【工业上楼】全解析丨是什么？哪些适合？如何吸引？有何要求？

粤港澳大湾区众多城市目前都面临着用地成本攀升、现有工业用地利用率低、老旧工业园区改造周期长等问题。而工业用地紧缺一直是深圳实现产业发展目标的一大难题，工业上楼作为一种产业空间供给模式早在2018年政府工作报告就被提出：“着力保障产业空间，推广工业上楼”。市区层面先后出台多项政策，保障产业空间。

今年7月我们曾经分享过团队在深圳工改领域的实践，在宝安区大洋工业片区、沙一万安和西部工业区、南山区侨城北片区等工改项目中均对工业上楼有过研究。我们从5个问题出发，基于团队这些年在项目中的积累，将工业上楼的一些相关探索整理出来，供交流和探讨。

Q1: 

工业上楼是什么?

01.可以通俗理解为建一个高层的厂房，然后把企业的生产和制造活动搬到楼上

目前，我国对工业上楼尚无统一定义。根据《深圳市光明区“工业上楼”建筑设计指南》，“工业上楼”建筑是具备相近行业高通用性、高集约性的特点，符合国家通用建筑标准及消防、节能、环保等现行规范和政策要求，用地性质为普通工业用地（M1）或新型产业用地（M0）、容积率3.0或以上、高度24m以上、层数4层以上，配置工业电梯且集生产、研发、试验功能于一体的高标准厂房和工业大厦。

/工业上楼四大特征

/工业上楼典型剖面，新加坡Sgbizspace

02.工业上楼优势明显

03.工业上楼已有数十年的发展

迫于土地紧缺和工业扩张的压力，香港与新加坡于上世纪50年代就开始探索“工业上楼”，发展至今已超过50年。2005年后“工业上楼”模式被引入中国大陆，于珠三角地区率先示范应用，带动长三角、环渤海等地区逐步探索，并呈现由沿海城市逐步往内陆发展趋势。

Q2: 

哪些产业适合工业上楼？

关于如何判断产业是否适合“上楼”，“工业上楼”五要素模型被广泛应用。形成适用范围广、操作性强的筛选标准和流程，为判断各产业类别和环节是否适宜“上楼”提供较为扎实落地的参考依据。

01.判断五要素

五要素模型判断要素包括五类：环保安全、减振隔振、工艺需求、垂直交通和设备载重。其中环保安全要素作为第一层级要素，其他四要素作为第二层级要素。根据五要素模型筛选条件，从产业生产各个要素进行综合评估，作为判断产业生产工艺是否适宜上楼生产的依据。

/“工业上楼”五要素模型构成

将各产业具体生产环节置入五要素模型筛选，可判断该产业是否适宜上楼生产。

/“工业上楼”五要素模型操作示意

02.鼓励“上楼”的产业

经五要素筛选，我们将列入战略性支柱产业集群和战略性新兴产业集群的产业均列为鼓励“工业上楼”产业。其中，重点包括新一代电子信息、高端智能装备、生物医药、新材料、新能源等相关产业。

	产业类别	所涉及的核心产品方式
1	超高清视频显示	显示器件制造、感应器件、芯片、外观及配件、光学模组、微投影设备等
2	新一代通信设备制造	5G/6G通讯设备、芯片及模组、射频器件、基站、天线、天线振子等
3	高端智能装备制造	工业机器人、服务机器人、智能无人机、智能检测设备、电子制造智能专用装备、高端数控加工装备、自动化物流成套设备、高端工业激光设备等
4	智能传感器	敏感元件及传感器制造、机器人新型传感器、智能传感器、集成电路制造等
5	新材料	高值医用耗材、家用医疗设备、体外诊断产品、先进医疗设备、其他医疗设备及器械制造等
6	精密仪器	电子专用材料、半导体材料、塑料覆铜板、LCP/MPI、微波介质材料、激光增益光纤、激光薄片晶体、改性工程塑料、高性能纤维等
7	生物医药	精密智能仪表及传感设备、高端数控加工装备、自动化物流成套设备、高端工业激光设备等
8	高端医疗器械	中药饮片加工、中成药生产、医学研究和试验发展、生物药品制造、基因工程药物和疫苗制造、合成生物等
9	安全节能环保	纸和纸板容器、日用塑料制品、交通安全、管制及类似专用设备、电动机等
10	现代时尚产业	工艺设计（纺织服装、服饰业、制鞋业、乐器制造、工艺品、珠宝首饰及有关物品制造）

