政策要松了？广州开始关心开发商房子卖得好不好
这两天，广州楼市确实是有要“松开”的迹象。
比如，广州二手房指导价“名存实亡”，贝壳、链家等APP，展示真实价格，而银行也按市场价评估放贷，让市场回归市场。
在这一轮调控中，二手房指导价，搭配银行评估贷款一起服用，可谓是“核武器”。
比如在深圳，热门二手跌去四成，甚至更多，且一二手是联动的，二手价格上不去，一手也卖不起价。
所以，广州放松二手指导价，很重要。
不过，这仅仅是开始，而不是终点。
这两天转阴之后，我和不少开发商聊天，他们反馈了一个很重要的消息，那就是第四轮土拍结束之后，广州开始调研全市各区地块出让，对楼盘的销售、去化情况进行研究。
而且是找了比较典型的几家开发商进行访谈，比如保利、中海、越秀、城投等等。
在我看到的调研访谈摘要中，有几个重要的问题：
举个例子：
比如集中供地阶段，开发商拿不拿地最大的考量因素是什么？
当中，关于市场销售端的问题是最大、最多的，涉及到：
• 广州在售楼盘的总体销售情况；
• 房子卖不好，有什么应对策略；
• 中心城区和外围销售去化速度如何；
等等，内容指向性比较强，我就不一一列举了。
很明确，就是对市场一线进行深度摸查和了解，听取企业对市场的看法和意见。
毕竟，过去的这一年，广州土地卖得并不好，这也是一手销售最直接的反馈。
今年广州卖地的政府性基金收入仅有1221亿，而根据广州市财政预算报告，2022年全市土地出让收入预算为2303.6亿，中间的差距还是蛮大的。
供地计划的完成率偏低，政府性资金收入压力可想而知。
| 四轮 | 5 | 92 | 191 | |
| 47 | 820 | 1221 |
地卖不好，甚至卖不出去，最大的因素就是市场了。
那就要从市场去找答案，如何优化，让市场跑起来，就是关键了。
看了一眼克尔瑞的数据，过去的11个月，广州新房网签（住宅+别墅）才6.4万套，而往年都是10万套；
• 2021：10.8万套；
• 2020: 10.1万套。
这将是近几年，市场最冷的一年。
二手更不用说了，10月份的时候广州待售的二手数量只有12.3万套，现在已经变成了12.6万套。
二手依旧维持高量。
但过去的11个月，广州二手网签也是7.6万套。
粗略算一下，这一波挂牌，要两年才能消化完，还不算一手的新增供应。
所以，可以理解这次调研的背景和重要性。
不过，自从疫情放开之后，市场在价格合适的时候，也能跑起来。
比如，越秀·天河·和樾府内部认购首推就拿下15个亿，整个过程只用了短短的5天。
又比如，保利·和悦滨江，12月首开，卖了8个亿；最小建面74㎡，单价3.8万/平起，手握30万，就能锁定荔湾一套房。
而科学城时代天韵，价格3.7万/平起，就能上车，也是打动了不少人。
地段有确定性，有产品力，有学校，价格有优势，还是能跑出来。
最后，说回到这次广州对开发商，对在售楼盘去化的摸底调研，其实也说明了一个问题，那就是大家都知道眼下市场不好。
而当下就是一个非常关键的节点，尤其是宏观政策彻底转向之际。
所以，这次调研的时间很关键，接下来就是看广州如何出牌了。
或许不久之后，楼市会有一个政策的调整和优化。
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