保姆级教程！手把手带你在西雅图买房～
买房子嫌麻烦的，行动力差的，没有时间精力的可以忽略这篇，lz也很羡慕那些几周就买完房子的人，如果你不想找agent或者不喜欢被push或者想考一个证也许以后卖房子用的上的可以继续看
准备考试时间+找公司挂靠：3个月
House hunting时间：8个月
首先是考一个license
怎么备考参考这个帖子：
我当时就是看了这一个帖子，然后去找了州内承认的学校，通过了学校的考试，再预约州内的考试，当场就能出结果。
课程内容和考试内容都不少，但是实际应用中没有那么多的问题需要考虑，就像面试的时候要你做三道DP但是哪个SDE会在工作中天天写DP呢？
考完之后还要预约打指纹，到了这里自己能diy的步骤就完了，剩下的就是找broker公司挂靠
然后是找一个公司挂靠
Lz当年很实诚，联系了很多大公司，比如KW, Windmere, John Scott，compass等，在网站上填个简单的表就会有人来联系你，简单问问你的背景，对当地是否了解，为什么要做real estate agent等等。
诚实的lz就说为了给自己买房子。。。。然后这些公司就冠冕堂皇的说我们要找的是top producer啊blablabla，残忍拒绝
第二回合，lz这个抠逼自己考证就是为了省钱啊，所以就想到打入敌人内部去，这样我就不用自己给mls交钱了。于是这里我又去找了flyhome和redfin，本着我是给你送钱的态度还是大大方方的说我是给自己买房子的，于是继续惨遭flyhome和redfin拒绝。
当时还在找工作阶段，被这俩拒了之后还emo了好几天，觉得自己怎么这么惨连给人当开门小妹都没人要。这里要说的是flyhome和redfin都是给W2的公司，flyhome会帮你交一切费用，但是redfin还需要自己交2000+的 realtor board 费用，然后这两家公司为了显得自己很正经还要和你约面试，并且让我介绍一些简历上的project，这就让我有点措手不及，我的目标是开门小妹，你对我以前的建模经历这么好奇要闹哪样？？
然后就是在各大买房群悄咪咪的加各种agent微信，问问他们挂靠在哪里，费用如何，有些agent一听我也是agent于是就很客气的说我们小公司目前不给人挂靠了，大部分的agent都会说可以自己去公司网站上看或者打电话问。
Lz加这些人的目的主要是想看看主流的broker公司都有哪些，以及看看有没有小一点的公司或许价格更友好一些。
除了不要像lz这个憨憨一上来就表明身份给自己买房子外，寻找broker公司挂靠是很正常的事情，可以直接的提问commission split 怎么样，有没有配套的培训机制，每年固定的费用有哪些等等。
问清楚了费用，自己就要大概算一算投入产出比，有些公司说是100%commission但是每个月或者每年有一大笔费用，有些说是20/80或者10/90相应的费用也会不一样。
lz本着抠逼的原则先让我给高额费用的都没有考虑，选择了一个年费很少但是20/80comission的公司。现在回想也幸亏是选了这样的plan，不然找房子这么长时间，即使拿到100%commission前期的沉没成本也太高了。
中间还有给NWMLS交钱，给supra box交钱等固定支出。Supra box在看房子的时候是必须的。NWMLS是半年一付，480/year, supra box是每月自动charge 14.95，这些都是必须的费用，也可以随时取消，你甚至可以取消box的钱，只保留NWMLS和broker公司的基本费用维持一个active license的状态。
PS,除了redfin提出自己要交board的费用外，挂靠本地的broker公司不需要交这个费用，只有MLS的年费+supra box月费+broker公司的固定费用。
找好了公司后就要学习怎么做一个合格的房产经纪，我的managing broker是个非常负责也很传统的人，在培训的时候一直给我强调不要随便waive contingency，这个问题等下再说。另一方面一个公司的managing broker如何也是影响找什么公司挂靠的一个重要指标，managing broker 的一个重要职责就是supervise底下的agent并且解答交易中的各种问题，不能在关键时刻找不到人，所以我的managing broker就明确说现在已经不做买房市场了，全职坐办公室做managing broker以及卖方市场。
以下是emo可以忽略不计
