前进、长湴、凌塘、沐陂、岑村，寸土寸金的天河，旧改悄悄加速
今年年底前，天河全部旧村需要完成基础数据调查工作。
作为旧村改造前期工作的重要一环，基础数据调查，测量及调查的成果将作为更新改造策划方案和实施方案的编制依据。
｜《关于深化城市更新工作推进高质量发展的若干措施的通知》
“今年年底前”、“全部旧村”，这是什么概念？
天河区共有城中村25条，标图建库用地面积达19.51平方公里，占全区建设用地21.43%。
除已经完成改造的猎德、林和两条村，未来十年时间里，有23条村将进行改造。
时间紧，任务重，但势在必行。
作为经济一哥的天河，旧改更新，完全有了不一样的意义。
多年来，广州强调东进、南拓，新区不断扩大，而天河新增建设用地少之又少，经济增长几乎全都靠存量用地。
而猎德、林和改造之后，天河也就只有智慧城的小新塘进行了旧改存量用地的挖掘。
在产业升级，城市进阶的背景之下，天河要想营造国际一流人居环境，实现老城四个“出新出彩”，城市更新是必由之路。
你看，连大家最想不到的，天河CBD里的石牌，也启动了基础数据的招标工作，迈出了极为关键的一步。
｜石牌村@细鹏摄影
今年以来，关于天河旧改的动态不少，涉及的旧村包括新塘、凌塘、沐陂、岑村、银河、长湴等，信息比较多，比较零散。
今天正好有时间，我们就来做一个整理。
天河智慧城核心区
新塘亿骏、凌塘村、沐陂村、岑村
今年5月，天河区智慧城核心区（新塘亿骏、凌塘村、沐陂村、岑村）城市更新片区策划方案编制完成招标。
要求1个月内完成方案编制，并按程序送审。
背后释放出的信号，是天河智慧城核心区的城市更新工作在加快。
新塘村、凌塘村、沐陂村——已开展基础数据调查
去年11月，这三条村都启动了开展基础数据调查工作。
｜关于开展天河区沐陂村基础数据调查工作的通知
靠近广氮片区的沐陂村，周边环境比较一般，且交通条件不是很理想，出行不方便，村屋租金相对较低。
周边一手住宅稀缺，直线距离2公里范围内的保利天汇和金地天河峯睿，均为缺货状态。
据了解，凯利此前介入过旧改项目的前期相关工作。
｜沐陂村现状
位于沐陂东侧的新塘村，之前是保利和凯利在接触；
至于凌塘村项目，此前凯利介入，其是天河小新塘旧改、白云陈田旧改的前期服务商，有实力又低调。
｜沐陂、新塘、凌塘区位
岑村——改造意愿表决工作完成，岑村机场功能调整
东接沐陂、凌塘村，西南与五山街交界，西临长虹苗圃，北至火炉山，这是地理上的岑村。
| 岑村区位图
关于岑村的改造，可以追溯到2011年。
在当时，为配合智慧城和珠江新城中央商务区建设，岑村与渔沙坦、柯木塱、凌塘、龙洞、银河、长湴一共7条村被纳入了天河区城中村改造项目计划。
但是，由于岑村机场的存在，岑村无法建高楼、做高容积率，开发商投资意愿大减。
岑村的改造提了近10年，都没有迎来什么实际进展。
| 岑村现状@拆神细鹏拍摄
直到今年4月底，岑村基础数据调查成果正式公示，迈出了改造的重要一步。
｜来源: 区住建园林局
目前，岑村已经完成改造意愿表决工作。
而机场问题，不久前公布的天河“十四五”规划给出了回答：
“协调推进岑村机场功能调整，解决广州国际金融城等功能区开发限高问题。”
困顿多年，岑村的改造或许已经迎来了破局。
︳岑村
广州国际金融城东区
前进村
说起天河旧改，金融城怎么能缺席。
西区的员村、程界东西村，北区的棠下村、起步区的棠下新墟村的改造，此前都有新进展传来。
就在今天，珠光已经将城市展厅开进了员村和程界东项目，节奏正在加快。
