广州中院：二手房居间合同纠纷案件典型案例

广州市中级人民法院

二手房居间合同纠纷案件典型案例

【典型案例一】未披露买受人为中介公司的利害关系人，且买卖合同未实际履行的，中介公司能否主张中介费？

【裁判要旨】

中介公司在提供居间服务过程中，对中介公司及其执业人员与买受人是否存在利害关系，应当依法查验并书面告知出卖人；中介公司未履行该义务导致纠纷的，不得要求支付中介费。

【基本案情】

出卖人杨某、邓某与买受人孙某、石某、中介方某中介公司签订《房地产买卖合同》，约定：出卖人需支付中介费10万元，逾期支付则从合同签订之日起按中介费总金额的千分之五支付违约金至全部支付之日止；房屋买卖合同的履行与否不影响中介费的支付。当日买受人孙某、石某支付了10万元定金给出卖人。

后双方未继续履行合同。中介公司认为系出卖人因房价上涨不再出售房屋，出卖人认为是买受人未按时办理按揭贷款手续并支付房款。中介公司以合同约定买卖合同的履行与否不影响中介费用为由要求出卖人杨某、邓某支付中介费及违约金。

二审另查明，买受人石某是中介公司的股东，占股比例为60%，且已被法院列入失信被执行人名单。中介公司称已口头向杨某、邓某披露了石某的身份情况但无证据证明，杨某、邓某对此予以否认。

【裁判结果】

一审法院认为：《房地产买卖合同》合法有效，合同明确约定房地产买卖合同的履行与否不影响中介费的支付，故杨某、邓某应当支付10万元中介费；因中介公司未举证证明其司在起诉前曾向杨某、邓某主张过权利以及其司的损失超过利息损失，故酌定违约金以中国人民银行发布的同期同类贷款利率为标准。判后，杨某、邓某不服，提起上诉。

二审法院认为：中介公司应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介公司故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。《广州市房屋交易监督管理办法》第二十一条明确规定，房地产中介服务机构及其执业人员提供房屋交易中介服务时，对房地产中介服务机构及其执业人员与当事人是否存在利害关系，应当依法查验并书面告知当事人。本案并无证据显示中介公司在促成涉案买卖合同订立时书面告知过出卖人其与买受人有无利害关系。涉案买卖合同除支付定金外其余内容均未得履行。二审法院改判：撤销一审判决，驳回中介公司的全部诉讼请求。

【典型意义】

二手房交易市场中，委托人依赖中介公司提供的信息和意见进行交易，当中介公司与其司介绍的交易对象存在利害关系时，将使其司与委托人产生利益冲突，委托人对此是否知情、是否决定与交易对象继续交易，与中介公司提供的信息的完整度有密切联系。中介公司隐瞒交易对象为其司利害关系人的，违反了如实向委托人报告交易事项的法定义务，动摇了居间合同构建的信赖基础，置委托人于受中介公司误导而不自知的风险之中，事实上构成对委托人利益的损害，因此中介公司无权要求居间报酬。

【典型案例二】中介公司收取买受人支付的性质不明的费用，买受人可否要求中介公司返还？

【裁判要旨】

若买受人支付给中介公司费用的性质不能明确，而中介公司主张该费用为中介费的，中介公司对此负有举证义务，否则应承担举证不能的法律后果，将款项返还给买受人。

【基本案情】

买受人王某通过某中介公司购买了一套房屋，合同约定：合同签订当日买受人王某支付定金15万元。当日王某向某中介公司支付了20万元，出卖人确认收到购房定金15万元。同日，王某向该中介公司支付3万元，该中介公司出具《收款收据》确认收取中介费3万元。房屋交易履行完毕后，王某认为该中介公司收取了其20万元，仅支付出卖人定金15万元，应向其返还剩余的5万元。诉讼中王某表示中介公司收取该5万元时称款项是出卖人亲戚需收取的费用。中介公司则陈述款项是房源费，需要给公司业务员的亲戚，随后又表示该款项为中介费。

