国际创新城，番禺首个城改来了，周边房价4万+，业主身家要涨
近日，番禺「永大社区」改造项目，正式启动改造意愿征询！
这个始建于上世纪50年代的旧小区，原属永大集团生活区，为南村镇下辖社区，位处国际创新城南翼，与大学城隔江相望。
｜永大社区现状
在《致永大社区居民的公开信中》，明确提到：将坚持以“政府主导、市场运作、公开公正、尊重民意、改善民生”为原则推进全面改造。
沿街鲜红色的宣传展板分布得非常密集，像过年一样喜庆。
｜密集的宣传展板
值得一提的是，永大社区的全面改造，是番禺旧城改造的“独苗”——
在广州的旧城改造计划中，这是番禺唯一一个上榜的项目，属于十年规划。
作为番禺旧城镇改造的试点项目，永大社区改造的重要性，不言而喻。
永大社区，位于番禺区南村镇新市路段，现占地面积约44.3万平方米。
往北，对岸就是大学城；往南为南大干线，临近市头村、罗边村；往西向板桥，往东则为新造。
附近有地铁7号线板桥站及4号线新造站，但距离稍远，需要依靠公交接驳，轨道交通不算便利；
｜永大社区区位示意
从改造范围示意图来看，不仅包括北丽园、东丽园与西丽园三部分，还有一所学校——万豪儒林小学。
｜改造范围示意
与一般的老旧小区不同，这原是一个“企业型”社区，原为广州市永大集团公司，转制后推向社会。
由于建成年代较早，房屋整体较为老旧，且社区基础设施薄弱，居住环境较差，现有居住条件比较落后。
｜永大社区现状
目前，整个社区仅有一套房源挂牌。
西丽园的2室1厅，售价210万，折合单价2.77万/平。
而往西的雅居乐花园剑桥郡，挂牌套数较多，参考均价4.59万/平，业主大胆叫价到10万+的也有。
｜截图来源：链家
另外，周边的一手项目，价格基本在4.3万/平以上。
思科智慧城，成交均价4.3万/平；珠江铂世湾，成交均价4.8万/平；星汇文玺4.4万/平；（来源：世联东一研究院）
还有一线临江的奥园恒基·学苑壹号待售。
值得一提的是，去年10月，广州市规划局公布了番禺区永大集团公司1号地块（BB0201、BB0202规划管理单元）政府储备用地控制性详细规划的批前公示。
永大社区，就在这一地块范围之内。
控规调整的主要内容，是减少商住综合用地和其他商务设施用地，增加居住用地、中小学用地、服务设施用地以及商业商务设施用地。
不过，这一规划没有最终敲定，未来还有调整的可能。
其实，关于永大社区的改造，今年3月发布的《番禺区城市更新局2020年度工作总结和2021年度工作计划》就有重点提及：
“着力推进南村镇永大社区改造项目，结合市级部门关于旧城改造相关政策，通过试点项目探索旧城镇改造的新模式。”
来源：番禺区人民政府
作为十年改造规划的永大社区，此次改造意愿征询活动，如果能获得90%的同意率，将迈出全面改造关键的第一步。
不过，番禺的这么多的老旧小区，为什么偏偏选择了永大社区进行全面改造？
或许是因为其区位上“左右逢缘”，手握两张王牌：一是国际创新城，二是南村万博。
身处国际创新城的永大社区，与大学城隔江相望。
经过多年的发展，大学城已经基本“饱和”，房价也站稳了番禺的天花板。
往西受地形交通限制，往东是黄埔，要拓展自身发展空间，只能向南、向北。
所以，国际创新城以广州大学城为核心，以广州国际生物岛和大学城南岸地区为“两翼”的格局越来越清晰。
而提到国际创新城，就不得不提到在今年第一轮土拍中，刷足了存在感的创新城一期C居住地块。（成交总价535178万元+45900平配建面积，后经摇号确定越秀地产为竞得人。）
21家房企参拍、183轮报价、封顶、摇号。
每一个关键词都凸显了片区土地市场的火热。
而在最近一个月的19次开盘数据中，只有1次去化率为100%。
其涉及的板块就是国际创新城。
无论是3.36万/平的地价，还是亮眼的楼市表现，这一板块都完全可以用一匹黑马来形容。
产城融合、学城融合、人城融合，是广州国际科技创新城——广州大学城的定位。
这里不仅汇集了中山大学等多所知名大学，还有思科智慧城、广汽新能源产业园、中国光电研发基地等巨头进驻，吸引了一批优质科创产业落地。
按照番禺“十四五”规划，到2025年，这一平台产出体量将达百亿级。
至于永大社区和万博的关系，不能说毗邻，但蹭蹭规划利好还是可以的。
作为番禺“门面担当”，万博的价值无须多言。
而随着万博商务区的建设，周边的地区也在加快旧改焕新。
现状破旧的永大社区，发展前景还是非常美好的。
不过，这个试点项目，目前仅在意见征询阶段，距离真正的改造，还有不少的路要走。
————旧改秘密，偷偷说给你听————
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