鼓励市场参与，广州旧改信号变了
政策，正在转向。
今天，广州市发改委出台了《广州市关于支持社会力量参与重点领域建设的指导意见》，内容很重磅，城市更新提到了7次，释放积极信号。
|来源：广州市发改委
重点内容，我给大家圈一下：
其一：加大社会力量参与城市更新的支持力度。
这个很重要，毕竟，最近一段时间，由于楼市调控，民营企业“三道红线”承压，又遭遇债务危机。
无论是旧改，还是土地公开市场，都是由国家队进场“唱主角”，以致于一时间，“国进民退”的风声揣测不断。
而市场上，也有不少开发商退出旧改。
比如，雪松退出何棠下，宝能退出枫下旧改，城投接手恒大庙头、南沙旧改等。
但「政府主导，鼓励市场参与」一直都是广州城市更新主基调。
来看一组数据，从2018年开始，广州城市更新项目公开挂网招商以来，有超120个旧改项目成功引入合作企业（含意向合作），改造金额超6900亿。
如果加上其他的配建和配套，广州旧改体量已经超过万亿规模。
当中，核心中坚力量就是社会资本，也就是民营开发商。
以2021年为例，41个成功招商的旧改，有36个都出现了民企的身影，占比超过8成。
如果没有政策的顶层设计，这一轰轰烈烈的旧改，在以前是不可想象的。
虽然之前，广州提出过鼓励功能性国企全面参与广州旧改，但是那也只是一次内部的文件，并没有形成文件公开。
这一次，广州提出在在顺应城市发展规律、尊重人民群众意愿、防止大拆大建的前提下，支持社会力量参与城市更新，就是释放一个积极的信号。
一方面，民营开发商机制灵活、讲究效率，擅长地产开发；
另一方面，旧改仍坚持政府主导，鼓励社会力量参与，对于民营开发商来说，依旧有机会。
资料显示，2020年，仅40家上市民营房企销售金额占全国比重就达35%，就业市场上中小企业也发挥着不可替代的作用。
另外，国企本身受限于杠杆率和运营效率，无法完全取代民企份额。
｜拆神细鹏摄
其二：保障大多数被拆迁人利益及项目投资人利益。
优化完善征地拆迁补偿机制，探索运用村规民约、行政裁决等方式，保障大多数被拆迁人利益及项目投资人利益。
众所周知，旧改更新，向来都是硬骨头，是经济账，也是考验人性的难题。
有些人一等，就是十年，甚至是二十年。
据了解，木头龙小区自2010年列入市城市更新计划，由于4户业主未签约，项目多年未进入实施阶段。
当时已签约的1336户业主，因为项目迟迟无法推进而有家难回，更有49名业主在等待中遗憾离世。
相关的提法，有利于破解“留守户”困局。
其三：支持项目组合实施、异地平衡、容积率转移等多项平衡措施。
这将会为黄埔旧改拆建比过大、新增建设用地指标不足的项目，提供解决思路和路径。
同时，也有助于中心区或者机场周边那些没有条件实现原地安置项目，解决技术难题。
｜拆神细鹏摄
其四：推动城市更新与产业协同发展。
完善不同管理圈层产业建设量比例设置，研究增加第三圈层产业建设量要求，从源头上引导第三圈层推动产业发展。
作为全国第一个提出城市更新产业圈层的城市，广州在2020年提出了严格的产业规划。
| 城市更新三大产业圈层
比如第一圈层，广州环城高速以内的区域。包括越秀、海珠北区、荔湾东部、天河南部，面积约220平方公里。
比如，天河员村旧改、天河程界东、西村，海珠康乐村、鹭江村、五凤村、红卫村、石溪、赤沙等旧改，就属于第一圈层。
在第一圈层之内，城市更新项目产业建设量为60%，或者属于开发商的融资地块部分产业建设量为60%，而居住部分占比为40%。
第二圈层，则是广州环城高速以外，主要包括海珠南部、荔湾区西部、天河区北部等，要求城市更新项目产业建设量为40%，住宅为60%。
而第三圈层：黄埔、番禺南部等区域，其重点功能区内引入企业的要求参照第一、二圈层要求执行。
如今，要增加第三圈层的产业建设量，这说明，之前的产业圈层政策会调整，引导产业向第三圈层转移。
而人口是跟着产业走的，大家可以细品。
｜拆神细鹏摄
其实，广州提出城市更新的优化，并不突然。
毕竟，当下的宏观政策已经发生的彻底的转变。
昨天下午3点，国务院金融委会议召开，六部委的表态，释放了关于股市、楼市、金融市场等大量信息。
其中，关于楼市，今年不推出房地产税的提法，更是让市场松了口气。
这也造成了A股、港股、中概股绝地反弹，市场一片红火。
高层发声，市场情绪面在修复，楼市最艰难的时刻即将过去。
｜拆神细鹏摄
而城市更新，作为城市高质量发展的主要抓手，广州“十四五”规划，就提出“双引擎”概念，将城市更新提升到与人工智能与数字经济的并列的高度，旧改更新得到了更加充分的重视。
在深化城市更新中高强度补齐教育、医疗、安全、文化、体育等公共服务设施短板。
无论是宏观信号，还是具体的城市更新年度计划，广州城市更新将重新调整再出发。