【裁判结果】

一审法院认为：买受人王某向中介公司实际支付8万元，中介公司亦为房屋买卖交易提供了居间服务，故可以认定双方已就中介费8万元达成了合意，并已履行完毕。现王某提出约定的中介费为3万元的主张与其实际支付8万元的行为不一致，在无证据证实双方口头约定中介费为3万元的前提下，王某要求中介公司返还已收取的5万元，依据不足，遂判令驳回王某的全部诉讼请求。判后王某不服，提起了上诉。

二审法院认为：首先，买受人王某二审提供的谈话录音内容显示该中介公司在收取王某该5万元款项时明确是帮别人收取，该公司并没有持有，但该公司二审期间陈述该款项要给业务员亲戚作房源费，后又改口称该款项是中介费，但并未提供相应的证据予以证实；其次，该中介公司在收取了该5万元款项后又收取了王某3万元中介费，收据亦只显示中介费为3万元，应当认定中介公司以其行为表明收取的5万元款项并非中介费；最后，中介公司作为专业中介机构只能就其提供的服务收取中介费，无权额外收取房源费。二审法院改判：撤销一审判决；中介公司返还王某5万元款项。

【典型意义】

中介公司提供中介服务必须具备职业操守，其有权也只能收取相应的中介服务费，不能利用掌握信息的优势地位以及买受人急于取得房产的迫切心理，巧立名目，欺诈收费。本案诉讼过程中，中介公司对涉案争议费用的收取原因有多种陈述，最开始告诉购房人该款项是出卖人亲戚要求额外收取的房源费用，随后又提出是其公司员工亲戚介绍房源要求收取的费用，最后才主张该款项是中介费，属于典型的中介公司以“房源费”为名乱收费用的情形。中介费本已包含中介公司为获取房源信息所付出的时间和劳动成本，无权再以“房源费”的形式额外收取费用。实践中，除了“房源费”，还有所谓的“茶水费”、“奖励款”，甚至“房价差”都不属于中介公司可以取得的合理报酬，不应予以保护。

【典型案例三】中介公司在居间服务过程中未对房屋进行查册或审查权属证书导致房屋买卖合同不能继续履行的，中介公司是否有权获取全部中介费？

【裁判要旨】

中介公司在组织买卖合同双方订立房屋买卖合同前，应对涉案房屋进行查册或审查房屋的权属证书，否则房屋买卖合同因约定面积与产权登记面积不一致而不能履行时，中介公司要求委托人全额支付中介费的，不予支持。

【基本案情】

买受人刘某、张某与出卖人潘某、某中介公司签订了《房屋买卖合同》，订立合同时出卖人潘某未出示房地产权证、某中介公司亦未出示房屋查册信息。合同约定：房屋建筑面积约94平方米（以房产证面积为准）；买受人需在合同签订之日向中介公司支付36600元中介费。

后出卖人潘某告知买受人刘某、张某，涉案房屋产权证记载的面积为90.77平方米，双方就是否扣减房价款产生争议，刘某、张某遂拒绝向出卖人支付房款。出卖人潘某遂另案起诉刘某、张某，要求解除合同、刘某、张某支付违约金及逾期利息，刘某、张某则反诉要求潘某返还定金并支付违约金。另案生效判决认定出卖人未尽产权证出示义务、买受人未尽审慎审查义务，买卖双方对合同解除负有同等过错，而买卖双方过错均系中介公司怠于履行审查义务所致，遂在维持合同解除判项的基础上，改判出卖人退回买受人定金5万元。

本案中介公司起诉要求买受人刘某、张某支付中介费36600元及逾期利息。

【裁判结果】

一审法院认为：买受人刘某、张某在签订合同前已察看房屋了解涉案房屋的整体情况，且在出卖人潘某表示暂无法提供房地产权证，亦无涉案房屋查册信息的情况下仍选择继续订立合同，故买受人刘某、张某应按合同约定向中介公司支付中介费36600元及相应利息。判后刘某、张某不服，提起了上诉。

二审法院认为：中介公司在促成房屋买卖合同订立时，未提供涉案房屋的产权查册信息或要求出卖人出示产权证明，违反了诚实信用、勤勉尽责等原则，且中介公司事实上未协助买卖双方办理后续交易手续；买受人在未获取涉案房屋的准确产权登记信息的情况下签署房屋买卖合同，违反审慎注意义务。故中介公司与买受人刘某、张某对合同未能继续履行均有过错。二审酌情改判刘某、张某向中介公司支付1万元中介费及相应利息。

