那些豪赌旧改政策的开发商
你以为现在放水是冲锋的信号，但说不定仅仅是救命。
政策即周期，风口之上，猪都能飞起来。
但是，风停了，又该怎么办？
当下，广州城市更新，就是处于政策的调整期，也是开发商转型的阵痛期。
相信大家都知道，旧改本来开发周期就长，资金投入大，要等果子成熟，才能摘。
现阶段，随着政策的调整，三道红线压力，不少开发商开启了旧改卖卖卖的模式，伴随而来的是，就是降薪、裁员。
更有一个黄埔银行的行长，和我说过：
投了那么多钱，那么多人力去做，现在告诉我们之前做的都是错的。
开发商们裁员的刀随时向自己砍过来。
彷徨，又不知路在何方。
所以，我建了一个城更滴滴培训群，想要进群的朋友加我就行（仅限地产、旧改业内，招聘再就业 ）
旧改，是有政策周期的
其实，说起来，广州的城市更新是非常低调且超前，有这座城市非常务实的一面。
你想想，在永庆坊之前，广州很少出现“网红式”的城市更新。
但事实上，广州多年深耕于旧改制度的创新，并在这条路上走在全国的前面。
| 永庆坊 拆神细鹏摄
你可能不知道，90年代乃至21世纪初的广州，对于改造，是相当谨慎的。
当时广州认为，以开发商主导的旧改，一般都会导致经济利益至上、公众利益受忽视、城市文化价值受到损害的结果。
毕竟，开发商也不是慈善家，白拿钱给政府把老房子拆掉盖成新房子；而政府不出钱，又不提高旧城地块容积率，愿意参与改造的开发商是不存在的。
所以，那一段时间，广州市政府干脆就宣布不让房地产商参与参与旧城改造。
这种情况一直持续到亚运会前夕，富力合景联合拍得猎德村旧改融资地块，才迎来破冰。
而在2010年，琶洲旧改启动，四年就完成回迁。
| 猎德大桥 拆神细鹏摄
实际上，随着城市化快速发展，为了解决制度层面的难题，省政府与原国土资源部在2009年签订合作协议，制定了针对土地制度的创新政策—“三旧”改造。
这使得广州城中村改造进入了制度创新的新阶段。
这个政策的背景是，在严格控制建设用地规模的基础上，如何提高用地水平和土地产出。
比如，当时要想把集体用地转为经营性国有土地来提高土地的经济产出，但是按照当时的《土地管理法》，只有政府征收这一条唯一的路径。
随着村集体自主发展需求越来越高，完全自上而下的政府主导征收模式无法顾及基层的发展，也不断推高土地开发成本。
而广州的三旧改造政策，对自上而下的路径进行了创新。
比如，集体土地流转时可以不进行公开招拍挂，而是协议出让，这大大刺激了市场的活力，也拓宽了社会资金的参与渠道。
| 广州“三旧”改造政策变迁
所以，2015年国内首个“城市更新局”在广州成立。
一年后，保利入局重启了冼村旧改，这也是猎德、杨箕、琶洲之后，又一个标志性事件。
政策正在回暖。
与其他城市那些绕过规范限制和利益冲突，重点追求表皮化的“穿衣戴帽”、政府大包大揽、忽视城市内涵增长的地方不同，广州旧改走的是一条艰难的道路。
简单来说，就是坚持政府主导，市场化运作，城市高质量发展。
| 石牌村 拆神细鹏摄
而回顾这几年，广州旧改浪潮，最核心的也是政策的放松。
其中，最重要的一份文件是2018年4月，广东省原国土资源厅发布《关于深入推进“三旧”改造工作的实施意见》（简称2018年3号文）
这份文件明确规定，旧村改造地块可协议出让，供地对象可以是村的全资子公司或村与公开引进的市场主体成立的合作公司，土地可直接协议出让给公开引进的市场主体。
这一规定，直接省去了“招拍挂”环节。
相对于越来越贵的招拍挂，这一条让开发商有机会以更小的资金去撬动市中心更便宜的土地。
此外，在2019年13号文中，界定了合法宅基地3.5倍的补偿上限，也就是我们平时所说的“三层半”。
中间还有10%的浮动空间。
所以，黄埔的补偿一般到了四层，其中白云陈田村最高可以补到五层，而天河吉山村亦是提出了4层半的补偿。
此外，不少项目在招商文件，亦是明确规定可以将集体宅基地，转为国有证。
这意味着，通过补缴土地出让金，就可以拿到回迁房的房产证，可以跟商品房一样入市交易。
实际上，传统的旧改模式，比如我们熟悉的猎德旧改，先征地再通过招拍挂卖出高价。
城市快速发展，土地疯狂增值。
居民也知道他们手中的土地有多值钱，如果按照传统的模式，他们会觉得自己的利益受损，反而不愿意改造。
政策让利调整，取得了立竿见影的效果。
从2018年开始看，广州已有超120个旧改项目成功引入合作企业（含意向），改造金额超6900亿，加上其他的配建和配套，体量已经超过万亿规模。
在这一年，升龙大举进入广州，一举拿下9个旧改，成为其中的黑马，改造成本有700多亿。
而本土的时代中国，也有9个旧改。
恒大也凭借旧改，重新杀回广州，拿下黄埔庙头、南沙大岗鸭利、龙古村、增城迳下村等4个旧改。
星河则拿下7个旧改，改造成本约369亿。
方圆，则有6个项目拿到了正式合作身份。
星河湾，则吃下5个项目。
各大房企纷纷抢滩登陆，上船。
然而，风来得快，去得也快。
楼市调控，三道红线压顶，不少开发商纷纷陷入债务危机，自救尚且不暇，旧改这条吞金巨兽，更是难以驾驭。
尤其是，进入8月底，随着住建部新政发布，防止大拆大建，相关政策加码，广州旧改也转了风向。
关于拆建比，关于规划引领，刚性一张图等表述，尤其是控规审批权回归市里，虽然原本住建城领会一条线的决策流程没有变，但是市规自局更新规划话语权显然跟以前不可同日而言。
说人话就是：政策协商空间越来越小了，不会一味追求开发商的经济平衡。
而规划，包括容积率就是旧改利润的关键因素。
开发商越来越难做，摊子铺得越大的开发商，就不愿意再花钱，甚至想退出。
这里面有倒逼政策的意味，但是目前的政策环境下，非常难。
比如，暴雷的雪松控股早已退出何棠下；
宝能也退出了枫下；
方圆湾区裁员，比例超过50%，几乎放弃旧改条线；
而来自财新网的信息显示，时代、升龙也有意向将手里的项目转让。
那么，接下来，还没有新的周期？
或许有，今天流传的一份文件显示，政策信号是积极的。
————旧改秘密，偷偷说给你听————
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