搞清楚了，黄埔66条村改造不会停

从上周到现在，关于广州城市更新，尤其是黄埔旧改，在行业内迎来超密集的轰炸，相信大家已经看到了。

不仅涉及到拆迁改造，也论述了黄埔楼市供应，未来价格体系的方方面面。

相信大家和我一样，心里都有一个疑惑：黄埔三年66条村改造计划，会不会暂停？

答案是不会。

今天，在老黄埔华润新溪旧改，区少年宫钩机进场进行拆除工作，这释放了一个信号：

黄埔66条村改造三年计划，仍在科学稳健的推进中。

|黄埔区少年宫，来源群友

拆除区委党校、丰乐市场后，新溪改造项目还在加速推进。

|拆除前的丰乐市场（摄于8月）

|正在拆除的丰乐市场（来源：广州高新区发布）

这个项目分为旧城、旧村两部分，更新范围约为27万平（占地），与动辄超百万平的“旧改航母”们相比，显得很“小巧”。

但介入的开发商，是在深圳具有“龙头地位”的华润，市场关注度非常高。

｜新溪

当然，只有正在推进的新溪，并不具备很强的说服力，为此我们咨询了接近黄埔旧改的权威消息人士，他给我们透露了两点内容：

其一：黄埔未纳入计划的改造项目不再批复，等新政出台完善方案再审批，控制发展节奏；

其二：三年66个攻坚拆迁项目，不会停止拆迁，接下来还会继续拆，并且优先建安置房，保障居民顺利回迁。

意思很明确，在完成历史文物建筑保护、珍贵古木自纠自查工作之后，黄埔三年66条村改造计划，依旧会按照规划，科学推进。

换句话说，黄埔旧改不会暂停，也不会凉。

｜来源：黄埔三年改造攻坚计划

未批已拆，来源拆迁前置

至于黄埔旧改中，大家关心的未批已拆的56个项目，这其实跟黄埔城市更新政策有关。

其一：拆迁前置。

黄埔城市更新“10条”，规定拆迁前置，先拆，再补程序，整个节奏都比较快。

这样腾挪出来的土地，就有机会整理出来盖回迁房、盖学校、盖商品房。

其二：简化程序。

海珠、荔湾旧改引入合作企业招公告时间至少需要45天，而黄埔压缩到7个工作日，简化旧村改造引入合作企业的程序。

黄埔旧改的推进，一直都有政策的护航。

其三：居民意愿优先，政策让利。

在法制环境、契约精神良好的广州，拆迁速度如此之快，从本质上来说，其推动力还是在于居民和市场的内在需求，政策的让利。

其中，最重要的一份文件是2018年4月，广东省原国土资源厅发布《关于深入推进“三旧”改造工作的实施意见》（简称2018年3号文）。

这份文件明确规定，旧村改造地块可协议出让，供地对象可以是村的全资子公司或村与公开引进的市场主体成立的合作公司，土地可直接协议出让给公开引进的市场主体。

这一规定，直接省去了“招拍挂”环节。

相对于越来越贵的招拍挂，这一条让开发商有机会以更小的资金去撬动市中心更便宜的土地。

这极大的调动了社会资本参与改造的积极性。

同时，将旧改工作流程化、规范化，使其更具操作性，缩短改造周期，让社会、村民、企业三方都可以从旧改当中获益。

实际上，传统的旧改模式，比如我们熟悉的猎德旧改，先征地再通过招拍挂卖出高价。

城市快速发展，土地疯狂增值。

村民也知道他们手中的土地有多值钱，如果按照传统的模式，他们会觉得自己的利益受损，反而不愿意改造。

| 广州城中村

政策上的让利，从“要我改”，变成了“我要改”。

《广州市深入推进城市更新工作实施细则》明确规定：

原土地方将不低于旧改项目用地面积15%的土地用于城市基础设施、公共服务设施或者其他公益性建设，改造主体建成后无偿移交政府，且不需要交纳土地出让金。

这有利于城市配套的落地，有利于社会公共服务的完善，也减轻了政府财政支付的负担。

政府的蛋糕明确了，村民的拆迁补偿标准的界定，就是重点解决的问题。

其中，最最核心的是界定了合法宅基地3.5倍的补偿上限，也就是我们平时所说的“三层半”。

不过，黄埔的补偿实现了全区的统一，一般都补到四层，这是政策的让利。

此外，各大城市更新项目亦是明确规定可以将集体宅基地，转为国有证，未来可入市交易。