【典型意义】

产权证、查册表是确认房屋权属、结构、楼龄、面积、有无权利瑕疵等内容的重要证明，中介公司在促成买卖双方订立房屋买卖合同时，应当勤勉尽责地要求出卖人出具产权证并向房管部门进行查册，然后将产权证、查册表出示给买受人查阅，并将获取的房屋信息准确无误、不作任何隐瞒地向买受人如实提供。实践中存在中介公司怠于履行或者迟延履行该义务，导致买卖双方因房屋产权、面积、楼龄等本可为产权证、查册表所反映的信息未能及时反映导致合同履行有障碍甚至不能继续履行的情况。一般认为，买卖双方、中介公司对上述情况的出现均有过错，中介公司如向委托人追索中介费，法院应当结合中介机构事实上有无协助买卖双方办理全部交易手续、中介机构在提供中介服务过程中对合同履行障碍的产生是否存在过错等因素，确定是否调整合同约定的中介费。

【典型案例四】房屋买卖合同订立后，非居间公司的原因而未继续履行的，居间公司是否有权获取全部居间服务报酬？

【裁判要旨】

房屋买卖合同订立后因买卖双方或一方当事人违约未继续履行，中介公司因此减少了服务项目和工作量，法院可根据合同实际履行情况适当酌减中介费。

【基本案情】

买受人黎某、出卖人周某与某中介公司签订了房屋买卖合同，约定：买卖双方同意向中介公司支付中介费，逾期支付的按每日1%的标准支付滞纳金；买卖双方违约的，违约方除支付应付未付的中介费外还应赔偿因其违约给中介方造成的损失，损失赔偿范围包括中介方应收而未收的中介费。买受人黎某、出卖人周某分别签署了《佣金确认书》：黎某确认需支付中介费2.9万元；周某确认需支付中介费5万元。

买受人黎某另案起诉出卖人周某要求返还定金、赔偿房屋差价损失、赔偿中介费2.9万元，按揭服务费8千元。该案生效判决认定出卖人周某在未继续筹措赎契款的情况下单方通知不再出售房屋，并在涉诉房屋上设立新的抵押权，显属违约。该案生效判决判令：出卖人返还定金3万元、赔偿房屋差价损失14.5万元、按揭服务费8千元；因黎某并未实际支付中介费，故其主张的中介费损失2.9万元，不予支持。

本案中介公司要求周某支付的费用有：1.合同约定由周某支付的中介费5万元；2.合同约定由黎某支付的中介费2.9万元及逾期利息。

【裁判结果】

一审认为：中介公司已促成买卖双方订立房屋买卖合同，有权依约获取相应的报酬，本应予以全部支持，但综合全案事实，从公平合理等原则予以考量，并考虑到中介费占房屋总成交价的比例、涉案房屋无需完成后续过户交易手续等情况，一审判决：出卖人周某支付中介费6万元并承担全部诉讼费用。

二审认为：涉案房屋买卖合同因周某违约而解除，并导致黎某未支付中介费，故中介公司有权依照合同约定向周某主张其与黎某均应当支付的中介费。虽然中介公司在居间服务过程中并无违约行为，但鉴于房屋买卖合同尚未履行完毕，一定程度上减少了中介公司的服务项目和工作量，一审法院根据合同履行情况，酌情判令周某中介费6万元并无不当。二审判决：驳回上诉，维持原判。

【典型意义】

审判实践中一般认为，中介公司的义务不仅包括促成交易双方订立房屋买卖合同，还应包括通知督促双方及时履行合同、协助办理网签、递件、过户、交楼等其他义务。根据《房地产经纪管理办法》相关规定，中介公司与交易双方应当订立书面的房地产经纪服务合同，明确交易双方、中介公司的权利义务，并作为计收全部或部分报酬的依据，而实务中较少出现中介公司与交易双方签订独立于买卖合同之外的居间服务合同、明确中介公司的义务范围、项目收费标准的情况，本案即为典型代表，故中介公司应自行承担未按规定操作的不利后果。即便中介公司不是导致合同解除的违约方，但鉴于居间合同义务范围约定不明确、买卖合同的解除减少了中介公司的服务项目和工作量的情况，法院根据合同履行情况适当酌减中介费更符合公平合理原则。

