道可特研究｜卖婚前旧房买新房，是夫妻共同财产？
离婚案件中，经常出现在婚姻存续期间一方出售其婚前个人旧房然后再购买新房的情况，对于该种情况司法实践中不同法院、法官存在着不同的认定规则和处理方式。
笔者结合近期办理的案件情况，对该问题进行简要分析。
1.案件情况
A与B登记结婚，后双方感情不和离婚，双方签订离婚协议将深圳的数套“小产权房”分配给A。A与C再婚，在与C婚姻存续期间，前述“小产权房”面临拆迁征收，B与A约定将“小产权房”转回B，由B出资给A全款购买一套商品房，该商品房登记在A名下。后A与C感情不和，C起诉离婚并要求分割该商品房。
C认为房产是在婚姻期间购买虽登记在A名下但仍属于夫妻共同财产。笔者代理A则认为购房资金来源于婚前个人“小产权房”的出售，属于婚前财产形式的变化，属于A个人财产。
该案第一次开庭时，承办法官倾向于认同C的观点，在笔者数次强调应当重点审查购房资金来源时，法官未关注该问题，并认为即使购房资金来源属于婚前，婚后购买房屋也属于共同财产。庭后笔者提交相关案例并提供最高法对类似情况的观点，法官开始重视资金来源的问题，并组织第二次开庭，后该案A与C调解处理。
2.案件分析
上述案件反映了离婚案件中一种很典型的情况，即婚前财产婚后形式发生变化时，是否属于夫妻共同财产以及如何分割的问题。具体到本案中，则是婚前的财产旧房变卖后再买新房。本案又是卖婚前旧房买新房情况中最为简单的一种情况，即婚前旧房产无贷款婚后偿还，且新房产全款购买登记在A一方名下。即使是最简单的一种情况，在司法实践中仍存在不同理解。
司法实践中有相当一部分法官认为，婚后一方所得财产，除法律或当事人另有规定外，均属于夫妻共同所有，所以依照婚后所得共有的原则，将转化后获得的新财产认定为婚后所得财产，划分到夫妻共同财产的范围内。
笔者认为，上述这种观点是不合理的。1993年最高法曾发布的《审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第6条规定“一方婚前个人所有的财产，婚后由双方共同使用、经营、管理的，房屋和其他价值较大的生产资料经过８年，贵重的生活资料经过４年，可视为夫妻共同财产。”该条款引发了巨大争议，并且引发了婚姻道德危机，出现大量双方已感情破裂，但一方为获得另一方婚前财产的分割，拖着熬过八年不离婚的情况。
2001年修改的《婚姻法》以及目前的《民法典》司法解释均规定“夫妻一方的个人财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产，但当事人另有约定的除外”，从上述法律、司法解释的变化可以看出，目前的趋势是加强对夫妻个人财产的保护，除夫妻双方另有约定、赠与等特殊情况下婚前个人财产不转化为夫妻共同财产。卖婚前旧房买新房属于财产形式的变化，新房的价值是来源于婚前旧房变卖转化而来，而并非婚姻存续期间的新创造。如果认为一方卖婚前旧房买的新房属于夫妻共同财产，那意味着一方婚前房产只能保持现状，无法自由处置，否则会陷入一方用婚前财产在婚后购买房产后立刻“贬值”一半的怪圈，也容易引发婚姻道德危机。
3.最高法观点
在最高法编著的书籍中对类似问题进行过分析，《婚姻法司法解释（二）的理解与使用》一书中认为“一方用婚前个人积蓄在婚后购买的有形财产的归属问题，由于这只是原有财产价值存在形态发生了变化，其价值取得始于婚前，即所谓“万变不离其宗”，故应当认定为一方的个人财产。”在《民法典婚姻家庭编继承编理解与使用》一书中认为“离婚时一方使用婚前个人积蓄在婚后购买的房屋、车辆等有形财产，如果能够明确认定是来源于其婚前的个人积蓄，则不属于生产、经营收益范畴，只是原有财产价值存在形态发生了变化，其价值取得始于婚前，所谓“万变不离其宗”，应当认定为一方的个人财产。”
此外，在2012年11月10日人民法院报曾刊发一则《卖婚前旧房买新房离婚后该如何分割》的案例，该案例与笔者办理案例的情况极为相似，该案例的承办法官认为“我们对婚姻法的理解不能拘泥于条文，还要掌握其精神。夫妻婚后购买的房产不能一概认定为夫妻共同财产，如果夫妻一方能够证明购房款的来源是其婚前个人财产，且所有权登记 于个人名下，那么该房产应认定为一方婚前个人财产而非夫妻共同财产……本案原告婚前拥有一处房产，婚后将其出售并重新购置了现有房产，购房款的来源清楚，可视为是一种婚前个人财产在形态上的转化、延续，房产的权属性质并未发生变化，仍然是原告的个人财产”。
4.结语
虽然，从最高法的观点以及司法实践的案例来说，卖婚前旧房买新房仍属于个人财产，但司法实践中则需要承担较高的举证责任，买新房一方需要提供证据证明：旧房是一方的婚前财产；该财产确实发生了形式上的变化；不存在对新房权属的约定、赠与；形式上变化非投资、经营行为。DOCVIT
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