说句真话，旧改不会大规模收并购
自去年住建部发文防止城市更新大拆大建以来，整个市场的步调便慢了下来。
在限购、限贷、限价、限售的组合调控之下，房企们越来越脆弱。
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1月的广州，天气甚是阴沉；
一则优质房企收并购贷款不再计入“三道红线”相关指标的信息，让沉寂的市场突然热闹了起来。
随后知情人透露，广东省政府已召集多家房企，为国企央企收并购出险房企项目“牵线搭桥”。
难道楼市的“春天”提前到来了？
殊不知，乍暖还寒时，最难将息。
当市场传出，招商蛇口发行12.9亿票据试水收并购，越秀有意接手石溪旧改；
佳兆业迎来“白衣骑士”，融创甩手广电增城项目之后，再无更大水花。
有人猜测是时机未到，有人议论是行情不好，也有人宣称收并购或在默默进行…
其实，把旧改进行深度剖析，就会发现这一切本就该如此。
要现金流还是未来利润？活下来是第一要义
前期资金投入大、开发周期长、地价相对公开市场便宜，是旧改的三大特点。
在实施方案批复后，进入拆迁安置阶段，合作企业需要大力撒钱的时候就到了。
而旧改多数为大体量，因此整体开发周期较长。
以上两点要求企业必须要有源源不断的现金流，以保证项目顺利推进。
换句话，旧改一旦开始就是一场持久战。
既然有如此高的资金要求，为何房企还前赴后继闯旧改？
原因在于第三个特点，地价相对便宜。
一旦项目被开发出来，房企会以低于招拍挂市场的价格获得大量的土地储备；
售价不变，地价相对便宜，这两者间的利润空间自然就变得充盈起来。
但是有一点要明确，现金流体现在当下，预期利润体现在未来。
如果没有足够的现金流支撑，项目就很可能胎死腹中。
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经历了2021年的政策调控，房企们已经变得“骨瘦如柴”，缺钱！还是缺钱！
虽然现在是收并购捡漏的好时机，但对于房企来说却是一个“鱼和熊掌不可兼得”的选择题。
是稳步经营原有项目，咬牙挺过现在；
还是为了扩张规模透支现有生命力，挤出一笔钱去收并购项目，向未来利润看齐？
显然，大多数企业选择了前者，毕竟只有稳住和活下去，才有资格谈未来。
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曲高和寡，国企的独角戏，民企偏安一隅
无论是去年第2、第3批次土拍拿地，还是最近传出的各类收并购项目易主的消息。
都在释放国企兜底，民企在断臂求生的信号。
原因有三：
其一，国企作为国民经济的顶梁柱，具有高度的社会责任感；
其二，国企稳健的经营风格，为收并购积累了较为雄厚的资金实力；
其三，当市场信心萎靡不振，国企的进场会给市场一剂强心剂。
前些年的土地杠杆、资金杠杆、经营杠杆在这个调控大周期，被悉数破坏。
恒大、华夏幸福、奥园、雅居乐、世茂警钟在耳边不停地回响“求稳！求稳！”
房企销售端增速下行，融资端又面临金融机构惜贷，两大资金来源均遭受冲击，叠加债务的刚性偿付压力，部分尽管尚未出险，但是转让资产、引入战投都是这些房企的自救手段。
市场的情绪在不断下探，购买力逐渐回归真实的需求水平。
大江东去浪淘尽，重重压力下，再优质的民企，也会对旧改收并购谨慎再谨慎。
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当市场的主力只有国企在苦苦支撑，粥多僧少的局面，注定市场不会出现大规模的收并购现象。
旧改复杂，考验企业软硬双实力
旧改复杂的土地权属关系、繁琐的债务问题、高难度的开发运营逻辑，无一不在考验着合作企业的硬件和软件水平。
比如，土地整备要求合作企业既具备城市片区发展规划的思维，又要有良好的政企、村企关系。
项目若分期开发建设，既考验合作企业调整进度的灵活性，又考验企业的大运营操盘能力。