【典型案例五】中介公司在居间服务过程中未审查买受人的购房资格，房屋买卖合同因此不能继续履行的，中介公司是否有权获取全部中介费？

【裁判要旨】

中介公司在履行居间服务合同过程中未审查买受人是否具备购房资格，虽促成了房屋买卖合同的订立，但房屋买卖合同因买受人无购房资格不能继续履行，中介公司无权要求支付全部中介费。

【基本案情】

买受人王某、出卖人赖某、某中介公司签订了《存量房买卖合同》以及《中介服务三方协议》，协议均载明王某知悉限购政策。当日，王某、赖某分别向中介公司出具服务费确认书，确认签署当天均需支付中介费5万元，逾期支付将按每日0.1%的标准计付违约金；三方协议还约定守约方的中介服务费需由违约方支付。

在买受人王某起诉出卖人赖某要求解除合同、赖某反诉要求王某支付违约金的案件的生效判决认定，房屋买卖合同无法继续履行的主要原因是王某不具备广州市购房资格，生效判决判令解除《存量房买卖合同》、王某向赖某支付违约金20万元。

本案中，中介公司起诉王某要求支付买卖双方合计应付的中介费10万元及逾期支付违约金，王某则反诉要求解除三方协议、中介公司赔偿其损失18万元。

【裁判结果】

一审法院认为：中介公司已促成买卖双方签订了《存量房买卖合同》，王某亦签署了《咨询及中介服务费确认书》，王某未依约支付中介费构成违约，还应根据《中介服务三方协议》的约定承担赖某所应支付的中介费。故一审判决：王某支付中介费10万元并以10万元为本金，按每日0.1%的标准计付违约金。

二审法院认为：中介公司在促成买卖双方签订合同时负有审慎注意义务。《存量房买卖合同》签订时王某明显不具备广州市购房资格，不可能依照合同约定在30天内完成交易。结合《购房资格调查确认书》笔迹明显不同的情形，二审认定中介公司实际上并未审核王某是否具备购房资格，导致涉案《存量房买卖合同》解除、王某需向赖某支付违约金，中介公司对此负有过错，另一方面王某在订立合同时不负责任，故王某、中介公司在居间合同关系中的过错程度相当，故二审对一审本诉部分的处理是：王某需支付本应由其支付的中介费2.5万元、本应由赖某支付的中介费2.5万元及相应违约金。因王某不具备购房资格导致《存量房买卖合同》解除，故另案中王某向出卖人支付违约金的主要责任应由王某承担，次要责任由中介公司负担，故二审对一审反诉部分的处理是：酌情判令中介公司向王某赔偿5万元。

【典型意义】

广州市房屋限购政策实施已久，买受人是否享有限购区域内的购房资格是房屋交易能否顺利完成的必要条件，而中介公司在促成合同订立前应当告知委托人相关购房事项、审核买受人是否具备购房资格。如买受人未主动表明其没有购房资格，中介公司亦未予审查即促成买卖双方订立房屋买卖合同，但合同因买受人没有购房资格无法继续履行的，买受人、中介公司均负有过错，中介公司不能获取全部中介费用，如果中介公司的行为导致买受人产生了损失，中介公司亦需根据其过错程度予以赔偿。

【典型案例六】中介公司故意隐瞒房屋附属学位等影响房屋价格的重要事项，导致买卖合同不能履行的，中介公司是否有权获得中介费？

【裁判要旨】

中介公司在提供居间服务过程中，应将房屋附属学位等影响房屋价格的重要事项向委托人如实报告。如中介公司故意隐瞒上述重要事项，导致买卖合同因此不能继续履行，中介公司因违反如实报告义务而无权主张中介费用。

【基本案情】

买受人谢某、陈某、出卖人尚某、庞某、与中介公司签订《广州市二手房买卖及居间服务合同》，约定：买方应在签订合同当日支付31150元中介费、卖方应支付30000元中介费；若因买方或卖方原因导致交易无法完成的，中介公司已收取的中介费无须退还，不足部分由违约方支付；如支付费用方为守约方，守约方可直接向违约方追偿等。同日，谢某、陈某向中介公司支付31150元。

