不要学位，不博拆迁，我为什么买老破小
The following article is from 广州房产 Author 小卡小布
在地产界，老破小一直是个神奇的存在。
有人说，住这里还不如回乡下，也有人说，同样的价格，买一套近郊大新房不香吗？
房龄老，建筑破，面积小，户型设计过时，按揭贷款受影响，停车位不足，居住体验差。
不可否认，在排山倒海的新房潮面前，老破小劣势明显。除却那些有着“学区光环”庇佑的房子，大部分老破小，基本上长期处于食物链底端。
丨老破小，到底能不能买？（@广州房产 摄）
但，老破小，真的有那么糟糕吗？倒也不能一刀切。
最近几年，房产君身边就有多位年轻朋友，接连买入老破小，不为学位，不为情怀，更不是为博拆迁，恰恰相反，他们正是为了更舒适的居住体验。
需要说明的是，这里所说的老破小，不是指单位宿舍、大院，也不是说面积只有三四十平的逼仄小单间，而是，市区的商品房楼梯楼。
这些房子，大部分楼龄超20年，相较居住体验糟糕的单位宿舍、大院，因为有小区，有物业，有的甚至还有花园、绿化，生活感往往好很多。
丨市区老破小，选择并不少，来源：链家
在和这些朋友的交流中，房产君能感受到，这样的小区，正给了年轻人一份安家市区的可能。
首先，这几位选择老破小的年轻朋友，共性其实很明显。
工作都在市区，手上只有五六十万，大部分都是90后、甚至95后，未婚，短期内没有大家庭的居住需求，两三房均可，是广州的“真刚需”。
但凡看过房的朋友都知道，这个预算，想在广州买房，真的很尴尬。
丨摄影：广州房产 细鹏
买新房吧，确实有不少选择，南沙、花都、增城、从化，总价不到200万就能拿下一套靓丽三房。
但缺点也很明显，通勤远，上班折腾，周边配套选择太少，必须要面对短期内居住不便的问题。
买老破小吧，倒是可以随时享受市中心的交通和丰富配套了，但房龄老、建筑破、面积小，确实不是所有人都能接受。
丨摄影：广州房产 细鹏
要是前两年，可能会有不少朋友果断入手远大新，但近年来，随着部分远郊配套兑现缓慢、价格下探，让更多人陷入了犹疑。
比如，房产君的朋友@CC，前两年入手增城某地铁盘后，至今懊恼不已。因为通勤太远，收楼她至今就没住过几天，直言还不如在市区买一套老破小。
用她的话来说，对于普通人来说，买一套房资金占用周期至少要5-8年，而这个抉择，又关乎你未来很长一段时间的生活状态。
选择郊区大新房，尽管住起来光鲜亮丽，但每天浪费在路上的时间、对配套的渴求，会把生活的乐趣，吞噬得一干二净。
而在市区，虽然没有崭新的社区，房子小了点，绿化少了点，楼道暗了点，回家要爬楼梯，但只要家里舒适，生活质量是不会变的。
对于年轻人而言，市区老破小，最吸引人之处，自然是通勤。
以住在海珠西的房产君为例，从家里坐地铁到公司，不过一集新闻联播。
对于女孩子来说，有时候不舒服，提着重物，或者碰到下雨天、赶时间或者早上想睡个懒觉的时候，也可以毫不犹豫花个二三十块钱打车，舒舒服服回家。
丨摄影：广州房产 细鹏
当然，对于熬夜成瘾、热爱夜蒲的年轻人来说，能多睡一会，休息好一点，也是一件很重要很幸福的事。
当代打工人，每每下班回家，都想煲煲电视剧、刷刷综艺，偶尔可能还想看场足球赛，或者感受一下为IDG打call的疯狂。
但如果住在远郊，那就另当别论了。
毕竟，打车费可能就接近100块，对于部分人来说，这甚至有可能是半天的工资。如果不是迫不得已，恐怕没有多少人能够经常这么任性挥霍。
至于娱乐，平时下班回家就很晚了，再加上第二天要早起上班，更是不敢肆意晚睡。
丨摄影：广州房产 ricco
就拿房产君那位热爱工作也钟爱生活的同事QQ来说。
尽管预算进阶，他宁愿选择琶洲西的老破小两房，也不愿意买入科学城小三房，其中一个重要的因素，就是通勤。
前者喝杯奶茶就能到家，后者却要至少1个小时，生活节奏差距有多大，根本不用多说。
市区老破小的好处，还有丰富的配套。
市中心的基础设施，包括商业、交通、医疗等，都可以近距离享受到。
房产君一位番禺本地朋友@ALi，去年在经历了一场大病之后，更加坚定了买市区老破小的想法。
试想一下，当你半夜胃痛却叫不到车去医院，有多绝望？后期还要奔波辗转到市区大医院的时候，同样很崩溃。
丨来源：视觉中国，已获授权
当然，这只是极端案例。
房产君更真切的体验是，在市区可以有更多的夜生活，平时下班也可以先逛逛街，再坐地铁回家。
这种配套，也体现在小区周边的商超、菜市场、美食店、电影院……
下班迟了，也有营业到晚上的餐馆、饭店，或许，你也可以看一场夜场电影，再深夜吹着风散步回家，真是非常减压。
丨摄影：广州房产 ricco
有一句话叫做：广州很繁华，可你却没有停下脚步好好欣赏。
