大洗牌之下，一场争夺战正在打响

还差46天，就到2022年年中了，恭喜又苟过了半年。

如果说年初是满怀希望，那么现在大家更多的是一种心如止水。

毕竟迎来送往的多了，自然就成了看客，心也就不那么容易动了...

但这只是你以为的“风平浪静”，其实暗地里一场争夺战已经打响，

而这一次，将是城市格局的重新塑造，房地产行业的重新定义。

01

今年3月29日，游戏《逆水寒》发起了一次豪横的抽奖活动，因为奖品是一套商品房。

官媒解释道：“只要转发这条微博，抽一人送一套现实里的房子（有房产证的那种），4月10号开奖，房子位于祖国湿地之都——鹤岗市，奖品还可折现5万元”。

一石激起千层浪，瞬间全网沸腾，原来鹤岗的房子只值5万块。

查阅了一下当地的市场，总的来说5万确实能在鹤岗买到房子，但可能位于顶层或者离市中心有一定距离。

图源：视觉中国

对比在广州，5万或许连个厕所都买不到，其中的差距已经折射出太多信息。

信息一：房价的背后，是人口购买力在支撑。

例如白云新城房价能去到10万/平，为何白云北部的钟落潭却不足3万/平？

第一反应都会认为是价值不同，在价值的背后其实是客户圈层购买力的差异。

白云新城居住的多数为地缘性民营企业老板、天河外溢中高产阶级精英等，购买总价承受力集中在700-1000万；

而钟落潭多为中心城区沿地铁线外溢或白云北部地缘刚需客，总价承受力集中在约200-400万。

不同的客群，造就了片区不同的购买力，也就显现出了不同的区位价值。

白云新城国际会议中心 @细鹏 摄

信息二：人口的背后，是产业格局的竞争。

人随产业走，只有不断升级、具有生命力的高端产业，才能够释放高薪职位，吸引高端人才聚集。

信息三：产业的背后，是城市之间发展的较量。

引进先进产业，需要有适合的生长土壤；技术的研发，离不开高端科技人才；量化生产，则需要地方政策、城市能级等的支撑。

否则就算强行引入了新型活力产业，也不过是张飞绣花，心有余而力不足。

琶洲CBD @细鹏 摄

因此，要么称霸一方向北上广深靠近，要么持续鹤岗化，城市之战，这一场争夺无法避免。

02

人口是发展的第一要义，论抢人长三角和大湾区舍我其谁？

5月6日，国家统计局公布了除吉林之外，30个省份的2021年人口数据。

从各省份的人口版图，我们可以看出：

• 东北地区人口自然增长率最低，多数城市为负值，主要由于近几年年轻人口外流严重。
• 广东占据中国人口最大省，成为全国全年人口出生唯一超百万的省份，这么能生，要归功于这里是人口长期涌入地带。
• 浙江净增人口最多，全省全年常住人口增加72万人，不得不说经济太活跃，就是那么吸引人。

随着人口版图的变化，全国的楼市格局也在潜移默化。

根据华经产业研究院数据，2021年：

北部东三省城市群，销售额占全国2.87%，同比下降10.3%，市场萎缩明显；

西部成渝城市群，销售额占比全国19.37%，同比下降2.8%，需求相对疲软；

中部长江中游城市群，销售额占比全国20.97%，同比增6.4%，逐渐恢复，稳步前行；

东部长三角和大湾区城市群，销售额占比全国56.79%，同比增8.0%，红利所在地，行情继续领跑。

广州天河区 @梁正 摄

人往高处走，水往低处流，这个简单的道理，折射出人们下意识中用脚投票对城市的选择。

著名经济学家约瑟夫•熊彼特提出，所有的发展和进步都来自于“创新”。

而所有的“创新”都来自于人本身，因此一座城市发展的好与坏，从人口中可以窥探一二。

因此，今年多地的调控政策，不是直接从放开限购开始，是从抢人出发。

• 抢人才，提升人口质量：浙江除杭州外，全面放开专科以上学历毕业生的落户限制。

• 鼓励造人，改善人口老龄化结构：无锡二孩或三孩家庭，可提升公积金额度最高至100万；东莞二孩或三孩家庭允许多买一套。

• 留人才，大力发展保障性租赁住房：广州提出租赁性住房租金年涨幅不超过5%，十四五期间供应租房约60万套；言外之意，既然来了就别走了吧。

03

在近日博智宏观论坛上，全国房地产商会联盟主席、住建部住房政策专家委员会原副主任顾云昌表示：当前房地产市场的增量已见顶，进入了存量时代。

简单点，我们已经告别了那个快周转、高利润、玩杠杆、韭菜割不完的时代。

现在的情况是，蛋糕就那么大，可想要吃的人还是那么多，那只能有两个法子：

一是，大家都提升身体机能，争取吃的少但是身板依旧抗揍，即经营精进化。

二是，物竞天择，大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米，分的人少了，自然蛋糕就够吃了，即合作与收并购。毕竟，独乐乐，与人乐乐，孰乐？

三是，扬长避短，利用自己的优势，持续深耕并找适合的机会走出去，即不以扩张为目的，如有必要用特长占领高地。

图源：视觉中国

在这样的条件下，于是我们看到了房企们的各种调整策略：

• 素来以生猛著称的闽系房企旭辉，则提出了2022年“开源节流、增收节支、以收定支、量入为出”的导向，是经营精进化。

• 作为民企之光的滨江，刚刚在杭州斩获了11宗地，花了184.35亿，随后便发出公告“公司在上述项目中所占权益比例可能发生变化”。再结合滨江近几年的财报数据，2016年后全口径销售额逐年攀升，但表内多数项目权益占比低于50%，明显滨江选择了合作。

• 越秀地产作为广州地产界的老大哥，以TOD项目独具特色，计划十四五期间，每年总投资的10%-20%用于获取TOD项目。值得一提的是，5月10日，越秀斥资17亿成功落子杭州一TOD项目。显而易见，越秀选择了扬长避短。

越秀地产缔造的IFC @细鹏 摄

04 

遥知不是雪，为有暗香来，即凡事皆有因果。

以上种种其实都在暗示着我们一些地产行业未来的趋势。

趋势一：存量时代，房地产逐渐回归本源，居住是原本属性，投资不过是资产保值增值的手段，满足不了一夜暴富的幻想。

趋势二：房地产依旧是支柱性行业，房企都没有放弃，所谓哀歌不过是一时阵痛，只不过要抛弃躺赚高利润的心态了。

趋势三：人口将是未来城市发展的主要抓手，因此通过人才引进、鼓励生育增加购房优惠，健全租赁住房体系等抢人、留人政策会是各城市的主流。

趋势四：楼市表现在城市之间的分化会进一步加剧，一二线城市需求扩张，三四线城市需求边际递减。

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