后买卖双方就涉案房屋的学位占用问题产生争议，谢某、陈某另案起诉出卖人要求解除房屋买卖合同关系并双倍返还定金。该案生效判决认定，出卖人没有证据证明在合同签订前已将房屋附属学位的占用情况如实告知买受人，双方未能就学位被占用的问题达成合意导致合同未能继续履行，判决支持了买受人全部诉讼请求。

本案中买受人谢某、陈某主张中介公司隐瞒涉案房屋附属学位占用情况，要求解除居间合同关系并返还已付中介费、赔偿律师费损失。

【裁判结果】

一审法院认为：房屋是否具备学位、学位是否可为买受人使用等，均为影响涉案房屋交易价格、交易意向的重要信息，中介公司负有向买受人如实报告与房屋交易有关信息的义务。本案中介公司在出卖人放售涉案房屋时，对出卖人要使用涉案房屋对口学校学位的事实已知情，但未如实告知买受人，损害了买受人利益，则无权收取中介服务费。律师费并非诉讼的必要费用，故判决中介公司返还中介费31150元。

二审法院判决：驳回上诉，维持原判。

【典型意义】

在当前社会背景下，房屋所附带的教育资源往往是买受人在选择房屋时的重要考量因素，房屋是否具备学位、学位可否使用等，均为影响房屋交易价格、交易意向的重要信息。中介公司应当对掌握的可能影响房屋交易的重要因素如实告知买受人，不得有所隐瞒或提供虚假情况。如果中介公司隐瞒影响房屋交易、价款的重大事项，甚至为促成合同订立收取中介费而提供虚假情况、损害委托人利益，买受人被错误信息误导签订合同导致合同不能继续履行的，中介机构无权获取中介费甚至应当承担损害赔偿责任。

【典型案例七】中介公司未依约为委托人垫资赎契以致买卖合同不能继续履行，中介公司是否需要承担损失赔偿责任？

【裁判要旨】

中介公司为委托人垫资赎契不是法定义务，但中介公司为促成交易而特别承诺为某一方垫资赎契的，中介公司就必须履行该义务，因中介公司未履行而导致买卖合同不能履行的，中介公司应按其过错情况赔偿负有赎契义务一方的损失。

【基本案情】

出卖人赵某、付某与买受人岑某、李某、某中介公司签订了《房屋买卖合同》，约定：房款335万元；出卖人收到定金后2个工作日内须向抵押银行申请提前偿还贷款手续；因涉案房屋存在抵押，故垫资赎楼款由中介方全权负责，垫资的时间和产生的费用由中介方负责。合同签订当天买受人支付了定金。一个月后，赵某、付某向贷款银行申请提前还贷，但因未按时足额存入提前还贷的资金导致提前还贷未成功。

买受人岑某、李某另案起诉出卖人赵某、付某要求解除合同、返还定金、支付房款30%的违约金及中介费，该案生效判决判令双方解除合同、出卖人返还定金、赔偿违约金71.4万元、中介费8万元。

出卖人赵某、付某以中介公司未履行《房屋买卖合同》中关于全权负责垫资赎楼的义务导致其无法申请提前还贷，并造成其向买受人岑某、李某赔偿损失为由，起诉要求赔偿前案其支付的费用以及律师费等损失883439.15元。

【裁判结果】

一审法院认为：双方对合同备注条款中“垫资赎楼款由中介全权负责”的理解产生分歧，属于对合同内容约定不明确，双方事后未能达成补充协议予以明确，故应按照合同有关条款或者交易习惯予以确定。出卖人赵某、付某拒绝中介公司找到的垫资公司垫资赎契，也拒绝买受人的垫资赎契，由此可推断出卖人赵某、付某主观上已不愿垫资赎契，其行为已构成违约，由此造成房屋买卖无法交易的违约责任应由出卖人承担，遂判决驳回了出卖人赵某、付某的全部诉讼请求。