同时，开发商还要引入产业、学校、医疗等配套，盘活集体经济，实现经济的转型升级，居住环境也大大改善。

村民不仅有租金收益，未来随着城市发展，还可以享受资产升值的财富。

|广州市城市更新规划建设管理圈层示意图

城市更新，相当于“白纸造城”，是对城市空间结构的重新布局、土地资源的重新开发、经济利益的再分配和区域功能的重新塑造。

今年1月，黄埔城市更新总体规划出炉，对黄埔针对知识城板块、科学城板块、临港板块三大更新战略板块特征，提出差异化的更新战略：

知识城板块：以园区建设为导向的增存联动模式；

科学城板块：以产城融合为导向的片区统筹模式；

临港板块：以活力营造为导向的老城更新模式；

|更新策略分区划定图

针对不同地区，黄埔区也划定了三类更新策略分区，分别是：鼓励性改造地区（红色区域）、敏感性改造地区（绿色区域）、一般性改造地区（黄色区域）。

这很好的把控了黄埔旧改的节奏，总体可控。

其中鼓励改造地区，将会有密集的货币投放，产业升级，而且周边环境、交通、教育等公共配套会在近年内得到大大提升。

如今的黄埔，用全市6.5%的土地面积创造了广州40%的工业产值，广州15%的GDP，17%的税收，连续六年GDP增长7%。

这是所有人看得见的变化。

收益与风险并存

拆迁前置，虽然缩短了改造的周期，但是对于开发商来说，收益与风险并存。

比如，一旦进入拆迁阶段，开发商就要付拆迁补偿款，补偿费都是8、9个亿，甚至十几亿。

从经济角度来说，开发商要考虑时间成本与资金成本，当然是希望旧改商品房越快入市，资金回流，回血更快。

从主观上，“三道红线”压顶，开发商也更愿意早一点向市场推货。

但是，市场并没有想象中的那么容易。

你看，升龙汤村旧改学府上城从年初就说要入市，一直都没有敲定。

当然，如果开发商做不下去，国企也会接手，比如科学城接替宝能参与枫下旧改，广州城投驰援庙头，而黄埔沧联也要求国资助攻。

在黄埔，目前有黄埔茅岗富颐、万科城市之光、中鼎珺合府、笔村富力新城，这几个项目跑了出来。

不过，受到限价的影响，珺合府新一批产品，价格在回调。

巅峰时期：2021年六月开盘，首推1#、2#，均价5.1-5.7万/平。

如今：推出10套特价单位，单价5.1万-5.4/平，优惠约2千/平。

未来，随着旧改供应入市，才是考验黄埔的真正时刻。

看到这里，很多人会问，2016年杭州一次启动改造69条村，但是并没有引发关于供应量的讨论。

其实，这个问题的答案很简单，看政策背景。

杭州是大力推行货币化棚改，选择按现金补偿的，在市场价的基础上，再按评估价格的20%给予货币补贴。

巨额奖励政策带来的效果也是一流的，一拆一建之间，极大释放了市场购房需求。

也是这一年，杭州房价疯狂暴涨，房子一天一个价。

2015年12月，杭州的房屋均价是1.6万元/平方米，一年之后为2.2万元/平方米，涨幅近40%。

到了2017年12月，均价达到了2.8万元/平方米，两年间涨幅75%。

其中，拆迁力度最大的临安片区，两年间涨幅近150%。

建房子的速度，没有拆房子的速度快。

造成的结果是，2017年成为杭州近年来拆迁量最大的一年，整个市场一房难求，不少人“手持千万现金，四处找房”。

当然，杭州与广州不同。

广州旧改并没有货币化，而且岭南宗族意识强，很多人会原址回迁，选择要房子。

此外，拆补方案中对弃产现金补偿也有限制。要不然，天量的资金和需求流入市场，房价真的控制不住。

好了，这两天，关于黄埔旧改说得够多了，这是最后一篇。

随着第三批集中马上就要来了，接下来，我们会更加关注政策的变化。

比如，黄埔房地价联动，还会不会一限到底，长岭居究竟会如何限价。

｜黄陂班岭地块现状航拍

当然，关于旧改、楼市的秘密，有些不能公开说的，不方便说的，如果你感兴趣，我们在“小密圈”里说。

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