房价最大变数，两会再提城市更新
今天上午，2022年政府工作报告出炉。
其中，用简短的108个字，为今年的房地产定下了总基调。
读懂政府工作报告的趋势，就要了解说了什么，没有说什么。
今年依旧重提“房住不炒”，这是自2018年提出后，一直都是金科玉律。
但是，与往年相比，又有了一些不同，也没有提房产税。
第一：探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设。
去年严格暴力调控，房地产泡沫化、金融化势头得到扭转。
旧路子，肯定不会重走，也不会是短期刺激经济的手段。
新路在哪里？保障性住房建设。
第二：支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。
“房住不炒”，之前强调不炒，现在重点是“房住”，也就是居民住房消费需求。
所以，调控的钟摆已经启动，即将往回拨，但是不要期望大涨。
第三：因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
因城施策，房地产业良性循环。
其实，针对恒大等房企遇到的危机，一直强调的是“个例”。
这一次，在全国两会上提到房地产业也是对房企频频暴雷的一个回应。
除此之外，两会还用很大的笔墨来强调了：城市更新，这是今年大的发力点。
实际上，关于城市更新的表述，是放在新型城镇化里面来说的。
给大家梳理下关键词：
有序推进城市更新、再开工改造一批城镇老旧小区、提供基本公共服务制度、做好历史保护传承...
所以，总结一下今年的重点：稳中当头，发力城市更新。
航拍珠江新城，细鹏摄
沉舟侧畔千帆过
城市更新，也就是旧改，在这两年的官方的会议中，一直被反复强调。
从2018年开始，旧改接力棚改已经是大势所趋。
在很多人的认知里，能够搅动三四线楼市的，无疑就是棚改。
所以，棚改被很多人看成了楼市行情的发动机：
所以棚改动，有利于楼市；棚改紧，看空楼市。
从2015年到2018年棚改三年计划，去库存，三四线房价猛涨，就是一个例子。
而近期打响“救市第一枪”的省会城市，郑州就提出了货币安置化。
现在回过头来看，当年那一波周期的暗示，可以说是相当明显了。
| 深圳拉起横幅，我要棚改
如今，随着棚改的退潮，城市化进程的进一步推动和新型城镇化的要求，接下来迎来的是：城市更新。
过渡地产化的城市更新，肯定是不行的了。
新型城镇化下的城市更新，最重要的是民生逻辑。
往大了说，城市既要改善城市形象，保留城市记忆，更要导入产业资产，也要促进周边区域发展。
往小了说，城市更新核心是关注人的需求，尤其是公共产品的需求，包括就业、学位、医疗等配套。
当然城市更新也包括微改，为什么是支持加装电梯、老旧管道、互联网+、老人服务等？
从两会提出的要求来看，城市更新不仅仅是城市面貌的改善，更应该是社区内部到外部配套的投入建设。
关注房子，但是更关注人。
比如，大家熟悉的越秀东山口菜市场改造。
改造前，是这个样子。
城市有机改造，老旧小区改造，本来就是一项民生工程，最大的受益人其实就是人。
又比如，骑楼街永庆坊早已成为网红打卡点，为千年广州保留住了城市记忆。
其实，仅仅是提到了菜市场、老城等改造，旧改更新远远不止这几个方面。
还可以是停车场、幼儿园、水电气等等，带来的是整个片区的改变。
今年广州的重点，依旧是旧改更新。
这两天传得沸沸扬扬的文件，相信不少人都看到了，旧改不会暂停。
毕竟，广州城镇化率已经达到了86%，土地增量即将达到上限，开发存量不得不做。
城镇化达到一定程度，城市建设重点就是改造更新。
比如，美国城镇化达到70%以后，开始全面实施全面实施都市更新计划，在全国范围内开展了大规模的拆迁运动。
而法国城镇化率达到60%-70%区间，城市建设重点转向了促进城市更新和历史传统元素的复兴，加强了具有法国文化特殊建筑的保护。
巴黎随手拍
其实，这也可以理解。毕竟城市在发展，产业在升级。
在过去城市空间大规模扩张，很多地方“摊大饼”式粗狂发展的背景下，对于土地的利用效率越来越低。
不仅产业面临迭代，既有的城市空间也需要进一步的整合和提升，以适应服务类新兴产业和居民生活提升的需要。
这意味着城市更新在新型城镇化发展中的作用变得越来越重要，甚至可以说是一些地区城镇化的主题。
通过城市更新提升提高土地的利用效率、实现职住平衡、提升公共服务的质量，也就会带来经济效率的提升和人口、资本的重新集聚以及新经济成分的发展。
这也会让城市由一级核心，变成多极发展。
对于接下来，广州旧改会集中资源解决现存已批已拆的历史项目。
目前，已经批复的旧改中，拆建比超过2.5的项目，并不多。
至于黄埔，已拆项目的村民回迁会有保障，而部分项目降速有效防止旧改过度房地产化，更好规划产业布局，为日后产业升级铺垫。
实际上，这两天流出的名单，并不是最终的方案。
除了政策上的优化调整，我更关心旧改的钱从哪里来？
一个是专项的资金、财政上的补贴，另外就是金融机构的对于城市更新项目的支持。
此外，最重要的是市场化的方式，吸引社会力量参与。
但是，当下楼市调控，去金融化，不少开发商遭遇债务危机，房子不好卖，而旧改很多很多都是通过卖房来平衡经济账。
一旦房价没有上涨预期，开发商还会积极投身旧改吗？
这是很重要的问题，也是各方博弈的重点。
目前，广州鼓励国企参与旧改，是一个不错的办法。
此外，把旧改安置房当中保障房体系的重要一环，是一个新的思路，也是一个好的方向。