改革权。
这是《条例》横空出世的时代背景。
这意味着，在城市更新领域立法，深圳也正在接轨国际。
我们知道，土地资源，人地矛盾更为尖锐的香港，在1999年下发的《土地（为重新发展而强制售卖）条例》中，即规定了改造主体收购小区90%物业产权后，如出现“留守户”，则可以侵犯总体利益为由向法院提起诉讼，诉讼成功即强制搬迁。
2010年，香港又再次规定了，如达到50年以上楼龄的楼宇等三类地段只需达80%。
现在，深圳“旧改”新规即将满月之际，南山南苑新村十年拉锯，能否迎来破局？
1300多户已经签约，但仍流离失所的居民，能否在今年回家？
相信不久的将来，时间会给我们答案。
————旧改秘密，偷偷说给你听————
扫一扫图片，备注公司或者村名，添加小编微信，加入土拍/旧改讨论群！（中介勿扰）
【话题】新鸿基来了，南站还留不住你？