查看原文
其他

为何你的酒店筹建成本总是超出预算?

苏菡 酒店观察网 2023-01-12

嗨~~酒店投资人,你的酒店筹建预算超了没?


 


筹建不顺的酒店,各有各的艰难,但往往有一个共同的痛:
预算超支。
甚至超得不是百八十万,直接爆表超出了个三五百万!
 
三五百万是什么概念?
 
一家百余间客房的中端酒店,一年的利润可能也就这三五百万……
 
装修预算超支的每一分钱,都要从后面的收益里刨掉。
如果超支太多,将直接吞掉未来的收益……
很可能投资人辛辛苦苦忙碌好几年,最终成了给房东、给装修公司打工,自己赚了个……窝囊。
 
那问题来了:
为什么我们的装修预算总是会超支呢?
 


 
 


1



首先,很多投资人做预算的方法就不对,自然算出的数据也不准。
 
根据投资人对预算理解的程度不同,我们可以把他们大致分为三个段位:
青铜玩家
白银玩家
王者玩家
 
青铜玩家对酒店的预算还停留在:
单房投入×房间量=预算,把品牌方提供的单房造价当真了……

这都是第一次干酒店的,天真的像小白兔,白又白。

 
白银玩家已经懂得:
装修,不止于客房+工区(这只是标准内的投入),还有很多活,标准外的投入。
 
要知道,我们拿到的物业,往往不具备直接装修的条件:
比如,租的物业是大平层商铺,需要先加砌隔墙,这笔土建投入可不是小数字;
再如,租的是二手老物业,需要先拆除再重装,拆除清渣的费用也不少……凡此种种都要均摊进每个房间。
 
 
最高阶的王者玩家们通常都是“老”酒店投资人了,已经被社会反复毒打过,所以他们知道:
装修预算可不只是材料费+人工费+主材费,影响酒店预算的要素多着去了~~~
 
包含且不限于:物业、设计、功能、原料、人工、法规、季节……
甚至,连冬奥会都会影响预算。
 
那咱们就具体来了解一下,哪些因素会影响筹建预算。
 


2




 
影响工程造价的因素一般有三大类:
1-物业因素
2-合作因素
3-环境因素
我们逐一来拆解一下。
 


物业因素



如果你投资的酒店是老房改造,那这一条物业要素你要瞪大眼睛,它很可能一不小心就成了吞掉你预算的巨蟒。
 



1

结构加固





常见的物业结构有:
砖混结构、框架结构、剪力墙结构和钢结构。
 
超预算的重灾区是砖混结构
 
砖混结构都挺老的……
八九十年代(包括更早以前)的老房子一般都是砖混结构,就是那种用红砖垒墙,上面覆上水泥预制板做梁板的老建筑。建筑承重就全靠这种梁,但酒店装修要走很多管线,尤其是卫生间区域,需要在楼板上打很多洞。总共才60cm宽的预制板,如果连着打上一排洞,很可能就直接打断了,失去了承重能力……那这个楼可就危险了,甚至有坍塌的隐患。
 


这种情况下,为保障安全,需要做加固。
加固费用,少则六七十万,多则……上不封顶。
 
我一朋友小A的酒店,不到100间房,仅局部加固卫生间就填进去70万。在施工过程中,加固公司又指出了多处隐患。事关性命安全,专家都提了意见,投资人焉敢不从?

于是又签了增项合同,追加进去20多万。
 
加固很烧钱,但这钱一分也不能省。
 


2

物业现状




 
这条依旧主要针对于二手房/老房子。

老房装修,需要先拆后建,投资人在做预算时通常会加个10~20万的拆除费
 
没干工程前,觉得拆迁能花几个钱?
不就是抡了大锤一阵狂砸,然后扔垃圾?
 
拆过一次才知道,年轻人,你还是太年轻了!
 


首先,电钻和大锤不是哪都能抡的,很多地方需要精拆——即熟练工用手工铲一点一点平凿,这样才能保护建筑本体,这是个功夫活,也意味着拆迁没有想象中那么“短平快”。
 
其次,你以为扔垃圾就很简单吗?
 
小F拆除时正撞上城市环评,整个城市六区两县一律不许渣土车上路,所有建筑垃圾都趴窝在工地上,垃圾运不走,拆除工作也被迫停。艰难地熬了一周,总算有一个区能收垃圾了,全市的工地蜂拥而至,一车渣土从450飙到780块,还每天限时段,限车次……
就这样,一天三五车,稀稀拉拉运了一个月才清完垃圾。
 
 
有些楼,拆开之后才发现,金玉其外败絮其内,里面的芯子千疮百孔。
 
小B就遭遇了这种糠心大萝卜。
 
他事先也多次去这个酒店看过,但彼时隔着装修,看不出猫腻。等交了租金,施工队进了场,把原装修一扒开,所有人都倒吸了一口凉气:
原来这家酒店三易其手,三次重装,每次都是野蛮施工,在墙上/楼板上暴力掏洞,千疮百孔;


