涨疯了！

这两天港股地产连续大涨，特别是融创暴力反弹，主要有以下几点原因：

1）9月5号起，融创重新回到港股通，并成为这一批唯一一个地产公司，获得了南下资金的流动性支持；

2）上周五港股休市，周末政策未及时反映，叠加较A谷估值更低，本周港股对政策预期的反映；

3）融创北京一号院项目开盘，正好受益于政策放开，目前开盘去化达到六七成，反响较好；

4）各种政策传闻发酵。

行业专家交流要点：

1、在挂牌上升之后，新房和二手房的价格上涨动力有限（短期供给压力）。

2、关于普宅认定：认房不认贷出台之前监管部门一直在讨论，后来8月底中央出台认房不认贷，前面讨论过的普宅的认定就没有放，后面有优化的可能性。

3、由于网签具有滞后性，目前8月销售和价格数据仍在下滑空间中，但上个周末（9月2-3日）看盘和签约非常火爆，尤其以北京、上海为主。

4、关于“认房不认贷”的政策有两个点值得关注：（1）统一下调了首付比例，利好仍有限购政策的核心一二线城市；（2）二套的房贷利率，以前都是LPR+60BP，现在是LPR+20BP，后面二线和三四线会尽快跟进，北京和上海也存在下调的可能。目前来讲，广州深圳的首套下限降到20%是有预期的，但二套是否降到30%可能性比较小。北京和上海的首套可能不会降到20%，但有可能30%。

5、大的市场的行情可能会持续三个月左右，到年底还要看有没有持续的利好政策出台。

6、关于城中村改造，改造之后按照3000元/平米计算的话，建安投资约2.8万亿。5年改造周期年均投资约5600亿。

正文：

7·24政治局会议之后，各部门都在表态，但落实比较慢，一直到8月底才真正落地。

住建部提到的三个方向都在8月底落地了：（1）8月25日个人住房套数的认定；（2）税减免延长到了2025年末；（3）首付比例下调。         

一、网签数据具有滞后性，8月数据是在政策出台之前的，仍处于下滑空间：

下面的数据是在“认房不认贷”出台之前，8月整体的销售环比依旧在下降，百城环比下降2%。7、8两月已经达到了今年以来最低水平，观望情绪重。

为什么现在出政策？因为现在到了金九银十的位置，监管层在这个时间节点出政策，很重要。如果9月份起不来的话，对宏观压力很大。

如果9、10两月销售端修复的不好的话，后面还是有政策可以用的。

8月新房和二手房价格下跌没有改变，企业的降价促销仍在维持（月底政策之前）。

二手房8月环比下降0.38%，100城里面有96个都是价格下跌的。购房者进入市场的节奏非常慢。

即便是核心城市核心片区，8月也是走弱的

8月30号开始，四个一线城市+武汉成都厦门长沙等等都开始执行“认房不认贷”。有一些小城市虽然没有发公告，但是已经在执行了。

此外，嘉兴宣布取消行政性限制措施，可能成为未来二线城市的样板。太原、厦门也有很多自己的做法。

广州深圳“认房不认贷”比北京上海出台的早，市场当时认为北京上海肯定会出，但没想到会全面出台。9月1、2日市场情绪明显提升。

北京整体下调还是比较多的，上海首付比例尽管比广州深圳高一些，但总体仍算低的。如果按照500万的体量去看，相当于下降了100万的购房门槛。1年利息减少的额度也在20万左右。有效地促进了“想换房但犹豫的客群”进入市场。

网签的数据有一定的滞后性。重点50城房管局公布的是网签的数据，有滞后效用。上周周度数据没有明显提升，因为是滞后数据，所以反映的还是政策出台前的情况。

二、四个一线城市9月初以来热度增加，尤以北京上海最为明显：

北京官方公布的新房认购数在9月3日周日的时候有明显提升，尽管领先于网签的数据，但仍没有体现上行的真实情况。北京新房在9月2-3日出现回升明显，企业微观调研一个周末的项目可能就走了7-8两个月的量（看房、交定金、认购都有提升）（当然，7-8月特别差）。

“看房准备去买”的客户群在9月2-3号两天集中签约。很多项目1天的签约量可能就在20套左右。

二手房：热度没有新房高，一个比较大的变化就是“挂牌”，利好“卖一买一”的人，需要把房子先挂起来。9月2-3日两天北京二手房挂牌量增加了2-3000套，不是很多，所以说明对于北京“卖一买一”的客户来说很是比较理性的。

上海在8月底的时候除了政策还推了不少新盘，网签是有提升的。

广州和深圳9月以来市场情绪相对北京上海要更加温和，网签还没有出现大的变化。

三、未来还有哪些政策可以落地？

关于“认房不认贷”的政策有两个点值得关注：（1）统一下调了首付比例，利好仍有限购政策的核心一二线城市；（2）二套的房贷利率，以前都是LPR+60BP，现在是LPR+20BP，后面二线和三四线会尽快跟进，北京和上海也存在下调的可能。

目前来讲，广州深圳的首套下限降到20%是有预期的，但二套是否降到30%可能性比较小。北京和上海的首套可能不会降到20%，但有可能30%。

贷款利率有三层定价机制：（1）全国层面，比如LPR+20BP，作为全国的下限；（2）地方上在全国的基础上设定城市的下限；（3）银行层面。这三层定价机制导致各个城市的贷款利率是不同的。

四、对接下来市场的理解：

大的市场的行情可能会持续三个月左右，到年底。

年底之后如果没有更多利好政策下来的话，情绪可能有所下滑。所以后面包括需求端（税费）和供给端（给企业提供资金支持）仍有跟进的必要性。

关于城中村改造，广州相对比较快，明确成立安居集团。        

做了测算：21个城市年均住房增加量可能在4300万平米，占21城2022年新建商品房比例8%左右，占全国的量也就3-4%左右。

供给端，改造之后按照3000元/平米计算的话，建安投资约2.8万亿。5年改造周期年均投资约5600亿（下面PPT单位写错了）