上海老旧小区加装电梯常见法律问题解答
前 言
根据上海住房城乡建设管理发布的数据显示，截至2022年底，上海已累计完工并投入运行电梯4397台。2023年，计划加装电梯3000台，这项惠民工程的推进，受到了广大人民群众的欢迎。但是近年来，因加装电梯而产生的法律纠纷也越来越多，笔者曾参与多起加装电梯纠纷案件，现对该类案件办理过程中常见法律问题分析如下：
01
起诉前期无法获取业主主体身份信息与房产信息怎么办？
答：有两种途径，一是诉前申请律师调查令查询，具体需要准备初步的立案材料，包括起诉状、证据材料，律师调查令申请等；二是法院主动帮助查询，同样也需提供初步的立案材料。各个法院的操作有所不一致，建议先与法院沟通后再准备申请材料。
02
遇到被起诉业主死亡的情况怎么办？
答：加装电梯案件的特点之一就是当事人的年龄普遍偏大，因此，经常会遇到业主已经死亡但是尚未办理产权变更事宜的情况。考虑到要做到彻底的排除妨害，或者主张的补偿得到足额支付，一般需要将所有的当事人均列为被告。如果业主死亡，律师需要与法院沟通，是律师通过申请律师调查令去查询继承人的身份信息，还是法院依职权去查询，两种途径皆可，不同地方的操作有所不一致，需结合实际情况具体分析。
03
诉讼请求如何列明？
答：如果是高层业主起诉底层业主排除妨害，诉讼请求可列：1.判令被告立即停止妨害；2.判令被告承担律师费XX元。
如果是低层业主起诉高层业主支付补偿费用，诉求请求可列：1.判令被告支付补偿费用XX元；2.判令被告承担律师费XX元。
另外特别提示，上海市的加装电梯纠纷案件中，会将负责加装电梯的施工单位列为第三人参加诉讼。
04
管辖法院如何确定？
答：因加装电梯引发的纠纷，法院一般列明的案由有相邻关系纠纷或排除妨害纠纷，总体而言属于不动产纠纷，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二十八条：“民事诉讼法第三十四条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷”的规定，加装电梯引发的纠纷应当由不动产所在地人民法院管辖。
05
原告请求排除妨害，同时就加装电梯的行政审批等提起行政诉讼，已经提起的民事诉讼如何处理？
答：法院会依法裁定驳回起诉。法律依据：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条 ：“立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十七条规定情形的，裁定驳回起诉”和《民事诉讼法》第一百二十七条：“人民法院对下列起诉，分别情形，予以处理：（一）依照行政诉讼法的规定，属于行政诉讼受案范围的，告知原告提起行政诉讼”。
06
《民法典》颁布以后，加装电梯应当符合什么法律条件？
答：根据最高院发布的《对十三届全国人大五次会议第7017号建议的答复》提到：实践中通常认为，建筑物加装电梯属于“改建、重建建筑物及其附属设施”的范畴。按照《民法典》第278条第2款规定，改建、重建建筑物及其附属设施这一业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，同时应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。因此，加装电梯最基本的条件应当符合《民法典》“双2/3和双3/4”的要求。
07
建筑物所有权或相邻权因加装电梯而受到侵害，业主是否可获得补偿？补偿标准是什么？
答：对此目前没有相关规定，也暂未检索到上海市相关的补偿案例。但是参照全国其他省市的一些规定，低层业主要求高层业主支付补偿费用仍然具有可操作性。例如《广州市既有住宅增设电梯办法》中有规定，业主认为增设的电梯给住宅的采光、通风、隐私、房屋价值等造成不良影响的，可请求其他业主对其补偿，但该办法仍然没有对补偿标准作出规定。实际上，因为各个住宅的建设情况不一，加装电梯可能造成的不良影响也各有不同，现实中很难制定统一的标准。目前大部分法院的做法是酌情确定补偿数额，一些法院会参照业主之间曾经达成过但未履行的补偿协议作出补偿，当存在可能使房屋价值贬损的情况时，法院会聘请专业的评估机构进行评估，以评估结论作为补偿依据。
08
因业主阻挠，被迫停止加装电梯维权产生的律师费，误工费、物料存放费、材料损失、破坏施工现场造成的额外损失等，能否在提起民事诉讼时获得赔偿？
答：关于律师费。按照目前上海市的标准，若原告主张排除妨害的诉讼请求成立，法院会认为因诉讼具有专业性，原告聘请律师具有一定合理性，酌情支持部分律师费，支持标准大约3000元。
关于误工费、物料存放费、材料损失等，对此法律也并未有明确的规定，经检索案例发现，这些费用大部分虽然已经实际发生，但法院一般不会予以支持，且法院的释法说理也较为简单，或以该项主张与本案并不属于同一法律关系而要求原告另行主张，或认为原告提供的证据并不足以证明该项费用的产生而不予支持。
09
反对加装电梯的业主，在电梯建成后是否可以主张使用加装电梯？
答：根据法律规定和相关案例可知，加装的电梯属于建筑物的共有部分，业主对其享有共有和共同管理的权利，根据公平原则，反对业主在缴纳分摊费用后，可享有电梯的使用权。
10
原告提出排除妨害诉讼，被告是否可以提起反诉请求给予补偿？
答：反诉是一个独立的诉，若被告在本诉中提起反诉，法院可以合并审理，但如果被告未提起反诉，则可以就要求补偿的诉讼请求另外提起诉讼。
11
加装电梯民事案件的特点？
答：（一）案件类型主要分为两类，一类是高层业主起诉底层业主排除妨害，另一类是低层业主起诉高层业主给予补偿。
（二）涉及人数较多。加装电梯关乎一整栋楼的利益，无论是低层住户起诉高层住户给予补偿，还是高层住户起诉底层住户排除妨害，涉及的人数往往都是一整栋楼的业主。律师代理案件的时需关注案件是否已经符合群体性案件的标准，如果符合，则应当及时办理登记备案。
（三）业主年龄较大。需要加装电梯的住宅，一般都是使用年限比较长的，很多业主在一栋楼里面可能已经生活了几十年，所以该类案件的委托人中，老年人占据大多数。
结 语
高层住户往往因为加装电梯而带来极大便利，但是一二层的低层住户，加装电梯不仅不能带来便利，甚至会因为加装电梯而影响房屋的通风、采光，进而导致房子贬值。邻里之间对于加装电梯的问题无法调和后，最终只能选择诉诸法律手段解决。但是如某判决所述：既有住宅增设电梯是目前居民群体多数人迫切期望解决的民生问题，也是城市功能修补的一个重要方面。老旧楼房加装电梯，有利于改善居住条件，实现生活便利，尤其是可解决老年人、病人及残障人员的生活困境，涉案加装电梯可有效解决出行不便的问题，低层业主对此应给予理解和体谅。
作者简介
陈艾琳
云南大学法律硕士，专注民商事案件办理和研究，擅长收集、整理、分析案件材料，致力于为客户提供高效、可行的解决方案。
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统 筹｜ 王琳
编 辑 ｜ 高士琳
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