有的一面墙,开了两门洞——第一家在左边掏门洞;第二家改了设计,把旧门洞一堵(拿破木条子碎砖块封上),在右边又开了门洞……
而小B的设计图纸这次又换了门洞位置~~
 
前任挖的坑,都要后任填,小B额外多花了三十万打补丁,才让现场达到正常施工标准。
 
 
而小E遇到的问题就更隐蔽,更烧钱了:
物业现有的电容量不足。
 
老房子普遍电容不足(这也是为什么老房子夏季空调季老是跳闸的原因)而酒店对电容量有严格的要求,电容不够,就需要增容,也就是增加变压器。
 



增加一个变压器多少钱呢?
40-50万吧~~
不只是变压器,还需要重新走线……都是钱呐。
 
 


合作因素




1

设计方




 
很多投资人为了“抢工期”,等不及设计师出完全部图纸,就先安排工人进场施工。
 
他们觉得现场有些工程,比如拆除/基建等,和设计关系并不大,两边同时进行,可以打一个时间差。
这种作法可行,但只适用于特别资深的投资人——他们对设计和工程节点都了如指掌,能做到合理统筹安排。
 
而对于欠缺经验的新手投资人来说,这是小学没毕业就想直接去高考,你咋这么能~


 
有些工序,看着和设计关系不大,实际上有着千丝万缕的关系。
就拿拆除来说吧,又不是把里面全拆光搬空,还是要尽可能保留能用的局部。没有设计图纸,现场不划出线来,工人怎么知道这堵墙是拆还是留?
 
对施工队来说,他们希望一鼓作气把活干完-验收-拿钱走人。

可设计图纸一天不定稿,拆迁的活就一天干不利索,余下的那点活,工人是留呢?还是不留呢?
留着窝工,走了麻烦——等你图纸好歹确认了,人家拆迁队已经进了别的工地,再上人可就难了……本来短平快的活,硬生生被抻成了兰州拉面。
 
至于那些涉及到挖槽/开洞/布点的工序,更是设计一改,相应地都要挪位……
我们的预算就是被这些拖拉和返工一点点蚕食掉的。
 
 
投资人控好工程造价有三大关键节点:
设计控制
预算和施工方案
施工过程的质量和进度控制
 
首当其冲的就是控好设计。
 
设计不定稿,工程预算就没法确定;
工程预算不定,就没法走招投标流程;
没法招投标流程,就没法招到合格合算的总包……
后面两个控制节点,就成了镜花水月。
 


2

施工方




 
施工方堪比手术台上的那个主刀大夫:
找对了施工方,就像找到了三甲医院老名医,他下刀如有神,割的是病灶;
找错了施工方,就像找到了莆田系老骗子,他下刀如刽子手,刀刀割的是投资人的肉。
 
无良的施工方,是如何一点点偷走了我们的预算呢?
 
此前我们已有专栏文章详细交代,戳这里复习:《选施工方,你踩到这些坑了吗?
 
 


3

房东方



设计和施工这两点大家多少都会重视到,但房东这个点,对很多新酒店业主来说,就是个隐藏bug了。
 
有些投资人会觉得:
租金我也出了,房子怎么用,房东管得着吗?
 
你还别说,真有房东手长的特别长:
小c租房时,理所当然认为租金包含了屋面楼顶。可显然房东没这么认为,反手将屋顶租给了某放射塔公司。
 
要知道,咱们做酒店,屋顶是要放太阳能/空气能/消防水箱等等,本来楼顶面积就有限,哪容得他人再横插一脚?小c和他吵过几次,抗不住房东死活要租,无奈之下只能又出了点血,把事儿抹平。
 
还有些物业并非整租给酒店一家,同时分租给其他租户做门头仓库等,这就埋下了一个隐患:
酒店消防将来是要做外挂楼梯的,消防喷淋也要一体化设计……
这些都需要和邻居们协调,可这时,有的房东却又抄起手不管事了。投资人只能自己硬着头皮,和这些租户一个个沟通, 赔上了笑脸和公关费。
 
还有一种情况:
房东是国企单位。这类房东往往比较强势,沟通成本很高。
 
小D就签了这么一处物业,合同约定,免租期4个月。
听着蛮不错,但实际搬迁时,对方却迟迟不搬。他们一天不搬,工程队一天没法进场,你又不能真和他们撕破脸,就差“跪求”了。房东搬走时,说要避免“G有资产流失”,连电缆电线都拽出来拖走了……
小D只好重做电路重新布线,仅这一项就搭进去几十万。
 
更要命的是,房东找的施工队,只顾自己拆的痛快,哪管接手的人是死是活?暴力拆迁,生拉死拽。
再碰上一些没出息的小领导,趁乱捞一把,找来拉废品的,除了墙和地砖这种搬不走的,恨不能搬空所有,都当“废品”卖了变现……
可怜的小D进场一看,整栋楼如同水洗一空,拆门时连墙都砸了,抽电线时把钢筋都铰了……好一个烂摊子。
 


