居民不举债，房产商不拿地，一张图解释现状

最新9月的房企50强拿地数据出炉，拿地总额环比下降24%，同比下降57.5%，再度腰斩。

而中指院的百城二手房价也继续下跌——

可是这两个月又降首付、又降利率、又简化交易、又资本市场支持房企、又放开限制……为什么这么多被媒体称为“利好”的政策，其效果远低于预期？

我画了一张图来解释——

在这张图里，个人所关心的三大样——房价、教育、工作，与宏观所关心的三大样——谁来举债、财政收支、GDP任务都串联了起来。

我把它分为了2个路径。

路径1：从主要劳动力人口（20-54岁）开始，由于劳动力规模下降，当货币政策保持克制的时候，客观上导致了GDP潜在产出中枢下降，居民平均收入的增速又围绕在潜在产出附近，反馈到居民现金流压力陡增。

居民现金流压力+主要购房人群（同样也是20-54岁）的减少，使得居民举债意愿和金额都开始下降——

也就是如黄奇帆书里所说，国内已经不需要那么多房产商了（匹配房地产需求的减弱）。

所以房产商的爆累，本来就是时间问题。

早在2012年citron就发布了对恒大的做空报告——

如不是政策端一直在“努力”托市，房价的泡沫出清早就会出现，也不会膨胀房产商的杠杆野心，最终导致现在的诸多烂尾和财富消失。

居民端不举债了，地产商也就无法购地，地方也就少了土地财政收入。

但过去多年，这块收入支撑了地方隐性债务的扩张，而隐性债务又流向了“运营”及“工资”。很多人都说地方离不开土地财政，这句话对了一半。

从主观上，有着这“快钱”工具，地方肯定不舍得夜壶。但客观上，它是有“上限”的。

你想，都已经叫它土地财政了，它的存在加重了居民部门的广义税负，一定会产生负面效应。

只是在早期阶段，你暂时看不见；而到了中后期，又戒不掉。

当地方“被动去隐债”（尽管他们说是主动）+土地收入腰斩，现金流压力变大。开始影响运营的工资支出和债务的再膨胀。

于是广义财政部门的降薪就来了，新增债务增速也出现了放缓。

于是地方部门的债务成为了宏观聚焦的重点。

为什么是地方部门，不是居民部门？

因为地方部门的债务如果不能持续再膨胀，那么基建投资（创造GDP）的能力就被制约，这又要导致宏观的整体债务率承压，并推演至汇率的弱化。

于是化债，是必须要做的。

地方的债务，大部分是金融机构和它们创造的影子银行资产，要化解地方的现金流压力，那么就要金融机构们降息。

但金融机构们这两年的净息差（利润空间）又已经处于极限低，靠自己再出血让利已不可能。

这个时候，对存款（金融机构的负债）降息是必然的。

本质上，就是对存款人变相征税，然后把这部分税归集在一起，去帮助地方债务支付利息。

所以我们看到给存量贷款人的降息总是不那么爽气。

也就是说，虽然存款降息、贷款降息同时发生了，但对于居民部门来说，总成本是增加了。

因为多了要替地方化债的任务。

我们知道居民的可支配收入，当然也包括利息收入，这一部分的收入减少，又再次恶化了部门居民的现金流。

并且由于地方现金流也紧张，挤出了保障支出（尽管他们说在增加，但它与国际对比仍然低太多了）。

有房贷的似乎略微轻松，但碍于就业市场预期，不会多增加“家庭生育投资支出”；而无房的存款收入又减少，保障又不够，于是对于生育率来说，也是挤出效应。

我们在这几年看到生育数量的大幅减少，它们会逐渐变为20年后的主力劳动人口（和主力购房人口）——

所以在路径1里，起点的一直推导，就让我们又回到了起点——

无情的缠绕。

接着路径2，起点是专项债-基建的增加（对应起点1，20-54岁总人口减少）。

它看似通过地方的投资在增加宏观的总需求，但从机会成本看，也同时在挤出私人的投资需求。

私人又面临市场消费的现金流紧张因素，所以大家的投资更趋于谨慎。

这导致新增就业岗位的幅度变小，甚至净增为负（还记得之前的万人电视会议文字稿吗？里面就提到了这个情况）。

全社会的就业质量下滑，虽然有人保住了工作，但收入没有增加——

还有些人丢了工作，但从事“灵活”就业（开网约车等）又符合了统计局不计入失业率的规则。

最终把“不利”因素推向了青年居民（毕业=失业，因为社会岗位供给不足）。

从某种层面上来说，青年失业率高企亦是宏观稳就业的一个推导——企业留住了“无需留住”的员工，为何还要新招？即使新人的劳动力更“便宜”。

隐性失业率仍然降低了总的劳动力参与率，而劳动力产出=劳动力基数*劳动力参与率，现在两者一起下降，更对经济（GDP）产生坠力。

青年失业率的加大，给家长制造了不断的“恐慌”，逼迫有能力的家长，投入更多的教育资源去帮助自己的孩子能在未来有更好的敲门砖。

这使得国内家庭的教育支出力压其他发达经济体，位列全球第一——

（斯坦福论文：中国教育支出占家庭收入的比例实在太高了，尤其给低收入家庭带来了沉重的家庭负担）

这再次弱化了路径1的居民现金流，并使得其生育意愿显著下滑。

宏观做的治标不治本的方法，是扩大本科招生，缓解当期的毕业生供应，但这只能缓2-3年。现在每年的毕业生规模还在增长，但由于之前所述宏观投资挤出了私人投资和消费不足引发的创新不足，导致岗位供给远小于求职供给。

专家这个时候轻描淡写一句“这是劳动力错配”，但却不愿意正视——错配背后，是整体机制出现了问题。

让我们再看回这张表——

最关键的两个部分，是居民现金流紧张、地方现金流紧张。

怎么使得他们不紧张呢？

如果只看总量，它们在人口减少期，是“矛盾的”。地方现金流，无论通过哪种方式来补充，都会影响居民现金流，而居民现金流少了，一定又会影响地方现金流。

这是循环。所以只能从“结构性”来换个思路。

20-54岁的人虽然少了，但全社会的M2货币+资产还在增多，所以要同时满足居民现金流、地方现金流都缓解压力，唯一的办法就是——

1） 劳动力群体（按人头算）减轻广义税负并增加收入的分配比例。这点之前文章解释过了，你拿到手的工资7千元，而单位为你付了1.4万元，单位又通过其他间接税被转走了一部分利润，所以你的劳动回报是不对等的。你没有拿到多余的钱，所以并不知道发生了什么。就像两个孩子，一个一直拿100元/年零用钱，不知道哥哥一直拿的是1000元/年零用钱。宏观就是那个分配的家长。

2） 资产群体（按资产算）增加广义税负并鼓励创造就业岗位的投资。只要岗位供给上来了，人们的收入就会提高，预期就会向上。

3） 增加对中低收入以及对劳动人群的保障，破除双轨制，改变地方的“追求GDP”和土地依赖。

4） 跳出债务陷阱——

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