贴着限价卖，也卖不动了？
大家应该都还记得，在广州第三批集中供地的时候取消了房地价联动，让市场有更多的预期，属于“救市” 的一个信号。
但是，通过这两天观察市场，取消房地联动背后更大的逻辑是：市场下行，贴着限价卖，也未必能卖得好，不如让市场来调节。
比如，番禺莲花湾利丰北地块不分业态，全周期限价25000元/平，接下来一两年，建成房子，无论是公寓，还是商品房都得卖这个价。
但是这个限价数字，并没有写在正式的公开出让公告里。
总之就是没有公开，这样也就有了更多可以操作的空间，市场预期更大了。
楼市上升行情限价联动备案价，调控效果立竿见影；
但是从现在的大环境，大行情来看，成交低迷，而年底开发商为了卖房回血，房价还可以打折，市场跌落到价格底。
换句话说，按照街道备案价来卖，市场也未必会买单，价格还可以更低。
以番禺利丰北地块为例，最近的一手房就是凯德山海莲城（二期），智联汽车小镇（二期），网签均价2.6万/平。
不过，进入10月以来，开发商打折，这两个项目实际认购价已经在2.5-2.6万/平之间。
而且去化也一般，每个月大概50套上下。
所造成的结果是，如果你买番禺汽车小镇板块的项目，其实现在并不着急上车，未来一两年，片区价格都躺平了。
所以，大家还是要多多关注土拍市场，“隐藏的备案价”决定未来每一块地上商品房的价格，进而又决定板块的价格区间，最后影响到一大批接下来刚需的买房决策。
︳来源：广州第三批集中供地
按照备案价来卖，市场也未必会买单，造成的结果就是价格挤压和踩踏。
尤其是上一周，黄埔时代天韵抛出3.2万/平的毛坯价，虽然是一次性付款，但是这个价格产生了足够强的心理冲击。
随后，品秀星樾宣布毛坯价3.68万/平开盘，买家连夜排队。
这样的价格几乎让板块回到两年前，真是大象冲进瓷器店，影响可想而知。
市场真的不行吗？其实也不是。
在科学城，如果有新货加推，或者价格到位，市场接受度还是蛮高的。比如，品秀星樾就是连夜排队。
而保利罗兰吹风价4.1万/平起，第一周到访的也有近500组。
这说明市场还是有购买力和需求，核心就是地段、价格、产品以及确定性的市场预期。
以长岭居板块为例，比如五矿壹云台，在售1栋两梯六户，户型大概是81-123㎡两房至四房，2栋两梯四户约102-127㎡三、四房。
很明显，2栋定位为改善，且比1栋还多了1个中央空调的交标，但都是3.62万/平的一口价。
说一个数据对比：
3月份的时候，五矿壹云台开3栋，120多套，价格定在3.7-3.8万/平，2-3天就卖完了；
现在3.62万/平一口价，带精装，但是2-3个月才消耗120套。
有意思的是，片区主要客群来自科学城，天河客户的外溢，120-130方的四房走量更好，总价500-600万是客群的承受能力范围。
毕竟，在第三批集中供地中，长岭居有两宗地块出让。
目前，长岭居板块限价在3.6-3.7万左右，如果明年备案价可以涨5%，那也是3.8万左右。
长岭居地块位置图
那么问题来了，当科学城贴着限价卖且比3.8万便宜，长岭居房价又当如何自处，怎么跟位置更好、资源更集中的科学城“掰头”？
拼产品吗？学校？还是地铁？相信很多人有答案。
再来看看黄陂板块，之前我有个朋友刚好买了保利翔龙天汇，限价4.5万左右，之前她也看了融创广府。
两个盘对比，她说广府壹号户型好，环境也比较静，缺点就是距离地铁有点远，而且还有30多万的装修附加费，月供接近2万，压力山大。
而保利翔龙天汇相对来说，近地铁，但靠近广汕公路，装修包可选可不选。
最后，一系列对比之后，她选了保利翔龙天汇。
至于知识城，目前板块供应量不多，主要集中在镇龙片区，比如珠光镇龙东内部开卖不到2字头；而升龙学府上城，还不知道能不能入市，板块限价为2.8万-3万之间。
|镇龙东区旧改规划
因为限价的缘故，整个黄埔都在打价格战，这也是很多人说黄埔价格内卷的原因。
除了限价的原因，主要还是因为三道红线压顶，各种美元债，开发商要卖房保住现金流。
不过，这对买家来说是好事，有更多机会挑到性价比高的好房子，当然也要注意避开房企的雷。
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