今天（7月21日），市住建局发布了一则，关于公开征求《广州市旧村改造合作企业引入及退出指引 （修订稿）》意见的公告。（以下简称：修订稿）
早在2021年1月，市住建局就正式发布过《广州市城中村改造合作企业引入及退出指引》。（以下简称：指引）经过1年多的试运行，应对实操中遇到的问题，市住建局进行优化调整，再次公开意见征求。足以见得，旧改一定要继续，且各项规范性文件越来越具有可实操性。
将这一前一后两份文件，对比研究之后，拆拆的脸上逐渐有了笑容。
是的，此次修订稿不仅更接地气和更实用，还释放出更多利好。
利好一：取消按圈层导入产业要求，旧改产业引入将更灵活化、自主化。众所周知，旧改项目一般会涉及到大量的产业用地，自然就要求企业在改造过程中导入一定配比的产业。在去年印发的《指引》中，对于引入企业的产业类型、行业地位、数量等，均根据划分的三大圈层严格要求。而此次《修订稿》，取消了按产业圈层严格导入产业的要求。同时，删除了《指引》中规定必须导入各等级企业的数量规定。而且，还将产业导入的硬性条件，优化为鼓励引入，并在招商过程中予以适当加分或者优先考虑。简而言之，产业导入要求进一步降低，必答题换成了加分项。这样做，其实是在给企业减负，降低改造难度，让利企业。因为，产业的导入不仅考验合作企业的产业招商、资源储备等综合能力，前期的孵化也需要大量的资金投入。如此挑战之下，只有TOP型大房企和综合性国资才比较有优势。
此前我们说过，在旧改中，国资的不足是决策机制太长、对市场的了解不如民企接地气。因此，更加灵活的民企成为了上一波“闯旧改”中的弄潮者。现在，优化产业引入标准，看似在降门槛，实则在给闯旧改的勇敢者们缓解算账难的忧虑。
保住企业本就不多的利润空间，鼓励企业继续参与改造；避免为拿到项目，前期做出过高承诺等现象。值得一提的是，在6月规资局举行的座谈会上，研讨将3个圈层的产居比进行优化。
利好二：降低合作企业准入门槛，让更多的人分蛋糕，分散改造风险。此次《修订稿》中，应对合作企业应具备的资金实力，规定：改造范围内现状总建面小于60万平项目，企业总资产不低于100亿；与去年的《指引》对比，对企业的总资产要求两个档次均下降了100亿。同时，对于具备突出产业布局、导入能力，但没有相应房地产开发经验的企业，也可以参与旧改合作企业竞选。这样做的目的，其实是在优化调整旧改企业的进入门槛，让市场去筛选合适的企业。如此，规避“垄断和寡头”的现象，将旧改这个大蛋糕分给更多的人，以免撑的撑死、饿的饿死。并且，将不同的鸡蛋放在不同的篮子里，可规避一家房企资金链出问题，导致所有项目都可能黄掉的现象，进一步分散和降低旧改项目的风险。利好三：新增10项合作企业的监管与退出规定，企业有自动退出权，村民也有主动踢出权。
将这次的《修订稿》与去年的《指引》分别打印出来，发现今年的这份文件要厚很多。
其中，很大一部分贡献在了《第四章 旧村改造合作企业监督和退出》。
首先，在时间上，规定合作企业与村集体签订协议后2个月内设立改造项目公司。其次，在公司股权保护上，规定未经村集体和区政府的同意，合作企业无权转让改造项目公司股权。并且，为了保护村民的合法权益，除项目烂尾等紧急情况，合作企业在项目公司中除村集体外的股权，不得低于51%。换句话，股权在手，责任你有，跑得了和尚，跑不了庙。
主动退出主要为，由于国家的政策法规变化、城市规划调整、改造方式或者模式变更等，致使项目无法继续改造的，合作企业可申请退出。被动退出主要为，合作企业违反协议中约定的符合退出条款，村集体可以申请启动合作企业退出程序。
明显，一碗水端平，政策法规等问题让你干不动了，你可以走；但是你不遵守约定，村民也有权赶你走。
当然，这两种“退”法都不会太轻松，毕竟保障村民的权益是最重要的。《修订稿》中明确规定，关于已拆迁房屋村民的临时安置、责任的追究、项目后续实施事项等，都要在制定的退出专项方案中进行明确。并且，退出方案是在区政府、属地街道、村集体的共同参与下制定。
对于退出合作企业的旧村也不用太心慌，里面规定不仅会有相关补偿，区政府还会指导村集体进行新的合作企业遴选工作。
今年的《修订稿》虽不能说尽善尽美，但与去年比起来确实更加完备、可操作性更强。对于城市更新，任何一个国度、任何一座城市都是新手。因此，谁也不能保证政策一出，一定是完美无缺，100%正确。在这个不断摸索的道路上，试行之后，及时地调整和优化才是更重要的。此次《广州市旧村改造合作企业引入及退出指引 （修订稿）》的公开意见征求时间，会持续到2022年8月19日。———旧改秘密，偷偷说给你听————
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