出租人是否可以采取停水停电的方式作为自身权利的救济手段？

承租人拖欠租金，一直是房屋合同纠纷中常见的问题。而关于出租人能否通过停水停电的方式督促承租人支付租金，长久以来有很大的争议。在司法实践中，法院也观点不一。

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典型案例

案例1:（2021）沪01民终13935号

案情：2019年，原告陈某（出租方、甲方）与被告某餐饮公司（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定：甲方将上海市闵行区XX路XX号XX室房屋出租给乙方。前述合同签订后，陈某按约向某餐饮公司交付案涉商铺，某餐饮公司亦按约向陈某交纳租金、履约保证金等费用。但自2020年1月开始，某餐饮公司未按时足额支付租金。后陈某多次向某餐饮公司发送《商铺租赁费用缴款通知》、《物业费缴费通知》、《再次催缴函》、《缴费通知》进行催告。

一审法院判决后，原审原告提起上诉，认为原告于2020年7月24日对上诉人的店铺采取停电措施致其无法经营，故应以此日期为涉案合同的解除日期，由此，租金计算的截止日期也应为该日期，而非一审法院认定的2020年7月31日；法院认为：二审法院认为，双方当事人签订的涉案商铺租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容于法不悖，应属有效合同，双方均应恪守。就争议焦点，本院注意到，因上诉人拖欠租金等约30万元，被上诉人于2020年7月24日对店铺采取的停电措施，系构成对上诉人欠租部分的相应抗辩，上诉人要求以此日期为涉案合同解除日期，无法律依据。

案例2:（2016）粤07民终1189号

案情：承租人与汇丰木业公司出租人签订租赁合同，承租人租赁涉案厂房。后因承租人拖欠租金及物业管理费发生纠纷，原审法院判决确认租赁合同于2015年2月1日解除，承租人返还涉案厂房。2014年4月8日，江门市环境保护局对涉案厂房作现场检查，发现厂内的锅炉运作正常，燃烧木柴产生的废气经旋风除尘器处理后外排，外排烟气外观较黑，燃烧木柴与该环评及环评批复要求不一致，现场该厂未能提供该厂环保验收相关资料，并作出行政处罚决定书，后经强制执行责令立即停止燃柴锅炉的使用。后出租人张贴通告称接环保部门通知严禁使用此锅炉设备否则将实行停电处理，后出租人多次将丽丰木业厂的总电闸开关关闭。

承租人以厂房锅炉供电中断造成其损失为由诉至法院。法院认为：涉案租赁合同已解除，因此出租人没有提供厂房、水电、锅炉给承租人使用的义务，且出租人多次通知承租人停止供电，且司法部门和环保部门都要求出租人停止使用锅炉的，否则对出租人采取断水、断电等相关强制执行措施，基于此出租人有义务停止使用锅炉，在其无义务供电的情况下对承租人所占有的厂房断电是停止使用锅炉的一种方法，其行为并无不当。

案例3:（2022）沪0115民初11343号

案情：原告向被告承租上海市浦东新区XX路XX号—A座南楼下1—A区用于开设洗衣店，但房屋自2020年2月起停电，导致原告无法营业，最终提前搬离房屋，原告存在损失，已起诉至法院，要求退还押金、租金及其他损失。

原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。被告作为出租方，应保证租赁期间系争房屋及其附属设施处于正常可使用和安全的状态，供水供电是正常使用房屋的条件之一，是被告应尽的义务。现租赁期内，系争房屋被通知于2020年3月10日停止供水供电，鉴于房屋出现停水停电状况导致原告无法正常经营，并最终于4月搬离系争房屋，应当由作为出租方的被告承担相应后果。被告抗辩房屋实际并未停水停电，但未提供相应证据，故本院不予采纳。因租赁房屋处于停电状态，致使原告无法正常使用租赁房屋，已经构成违约，该违约行为造成原告合同目的无法实现，原告最终于2020年4月底搬离系争房屋，涉案合同提前解除。合同解除后，原告支付的押金及已付未使用的租金、物业费应当予以返还，故本院对原告要求被告退还押金的诉请予以支持。同因系争房屋停电造成原告的租赁目的不能实现而解除，原告请求被告赔偿损失的诉请，具有事实和法律依据，本院予以支持。

02

法律分析

由上述案件可以得知，在租赁合同已提前解除，或出租人已明确表示没有拒续租意愿的情形下，若承租人仍然强硬占用出租物业，那么，出租人采取停水停电等保护性而措施并无不当。也就是说，为保障自身权利停水停电，并不是出租方承担责任的必然条件。

但出于审慎角度，出租方应当注意以下几点：

第一，在订立租赁合同中时可以明确约定，在承租人欠租的情况下，出租人有采取停水停电举措的权利。为在承租人如未如期归还出租物业的情况下，出租人强制收回房屋提供便利。同时注意，可约定在承租人延迟支付租金、出租人又不希望解除合同的情况下出租人亦可采取停水停电措施。

第二，出租人应事先以书面形式告知将采取的停水、停电措施，避免给承租人带来某些难以避免的损失，以减小赔偿风险。

第三，有一种较为特殊的情况不适宜直接适用以上情形，即是承租人和自来水公司、电力公司直接签订了水、电使用合同，此时承租人用水、用电的权利受法律保护。那么，如果出租人擅自停水、停电造成承租人损失的，应该承担赔偿责任。

在租赁市场中，无论是商业租赁还是住房租赁，可供租赁的房屋和需要租房的人群在数量上存在巨大的缺口，因此租赁市场目前是典型的卖方市场（出租人市场）。在这样的背景下，法律法规在设定义务时，会对出租人提出较多的要求，但这并不意味着出租人得不到公正的保护，特别是当自身利益受到损害时。

作者简介

王雅薇

法律硕士，目前主要专注于不良资产的处置，破产重整，以及其他民商事案件的钻研与处理。

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编 辑 ｜ 赵佳怡

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