为何你的酒店筹建成本总是超出预算？

嗨~~酒店投资人，你的酒店筹建预算超了没?

筹建不顺的酒店，各有各的艰难，但往往有一个共同的痛：

预算超支。

甚至超得不是百八十万，直接爆表超出了个三五百万！

三五百万是什么概念？

一家百余间客房的中端酒店，一年的利润可能也就这三五百万……

装修预算超支的每一分钱，都要从后面的收益里刨掉。

如果超支太多，将直接吞掉未来的收益……

很可能投资人辛辛苦苦忙碌好几年，最终成了给房东、给装修公司打工，自己赚了个……窝囊。

那问题来了：

为什么我们的装修预算总是会超支呢？

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首先，很多投资人做预算的方法就不对，自然算出的数据也不准。

根据投资人对预算理解的程度不同，我们可以把他们大致分为三个段位：

青铜玩家

白银玩家

王者玩家

青铜玩家对酒店的预算还停留在：

单房投入×房间量=预算，把品牌方提供的单房造价当真了……

这都是第一次干酒店的，天真的像小白兔，白又白。

白银玩家已经懂得：

装修，不止于客房+工区（这只是标准内的投入），还有很多活，标准外的投入。

要知道，我们拿到的物业，往往不具备直接装修的条件:

比如，租的物业是大平层商铺，需要先加砌隔墙，这笔土建投入可不是小数字；

再如，租的是二手老物业，需要先拆除再重装，拆除清渣的费用也不少……凡此种种都要均摊进每个房间。

最高阶的王者玩家们通常都是“老”酒店投资人了，已经被社会反复毒打过，所以他们知道：

装修预算可不只是材料费+人工费+主材费，影响酒店预算的要素多着去了~~~

包含且不限于：物业、设计、功能、原料、人工、法规、季节……

甚至，连冬奥会都会影响预算。

那咱们就具体来了解一下，哪些因素会影响筹建预算。

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影响工程造价的因素一般有三大类：

1-物业因素

2-合作因素

3-环境因素

我们逐一来拆解一下。

物业因素

如果你投资的酒店是老房改造，那这一条物业要素你要瞪大眼睛，它很可能一不小心就成了吞掉你预算的巨蟒。

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结构加固

常见的物业结构有：

砖混结构、框架结构、剪力墙结构和钢结构。

超预算的重灾区是砖混结构。

砖混结构都挺老的……

八九十年代（包括更早以前）的老房子一般都是砖混结构，就是那种用红砖垒墙，上面覆上水泥预制板做梁板的老建筑。建筑承重就全靠这种梁，但酒店装修要走很多管线，尤其是卫生间区域，需要在楼板上打很多洞。总共才60cm宽的预制板，如果连着打上一排洞，很可能就直接打断了，失去了承重能力……那这个楼可就危险了，甚至有坍塌的隐患。

这种情况下，为保障安全，需要做加固。

加固费用，少则六七十万，多则……上不封顶。

我一朋友小A的酒店，不到100间房，仅局部加固卫生间就填进去70万。在施工过程中，加固公司又指出了多处隐患。事关性命安全，专家都提了意见，投资人焉敢不从？

于是又签了增项合同，追加进去20多万。

加固很烧钱，但这钱一分也不能省。

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物业现状

这条依旧主要针对于二手房/老房子。

老房装修，需要先拆后建，投资人在做预算时通常会加个10~20万的拆除费。

没干工程前，觉得拆迁能花几个钱？

不就是抡了大锤一阵狂砸，然后扔垃圾？

拆过一次才知道，年轻人，你还是太年轻了！

首先，电钻和大锤不是哪都能抡的，很多地方需要精拆——即熟练工用手工铲一点一点平凿，这样才能保护建筑本体，这是个功夫活，也意味着拆迁没有想象中那么“短平快”。

其次，你以为扔垃圾就很简单吗？

小F拆除时正撞上城市环评，整个城市六区两县一律不许渣土车上路，所有建筑垃圾都趴窝在工地上，垃圾运不走，拆除工作也被迫停。艰难地熬了一周，总算有一个区能收垃圾了，全市的工地蜂拥而至，一车渣土从450飙到780块，还每天限时段，限车次……