 / “工业上楼”重点鼓励上楼细分产业，

资料根据《深圳市光明区“工业上楼”建筑设计指南》整理

03.典型产业“上楼”适应性分析

Q3:

全局规划，如何吸引上楼？

对于产业园区来说，生产是第一要务，但随着产业的迭代、园区从业人员年轻化各方面需求转变。园区规划也从关注生产转变到关注产、城、人融合发展，新型的智造园区既要考虑生产也要考虑配套，更要考虑和周边城区的关系。

总之，园区规划必须从全局出发，兼顾各种业态的协调发展，才能使各方利益最大化。根据我们的经验，规划阶段必须要统筹从以下几个方面考虑。

01.产业集聚的活力园区

工业上楼园区能承载更多的企业数量和类型更多。在规划阶段首要明确其产业定位，充分考虑园区主导产业及其上下游产业，打造企业集中、行业相关、产业集聚的产业园区。形成具有规模经济效益、创新效益和竞争效益的产业集聚高地。

/松湖智谷：形成了“上下游在隔壁楼”的产业生态链

/智能装备制造产业链全景图

02.产城融合的创新高地

就深圳来说，承载产业空间发展主要依靠存量用地。如何以产业为核心，驱动城市更新和完善片区的服务配套，以达到产业、城市、人之间有活力、可持续发展的模式是规划需要关注的一大重点。

/ 新加坡纬壹科学城

工作、居住、休闲一体的综合性产业新城，鼓励在地居住活动

03.蓝绿共融的生态园区

工业区地处边缘，往往蓝绿资源丰富。在国家倡导绿色、低碳的背景下，规划需要尊重自然生态原真性，保护生态基底，将生态场景嵌入园区内，既能提供产业人员的活动空间，也利于打造具有生态特色的产业园区。

/ 团队实践，大洋工业区

构建片区生长式绿色空间系统，增强园区与滨湖的联系

04.以人为本的产业社区

在不干扰园区生产的前提下，鼓励园区功能共享，通过慢行系统和城市交通系统立体融合，使得园区与周边区域形成有机联系。此外园区配套还应关注产业人员的生活、休闲娱乐等需求，形成功能较为完备的产业社区，激发创意。

/ 理想的园区组织模式

/ 产业青年、企业关注要点，来自戴德梁行

Q4:

工业上楼有什么建设要求？

01.“工业上楼“园区的交通组织

为营造“工业上楼”良好园区的品质，园区宜遵循各功能流线不分叉的原则，形成高效有序的交通体系。

a.客货分流

实际园区设计中应考虑客货分流的交通组织模式，将货流组织在园区外围，客流集中在园区内部，园区宜合理划分货运界面与人行界面，保证最高货运效率的同时，提升厂房的展示形象。

b.慢行系统

为保证慢行连接的畅通性，一般会通过二层连廊组织园区慢行系统，沿空中连廊布局服务设施配套，并在靠近公共绿地布局人行竖向交通核与连廊系统。提升园区慢行体验空间丰富度。

/ 兼顾客货分流、慢行连续的园区交通组织模式

c.停车

工业上楼厂房首层价值较高、且很多产业对于震动接受度较低，这些条件都不支持地块修建地下停车库。可以在临近的其它功能地块设置地下停车区域，或修建停车楼、利用厂房屋顶来解决停车。

02.工业上楼关键性建筑指标

“工业上楼”并非是单纯的厂房平面叠加、把生产线搬上楼那么简单，而是一套科学系统的系统的工程。我们经过研究分析，认为“工业上楼”建筑至少应该兼顾以下功能性要素：

/ “工业上楼”功能要素分析

/典型产业关注的建筑指标

a.层数

在深圳，规定厂房的建筑高度不得大于100米。鉴于生产工艺、运输成本、承重要求等因素影响，大部分企业不太愿意搬上高层，根据一般市场经验判断，首层价值最高，5-9层较为合理，15层以上就较难为市场接受了。

/厂房楼层越低价值越高

b.层高

工业层高规定各有不同。通常来说，厂房首层层高为6-8m，2至4层层高为5.4-6m，5层及以上层高为4.5m较为理想。这样也便于形成生产、实验以及研发办公的垂直分区模式。

