安徽省高级人民法院关于在审理房地产案件中认真贯彻“新国五条”精神的通知

自然资源法律 2023-08-30

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全省各中、基层人民法院：
　　“新国五条”于今年2月20日出台后，我省多个城市出现了“二手房”交易急剧增加、非限购区域“一手房”售罄、“离婚潮”及亲属间房产过户增多、中介机构违规促成交易等现象。为打击过度投机行为，维护房地产市场的交易秩序，保证国家政策的有效实现，现就做好“新国五条”实施后相关案件的审理工作，通知如下：

　　一、充分认识“新国五条”对审判工作的重要指导意义，注意将新政精神融入到案件审判当中，确保国家政策能够通过法院裁决得以实现。裁决结果既能平衡当事人之间利益关系、稳定社会经济秩序，又能较好地实现法律效果、政治效果和社会效果的有机统一。

　　二、注意区分不同调控手段对不同购房者的影响，把握好严格规范与鼓励交易的关系，市场风险与诚信守约的关系，充分发挥合同效力多层次特点，依法运用合同履行、违约制度、解除制度、无效制度、缔约过失制度等规定，通过多元化的处理方式，引导当事人树立正确的市场风险意识，维护稳定的市场交易秩序。

　　三、对因新政实施导致的合同签订和履行环节的纠纷，要依据《合同法》的立法精神，维护交易的稳定。对确因贷款政策调整，购房者无力支付超出合同约定的首付款、无法获取按揭贷款或因购房资格限制无法办理房产登记等情形，应认定为《合同法》规定的“不可归责于当事人的事由”，允许购房人解除合同，并由出卖人返还其购房款本金及利息。但购房人主张新政导致利率变动较大增加其负担并要求解除合同的，一般不予支持。

　　四、对新政实施后出现房屋租赁价格波动，出租人借故要求上涨租金或提前解除租赁合同的，应依据诚实信用原则，判决驳回其诉讼请求，以维护房屋租赁市场的稳定，保护守信一方的合法利益。

　　五、对“离婚潮”中未分得财产一方当事人诉至法院要求撤销离婚协议或主张财产重新分割的，对其撤销离婚协议的诉求不予支持；对请求变更或者撤销财产分割协议的，应予受理。

　　六、对借用他人姓名购房的，要在查明实际购房人的基础上，准确认定真实的交易关系。对于实际购房人请求判令名义购房人协助其办理房屋变更登记手续的，驳回其诉讼请求。对给实际购房人造成损失的，可根据双方过错大小予以分担。

　　七、对买卖双方为逃税签订“阴阳合同”引发的纠纷，要审查买卖双方的真实意思表示，结合房产部门公布的指导价进行综合判断。对严重背离指导价的合同，应认定为“阴阳合同”，向税务部门发司法建议，征缴其偷逃的国家税款并给予的相应行政处罚。对以偷逃税款为目的签订“以房抵债”协议的，人民法院应判决驳回其要求继续履行合同的诉讼请求。

　　八、对在审理案件中发现中介机构存在违法违规行为的，向行业主管部门发出司法建议，加大司法、行政部门的协作力度，以规范中介机构的服务行为。中介机构因唆使、协助购房者伪造、编造相关购房资料，给售房者造成损失的，与购房者承担共同赔偿责任。

　　九、对审理案件中发现的新情况、新问题要积极研判，及时与房地产主管部门、银行业等进行沟通，有效采取司法应对，提高解决疑难复杂问题的能力，为房地产业的健康发展提供可靠司法保证。

　　十、房地产关乎人民群众切身利益，对矛盾有可能激化的敏感性和群体性案件，要加大诉讼调解工作，通过多种途径化解矛盾纠纷，力争从源头上杜绝信访隐患。
　　全省各级人民法院要通过对“新国五条”实施后出现的新类型案件的审理，及时总结审判经验，并将有关情况上报我院。
　　特此通知。