就这样，一天三五车，稀稀拉拉运了一个月才清完垃圾。

有些楼，拆开之后才发现，金玉其外败絮其内，里面的芯子千疮百孔。

小B就遭遇了这种糠心大萝卜。

他事先也多次去这个酒店看过，但彼时隔着装修，看不出猫腻。等交了租金，施工队进了场，把原装修一扒开，所有人都倒吸了一口凉气：

原来这家酒店三易其手，三次重装，每次都是野蛮施工，在墙上/楼板上暴力掏洞，千疮百孔；

有的一面墙，开了两门洞——第一家在左边掏门洞；第二家改了设计，把旧门洞一堵（拿破木条子碎砖块封上），在右边又开了门洞……

而小B的设计图纸这次又换了门洞位置~~

前任挖的坑，都要后任填，小B额外多花了三十万打补丁，才让现场达到正常施工标准。

而小E遇到的问题就更隐蔽，更烧钱了：

物业现有的电容量不足。

老房子普遍电容不足（这也是为什么老房子夏季空调季老是跳闸的原因）而酒店对电容量有严格的要求，电容不够，就需要增容，也就是增加变压器。

增加一个变压器多少钱呢？

40-50万吧~~

不只是变压器，还需要重新走线……都是钱呐。

合作因素

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设计方

很多投资人为了“抢工期”，等不及设计师出完全部图纸，就先安排工人进场施工。

他们觉得现场有些工程，比如拆除/基建等，和设计关系并不大，两边同时进行，可以打一个时间差。

这种作法可行，但只适用于特别资深的投资人——他们对设计和工程节点都了如指掌，能做到合理统筹安排。

而对于欠缺经验的新手投资人来说，这是小学没毕业就想直接去高考，你咋这么能~

有些工序，看着和设计关系不大，实际上有着千丝万缕的关系。

就拿拆除来说吧，又不是把里面全拆光搬空，还是要尽可能保留能用的局部。没有设计图纸，现场不划出线来，工人怎么知道这堵墙是拆还是留？

对施工队来说，他们希望一鼓作气把活干完-验收-拿钱走人。

可设计图纸一天不定稿，拆迁的活就一天干不利索，余下的那点活，工人是留呢？还是不留呢？

留着窝工，走了麻烦——等你图纸好歹确认了，人家拆迁队已经进了别的工地，再上人可就难了……本来短平快的活，硬生生被抻成了兰州拉面。

至于那些涉及到挖槽/开洞/布点的工序，更是设计一改，相应地都要挪位……

我们的预算就是被这些拖拉和返工一点点蚕食掉的。

投资人控好工程造价有三大关键节点：

设计控制

预算和施工方案

施工过程的质量和进度控制

首当其冲的就是控好设计。

设计不定稿，工程预算就没法确定；

工程预算不定，就没法走招投标流程；

没法招投标流程，就没法招到合格合算的总包……

后面两个控制节点，就成了镜花水月。

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施工方

施工方堪比手术台上的那个主刀大夫：

找对了施工方，就像找到了三甲医院老名医，他下刀如有神，割的是病灶；

找错了施工方，就像找到了莆田系老骗子，他下刀如刽子手，刀刀割的是投资人的肉。

无良的施工方，是如何一点点偷走了我们的预算呢？

此前我们已有专栏文章详细交代，戳这里复习：《选施工方，你踩到这些坑了吗？》

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房东方

设计和施工这两点大家多少都会重视到，但房东这个点，对很多新酒店业主来说，就是个隐藏bug了。

有些投资人会觉得：

租金我也出了，房子怎么用，房东管得着吗？

你还别说，真有房东手长的特别长：

小c租房时，理所当然认为租金包含了屋面楼顶。可显然房东没这么认为，反手将屋顶租给了某放射塔公司。

要知道，咱们做酒店，屋顶是要放太阳能/空气能/消防水箱等等，本来楼顶面积就有限，哪容得他人再横插一脚？小c和他吵过几次，抗不住房东死活要租，无奈之下只能又出了点血，把事儿抹平。

还有些物业并非整租给酒店一家，同时分租给其他租户做门头仓库等，这就埋下了一个隐患：

酒店消防将来是要做外挂楼梯的，消防喷淋也要一体化设计……

这些都需要和邻居们协调，可这时，有的房东却又抄起手不管事了。投资人只能自己硬着头皮，和这些租户一个个沟通， 赔上了笑脸和公关费。

还有一种情况：

房东是国企单位。这类房东往往比较强势，沟通成本很高。

小D就签了这么一处物业，合同约定，免租期4个月。

听着蛮不错，但实际搬迁时，对方却迟迟不搬。他们一天不搬，工程队一天没法进场，你又不能真和他们撕破脸，就差“跪求”了。房东搬走时，说要避免“G有资产流失”，连电缆电线都拽出来拖走了……