住在市区，几个站就能到公司，家门口配套一应俱全，外卖可达，宵夜自由，每天有更多精力做其它的事情，享受生活。
对于年轻人来说，难道这不才是真正的快乐吗？
也许很多朋友会说，又不是所有人都在市区工作，何必把置业范围锁死在市中心？
但在房产君看来，工作的变动，往往和你的居住地息息相关。
对于大部分人来说，除非必要，工作一般都会迁就你居住的地方变化，基本不会选择超过30公里的公司。
而现在购买一套房子至少会持有5-8年，根据造富能力的不同，这套房子的持有周期可能会继续延长。
因此，如果你是固定职业，或者确信自己的工作未来5-8年都不会发生变动，那么，在工作地附近置业完全没有问题。
丨摄影：广州房产 细鹏
但，对于大部分人而言，恐怕很少人会保证自己会长时间不换工作。基于这样的考虑，如果你的房子在市区，工作选择面自然会更广。
当然，不是说郊区就没有工作，但市区机会多，这一点，是毋庸置疑的。
另外还有一点，一个年轻人如果住在郊区，往往也要舍弃很多社交活动，放弃很多积累人脉、快速成长的机会。
总的来说，尽管老破小有很多缺点，比如房子太旧太破，停车位不足，很多都是单体楼，没有电梯等等，但是比起它的交通、商业、医疗等优势，这些缺点都是可以解决的。
第一，选择好的地段，交通方便，有好物业的小区，周边不能太脏乱差。
第二，选择有电梯的楼栋，或者有加装电梯可能的中楼层单位。如果后期加装电梯，那便是锦上添花；如若没有，对生活影响也不会太大。
丨老破小，也得淘一淘
第三，在户型上，也要尽可能好好淘一淘，足够方正，选择一些有改造可能的好户型。
很多老破小，在户型设计上确实都有不少毛病。比如，去厕所要经过厨房；楼间距小，和邻居隔窗对望，隐私保障不足；户型奇怪，采光不足。
但只要耐心挑一挑，总能找到好户型，房产君好几位朋友选择的老破小，都选的带大露台、靠花园的单位，有的还可以改成小三房。
丨有露台，有花园
而在前段时间的一段看房之旅中，房产君也感受到，即便是老破小，因为户型的差异，实际在二手市场的交易表现差异也很大。
好的户型往往更抢手，即便一平米比整个小区均价高出几千块，也可能刚挂牌几天就被抢着拿下。
而差的户型，尽管单价低，都有可能挂了大半年都无人问津。
道理其实很简单，二手房源选择多，买家更看重舒适度。
在实地看房中，他们可以实地检查房屋的实际模样和朝向，感受房间内的光亮和通风度，亲身感受居住体验。
当然，也有朋友是通过后期改造，提升居住体验的。
丨老破小，也可以住得很舒服（@猫小胖 摄）
最后，老破小还有一个至关重要的问题，那就是按揭贷款。房产君了解到，广州的贷款规定大致如下：
第一，以楼龄计算，楼龄+年龄≤50年（各银行间有差异）；
第二，以申请人年龄计算，贷款年限=70/65-申请人年龄，有的银行可到65岁，有的可到70岁；
第三，二手房贷款的最长年限为30年，并且上面两种方法计算的年限，最后取最小值为贷款年限。
这意味着，部分80-90年代的房子，有可能没办法做到贷款30年。
一套200万的房子，贷款30年，首套利率5.9%，月供8303元；如果只能贷款20年，月供则去到9949元，多出1646元，差距还是很明显的。
丨摄影：广州房产
针对这一点，房产君特地咨询了广州资深按揭贷款专家郑大源，他表示，具体执行，还是要根据实际情况执行。
80年代的房子，想要做到30年的贷款，确实是比较困难的。
1995年后的房子，目前部分银行放款还是比较松的，可以做到贷款30年。
而1995年前的房子，虽然总体趋势越来越难，但也有银行在放宽条件。
比如，最近几年，就有银行将“楼龄+年龄≤50年”的条件，放松到“楼龄+年龄≤60年”。
丨出品：广州房产
另外，不同贷款人的资质也对贷款有影响，同样来看房产君身边的两个真实案例。
A君，2020年，买了一套1997年的房子，29岁的年纪，贷款可以做到30年。
B君，2017年，买了一套1998年的房子，因为女方47岁，银行不能贷款30年；但36岁的弟弟，则因为资质好可以贷款30年，最后选择了用弟弟的名义来贷款。
整体来说，还是因人而异。
丨摄影：广州房产
最后的最后，房产君想说，每个人的人生阶段需求不同，对于部分年轻人来说，老破小或许是当下的最优解。
但对于人口较多的家庭来说，远大新其实才是一步到位的更优选。
所以，建议大家买房之前，不妨把目光放在5-10年，仔细想想，对于你和家人来说，这几年最重要的是什么？你最不能忍受的是什么？
在买房这件事上，没有永远正确的答案，只有最适合你的答案。
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