接下来，两个项目的重点将紧跟片区策划方案批复，力争登陆广州公共资源交易中心公开招商。
︳图片来源：珠光城市更新集团
东区自然也不甘落后。
前进街，位于广州国际金融城东区范围内，临近鱼珠CBD，范围之内的旧村，包括石溪、宦溪、莲溪。
目前，周边一手楼稀缺，一线望江的合景金融城项目——臻溋名铸，价格待定。
周边的二手美林湖畔花园，参考均价已经突破8万/平！（数据来源：贝壳）
这片流着牛奶与蜂蜜的宝地，星河控股集团已经介入了。
｜广州国际金融城规划范围示意
值得一提的是，早在2017年，前进村部分集体土地已经由政府收储，最终复建方案示意图，也在2018年已经获得通过。
｜车陂村、前进村旧改项目最终复建方案示意图
金融城东区，是人工智能数字经济试验区的重要组成部分，其定位科技总部和数字贸易拓展区。
这就意味着，这个区域未来基本上是总部、写字楼，宅地稀缺。
前进村改造价值有多大，不必多说。
｜金融城东区规划效果图
广州新中轴线北段
长湴村
6月18日，长湴城中村改造也发布了基础数据调查中标（成交）结果公告。
长湴村，其位于6号线地铁长湴站，这里是广州新中轴线北段范围，地理位置优越。
目前，周边并没有一手楼盘供应，片区次新房远洋天骄业主报价5.46-7.7万/平。
据了解，保利已经接触布局长湴项目。
︳长湴区位示意
天河客运站附近
银河村
6月8日，位于天河客运站附近的银河村，旧村改造基础数据调查项目正式中标。
广园快速路以北，白云山东侧，紧邻广州市新城市中轴线北段，这是地理上的银河村。
从这里可以望见珠江新城的高楼与大厦。
| 银河村航拍图
事实上，银河村全面改造股东意愿征询同意率，早在2019年就通过投票表决超过了90%，正式启动城中村改造。
去年9月，项目进入政府主导的测量阶段。
此前，旧改黑马上海升龙，介入了银河村改造的前期工作。
已经在广州正式摘牌9个旧村改造项目的升龙，一时间在风头上力压本土的粤派房企。
不过，升龙现在是否还在接触银河村，众说纷纭。
｜银河村
发现了吗？
天河准备改造的旧村，主要分布在中央商务区、广州国际金融城、天河智慧城等板块。
年初，国家“十四五”规划明确提出实施城市更新行动。
在天河“十四五”规划中，城市更新的引擎地位，是与人工智能与数字经济比肩的，将推出16个旧村改造项目，总投资超过接近180亿。
天河的城市更新，释放科创空间，引入"IAB”、“NEM”等创新产业，并配建学校、医院、市政等公共配套设施。
这一点，我们在吉山的招商文件中就有看到，明确要求需引入世界500强企业、或者央企、上市公司控股公司2个。
公共服务配套方面，将新增幼儿园、小学、名校附中、优质三甲医院等。
又比如，柯木塱初步规划人口10.75万人，分三期拆除，新增4所54班九年一贯制学校，2所36班小学。
等等...
|柯木塱公共服务配套规划（以政府实际批复为准）
天河启动如此大规模启动数据摸查，为下一步改造工作奠定基础。
不过，如此庞大的旧改土储，不单单为城市居住提供了必要空间，更服务于城市发展，改善居住环境，引导产业转型、升级，激活土地价值。
当然，旧改更新牵扯众多利益与矛盾，并非一朝一夕之功就能完成，需要多方耐心谈判才能达成共识与共赢。
特别是在天河这片黄金之地，经济收益本就很高，加上各方利益纠葛、碰撞，内部也并非铁板一块。
————旧改秘密，偷偷说给你听————
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