小D只好重做电路重新布线，仅这一项就搭进去几十万。

更要命的是，房东找的施工队，只顾自己拆的痛快，哪管接手的人是死是活？暴力拆迁，生拉死拽。

再碰上一些没出息的小领导，趁乱捞一把，找来拉废品的，除了墙和地砖这种搬不走的，恨不能搬空所有，都当“废品”卖了变现……

可怜的小D进场一看，整栋楼如同水洗一空，拆门时连墙都砸了，抽电线时把钢筋都铰了……好一个烂摊子。

环境因素

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政策法规

接下来讲到最重点的部分——堪称酒店预算超支的最大风险点：

合规性问题。

一个酒店想要施工，首先要具备施工的合法性，也就是拿到施工许可证。

按照我国《建筑工程施工许可管理办法》规定：

投资额超过30万，建筑面积达到300平的，应当向住建部门申请领取施工许可证。

如果你是一家新建酒店装修

应到建设行政主管部门或其授权机构领取《工程建设项目报建表》，经批准后方可以开工建设。

如果你是旧房酒店装修

并且涉及到拆改主体结构和明显加大荷载的……

那你将开启漫漫“跑证之路”房屋所有权人、使用人必须向房屋所在地的房地产行政主管部门提出申请，并由房屋安全鉴定单位对装饰装修方案的使用安全进行审定，经批准后，房屋装饰装修申请人持批准书，向建设行政主管部门办理报建手续，并领取施工许可证，方可以开工建设。

这一大段翻译成人话就是：

如果你改了原建筑设计图纸，必须要先证明结构是安全的（结构报审），怎么证明？找第三方鉴定，确认建筑是安全的，这个鉴定费按面积收（百余间客房约需10万）；鉴定不合格，要出具加固方案，按要求整改至达标。

重整的要求，有时苛刻到让人想死的心都有了~~

比如，结构报审中有一小条是：抗震等级。

有些城市一刀切，它不管你是新房还是老房，抗震等级通通要达到七级，达不到就免谈，回去自己整改去………而一栋九十年代的老房子，要达到这一条标准，恐怕就得投进去个七八百万~~~这活就没法干了

整改达标后，方可提交【图审】，再次审核通过后，才给施工许可证。

这整个过程中，需要备齐多种证照资料，和多个“相关”部门打交通，流程极其繁琐，要求极其“个性化”……堪比关羽过五关，每一关卡都有可能被卡住，一旦被卡住，那就是被卡住了命运的后脖颈，直接要命——因为施工许可证是消防证的前置条件，而消防证直接决定酒店能否开业。

如果，你的酒店本身先天条件不好（比如结构问题）或者相关证照不全（比如产权证、图纸欠缺）那办证将难上加难……简直就是个烧钱的火盆。

这也倒逼我们的投资人：

不要贪图那点租金的便宜，在选物业时坚决过滤掉那些证照不全、结构不行的渣渣物业——否则当年选错物业挖的的坑，很可能日后埋的就是自己的人。

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部门限制

就算你证件齐全，施工合法，那也依然面临着另一个变数。

小h的酒店工地上，一大早，工人们来到现场刚要干活，突然传来一个“口谕”：

这三天所有工地不得施工。

什么原因呢？

很多~~~

比如，冬奥会开幕，不能施工；冬奥会闭幕，不能施工；

（虽然你的这个工地，离北京1000多里路~~）

比如，大气检测随便一项指标超标，不能施工；

比如，上面来了领导检查，不能施工；

……

这种停工，有时一两天，有时长达一两周。

这种临时性停工，投资人仍然需要按天支付工人的费用。在隐蔽验收结束后的用工高峰期，一个工地可能有上百个工人在劳作，突然停工一两天，增加了开销，更拖延了工期，而且，不只增加了筹建费用，也一并让后续的筹开/运营费用超支。

投资人一声长叹：我太难了

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季节气候

除了相关部门不许施工，老天爷有时候也不让你施工：

南方的梅雨天气，

北方的冬季施工，

突如其来的雾霾，

……

都有可能打断你的施工进程。

去年，我们有个项目在土建阶段赶上冬季施工，每天睁开眼就是看天气预报，最怕来寒流，因为一上冻，涉及混凝土砂浆抹灰的工序就没法干了。

时间=金钱，这句话放在工地上，是绝对的至理名言——酒店筹建拖延的每一天，背后都交织着人工费、房租、运营费，每一项淌的都是投资人的血。

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写在最后

前天听一个投资人叹息，开酒店太难了：

挣钱时，是一万一万的挣；

花钱时，百十万投进去根本听不见个响；

酒店是一个没有多少想象力的生意：

房间就那么多，时间就那么长，就算满打满算，能赚到钱就那么多~~

酒店想赚钱，就必须控好成本，一环一环地扒，一项一项地抠。

在酒店筹建环节，涉及部门众多，施工工序复杂，想做好交叉施工和合理协调，需要强专业性统筹和强经验性护航。

否则，筹建环节可能会变成酒店预算的“碎钞机”，让你的店，还没开起来，就已经被判了死缓。