/根据不同区域规范梳理

/较为理想的厂房层高

c.承重

为满足基础生产工艺需求，“工业上楼”建筑首层地面荷载不应低于1500kg/㎡，2-3层楼面载荷不应低于1000kg/㎡，4层及以上楼面荷载不应低于750kg/㎡。为提升低层厂房价值，鼓励低层荷载适度提升，并且建议首层货物堆放区域荷载达到2500kg/㎡，以满足首层仓储物流需求。

/不同楼层承重要求

d.外立面

建筑外立面应具备工业建筑或公共建筑的外立面特点，鼓励简洁现代的类办公风格，利于提升建筑形象，打造统一标准的园区立面效果。

/工业上楼厂房外立面

e.标准层

根据流水线布线长度，合理确定厂房柱网、长宽及标准层面积。基于调研企业对生产厂房的柱网需求，生产厂房的柱距不应小于8.4m。为保证生产使用的灵活性，鼓励采用8.7m*10.5m的柱网结构，满足从标准生产线到大型生产线的灵活通用性。

/生产线的空间需求

在实际规划设计中，标准层建筑面积不应低于2000㎡，保证生产使用的灵活性。

建议以1000-2000㎡为标准单元，适应生长线的变化，单元可根据实际企业需求灵活切分组合，并为未来产业迭代预留足够空间弹性。工业上楼建筑形态常见“一字型”、“L型”和“C字型”。

/单元组合模式示意（以1500㎡标准单元为例）

f.货运系统

垂直货梯：货车在地面活动，通过货梯运输货物。节约空间，较适合精密制造。

/货梯运输示意图

高架平台：通过平台货车可根据需要到达多个楼层，能提高运输效率，占地面积较大，较适合大型制造类，对环境品质有一定影响。

/高架平台示意图

g.装卸货与吊装

为满足企业日常货运需求，工业上楼一般需配置高品质卸货平台，同时满足多辆大型物流货车装载卸货要求，物流运输不用等待。

兼顾某些产品的尺寸或重量较大难以通过电梯运输的问题，工业大厦需配置吊装平台并在地面预留吊装场地。

/装卸货区、吊装平台

Q5:

工业上楼有哪些案例？

01 新加坡大士工业园

大士工业园是新加坡首个实现“生产-生活-娱乐”一体化的综合性工业项目。通过立体化地整合生产、办公、生活和休闲娱乐等多重功能，改园区实现了土地高效集约化利用。

02 香港AMC工业园

AMC于2019年开始建设，2022年开幕，是位于将军澳创新园的先进制造中心，设有亚洲首个跨行业、融合自动化及智慧物流方案的先进生产设备。

03 深圳全至科技园

深圳市宝安区重点打造的高端制造载体，也是深圳第一个“工业上楼”厂房（高度100米），园区集合了厂房、宿舍、办公、公共服务中心、美术馆等功能于一体。

除了以上建成项目，以工业上楼厂房为主体的一大波特色产业园正在规划设计或者建设中。新加坡在此领域历经探索，呈现出不少充满未来场景。

04 新加坡NORDCORM II 

在新加坡的发展规划蓝图中，未来10-15年内，这里将建设为一处集生活-工作-娱乐为一体的中心。

05 新加坡TimMac 

这是另一处位于海滨区域的工业上楼厂房，立体绿化被大面积利用。

结语

粤港澳大湾区在产业处在重要的转型期，可以预见未来较长一段时间工业上楼仍旧是湾区产业空间供给的主角。结合我们在规划实践中积累的经验，未来工业厂房将呈现“更加智能、更加高效、更加多元、更加绿”的大趋势，并结合其主导产业和所在片区特质的不同形成自己独有的特色。而我们也将伴随这个过程，持续贡献一份绵薄之力。

文章撰写：

深规院·城市设计研究所

杨代玉

作者简介：现就职于深圳市城市规划设计研究院有限公司城市设计研究所，从事规划工作超过10年，聚焦城市存量领域各类更新规划设计，国家注册规划师。

深规院·城市设计研究所

周传奇

作者简介：本科毕业于沈阳建筑大学，现就职于深圳市城市规划设计研究院有限公司·城市设计研究所，主要参与《香蜜湖片区空间规划研究及开发建设导则项目》等项目。