扎心！武汉这类房子，不要再乱买！买错后悔十年！
近期，湖北省工程咨询股份有限公司官网发布的公告中称，武汉市轨道交通建设规划四期调整（2019-2024）已获得国家发改委批复！
图源湖北省工程咨询股份有限公司官网
虽说随后该网站删除了这句话，但网友纷纷猜测，第四轮规划基本已实锤，比较靠谱的线路包括3号线二期、6号线三期、11号线四期、新港线西延线（淮海路-工业四路）等。
不管最终获批的是哪几条线路，都意味着，武汉将会新增许多地铁房。
地铁房的价值此前我们已经说过很多了，今天我们反而想化身“反派”，给大家“唱唱反调”。
毕竟当下，随着武汉地铁网络日益丰富，地铁对周边房价的大幅提升，正逐渐成为伪命题。
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曾经：地铁一响，黄金万两！
在开始今天的主题之前，我们有必要回顾一下武汉地铁的开通历程。
2004年7月28日，轨道交通1号线开通，武汉从此迈入地铁时代；
2012年12月28日，2号线通车，其是全国首条穿越长江的地铁；
2013年12月28日，4号线通车，武汉地铁初成“工”字网；
紧接着，3号线、6号线、8号线、21号线、7号线……
斗转星移18载，武汉地铁运营里程已达435公里，车站达282座，截止去年底，武汉地铁运营里程跃居全国第五，世界前十！
图源地铁客流及运输研究阿牛
不得不说，对于武汉不少远城区域，地铁的开建开通，是具有里程碑意义的。
随着通勤、出行时间肉眼可见地大大缩短，这些地方也变成众多预算不足的购房者眼中的香饽饽！
比如，地铁4号线三期（蔡甸线）于2015年底正式开工，2019年9月正式通车，在打通武汉西部任督二脉的同时，也让蔡甸凭借便捷的交通、价格洼地、不限购成为刚需及投资客的置业热土。
当然，那几年也正是武汉楼市行情红火的时期，但蔡甸沿线的不少地铁盘，也都借着地铁的红利有不同程度的涨幅。
又比如地铁16号线。
它在2017年7月开工，2018年12月获批，它的规划建设的确为当时的汉南、经开小军山房价带来了很高的溢价空间。
犹记得当时汉南房价涨势喜人，2018年的时候毛坯均价已达7500元/平，带装修差不多是9500元/平。
其中正地铁盘武汉绿地城，整体均价是带装修9500元/平左右，首开的时候卖的还不错。
2018年汉南在售新房房价
还有先于8号线二期开通的8号线三期，借着军运会的东风，黄家湖板块热度迅速提升，尤其是地铁口附近的几个楼盘，人气颇高。
在当时，对这些区域来讲，地铁一通，天堑变通途，地铁一响，房价飞涨是客观存在的。
如今：地铁开通≠价格跳涨！
然而，一个不争的事实是，随着如今武汉地铁遍地开花，地铁配套对一个楼盘的价值，已难以起到质的带动作用！
特别是地铁网络本就较为丰富的主城区，一条新的线路开通，可能仅仅是出行上的锦上添花。
不信你回忆回忆：
8号线二期开通后，周边房价有没有跳涨？
5号线开通后，周边房价有没有跳涨？
当然，也许有人要反驳，地铁规划、建设初期才能带来可观的溢价，真的等开通房价指不定都涨过几轮了。
那我们不妨以目前全线启动招标、最早有望明年年初开工的11号线四期为例。
该线路起于新汉阳火车站站（不含），止于11号线三期武昌首开段工程起点江安路站（不含），全程连接新汉阳火车站、四新城市副中心和白沙洲片区。
图源武汉规划一张图
一旦开通，受益最大的无疑是四新片区。
然而，从去年到现在，四新的新房均价已是跌跌不休，11号线四期沿线周边的二手房小区也并没有迎来暴涨。
以光明上海府邸为例，该小区距离11号线四期四新中心站步行仅400米左右，是标准的地铁盘。
据链家网数据显示，光明上海府邸目前参考均价约16181元/㎡。
然而翻看历史，2022年1月，该小区均价16581元/㎡；
去年此时，该小区均价16669元/㎡。
一年时间，价格跌了488元/㎡！
图源链家网
还有文章开头提到的3号线二期，沿线周边的新盘大多数卖得也并不算好，更别提涨价了。
除此之外，如果一个区域，初期因地铁带动了房价猛增，但后期没有其他产业、配套去支撑这个价格体系，就很容易导致房价被透支。
比如前面提到的汉南，还有经开的小军山板块等。
要知道，2019年汉南均价已经8000元/㎡，小军山也差不多，如今经历过前些年的“疯狂”，这些区域的房价最终还是要回归正常的市场规律。
相反，扎心的是，同样是在目前的楼市下行周期，学区房的价格却仍然十分坚挺，甚至还能逆势上涨。
购买地铁盘的逻辑要变了！
所以，相对来说，远城区的地铁线路相比主城区，作用要更大；一个区域开通的首条地铁，作用要更大。
但不管怎么说，对待地铁盘，我们都应回归理性。
毕竟一般地铁盘会比其他楼盘要贵，但未来能不能达到预期的溢价还是未知数。
尤其是众所周知，地铁盘的升值机会主要集中在地铁站点规划的时候、地铁开工的时候、以及地铁开通前后。
但地铁的建设并不是一蹴而就，从传出要规划到落地，时间线很长，也存在很大的风险，不排除会发生变站、延期等各种意外。
典型代表如新港线。
许多购房者当初买阳逻就是冲着地铁去的，借着地铁21号线的开通和新港线的规划，阳逻的房价也曾一飞冲天。
然而房子买好了，新港线却迟迟未见动静。虽然新港线一期工程已于去年12月26日开工，新港线西延线也于今年7月开始勘测设计招标，但真正新港所在地的阳逻段，却迟迟没有声音。
还有同样命途多舛的9号线。
根据武汉地铁集团在武汉城市留言板的最新回复：目前该线路（9号线）处于规划阶段，其建设时序及具体站点设置方案需要经过建设规划等审批程序后才能明确。
图源武汉城市留言板
在购房时，不能仅凭开发商的一面之词，更没有必要花大价钱去博未来的升值速度。
写在最后：
已经落地的地铁配套，是一个楼盘最稳定的价值，但绝不是最保值的价值。
一方面，随着武汉地铁线路越来越多，地铁的溢价也逐渐被稀释；另一方面，武汉太大了，就算有地铁，也改变不了通勤时间过长的弊病。
因此在买房时，不能仅考虑地铁，还要把品质、学区、地段等其他要素放一起综合考虑。
对待地铁盘，更要放平心态。如果能促进房价上涨自然更好，如果没有，图个生活、出行更加便利也挺好。
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