高传捷：浅淡私益型物业信托与公益型社区慈善信托

 8月13日，“信托服务社区，共建美好家园”研讨沙龙于北京成功举办，并进行了实时线上直播。本次研讨会由社会企业认定平台CSECC、北京市社会企业发展促进会、天津城镇共同举办，邀请到了来自社区治理研究专家与实务专家、信托制物业研究与实践专家等，为构建“生活体面、家园幸福、家庭美好”的幸福美好社区而努力。
其中，信托制度研究专家高传捷先生以“私益型物业信托与公益型社区慈善信托”为主题发表了演讲，本篇推文是其演讲内容分享。

专家简介：高传捷，我国信托制度研究专家、原中国银监会非银司司长、中国慈善联合会慈善信托委员会荣誉顾问、中国公益研究院特聘研究员、特华博士后科研工作站首席经济学家、学术总指导。

演讲内容

谢谢主持人的邀请，我参加今天的研讨会感到很荣幸，很高兴和大家一起交流关于信托制度进入城市小区、进入物业管理的一些看法。

20多年来，我国现代化、城镇化快速发展，城市住宅小区已成为人民群众集中居住的主要生活空间。作为帮助他人管理财产的信托制度，为住宅小区管理和小区居民提供服务有着巨大的发展空间。

今天，我想就私益型物业信托、公益型社区慈善信托向大家介绍一些背景情况。

01

私益型物业信托应该加快发展

1999年，因负责第五次信托整顿，我进入信托业工作，最早接触的公益信托案例就是今天会议介绍的英国国民信托。

英国国民信托是由英国三位民间人士发起的。当时，英国有的家族继承了祖辈的城堡、土地等，因无力持有或妥善管理，又不愿意让祖上产业、森林和花园被开垦成牧场或者搞房地产开发，律师亨特爵士就设想建立适合的机制管理这类财产，经与奥科塔维亚.希尔女士、牧师罗恩斯利先生商议，于1895年12月正式成立国民信托。

100多年来，国民信托做得非常好，已经成为了世界文化与自然遗产（双遗产）保护的成功范例。1999年，我查阅的资料是，国民信托已经从英国推广到20多个国家和地区；2014年，在《慈善法》立法调研时，我再次查询，看到国民信托已经成为国际上的一个运动，扩展到了50多个国家和地区，它保护了大量的历史文化遗产和自然风光遗产，效果非常好。国民信托的实践说明，由信托持有不动产加以保护与管理，可以很好地解决不动产物业持续管理与有效利用的需要。

关于信托制度进入我国物业的研究。2001年4月，我国《信托法》公布，作为信托业的监管部门，人民银行忙于营业信托的恢复经营，无暇考虑传统金融信托以外的服务推广。

2003、2004年，随着信托公司业务较多地进入房地产行业，我们曾经研究过信托制度在房地产业的应用问题。当时梳理的服务包括七个方面，即房地产投资、房地产贷款、房地产预收款和销售款管理、房地产信托基金（Reits）、公积金贷款、房地产开发后的住宅专项维修基金、物业管理资金等。

在物业管理活动中利用信托制度，是业主对自己的私有财产、私有财产权利、业主共有财产管理制度的选择；不同的管理制度对每个业主的财产权利、财产价值、日常生活都有影响。作为一个个体，每一位业主都希望属于自己的财产能够管理好；作为一个整体，又都不能、不愿由自己亲自管理，这就产生了利用信托制度、交付他人管理的需要。

国际经验证明，信托的服务领域非常广泛。1912年——1952年，信托服务进入我国，最初的应用领域是金融、商业；1952年到1979年，金融信托绝大部分停止，商业信托仅有少量的保留；1979年，信托经营恢复，国家确定信托业属于金融业，以后又实行信托业的分业经营、分业监管，服务领域很狭窄。2003年起，中国银监会承担起信托业的监管职责，当时的工作重点是信托公司和金融信托的服务监管，加上其他一些原因，没有顾及信托制度在金融服务以外的其他领域应用推广应用的工作。

2016年，北京特华财经研究所联合众多专家开展了未来30年中国信托业的发展规划研究，并向国务院做了报告。研究报告提出，要根据国家经济、社会的需要，适时扩大信托制度的应用范围；信托服务应从金融领域向非金融领域发展，从为少数高净值客户服务向着普惠、民生领域发展；分业经营、分业监管的政策应调整为依法经营、依法监管，等等。对信托服务向社会范围的服务拓展，我们提到了住房公积金、住宅专项维修基金等信托制度的服务适用问题。

