《中国房地产金融》2024年第1期 | 目录及摘要
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国际标准刊号：ISSN 1006-7388 国内统一刊号：CN 11-3651/F
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刊首寄语
律回春渐，华章日新。藉此，谨向关心、支持《中国房地产金融》杂志的每一位作者、读者和合作伙伴，致以诚挚的感谢和美好的祝福。
房地产是国民经济的支柱产业之一，与群众生活息息相关，与经济发展紧密关联。住房发展水平、住房可支付能力，既直接关系每一位老百姓对美好生活的追求，也直接影响上下游数十个产业的发展。住房制度改革、房地产市场、房地产金融、房地产交易、住房绿色低碳发展和使用维护等等，一直是社会关注的热点。深入研究房地产市场运行规律，深入探寻房地产资金运行规律，对完善房地产金融政策、构建房地产发展新模式、改善居民住房条件具有重要意义。
住房城乡建设部高度重视住房政策和房地产金融研究工作，部党组决定由中国建筑工业出版社（中国城市出版社）作为《中国房地产金融》主办单位，倪虹部长要求编委会和编辑部认真学习中央金融工作会议精神，把这本杂志办好、办出特色。
改版后的《中国房地产金融》杂志，将坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，秉承“专业、权威、前沿、实用”的办刊理念，努力让《中国房地产金融》这本已有30 年历史的老杂志焕发新生机、迎来新辉煌，成为服务于高等院校、科研单位、金融机构和住房城乡建设领域广大研究者、从业者的高质量专业学术期刊。
行而不辍，砥砺深耕，又启新程。让我们携手共进，坚守学术品质，提升学术水平，深入研究房地产领域各种问题，更好地服务于实体经济、服务于人民群众，为广大读者提供有价值的见解和信息，共同谱写《中国房地产金融》杂志新篇章，为促进房地产市场平稳健康发展，不断改善居民住房条件，作出新的更大贡献！
《中国房地产金融》编辑部
2024 年 2 月
2024 年 第 1 期
目 录
特稿 SPECIAL
宏观经济态势与房地产稳增长促转型
刘世锦
视角 PERSPECTIVE
日本房地产泡沫对我国房地产业发展的镜鉴
尹中立 张江涛
当前房地产形势分析与趋势展望研究
谢海生 余继鹏
探索 EXPLORATION
供求关系重大变化背景下的住房发展新模式思路——兼论新型住房合作社模式的潜在价值
陈 杰
品质时代“中国好房子”与非价格竞争
陈立中 唐 恬
分析 ANALYSIS
房地产信贷与住房可支付性
况伟大 黄烨华 马 赫
职场新人通勤特征与改善对策研究
田欣妹 付凌峰 张凌波
广东省住房发展研究报告——基于全国人口普查数据
广东省房地产行业协会课题组 广东省房地产行业协会
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摘要 & 关键词
特稿 SPECIAL
01
宏观经济态势与房地产稳增长促转型
刘世锦 国务院发展研究中心
摘要：
中国经济仍处在高速到中速或高速增长到高质量发展的深度动能转换期。当前面临的挑战是尽快找到稳增长促转型的新办法。我国目前的经济状况与日本20 世纪90 年代初泡沫经济破裂后的状况有相似之处，但总体而言情况差别很大。近年来我国经济结构呈现出新变化、新特征，需要在稳定传统产业的同时，通过一批高技术含量、高附加值的产业升级与新产业发展进行对冲、更替和升级。宏观政策方面要注重稳定和平衡，立足于结构性改革挖掘新增长潜能，重点是促进城乡融合发展中的“三个平等”，同时以更大力度理解保护弘扬企业家精神。
关键词：
新增长潜能；城乡融合发展；企业家精神
视角 PERSPECTIVE
02
日本房地产泡沫对我国房地产业发展的镜鉴
尹中立 中国社会科学院金融研究所
张江涛 国寿投资保险管理有限公司
摘要：
2021 年以来我国的房地产市场供求关系已经出现根本变化，房地产市场的交易量和价格均出现明显回落。如何应对房地产市场的风险是当前我国宏观经济面临的重大挑战。环顾全球经济发展历史，日本应对房地产泡沫风险的经验和教训最值得我们借鉴。日本政府应对措施存在重大失误，耽误了政策救助的最佳时机，叠加经济基本面和人口的长期走弱，造成了私人部门长期的资产“负债表型衰退”，导致日本在房地产危机后经济长期低迷。我们要认真吸取日本的教训，尽量避免出现房地产市场泡沫破裂而导致的系统性风险，提前采取有力措施，防范化解房地产企业流动性风险等。要增强经济的自主性，减少对外部经济的依赖；要持续优化经济结构，推动产业转型升级，降低对房地产业的依赖，推动符合未来时代需求的高科技等产业发展。
关键词：
房地产泡沫；资产负债表型衰退；化解风险；产业结构升级
03
当前房地产形势分析与趋势展望研究
谢海生 中国信达资产管理股份有限公司
余继鹏 信达地产股份有限公司