环境因素




1

政策法规




接下来讲到最重点的部分——堪称酒店预算超支的最大风险点:
合规性问题。
 
一个酒店想要施工,首先要具备施工的合法性,也就是拿到施工许可证。
 
按照我国《建筑工程施工许可管理办法》规定:
投资额超过30万,建筑面积达到300平的,应当向住建部门申请领取施工许可证。
 
如果你是一家新建酒店装修

应到建设行政主管部门或其授权机构领取《工程建设项目报建表》,经批准后方可以开工建设。



 
如果你是旧房酒店装修

并且涉及到拆改主体结构和明显加大荷载的……


那你将开启漫漫“跑证之路”房屋所有权人、使用人必须向房屋所在地的房地产行政主管部门提出申请,并由房屋安全鉴定单位对装饰装修方案的使用安全进行审定,经批准后,房屋装饰装修申请人持批准书,向建设行政主管部门办理报建手续,并领取施工许可证,方可以开工建设。



 
这一大段翻译成人话就是:
 

如果你改了原建筑设计图纸,必须要先证明结构是安全的(结构报审),怎么证明?找第三方鉴定,确认建筑是安全的,这个鉴定费按面积收(百余间客房约需10万);鉴定不合格,要出具加固方案,按要求整改至达标。



 
重整的要求,有时苛刻到让人想死的心都有了~~
 
比如,结构报审中有一小条是:抗震等级。

有些城市一刀切,它不管你是新房还是老房,抗震等级通通要达到七级,达不到就免谈,回去自己整改去………而一栋九十年代的老房子,要达到这一条标准,恐怕就得投进去个七八百万~~~这活就没法干了
 
整改达标后,方可提交【图审】,再次审核通过后,才给施工许可证。
 
这整个过程中,需要备齐多种证照资料,和多个“相关”部门打交通,流程极其繁琐,要求极其“个性化”……堪比关羽过五关,每一关卡都有可能被卡住,一旦被卡住,那就是被卡住了命运的后脖颈,直接要命——因为施工许可证是消防证的前置条件,而消防证直接决定酒店能否开业。


 
如果,你的酒店本身先天条件不好(比如结构问题)或者相关证照不全(比如产权证、图纸欠缺)那办证将难上加难……简直就是个烧钱的火盆。
 
这也倒逼我们的投资人:
不要贪图那点租金的便宜,在选物业时坚决过滤掉那些证照不全、结构不行的渣渣物业——否则当年选错物业挖的的坑,很可能日后埋的就是自己的人。
 

 


2

部门限制



 
就算你证件齐全,施工合法,那也依然面临着另一个变数。
 
小h的酒店工地上,一大早,工人们来到现场刚要干活,突然传来一个“口谕”:
这三天所有工地不得施工。
 
什么原因呢?
很多~~~
 
比如,冬奥会开幕,不能施工;冬奥会闭幕,不能施工;
(虽然你的这个工地,离北京1000多里路~~)
 
比如,大气检测随便一项指标超标,不能施工;
比如,上面来了领导检查,不能施工;
……
 
这种停工,有时一两天,有时长达一两周。
 
这种临时性停工,投资人仍然需要按天支付工人的费用。在隐蔽验收结束后的用工高峰期,一个工地可能有上百个工人在劳作,突然停工一两天,增加了开销,更拖延了工期,而且,不只增加了筹建费用,也一并让后续的筹开/运营费用超支。
 
投资人一声长叹:我太难了

 


3

季节气候



 
除了相关部门不许施工,老天爷有时候也不让你施工:
南方的梅雨天气,
北方的冬季施工,
突如其来的雾霾,
……
都有可能打断你的施工进程。
 
去年,我们有个项目在土建阶段赶上冬季施工,每天睁开眼就是看天气预报,最怕来寒流,因为一上冻,涉及混凝土砂浆抹灰的工序就没法干了。
 
时间=金钱,这句话放在工地上,是绝对的至理名言——酒店筹建拖延的每一天,背后都交织着人工费、房租、运营费,每一项淌的都是投资人的血。



3


写在最后



前天听一个投资人叹息,开酒店太难了:
挣钱时,是一万一万的挣;
花钱时,百十万投进去根本听不见个响;
 
酒店是一个没有多少想象力的生意:
房间就那么多,时间就那么长,就算满打满算,能赚到钱就那么多~~
 
酒店想赚钱,就必须控好成本,一环一环地扒,一项一项地抠。
 
在酒店筹建环节,涉及部门众多,施工工序复杂,想做好交叉施工和合理协调,需要强专业性统筹和强经验性护航。
否则,筹建环节可能会变成酒店预算的“碎钞机”,让你的店,还没开起来,就已经被判了死缓。



您可能也对以下帖子感兴趣

文章有问题?点此查看未经处理的缓存