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从拆迁安置，到项目入市，又处处在磨炼着企业资源整合的能力。
所谓资源整合，并不是单一的“有钱”或者“有人”就足够；
需要有相关项目开发经验的沉淀、入乡随俗的本土化作战方法的武装、稳健财务水平的辅佐。
总而言之，做旧改对企业来说是一种挑战，收并购旧改项目不可能像收并购招拍挂项目那样一蹴而就。
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联合开发是趋势，寻找旧改合作伙伴不易
最后，让我们将目光聚焦于公开市场，因为任何行业都难逃这只隐形手的资源调配；
市场的规律决定着行业当下和未来的演变趋势。
透过更容易实现价值兑现的公开市场，我们发现房企之间的合作趋势越来越明显。
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例如，2020年新港东路地块，经过107轮竞价，保利付出46.89亿的总价收入囊中，折合楼面价51462元/平。
最终地块引入招商合作，也就是后来的招商保利·海珠天珺。
此外，总价63亿的广钢234地块，也是中海和保利合作。
去年1批地摇号的知识城E3地块，现以“越秀宏泰·居山涧”正式亮相。
而黄埔科学城板块首个限地价、限房价、限销售对象的“3限”地块，现已显示案名为“中铁建·信达·花语天宸”…
｜黄陂班岭地块，全周期限价
即使面对的是价值更容易兑现的公开市场净地，头部房企们也都纷纷谋求合作，而不是单打独斗。
中铁建·信达·花语天宸近况
告别了增量时代的无序扩张、高利润、高杠杆带来的红利，跨入存量时代，房企们显然感知到之前那一套粗犷的打法行不通了。
如今，留给房企可操作性的空间越来越小，除了精细化管理；
如果还想养活现有团队、保证一定规模、提升利润空间，就只剩资金高效化这条路径可走。
资金高效化的首选方式，自然是合作。
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联合开发可以用更少的钱拿更多的高价值项目；
分条线操盘，能够实现优势互补。
更重要的是，在项目需要资金周转、政策发生变化、市场行情震荡时，可以风险共担，进一步化解企业的经营危机。
招拍挂项目的开发模式如此发展，更别说难度系数更高的旧改项目了。
目前，广州旧改项目，除广州城投、科学城等国企接手维稳外，仅有世纪金源一家参与了奥园旧改的合作。
参与接触很多，但是落地交易寥寥。
旧改不会大规模收并购原因主要有三点：
其一，旧改项目的权属、关系、各方意愿较为复杂，多一个合作对象有时候很可能会引发更复杂的争端；
其二，大体量、长周期、前期快支慢收的特点，增加了旧改企业匹配合作对象的难度。
其三：旧改项目的超前融资债务，也让潜在买家望而却步。
比如，不少旧改资产普遍带有大额抵押融资，且多为信托融资。
一般情况下，持有型物业使用经营性物业贷，融资成本约5%-6%；而信托融资的成本高达9%-10%。
此外，不少企业旗下的旧改项目，仅凭跟城中村签署一份协议，就从金融结构申请到相当于项目价格的六、七成贷款。
而旧改在不同阶段，又有诸多的不确定性，实际难以准确估值。
找合作对象就好比找个人结婚，“三观”一致都是基本，也要看看对方的债务情况，要不然没有嫁妆不说，结婚后，还得帮他还花呗。
简而言之，如今世道变了，大蛋糕一个人很难吃得下。
对于旧改，找合作对象的配对成功率又不高。
双重夹击下，冒然闯入红海收并购，很可能会陷入“进退维谷”的困境。
物竞天择，适者生存，江湖依旧，只是故事里的人已不是当年那群人。
随着时间的推移、行业的演变、企业的分化，越来越多的项目或将易主；
但要在旧改市场掀起一场大规模的收并购热潮，任重而道远...