摘要：
当前房地产市场形势已经发生深刻变化，政策积极调整优化，适应新形势、新变化、新要求；金融风险持续释放，不断促进金融与房地产良性循环；市场不断下行筑底，跌幅有所收窄但信心有待提振；土地市场继续降温，出让收入进一步下滑，聚焦热点城市核心地块。展望未来，房地产市场以稳为主的政策目标不变，在政策层面，完善制度、明确思路，推动有力措施落地见效；在市场层面，回归市场、回归常识，更加关注需求本身；在企业层面，化解风险、战略转型，向房地产新发展模式平稳过渡。
关键词：
房地产形势分析；趋势展望；完善房地产制度；房企风险化解；行业转型过渡
探索EXPLORATION
04
供求关系重大变化背景下的
住房发展新模式思路
——兼论新型住房合作社模式的潜在价值
陈 杰 上海交通大学国际与公共事务学院
摘要：
基于住房供求新形势和品质升级需要，推进住房发展新模式的关键是要强化供求精准对接，基本思路是要从“以产定需”走向“以需定产”。其中的一个可能性方案，是发展新型住房合作社模式，并与社员全员参与的住房储蓄体系紧密结合，可高效实现“人、房、地、钱”联动，还将推动社会住房价值观改变，激活广大居民参与住房建设及维护管理和治理社区的责任感与主动意识。该模式或可成为社区营造领域践行全过程人民民主、实施共建共治共享的重要载体。
关键词：
住房体系；住房发展模式；供求关系；住房合作社
05
品质时代“中国好房子”与非价格竞争
陈立中 唐 恬
华中师范大学经济与工商管理学院
摘要：
品质时代居民住房需求已经从“有没有”转向“好不好”，传统的“压缩生产成本+ 缩短生产周期”的价格竞争方式是一种逐底竞争行为，难以为继。本文在抽样调查分析1995—2005 年出生人口住房需求偏好的基础上，讨论了品质时代“中国好房子”的基本特征，并从成本和需求弹性两个视角，实证估计了某些基本特征的市场价值，最后提出了加快建造“中国好房子”
的有关政策建议。
关键词：
非价格竞争；“中国好房子”；绿色低碳；特征价格模型
分析 ANALYSIS
06
房地产信贷与住房可支付性
况伟大 黄烨华 马 赫
中国人民大学商学院
摘要：
本文使用2010—2022 年中国135 个城市房地产信贷、房价、房租以及家庭收入与消费数据，考察房地产信贷对住房可支付性影响。实证研究发现，城市房地产开发贷款占比越高，城市房价收入比越低；城市住房抵押贷款占比越高，城市房价收入比与房租收入比越高；房地产信贷对房价可支付性的影响大于房租可支付性；房地产开发贷款提高城市中等收入者住房可支付性，但住房抵押贷款降低城市中等收入者住房可支付性。因此，住房信贷政策应主要解决城市中等收入者房价可支付问题而非房租可支付问题。
关键词：
房地产开发贷款；住房抵押贷款；房价收入比；房租收入比
07
职场新人通勤特征与改善对策研究
田欣妹 付凌峰 张凌波
中国城市规划设计研究院
摘要：
2022 年全国应届毕业生规模突破千万，吸引青年人才成为城市间第二次人口红利的竞争。职场新人作为现代化城市中最具活力和创造力的群体，是城市经济社会发展的中坚力量，研究职场新人通勤特征、改善职场新人通勤问题对于青年发展型城市建设具有重要的现实意义。本文选取2010—2020 年大学毕业生人口增加最多的16 个城市，从通勤距离、通勤交通、职住分布、通勤时耗四个角度，分析25 岁以下职场新人的通勤特征和职住需求，识别其典型活动空间与通勤问题，为吸引青年人才，优化青年群体在城市的工作、生活、社交环境提供决策支撑。
关键词：
互联网位置数据；职住分离；极端通勤；轨道交通覆盖通勤人口比例；职场新人
08
广东省住房发展研究报告
——基于全国人口普查数据
广东省房地产行业协会课题组
广东省房地产行业协会
摘要：
本报告基于全国人口普查数据，围绕住房发展趋势和人口结构变化，就广东家庭户居住水平和居住品质进行分析和展望。结果显示，截至2020 年底，广东总体家庭户基本实现人均1 间住房、人均面积超过30平方米，居住水平总体明显改善，居住品质也大幅提升。但与全国其他地区相比，广东城镇居民的居住水平总体偏低，改善性住房需求日益增多，省内城市间发展不平衡、不充分现象突出。且广东人口规模和相对增量均在全国居首，尤其是流动人口远多于其他地区，意味着住房市场总体具备需求支撑，住房事业仍有较大发展空间。与此同时，无论是全国还是广东，住房发展的主要矛盾均已从总量短缺转为结构性不足，人民群众对住房的要求从“有没有”转向“好不好”，住房建设进入结构优化和品质提升的新发展阶段。过去在解决“有没有”时期追求速度和数量的发展模式，已不适应当前解决“好不好”问题、高质量发展阶段的新要求，住房建设重点应转向提高住房品质和改善人居环境。
关键词：
人口普查；住房发展；人口结构；人均住房面积；住房自有率
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中国房地产金融
微信编辑：吴 尘
微信复审：尹珺祥
微信终审：王凌云