高层会议提老旧小区改造，新一轮利好或在路上
| 来源：财联社电报
| 广州航拍，细鹏摄
目前市场中的存量住房，按照自然更新速度，每年要淘汰10-11亿平方米，其中一、二线城市要淘汰3亿平方米。
而按照当前新开工的降幅，新建住宅还达不到自然更新所需要的水平，这还没有考虑到居住水平的改善、人口聚集等因素，因此当前市场肯定是偏低了，不会一直维持在这个水平。
这当中的缺口，就需要改善更新。
老旧小区改造既是一项民生工程，也是一项非常有效的投资举措，同时还可以拉动居民消费。
看到这里有人就说，“旧改”的目的是不是要接棒“棚改”？
并不是，“棚改”药效太猛了。
2015年后，棚改转向货币化安置，三年时间释放4万亿资金，不仅去掉了库存，还推高了当地房价。
“棚改”是立竿见影，但无疑是“饮鸩止渴”，况且现在一直强调“房住不炒”。
旧改与棚改不同，一个是猛火乱炖，一个是文火慢熬。
旧改的对象，指的是建成于2000年以前、公共设施落后、影响居民基本生活，且改造意愿强烈的住宅小区。
之前看过一个数据，中国老旧小区非常多，城镇42%的住房为2000年前所建，16%的住房为1990年前所建，2—3层高的城镇平房占比有21%，没有同时拥有厨卫的城镇住房占比也高达16%。
这些老旧小区被市场统称为“老破小”。户型采光设计不佳、面积过小、停车难、建筑结构有问题以及缺乏社区商业配套和绿化等都是这些小区的通病。
| 越秀老旧小区，拆神摄
按照计划，2022年全国计划新开工的老旧小区改造5.1万个、840万户，涉及上亿人。
按照住建部公布信息显示，2022年1—7月份，全国新开工改造城镇老旧小区4.43万个、近734万户，按小区数计占年度目标任务的86.6%。
其中，开工进展排名靠前的地区为山东、河北、湖北、贵州、安徽、江苏、内蒙古、新疆。
当中，广东新开工数1174个，开工率84%。
| 来源：住建部
具体到广州，截至2021年底，广州市已完成老旧小区改造787个，改造老旧建筑面积4506万平。
这个体量还是很大，就算是每平200块的投资，也是90亿的资金量了，很多人受益。
不过，老旧小区改造很多都是小补小修，棚改属于大拆大建，被拆者除了可以选择房子之外，还多了一种选择，就是货币化安置。
2015年前后，货币化安置约有4万亿流入棚户区居民手中。
而老旧小区的改造，并没有想象中的那么容易。
一个旧改从业者透露，现在市里准备规划的改造的老旧小区比较多，但是改造进程很缓慢。
一个重要的原因就是要全部住户通过，而老旧小区很多都是单位建房，很少有物业管理，召集起来很难。
| 鱼珠
甚至有的老旧小区改造，还需要往外掏钱，许多人都不愿意，尽管财政补贴了一大部分。
但是，像鱼珠城改、南洋城改，国企给钱，把钱塞到居民口袋里都难拆，更别说往外掏钱的改造了。
|广州某小区改造调查问卷
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但是，老旧小区改造又很重要，它不像“棚改”对房价猛烈刺激。
城市有机改造，老旧小区改造，本来就是一项民生工程，最大的受益人其实就是人。
比如，越秀淘金一个混乱的边角地，改造前是这样子的：
| 改造前
改造后是这样子的：
变成了榕树底下的口袋公园，整个社区亲和度，包括整体视觉一下子就变了。
又比如，骑楼街永庆坊早已成为网红打卡点，为千年广州保留住了城市记忆。
其实，仅仅是提到了菜市场、老城等改造，旧改更新远远不止这几个方面。
还可以是停车场、幼儿园、水电气等等，带来的是整个片区的改变。
有的二手刚刚加完电梯，业主就想加房租，或转卖的时候，溢价更高。
| 越秀老旧小区加装电梯
为什么是支持加装电梯、老旧管道、互联网+、老人服务等？
城市更新不仅仅是城市面貌的改善，更应该是社区内部到外部配套的投入建设。
关注房子，也更关心人。
比如，大家熟悉的越秀东山口菜市场改造。
改造前，是这个样子。
一般棚改周期长，但是老旧小区改造很多半年内就能完成，或补齐幼儿园，小超市等，能够扩大消费。
一个来自住建部的数据，全国460亿㎡建筑中，老旧小区存量达100亿㎡。
如果按照1000元/㎡的补助标准，5年完成，可拉动10万亿投资，平均每年投2万亿的真金白银，有效对冲投资下滑，又可以改变城市肌理，改善居民生活水平。
一举多得。
“棚改”太猛，是七伤拳；但旧改，可大有作为。