二审法院认为：因合同中对垫资的具体方式未作明确约定，导致双方对该条款的理解产生分歧，一审认定属于对合同内容约定不明并无不当。在有其他方式解决垫资赎契的情况下，出卖人赵某、付某未能积极解决垫付赎楼问题，应承担导致无法继续交易造成损失的主要责任；中介公司在未与出卖人赵某、付某对垫资赎契的详情、细节达成一致的情况下就在合同中约定垫资赎楼款由其司全权负责，造成出卖人误解亦存在过错，应负次要责任。二审酌情确定出卖人赵某、付某承担70％责任，中介公司承担30％责任，改判撤销一审判决、中介公司向出卖人赔偿损失238200元。

【典型意义】

二手房在出售前存在抵押债务尚未涂销的情况，当出卖人缺乏资金清偿能力时，中介公司为促成交易提出由其垫资赎契的情形逐渐增多，但一旦出卖人与中介公司在合同订立时没有明确垫资条款的具体履行方式及双方的权利义务，可能会导致出卖人不能提前还贷而无法继续交易，双方因此产生纠纷。因此，在订立涉及到垫资问题的居间合同时，应当明确约定垫资条款的具体操作方式及各方的权利义务，合同订立后各方当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行义务，并根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。未按照合同约定履行义务的，应当承担相应的违约责任。本案对督促双方当事人尤其是中介机构诚实履行合同义务、提高中介机构的专业性及增强房屋交易市场的稳定性，促进司法公正具有重要意义。

【典型案例八】委托代理期限内出卖人并无违约行为而买卖合同未能订立的，中介公司能否主张中介费？

【裁判要旨】

非因出卖人单方违约导致买卖合同未能在独家代理协议约定的代理期限内订立的，中介公司无权依照代理协议的约定主张中介费或要求违约赔偿。

【基本案情】

丁某欲捆绑出售两套房屋，遂与某中介公司签订了《独家代理委托协议》，约定代理期限3个月，中介公司向丁某支付1500元保证金，还约定：房屋售价363万元；中介公司按出售条件促成房屋买卖合同签订的，丁某需支付中介费；代理期内买方按出售条件签订《购房要约发出委托书》书面同意购买涉案房屋，丁某需返还保证金；因丁某单方面违约导致涉案房屋未能通过该中介公司成交，丁某需返还保证金并按照支付报酬：①买方签订《购房要约发出委托书》书面同意购买涉案房屋的，支付标准为出售价格的3%；②其他情形下则为50%。代理期间内，该中介公司与买方李某签订了《购房要约发出委托书》；期限届满后，该中介公司未促成丁某与李某签订房屋买卖合同。该中介公司以买卖合同未签订的原因在于出卖人丁某为由，要求丁某返还保证金1500元并支付出售价格3%的赔偿款。

【裁判结果】

一审法院认为：该中介公司未促成房屋买卖合同的签订，中介公司通知丁某签约的当天并未告知李某当天需签订买卖合同，代理期限最后一天既未告知李某当天需签订买卖合同，也并未向丁某披露捆绑出售另一套房是李某弟弟购买，李某弟弟当天也未到场。涉案房屋能否成交应基于买卖双方的意思自治与协商一致，房屋售价虽属买卖合同的重要因素，但付款方式、付款时间等因素也可能影响买卖合同的签订，该中介公司主张买卖合同无法签订的责任归属于丁某，依据不足。考虑到该中介公司带李某查看房屋并收取了1000元定金、签订了《购房要约发出委托书》，取得了初步成果，一审法院判令丁某退还保证金并酌情判令丁某支付5000元作为补偿。判后，中介公司提起了上诉。

二审法院判决：驳回上诉，维持原判。

【典型意义】

《独家代理委托协议》通常是出卖人与中介公司约定仅由该公司负责出售房屋的协议，此类协议的签订需慎重考量，特别是应对代理期限、双方的权利义务、违约责任分担等内容作出明确约定，否则容易产生争议。因房屋买卖合同的缔结与否，取决于出卖人与买受人能否协商一致，属于交易双方意思自治的范围，中介公司无权强制买卖双方缔结交易。若买卖双方在代理期限内并未签订买卖合同，则无权主张出卖人支付中介费，但中介公司为合同的订立作出了一定努力并取得了协议约定的初步成果的，可以要求委托人支付必要的费用予以补偿。如果双方在独家代理协议中约定了违约责任，而合同未订立的原因并非委托人违约所致，中介公司亦无权主张违约损失赔偿。