上海二手房持续“探底”，2023年会反弹吗？

今年受到市场波动的影响

以及新房供应井喷的分流

二手房正处于持续低迷的阶段

根据数据显示

上海二手房成交量近16万套

同比去年降幅约在42%

【二手行情】

2022年，上海二手房的开局延续低位运行，特别是今年的3-4月，原本市场期待的的小阳春行情遭遇前所未有的考验，前五个月中呈现低开低走格局。

而从6月全面恢复之后，前期积压的置业需求开始释放，今年7月成为2022年唯一一个成交量过2万套的月份。

虽然四季度开始有“买房退税”，但对于满五唯一免个税的上海来说，1%的个税对于整个市场的刺激并不大。整体来看，上海二手房行情，在下半年依旧没有走出“阴霾”，继续呈现“阴跌”走势。

【成交特点】

从成交来看，二手房刚需化是存量市场中最大特点。

今年总价3百万以内的刚需房源占总量62.93%，这一占比比去年增加2.39个百分点。可见在市场面临波动的情况下，刚需还是存量市场中最坚挺的力量。

基于刚需产品的特性，外围远郊区域成为市场交易占比最多的地方。从区域分布来看，大浦东排名全市第一，宝山、闵行分列二、三。宝山闵行排名要超过松江、青浦、嘉定这些区域一方面，从区域来看，这些地方轨道交通、生活配套等已近成熟，区位和配套还有房价达成平衡。

而且就区域本身而言，今年上海新房推出海量全新供应，吸引了不少置换家庭，尽可能置换同区域内新房。

从成交排名前五的项目来看，上海的二手动迁房仍然是交易主力。相比较而言，动迁房户型设计、品质比前几年有明显提升，尤其对“老破小”而言，不仅拥有电梯、停车位、物业管理水平也存在明显优势，而且税费也有所优惠。

【2023年展望】

今年下半年二手房调整进入“量、价齐跌”的阶段，通常这一阶段的时间周期在半年左右。因此时间节点推算，至少要到明年的3月份，市场最佳的结果就是明年上半年探底成功。

从近期新增挂牌来看，一直处于低位，直接牵制后续交易。而且挂牌价格在经历一轮下行后，短暂企稳。房东不愿意再度打折让步，毕竟近期楼市利好政策多，有助于提振信心。而买家还有观望心态。

因此，近期博弈进入新的阶段。以1.5万套的成交量来看二手房还不具备价格上涨的基础，而且从走势来看，没有连续3个月以上成交量维系在2万套/月以上的成交量，房价也不具备反转走势。因此，明年上半年价格继续会调整，下半年伴随成交量企稳反弹，价格也会企稳、修复。

当然，根据以往上海调整的经验来看，一旦出现大量低于市场价8折的房源，价格基本见底。所以对于打算明年置业的朋友而言，是不错的时间窗口期，一旦有价格一步到位的房源出来不要错失机会。

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