今天会议发言中介绍了小区物业纠纷和一些侵害物业费财产权益的恶性案例，说明现行与物业管理相关的制度不完善，有的已酿成风险，可能扩大成为社会问题。信托制度服务物业管理的工作开展晚了，信托服务拓展已经到了需要抓紧解决的时候了。（前日新下发《关于调整信托业务分类有关事项的通知》，正在进行试填报数据，点击背景阅读：《重磅！信托三分类新规落地！》）

比如，最近发生的XX物业公司收取的物业费因连带责任可能被强制执行的事情，就是一个非常典型的案例。这个物业公司管理的全部小区涉及到200多万家庭、一年多的物业费；如果因外部风险导致全部物业费被扣押，势必影响该物业公司管理小区的居民生活；这些小区居民牵涉到的社会面有多大，难以预估；如果风波扩散到以类似制度管理物业费的其他小区，连锁反应会更大。

对这个问题，各方面都应该认真研究。我的观点是，用信托制度或者利用信托原理用于物业服务、物业费管理，是可以考虑的基本方案；应该采取多种形式向有关方面提出建议、推动制度创新；如果有需要，我也愿意和大家一起做工作。

02

关于信托制度进入物业管理的方式

目前，引入信托制度、创新物业管理并不是主流的法定制度，只是少数居民的自愿选择，有的地方发展较快，已经比较成熟，比如成都的做法；部分地方已经开始讨论，但大部分地区并不了解这一创新设想。对此，我们既要积极宣传，又要过多不干预小区的服务管理；物业服务形式既要秉持创新担当，还要有包容性，尊重各个小区居民的自主意愿。

英国国民信托在创新制度、完善物业管理方面有成功的经验。有一件事情给我留下很深的印象。2016年8月，我向来访的英国慈善委员会的一位负责人询问，国民信托目前的运行现状如何？这位英国先生说，“国民信托是一个“怪物”，是个什么都不像的东西。我说，它什么都不像，规模也非常大了，你们怎么监管呢？他笑着说，“只要他们办好事，就可以。”从这个事例看出，英国监管机构对国民信托的态度非常包容，只要你是为社会做好事、我都支持你。

现在，我们要把信托机制引入到物业管理也应秉持这个态度。基本的原则是，只要业主愿意，只要对社区、城市和谐稳定有利，对房地产整体健康发展有利，符合人民对美好生活的向往，就应该大胆的创新、大胆尝试。

03

公益型社区慈善信托应该加快发展

信托服务进入小区可以有多种方式，其中，利用慈善信托方式或者是以特定小区居民的共同利益而设立的信托也是具有重要制度价值的方案选择。

1996年12月，全国人大常委会决定，向我国公益事业引入信托制度。2000年，在成都“信托法国际研讨会”上，有观点认为，中国的公益信托可以分成两类，第一类是登记的、被政府监督、得到税收优惠的公益信托；第二类是不需登记、不受政府监督，不能得到税收优惠的公益信托。如果不需登记的信托变为登记的信托，要到法院去申请并由法院认可。

当时设计的管理体制是，公益信托由信托监管机构批准、公益事业管理机关备案。以后，改成了现在的模式，即公益事业管理机关批准的模式。2016年《慈善法》颁布，确立的管理模式是，慈善信托由民政部门一个机关监管、备案，监管效率大大提高了。

慈善信托制度在我国建立后，如何进入居民小区为小区居民服务是一个非常有意义的题目，它体现了以人民为中心开展慈善服务的基本指导思想。同时，这也是一个具有一定政策性的信托类型。

慈善信托在发展历史上形成了一个重要传统：重视所在社区的慈善事务。英国曾要求，每一个教会要利用多种方式解决好本教区的社会问题；除了教会的力量外，还要动员本教区教民利用捐款、志愿者等方式解决教区问题。2011年英国《慈善法》还专门对地方慈善信托、教区慈善信托、专为增进本地区、本社区及部分社区、不超过4个相邻社区的利益服务的慈善信托做出了规定，以促进其规范发展。

美国的社区慈善信托也叫社区基金会，它们继承了英国的传统；主要特点是，支持社会公众利用慈善信托解决社区存在的社会问题。记得，2005年我去美国考察公益信托，看过资料介绍，美国社区慈善信托在全美慈善总量中约占四分之一。按每年全美捐赠总量四千亿美元推算，每年大约有一千亿美元进入了社区慈善信托用于促进社区的发展。

社区慈善信托强调服务社区的传统，今天的中国一样需要。让人民群众捐钱到不知道、不熟悉的地方，使用人、使用效果也不清楚，自然会影响群众的捐赠意愿；如果自己的捐赠是给所在小区解决群众最关心的问题，美化社区环境、治理噪音、修缮物业、完善社区公共设施，等等，他就很乐意。这是人之常情。

