国庆百强房企销售数据解读

一、政策影响评价

9 月的数据整体上来看，环比有微增，同比降幅较大，有 36% 左右，百强房企同比增速处于比较低的位置。表现比较好的企业整体的同比数据也是往下的。相对表现较好的集中在头部国央企，绿城、中海、华润、保利这些企业为主。

1、政策在 9 月底打开一线城市限购限贷政策，整体的数据表现向好

1）首先是新房的网签数据，参考的意义并不是特别大，因为绝对量太小，导致波动 比较大。新房网签从成交套数和成交面积的角度看， 1 ~ 6 号成交套数合计是 1, 054 套，同比上升 12%。 从套数的角度来看，北京的这种绝对量其实也是比较低的。 1 ~ 6 号上海和广州降幅在 10% 左右，深圳和北京有正向增长，尤其北京增幅比较大。

2）其次是企业端的数据，基本上整个国庆期间，企业给我们的反馈都是比较正向 的，很多企业国庆一周能卖到 9 月半个月或者一个月的量。 总结了一下调研的近 50 家典型企业的情况，有三个特征。

特征一，超 80% 的房企国庆期间认购的环比增长是比较明显的，优于中秋的表现，甚至部分项目、部分企业表示是优于五一期间的表现的。国庆前的两次重要会议以及北上广深放宽限购政策，都对市场预期产生了正面影响。楼盘来访量和看房人数显著增加，但转化率相对较弱，目前来访量的增长大于成交转化量。部分限购解除城市楼盘销售有所回暖，特别是广州区域表现超出预期，非本地客户的购房比例有所提升，达到 15%左右。

特征二，国庆期间业绩目标超额完成，大多数企业在国庆期间业绩超额完成，部分企业在假期中期（10 月 5 日）已经完成了全假期目标。原因可能是市场不景气，企业家预期较低，今年业绩目标设定早于政策出台，目标相对保守。政策出台后，并未对目标进行调整，使得整体业绩依然超额完成。

特征三，核心城市市场热度较高，主要体现在一线城市及核心二线城市市场热度较高，来访量和成交量都有明显提升。低能级城市，三四线城市的市场传导效应较弱，来访量提升不明显，仅有少数提到有返乡置业现象的城市表现较好。

2、政策给力，但行情能否持续仍需观察

给到很大的支持力度，包括 24 号提到的降率，包括降首付比以及 26 号政治局会议强调的    

关键词。这些对于预期的改善有比较强的支撑。而且在 29 号和 30 号，上海、广州、深圳以及北京都相继出台了放松限购限贷的政策，对于整体情绪或者预期的变化，也看到了一些积极的因素。政策的几个方向也都比较明确，像政治局会议提到的 12 个字，严控增量、优化存量、提高质量。包括限购的调整、利率存量利率的细则的调整、其他企业支持的放宽。但是从接手人群上来说，限购政策并没有完全打开，或者说比预期的要低一些。未来走势需要进一步再观察。

       

二、Q&A

Q：如何看待国庆期间部分城市楼盘涨价现象的可持续性与扩散性？

A：根据我们与企业的沟通，国庆期间涨价的情况并不多见。目前市场确实受到了政策的影响，带来了一波流量，但价格方面仍然维持在优惠和折扣的状态，部分企业可能采取“促销手段”逼近潜在客户成交，比如宣称折扣将在 8 号结束，以此加速转化。但实际上的价格涨幅相对微小，更多出现在高端改善型楼盘中。

整体而言，市场对于成交量的信心仍不足，虽然国庆期间热度有所上升，来访量和认购量都有提升，但还没有达到能够推动价格上涨的程度。因此，目前更多的企业是趁机出货，而不是主动涨价。大部分折扣仍然保持不变，且没有大规模上涨的现象。

对于未来，如果成交量能够持续提升，并带动价格上涨和折扣收回，市场可能会出现转折。但目前价格回升的可能性还未显现出来，房企也在观望市场底部何时会出现。虽然价格降幅有所收窄，二手房市场也有类似表现，但整体来看，新房涨价的情况仍非常有 限。

Q：如果现有政策未能有效稳定房价，未来还有哪些政策可能出台？

A：接下来政策预期可以从多个方面入手。例如，近期政策会议中提到的“严控增量，优化存量”，这可能更多涉及到土地出让、库存优化以及房屋质量提升等方面。一线城市的政策调整也还留有余地，如除了广州外，上海、北京和深圳的政策仍有调整空间。

未来政策可能包括更大范围的限购放松。例如，除了核心地段的保留，上海是否会全面解除限购仍然值得关注。此外，土地供应的急速收缩可能对价格产生影响，尤其是在土地供应紧缩的情况下，价格会有上升的压力。    

从房贷利率的角度来看，存量房贷利率的降低对购房者的还款压力有所减轻，这也是利好的政策。但真正影响市场预期的还是限购和土地供应等更直接的政策。假如政府希望进一步稳住市场，尤其是在核心城市价格已经有一定调整的情况下，政策空间依然存在。整体来看，如果一线城市的价格能率先稳定，其他城市也可能跟随，逐步打破当前的市场疲软局面。

（举例一线城市上海和低能级城市可进一步讨论政策与房价问题的联系:当前价格调整的幅度在部分二线城市已经较为明显。根据我们的观察，一些核心城市的价格已经下调了大约 30%左右，尤其是非核心的二线城市也出现了类似的情况。很多持有房产的业主表示，不考虑卖房，因为卖掉还完贷款后，剩下的现金很少，手中持有房产反而是一种资产保值的方式。对于未来的价格走势，政策依然可以在一定程度上支撑价格的稳步回升，特别是在一线城市的价格出现稳定之后，其他城市可能会随之调整。政策层面还有一定的空间，限购放松以及土地供应的调整都有可能对价格起到稳固作用。政策的核心目标依然是维持市场的稳定，避免价格继续大幅下滑。）

Q：怎么看待深圳的二手房价格？

A：深圳的二手房价格跌得比较夸张，可能之前价格上涨比较高，后面也是往下探的比较多。在这种情况下，在流量或者市场有变化的时候，可能它也是会率先，就是因为调整的比较到位，比较多了，那也可能成为价格率先走出来的城市。这种反价的情况出现，更多是跟基数有关系，量能不能支撑起来价格的持续往上或者稳住。