房企躺平，绝非好事
The following article is from 广州房产 Author 房产君
2021年，很多开发商，选择了躺平。
有的，兑付不了美元债和几十亿的理财产品，躺平。
有的，买不起土地，玩不转旧改，躺平。
有的，楼卖不出去，月度销售额甚至为负数，躺平。
行业，正在进行前所未有的大变革，但今天房产君要聊的不是这个，而是开发商躺平后，买家要怎么做。
这关系到每个人的财富，如果不对市场进行研判和分析，踩坑和吃亏是必然的。
| 买房，很容易被收割（图源：微信公共图库）
土地流拍，绝非好事
今年广州一共进行了三次土地集中出让，挂牌113宗，实际成交78宗，流拍35宗，成交总建筑面积约1380万平。
而流拍地块的总建筑面积，则约721万平，这不是一个小数目。
房产君整理了一下，流拍最多的是增城，共19宗，其次是番禺5宗，白云4宗，从化3宗，南沙和黄埔各2宗。
如果说增城和南沙，目前供过于求，流拍影响还可控的话，那么番禺和白云，流拍多多少少有点可惜了。
比如长隆隔壁的飘峰地块，并不缺乏关注，但总在最后关头，没人能一锤定音。
｜飘峰路两大地块位置及成交情况（图源：拆神）
而除了流拍，今年有两个区，土地是0供应的，一个是天河，一个是越秀。
其实，最近6年，天河一共出让了5宗地；越秀则只出让了1宗地，未来，在这两个区买房，大坑是不会踩，但成本注定不低。
而荔湾和海珠，最近三年分别成交了7宗和6宗，也不算多，不过荔湾有万科金域曦府、广船这样的巨无霸项目，在供应上会相对充裕。
海珠新盘的体量都不大，也是怎么买都不会错，选好楼层和朝向即可。
所以，天河、越秀、海珠、荔湾，这四个区是广州的安全区，找到自己喜欢，力所能及的房源就好。
不过，房产君也要提醒一点，新房和二手的逻辑不太一样，这四个区的新房没有太大问题，但二手不能乱来，尤其要看板块，户型，学位，楼龄等因素，这个我们今后慢慢聊。
｜海珠区是明牌（图源：@广州房产 细鹏）
房企躺平，绝非好事
回到房企躺平的话题，它们相继爆雷，对买了房的业主来说，是停工，不能按时收楼的风险。
而从长远来看，这也会造成供应的减少。
土地没人买，房子会减少；而房企活不下去，房子更会少。房地产不管怎么特殊，终究逃不过经济规律。
或许，有的人会说，现在信贷不是松绑了吗？龙湖、碧桂园、龙光都获批发债了，绝大多数的房企，最终能缓过这口气。
但经历2021年后，房企的运营模式，一定会发生改变，甚至是颠覆式。
| 房企正在经历生死劫（图源：@广州房产 细鹏）
一个病人，特别是刚从ICU出来的，对生命的态度完全不一样。
房产君相信，在经历生死劫后，开发商拿地会更谨慎，参与旧改改造的热情，也会大幅降低，回报率模糊的项目，可能就不碰了。
而一些只有概念，没有产业和配套落地的新区，它们不会再贸然参与；至于拿地王，给自己树墓碑的事，更是不会再干了。
未来，开发商在运营上，会越来越多地像港企学习，注重长线，注重现金流，商业住宅两条腿走路，比如龙湖。同时也会有一些企业，开始转型。
| 重庆龙湖天街（图源：@广州房产 二娃）
地段固化 大势所趋
行业和企业的变化，对城市的反作用，就是地段固化。
其实，这是一个不可阻挡的趋势，也是历史规律，即便是一线城市，广州的城市扩张，也不可能像之前那么生猛。
举个简单的例子吧，过去20多年，城市的CBD，可以从环市东转到珠江新城，但未来20年，还能不能再造一个珠江新城？
大概率，是不可能的。
中国的城镇化运动，狂奔时代结束了，大拆大建的旧改，也要彻底缓下来。
| 大拆大建要慢下来（图源：@广州房产 细鹏）
其实，就是放在几年前，没有十年八年，也造不出一个新城，广州的万博、金融城、琶洲、白云新城，哪一个不是时间磨出来的。
未来，速度会更慢。
这跟整个经济大环境有关，也跟所处的时代有关，昔日天河北和珠江新城的崛起，还有六运会和亚运会的推动，可谓天时地利人和。
也正是有亚运会，猎德旧改才能如此迅速，这是一环套一环的。
而这样的大事件，未来只能冀望世界杯、奥运会、G20，机会并不多。
所以，广州真正的精华区，核心区，是很难发生转移和变迁，地段固化将是大势所趋。
| 繁华地段，难以改变（图源：@广州房产 梁正）
总结一下：
最后，简单说说，接下来如何在广州买房，才能不吃亏，不上当。
其一：在资金允许的情况下，尽量往市中心靠，距离珠江新城越近越好。
其二：放下对新城的执念，或许，其有可能发展起来，但那是很多年的事，宁愿在市区买小一点，旧一点。
其三：除了万科和龙湖，民企多多少少有资金压力，烂尾未必，但降价打折难以避免，不要轻易相信销售口中的底裤价。
其四：由于地段固化，置换进入核心圈宜早不宜迟，如果有实力，郊区的房子趁着这波小回暖，卖了吧。
其五：旧改放慢不可避免，赌拆迁的，省省吧，打擦边球买回迁房指标的，也省省吧。
至于第六、第七、第八点，房产君留在直播室里说。
————旧改秘密，偷偷说给你听————
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