我们的国家治理、社会治理有一个基本的理念，就是要让人民群众有获得感、幸福感、满意感。社区慈善当然应该积极关心广大农村的扶贫济困，但对本社区街坊邻居中无人照顾的老人、残疾孩子、发展社区的文化体育事业也可以多加关注。所以，社区是慈善信托实现社会问题解决功能的重要地理空间。

我认为，慈善信托进社区是未来中国慈善信托发展的主要方向。社区是城市人民群众的主要居住空间，社区存在这样、那样的社会问题很正常，有了问题大家一起来有钱出钱、有力出力动手解决，通过社区慈善信托的发展让人民群众有更多地满意感、获得感、幸福感，应该是发展公益慈善事业的基本目标。

04

公益型社区慈善信托的发展建议

发展社区慈善信托需要完善具体的运行方法。

我国慈善信托属于完全的社会公共利益型，慈善信托为社会公共利益服务才能得到行政监管、税收照顾。如果一个社区慈善信托得到全体纳税人给予的税收优惠，受益人群却只集中在委托人所在的社区，这对全社会来说就不公平了。

我的建议是，解决这个问题的办法可以学习美国社区慈善信托的成熟经验。2005年我对美国社区慈善信托有过考察，当时给我留下印象很深的是纽约社区慈善信托。这个慈善信托做得很好，有完整的框架，良好的理念与文化，科学的管理方法，他们的经验值得我们学习。对这个慈善信托最近的情况，建议大家可以做一些具体的查询。

国外较早进入现代工业社会，城镇化比我们早，家族聚居、熟人社会的居住环境早已被打破，在处理小区域的社会关系、解决小区域的社会问题、解决多个业主私人财产和共有财产的有效管理时比我们有经验，我们可以虚心地研究他们的经验，根据我国的实际情况建立我们自己的制度。

利用信托方式管理物业费、建立与物业公司新型服务关系，不是公益信托，是一个以管理资金为主，集合型私益性信托，受益人是特定区域的特定居民。这个信托的特点是：通过管理资金来驱动物业事务管理；通过事务管理驱动人员管理；在实际的执行当中正好倒过来，即是管人、管事、管钱。我们如果要把信托引进来，英美的实践值得我们学习。

05

关于信义义务在物业管理活动中的适用

信义义务源于英国法，是信托法的主要贡献。我国《信托法》中对信义义务有具体的条款性规定，但没有信义义务概念的表述，信义义务的内容规定的也过于简略，这是当年《信托法》立法留下的缺陷，以后修法时争取完善过来。

信义义务的标准高于诚实信用义务，它要求信义义务的义务人在信义关系中为另一方当事人的最大利益行事；没有经过权利人同意或者法律的允许，不得利用信义关系为自己谋取利益。

在英国法里，它有两个基本类型，一是忠实义务，一是注意义务；强调两个禁止，一是“禁止不当利益取得”，二是“禁止利益冲突”。法律要求，作为管理他人财产的受托人，不该你得的利益你就不能得到！你不能把自己放在与委托人、受益人利益相冲突或者反对的地位。什么叫冲突或反对地位，就是你获利多，人家就获利少；人家获利多，你就获利少。除非符合法律的有关规定，否则绝对不允许！当我们说利用信托制度或者是应用信托原理完善物业管理的时候，要注意到这样的权利、义务、责任的分配。

在我国现行制度环境下，物业公司管理物业可以有两种法律关系、形成两种利益导向，一是物业公司股东利益最大化、业主利益均等化；一是物业业主利益最大化、物业公司利益均等化。

目前，多数小区物业公司使用的是前一种利益导向。这种导向的结果，容易形成这样的局面：物业公司尽可能压缩物业资产管理的所需成本；尽可能无意地隐性转移或者故意地显性转移本应归属于业主的收益；尽可能设法增加物业公司或者物业人员的收入而忽略业主利益的减损。

这种利益导向很容易酿成物业公司与业主之间发生服务矛盾；如果考虑到大量物业小区将陆续进入房屋使用中期，物业资产陈旧程度加大、管理成本逐步增加，物业管理中的服务矛盾必然呈现加剧现象。使用信托方式，由业主担任委托人、物业公司或者信托公司担任受托人的模式管理小区物业，可以缓解这一矛盾，因此需要前瞻性地考虑引入第二种利益导向。

在处理城市基层群众最关心的利益关系、财产管理问题时，采用信托制度或者说建立一个比较平衡的利益关系非常重要。宣传推广信托制物业，在短时间里可能会减损物业公司在现有制度下的既得利益，但是如果我们看到推广信托制物业有利于尊重、保护更多普通居民利益、保护更广大人民群众的利益，有利于社会和谐，有利于人民群众对美好生活的向往，两相衡量，我认为，信托制物业的宣传推广非常重要、非常必要！

以上是几点不成熟的意见，供大家参考，谢谢大家！

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