塌方了！学区房暴跌750万！10大城市最危险（附：32城学区房分析）

01.  暴跌750万，跌幅54%

最近算是亲身经历了一次学区房暴跌，唯一套房子，算是次顶级的学区房，本打算卖掉置换，但太难卖了。去年最高4.2万/平，现在成交价2.9万/平，半年时间暴跌30%，100多万没了。除非照自己大腿砍一刀，忍痛割肉，根本下不了决心卖。《南京，100万人在卖房（点标题直接阅读）》

学区越好，跌的越厉害。最好的学区房中，有的已经从5万多跌到3万，1年内跌幅40%。当时谁能想到？

而这，还不是最惨的，炒房之都深圳最顶级的学区房有的房子竟然暴跌54%，血亏750万元。

深圳顶级名校百花小学和深圳实验中学的学区房金茂礼都，成交价格最高时冲破了30万元/平方米，但最近一套46平方米一房一厅房源，业主挂盘价降至630万元，单价约13.7万元/平方米，跌了54.3%！

根据乐有家披露的数据整体来看深圳的六大名校学区房，百花片区、南二外周边以及深高北周边二手房成交价跌幅最大，在20%左右。

20年来被所有人公认最保值的学区房，历次房价调整，都是最抗跌保值的，现在为何开始狂跌？

有人说是因为片区教师轮岗，北京固然有这个因素，但合肥并没有教师轮岗，为何也跌30-40%？有人说是因为疫情导致收入下降，但是以前历次调整，学区房都是最抗跌的。

所以，本轮学区房大跌，绝对非同寻常，还有更深入的原因，那就是出生人口下降。

02.  11个主要城市新生人口暴跌40%以上

学区房，学区房，主要需求是上学，有学生才有学区，学生是学区房的根本。

相对其他类型，学区房是对出生人口反应最快的一类，因为出生后6年就要上小学，6年内肯定有价格反馈。其他房子到未必有这么刚的价格及时反馈，如果没有孩子上学，住哪里，区别并不是很大。其他类型房价分析请点击《2022，房市的苦日子，才刚刚开始（或持续5-10年）点标题直接阅读》

如果学生数量暴跌，需要买学区房的家庭少了，那上学的需求也要暴跌，买学区房的家庭就少了，卖的多，买的少，价格就肯定越卖越低。

虽然目前很多城市学龄人口还没开始下降，但是投资看的是预期，如果预期未来几年学龄人口会急剧下降，投机客卖房的肯定会变多，投机买房的就会变少。

到底学龄人口下降到什么程度，才能导致学区房价格雪崩？我们不妨一起看看数据：

▲上图是32个主要城市2016-2021年的出生人口数量图，因为不是每个城市都公开这个数据，部分城市也不是每年公开，导致搜集数据的时候，几个城市只能找到1年的数据，十几个城市的数据不全，但是也有十几个城市搜集到了6年的数据，已经具备分析价值了。（数据趋势都在图上，大家仔细对比年份就能看清每个城市的趋势）

为啥从2016年开始呢？因为2016年出生，今年2022年，刚好6岁上小学。于是，最近6年出生数据参考价值最高。

32个主要城市出生人口降幅的平均值是-26%，多数城市出生人口的高峰在2016或2017，最低谷多在2021年或2020年。近年全国人口出生高峰是2016年1786万人，最低是2021年的1062万人，降幅41%。

32个主要城市降幅26%还是比全国的41%低很多的，说明了人口向大城市聚集的趋势。

更直观的是直接看32个主要城市的降幅：

▲注：①0以上是有5-6年且有2021年最数据的城市；0以下的城市数据是没有2021年最新数据，多数有4-5年数据；个别城市只有2-3年数据，可能存在偏差，仅供有限参考。②最大降幅是指6年内从最大值到最小值的降幅。具体从哪年到哪年，请参见《图：主要城市出生人口》

11个城市出生人口降幅高达40%以上，成都、厦门、北京、南京等4个城市更是暴跌50%以上，最高的成都竟然高达57%！

下篇文章分析“现在只有哪种房子还能买，哪种买了肯定血亏”，结论绝对让人大吃一惊，请点击下面的名片，关注公众号👇春风👇，持续阅读更多高质量文章：

如果学区的学生少了50%，学区房价会如何？肯定是会跌，而且跌幅小不了。具体可能跌多少呢？下面可以算个出生人口单因素影响价格的幅度：

03.  学生少50%，学区房价也会跌50%？

下面2段略复杂，尽量简单说，请耐心看下：

假如只有前10%的房子是学区房，只有前10%的收入才能买的起，也就是说100个家庭，100个孩子，100套房子，只有10套是学区房，那么竞价下来，应该是只有收入前10%的家庭才能买的到。这时候学区房的价格是由收入第10位的家庭购买力决定的。

那如果学生减少50%，10套学区房要都被用来上学，那就变成收入前20的家庭的购买力来决定。

收入第10位、第20位的购买力，决定了学区房的价格降幅。

那么第10、20百分位收入降幅是多少呢？知乎@叶林楠  算了个数据如下：

90%的位置是5.3万元，80%是3.6万元，降幅32%；80%到70%降幅26%。

这就是出生人口降幅对学区房价格的单因素影响比例。当然，实际影响因素非常复杂，加上随机波动，根本没办法算出来具体跌幅。

但，趋势是确定的：学区房暴跌的概率非常高。

而且现在才只是刚刚开始。边际价格疯狂起来，六亲不认。

可以说，学区房以前涨的时候有多疯狂，以后跌的时候就会有多疯狂。具体每个城市学区房未来走势如何，请加下面作者个人微信，一对一咨询答复（咨询人数太多，请耐心，勿催）