Lz考完试是在3月，接受完所有培训后也就是4-5月，那时候瞎图的房价算是刚刚开始起飞，但是自己完全没有意识到接下来的一年是多么疯狂。于是开始慢慢悠悠的看房状态，看到有新房子出来就赶紧约看，拖家带口的看房，由于无知就眼看着房价to the moon。中途还有ead过期renew迟迟没有下来担心非法工作的问题，结果新的ead下来了还是没买到房子，这里都不提了
约看房+正式下offer阶段
自己是agent看房子的过程就很chill,随时在手机上选择slot就可以看房子，有些hot的房子你还可以看到是不是全部被预约了，由此推断有多少竞争者。时间也是自定，经常天黑了摸到人家房子里看。买到自己的房子之前我也写了十几个offer。
我的经验是可以先找一些买不起的房子下低价offer或者自己觉得买到也不后悔的房子练手。最开始的时候所有的contingency都是在的，listing agent都是很礼貌的回复一句表示offer收到了，然后就没了下文。
接下来的时间里眼看形势不对于是就随大流一起remove inspection/financial contingency。还有些agent会在系统里写明offer instruction，写的时候follow就可以。
这期间不停的写offer—陪跑—写offer—陪跑，终于发现这样下去是买不到房子的，于是心一横开始remove 所有的contingency，把escalation也加上，但是还是没买到房子。。。。有些卖家喜欢一口价，有些卖家喜欢escalation，还有些卖家可以来两轮bidding war，这些都经历了一遍之后终于放下了我们所有的倔强表示可以early release earnest money。
到了这一步已经是裸奔买房了，这里必须要为房产经纪们说句话，不是你的经纪逼你加价，是市场疯狂的时候不加价根本买不到房子。
Lz原来在纽约生活，那里的房子都是砍价成交的，哪见过这种裸奔加价还要求着卖家早点接受我的定金这种操作，但是现实就是如此，在错失了好几个房子之后终于也走上了舔狗式买房的路。只不过因为自己是agent心里明白决定都是自己做的，也不会对别人的动机有所怀疑。
下offer的过程中有任何问题都可以问managing broker，所有有经验的agent也是从0 开始的，所以不要嫌麻烦，大胆的问不停的问，我甚至拿着seller disclose里面不懂的东西也在问。另外还可以通过观察各个agent的pyq改变自己的策略，从一开始只知道在offer review前给offer，到后来看到房子立刻递early，或者加escalation，怪打多了经验值就上来了
最后买到房子的价格是周围同类房子的最高价还多一点，因为如果不是这样的early offer卖家根本不会考虑。鉴于目前把early offer+remove all contingency+early release EM这样的规则都玩坏了以后，基本就是看价格和卖家喜好了。比如有的卖家是要卖了目前的房子去买更大的房子，那么他就会更prefer 你早点release 大额EM以及免费rent back，有一种把房子买成期货的赶脚。不过感谢一切神仙我终于买到房子了！！！
最后说几句，其实buyer agent也是在帮seller卖房子，虽然说buyer agent代表的是买房利益，但是实际上是帮卖家卖房子，这就是为什么卖家要付buyer agent commission的原因。
另外自己考了证就知道其实作为agent基本不用承担任何责任，也没有任何义务向买家提供什么额外服务，所以为什么这个行业的口碑不好也是入门门槛很低且不需付太多责任造成的。没有规定agent必须给你解读disclose，而且严格来说agent都不能给你解读title report。
我知道很多agent都是可以给rebate的，但是我也看到很多人说agent说好给rebate但是最后没给的，还有被agent给坑了的案例。
鉴于我和我lg都是宁愿自己research也不想麻烦人的，也不想面对说好给钱最后没给的撕逼，所以目前觉得自己买房子是不错的选择。
虽然这一年房价上涨带来的损失也不是这一点点交易佣金能补回来的，但是考虑到我这种磨磨唧唧即使找了agent也肯定会拖拖拖，如果被push了还要怀疑人家动机的人来说自己买房子是一个很踏实的过程（也是被市场教训的过程）
另外一路走来还是有很多好心agent答疑解惑，大家在一起也会讨论市场动向，无论什么行业总是20的人赚了80的钱，所以经验丰富且正直的agent也有很多。但是lz的目标就是自己搞清楚这个行业如何运作并且试一次水，为以后的房产交易顺利进行加点血，所以还算圆满吧～
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