立夏将至，旧改却未解寒冬。
一直以来，黄埔旧改都是一个颇具争议的话题。
未来如何，迷雾团团，不少开发商无所适从，疲于自救，上演一场大“撤退”。
黄埔这艘旧改巨轮，将驶向何方？
| 黄埔，承载城市东进战略
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潮起——信心建立
城市更新因政策而兴。
2017年《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》发布。2018年省政府《关于深入推进“三旧”改造工作的实施意见》明确了旧村改造地块可协议出让，打通了开发商进入旧村改造项目政策制约的最后一公里。2019年发布《广州市深入推进城市更新工作实施细则》，紧接着《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》先后出台，分别明确城市更新这块“蛋糕”怎么做和怎么分。政策让利效果立竿见影，一众开发商心领神会纷纷抢滩登陆。2020年，在《广东省国土资源厅关于同意在广州市黄埔区、广州开发区开展“三旧”改造改革创新试点的复函》的加持下，《广州市黄埔区、广州开发区决胜三年完成旧村拆迁攻坚任务工作方案》及《作战蓝图》横空出世。
作为广州“工业一哥”，城市东进的重要极点，有人说黄埔工厂围城，旧村围城。
事实上也是如此。
统计数据显示，在启动66个旧村项目改造前，黄埔现有存量用地173平方公里，其中低效用地64平方公里，占存量用地的37%，主要分布在旧村，旧厂等。
低效的产业业态、混乱的村容村貌、落后的配套限制了经济的升级和更高水平发展，亟需得到疏解与改善。
| 黄埔南岗（拍摄时间2021.2）
作为国家十四五规划重点提及的城市更新规划，在国家既定的战略背景之下，为盘活旧村大量的低效用地，获得省三旧改造改革试点的黄埔，在2020年启动了三年66个旧村改造计划。
主要围绕黄埔临港经济区、科学城、知识城三大核心片区展开，进行有计划、有布置、有安排的分片、分区、分期的拆迁改造。
一时间，黄埔城市更新事业风头无两，66条旧村改造同时上马，轰轰烈烈。每个参与者都怀着对未来美好生活的向往，撸起袖子、挥汗大干，以期共同谱写广州城市更新的壮举。在每个参与者的合力下，当时的黄埔速度、黄埔经验成为了当时全市各区乃至全省各地市争相学习的典范。各大房企纷纷押注黄埔，希望就借旧改故事，“拆”出一片未来。
2021年8月，住建部新政《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》发布，犹如一盆冷水浇灭了广州城市更新的热情。| 住建部63号文
国家战略整体布局，与地方发展存量节约集约用地，发生了对撞。上位政策的出台，城市更新告别大拆大建，强调历史文物、古树名木保护。无论是时代中国、恒大、星河，当下的困境都是广州旧改过去几年中发生变化的巨大缩影。政策的转向和刹车是很多人没有想到的，广州城市更新的热潮也只持续到2021年10月，就戛然而止。时过境迁，2022年4月的黄埔，曾经的热土，如今一片萧瑟。黄埔诸多旧改中最鲜活的例子，就是备受关注的旧改巨无霸——沧联，改造总用地面积近200公顷，现状建筑面积超201万平。自2020年3月正式启动改造工作至今，沧联完成了片区策划方案编制、拆补方案表决、实施方案上报...签约率也突破80%，推进速度算是十分快的了。而作为黄埔66条重点旧村改造项目“未批已拆”的代表之一，去年10月，突然暂停了一切签约拆迁工作。在黄埔旧改初步核查的76个旧改中，其被划入了第三梯队，项目暂缓的行列。据知情人士透露，去年7月，联社要求与恒大终止合作之后，恒大就停止了所有旧改工作及款项支付，并且遣散了项目团队。恒大退出之后，沧联旧改由高新区投资集团与诚业公司延续原有工作共同推进。我们了解到，高新区与诚业接管至今已经支付了大量的拆迁款，至今没有拖欠过村民临迁费。为了保障村集体收益，前期合作企业兜底了村集体物业，还贴出了出租告示。改造工作咨询办公室的门牌上，“上墙”的只有高新区和诚业城市更新，里面有工作人员驻守。高新区和诚业城市更新，两者扮演的角色类似于城市更新“前期服务商”。按照政策要求后续沧联应还将按程序引入正式的合作企业，开发商。从公示的进度图来看，截止至2022年3月，项目总签约进度已超8成。其中，榕村片区、沙园下片区签约率较高；小迳片区、沧头片区签约分别也已过六、七成。截止今年2月，累计已收楼1620栋，收楼面积达57万平，收楼率达到54%。但是，出于现场拆卸作业安全间隔考虑，不少交楼房屋尚未完全推倒，累计已收楼1620栋中完全推倒拆平的住宅仅有492栋。导致官方统计口径住宅拆除率仅有5.32%，与现场实际情况差距甚大。和其他黄埔项目一样，在改造放缓之后，沧联也出现部分村民搬回已交楼房屋的现象。但这些房屋，虽然主体尚在，但是早已停水断电，门窗及楼梯部分也完全拆除了，现状条件早已不宜居住。从现场房屋拆卸情况来看，除榕村片区部分地块已经平整，花地首开区已经“清零”达到交地标准。和黄埔很多旧改项目一样，沧联旧改一天拿不到继续推进的批文，项目就一天没法继续稳妥推进。从现状来看，沧联旧改虽然方案未过会，但是具备改造的技术规范条件。规划符合国土空间规划，均位于城镇开发边界内，不涉及基本农田、生态红线；不存在迁移砍伐情况，有原址保留，目前文保专章已过专家论证会，古树名木专章编制亦有序推进中。此外，土规均为建设用地，项目不涉及新增土地规模，实施条件较为成熟。项目优化后方案符合最新文件要求，包括建设量和拆建比。沧联优化后的实施方案，规划总计容建设量约370.8万㎡，其中产业建筑面积约110.2万㎡，公服配套建筑面积29万㎡。比上一稿，融资建设量减少了近40万㎡，拆建比由原来的2.08降为1.9以内。不难看出，沧联在“量衣裁体”想尽一切办法“瘦身”以期能适应新政技术要求。而加快引入实力开发商，尽快从暂缓之列脱身将项目推入继续稳妥推进的行列，对于沧联来说是眼前至关重要的两步棋。毕竟，从城市更新10条“快批、快拆、快建”，到住建部63号文的“防止大拆大建”，政策180°大转弯。项目继续推进一天，白花花的银子就要多掏一天，对资金周转困难的房企来说，无疑是一个巨大的包袱。
不少开发商已经选择了“躺平”。
比如，黄埔临港经济区的南岗南旧改，开发商已经七个月没有发临迁费，居民交房拆迁之后，生活实际遇到困难。
而景业名邦联合体参与的珠江村旧改，也出现了临迁费延迟发放的情况，在街道和社区的督导下，才及时发放。
｜来源：珠江村旧村改造
曾经的香饽饽，如今变成了烫手山芋。
这里面既有楼市调控因素，也有旧改环境的明显变化。
而轰轰烈烈的黄埔旧改，将如何收尾？
大海航行靠舵手，千万双期盼的眼睛聚焦在船长的身上。其实，作为中心六区面积最大的城中村改造，沧联旧改本身有很多代表性。接下来会走向何方，又会采取哪些模式实现软着陆。
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