央行降准 传递全力保经济决心 | 3月全国重点城市楼市综述

作者：世联评估 | 首发：瑞联资信平台微信公众号

烟花三月  住宅市场结构性回暖

央行降准  传递全力保经济决心

3月综述

成交回升，均价跌势未止

世联EVS存量住宅加权均价为22,981元/㎡（仅作价格指数用），环比连续9个月下滑，本月环比名义跌幅0.17%，同比跌幅扩大到1.68%。对照广义货币（M2）增幅（12.7%），住宅均价实际跌幅更为显著。

积压三年的需求在短时间内集中释放，存量住宅成交强势回升，“小阳春”表现显著好于新房。
在可连续获得官方数据的城市中，3月存量住宅成交环比上升47.5%。苏州、深圳、南京、青岛、杭州、东莞、佛山、厦门等地次新房挂牌量暴增，成交大幅提升。这背后既包括需求积压以旧换新的刚需群体，还包括一部分高位接盘借势套现的投资客，市场韧性有待时间检验。

“金三银四”为传统营销旺季，部分开发商为保资金链降价跑量，在世联评估跟踪的重点城市中，3月新建住宅销售面积环比上升25.7%。
被疫情耽搁的刚需持续释放，叠加政策利好刺激市场信心，核心一二线城市成交领涨，见证房地产的分化式复苏。但是部分二三线城市积压的需求释放后出现“断层”，成交增长动能有逐步放缓趋势，市场活跃度边际转弱，成交急涨急跌。
3月，重点城市居住用地成交规划建筑面积环比上升58.4%，成交金额环比上升54.6%。溢价率、流拍率指标向好，溢价率上升至7.5%，流拍率下降至13.9%。
3月17日，南京今年首轮集中供地在线上举行，市场热度明显回升。此轮土拍共推出11宗居住用地全部顺利成交，其中4宗封顶摇号，3宗溢价成交，4宗底价成交，共计揽金176.7亿元，问鼎全国城市出让金榜冠军。其中，万众瞩目的河西“地王”建邺区G03宗地竞争激烈，经历12轮拉锯竞价后触顶摇号，最终被民营房企“黑马”伟星房产以31亿元收入囊中。
杭州、西安、成都分别掘金144.8亿元、127.5亿元、73.7亿元，位列出让金榜第二至四位。

环比变动

下跌城市数量占绝对多数

在世联评估高频跟踪的重点城市中，存量住宅均价环比上涨城市只有12座（比上月增加1座），下跌城市多达34座。上涨城市数量有所增加，但下跌城市仍占绝对多数。北京、上海、泉州、乌鲁木齐、佛山、成都住宅均价本月继续企稳回升；重庆、郑州、江门、合肥、宁波、长春、呼和浩特等地均价则持续调整。

环比涨幅居前的城市为泉州（0.38%）、西安（0.27%）、石家庄（0.14%）、乌鲁木齐（0.11%）及南京（0.05%）。
环比跌幅居前的城市为温州（-1.94%）、江门（-1.38%）、杭州（-1.04%）、合肥（-0.73%）及中山（-0.71%）。

均价同比

高能级城市均价较平稳存量住宅均价同比上涨城市有8座（与上月持平），下跌城市多达38座。高能级城市中，上海、北京、成都楼市活跃度较高，均价平稳，为全国楼市的定海神针。哈尔滨、郑州继续领跌，但跌幅有所收窄。
同比涨幅居前的城市为上海（3.01%）、泉州（2.83%）、佛山（1.56%）、北京（1.39%）及成都（1.24%）。
同比跌幅居前的城市为哈尔滨（-10.67%）、江门（-7.73%）、中山（-7.27%）、郑州（-6.47%）及烟台（-6.05%）。

市场展望

楼市恢复前景分化

一季度住宅市场处于温和修复阶段，积压需求集中释放，楼市利好政策频出，成交触底回升，但是当前房地产投资依然乏力，市场对基本面改善可持续性存在分歧。

2023年两会定调“稳中求进”，国务院工作报告重点提及防风险和支持住房需求，首次提出“防止无序扩张”。报告指出：有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。虽然报告并未提及“房住不炒”，但房地产的长效机制四梁八柱已经搭建完成，“房住不炒”作为住房基本原则，将一以贯之地坚持。

在美国持续加息缩表背景下，央行突如其来宣布于3月降低金融机构存款准备金率0.25个百分点，下调后加权平均存款准备金率约为7.6%。这是2022年12月以来再次全面降准，解决市场短期流动性偏紧的问题，传递全力保经济稳增长的决心。

房地产作为国民经济支柱产业，产业增加值占GDP的比重为7%，加上建筑业则占到14%，土地出让收入和房地产相关税收占地方综合财力接近50%，占城镇居民家庭资产的6成，楼宇按揭与抵押贷款占全部贷款余额的39%。在今年“稳增长”和“防风险”目标下，保持楼市稳定是实现宏观经济5.0%增长目标的必要条件，地产政策仍将以托底为主。

地方层面，3月各地优化限购限售、放松公积金贷款、发放购房补贴等支持性政策继续出台，针对性较强。无锡、厦门、沈阳等热点二线城市放松限购政策，主要涵盖放松限购区域范围，放宽购房条件，对多孩家庭提供购房支持等政策。深圳、哈尔滨等地发布公积金政策，主要涵盖降低公积金贷款首付比例，提高贷款及租房提取额度。南京、南昌和衢州等地对购房者发放补贴。此外，2022年以来已有超百城出台存量住宅“带押过户”政策，“连环单”置换需求释放，市场交易活跃度大增。

2023年是复苏之年，随着经济发展动能逐步修复，楼市将总体延续弱复苏趋势，各地恢复程度需结合土地供应、城市基本面及宏观经济进行判断，市场分化逐渐加剧。预计长三角、珠三角、京津冀三大都市圈和二线高能级城市核心区热点恒热，市场基本面将持续修复巩固。但对于大部分城市而言，购房者积压需求快速释放后复苏动能转弱，市场转暖的可持续性还有待时间检验。

EVS数据大公开

全国代表城市存量房价变化

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