地方各级法院：关于合同解除纠纷的指导意见（三）
地方各级人民法院
关于合同解除纠纷的指导意见（三）
2024年1月第一版
一、上海市高级人民法院《关于商事审判中规范违约金调整问题的意见》（沪高法民二[2009]13号）
136、【违约金调整程序的启动原则】
对于合同约定的违约金，未经当事人明确请求，法院不主动依职权进行审查和作出是否调整的裁判。
137、【担保人提出调整请求的处理与法院释明】
诉讼中违约方未提出调整请求，但担保人提出明确请求，法院亦应当进行审查。法院要注意就当事人是否需要主张违约金过高问题进行释明，具体释明方式可参照《商事法官释明百问》第25条的相关规定。
138、【对当事人调整违约金请求进行审查的基本要求】
当事人明确提出违约金调整请求的，法院在审查中要注意尊重当事人的意见自治，依法审慎作出违约金金额过高的认定，合理调整违约金金额，公平解决违约金责任问题。
139、【当事人提出调整违约金请求的程序阶段】
当事人认定约定的违约金过高的，应当在一审法庭辩论终结前向法院提出，法官在审理中应当注意释明。
当事人一审到庭但未提出违约金金额过高的调整请求，而在二审期间提出的，法院不予审查，但是当事人提出新的证据的除外。
当事人无正当理由拒不到庭参加庭审，在二审期间提出违约金数额过高的，法院不予支持。
140、【对当事人主张调整违约金的方式的审查】
对于当事人主张调整违约金的方式，法院在诉讼中应当注意审查当事人是否通过答辩状、代理词等书面形势提出，或者在庭审、调解过程中以口头方式提出。
141、【主张调整违约金一方当事人的举证要求】
当事人主张约定的违约金过高的，应当提供违约金约定缺乏公平性的相应证据。
142、【被主张调整违约金一方当事人的举证要求】
被主张调整违约金一方当事人否认约定的违约金过高，认为约定公平合理的，在主张调整违约金一方当事人提供相应证据后，也应当举证证明违约金约定的合理性。
143、【认定违约金“过高”时的考量因素】
法院依据《关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第29条第一款判断违约金是否过高时，要避免简单采用固定比例的“一刀切”的认定方式，应当依照公平原则和诚实信用原则，根据案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合考量以下因素：
（1）合同履行程度
（2）违约方的过程程度
（3）合同的预期利益
（4）当事人缔约地位的强弱
（5）是否适用格式合同或条款
（6）当事人是否已在诉请中对违约金进行减让
（7）违约金计算基数（法官根据具体案件认为应当考量的其他因素）。
144、【实际损失无法计算时的调整标准】
守约方的实际损失无法确定的，法院认定违约金过高进行调整时，根据公平原则和诚实信用原则，在综合考量违约方的恶意程度、当事人缔约地位强弱等因素的基础上，可以参考不超过银行同类贷款利率四倍的标准进行相应调整。
二、海南省高级人民法院《2016年民事审判工作会议纪要》（2017年3月23日）
145、随着市场行情的变化致使承包合同所约定的承包金过低，发包人请求调整，对于业已履行的部分，人民法院不予支持，对于尚未履行的，人民法院可依据合同法解释二第二十六条的规定酌情予以调整。发人请求解除承包合同的，人民法院可依照合同法解释二，并结合案件的实际情况确定是否解除。
因开发商的原因致使合同不能继续履行的，拟购房人除可以请求解除合同外，还可要求开发商返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
因拟购房人的原因致使合同不能继续履行的，开发商除可以请求解除合同外，还有权拒绝返还拟购房人已付的购房款并可要求拟购房人赔偿因此而造成的损失。
146、双方当事人已经订立商品房买卖合同，买受人仅交付定金，且双方在合同中约定买受人可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除合同，出卖人可以双倍返还定金为代价而解除合同的，从其约定。
双方当事人没有前款约定，一方当事人要求解除合同，另一方当事人不同意解除，且合同有继续履行可能的，不应解除合同。
147、双方当事人已订立商品房买卖合同且买受人已交付部分房款后，出卖人恶意违约，请求解除合同，并愿意承担超过已付购房款一倍的赔偿责任的，如买受人不同意解除合同，且合同有继续履行可能的，不应解除合同。
双方当事人已订立商品房买卖合同且买受人已交付部分房款后，因市场行情变化等请求解除合同，并愿意以放弃已交购房款作为承担赔偿责任的，如出卖人不同意解除合同，且合同有继续履行可能的，不应解除合同。
148、具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（1）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（2）商品房买卖合同订立后未经备案登记，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
149、垦区单位将垦区农用地发包给垦区单位职工或其近亲属等（以下称该类承包为内部承包）后，承包人未经垦区单位同意或备案，又将所承包土地转包给他人的，该转包合同无效，但转包经垦区单位追认的除外。
发包人以承包人未经发包人同意转包土地构成违约为由请求解除承包合同，承包合同有此约定的，依照约定判决解除；承包合同没有约定的，依照合同法的规定确定是否解除。
150、内部承包合同的承包方为垦区单位职工的，内部承包合同的期限一般以30年为限，承包期的截止年限不超过职工退休年限。发包方以超过该年限为由请求解除超出部分年限承包合同的，应予准许。
内部承包合同的承包方为垦区职工近亲属的，内部承包合同的承包期限最长不超过30年，发包方以超过30年为由请求解除超出30年部分承包合同的，应予准许。
151、随着市场行情的变化致使承包合同所约定的承包金过低，发包人请求调整，对于业已履行的部分，人民法院不予支持，对于尚未履行的，人民法院可依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》（下称合同法解释二）第二十六条的规定酌情予以调整。发包人请求解除承包合同的，人民法院可依照合同法解释二，并结合案件的实际情况确定是否解除。
152、垦区单位将垦区农用地发包给非垦区单位职工或其近亲属的单位或个人（以下称该类承包为外部承包）后，承包人未经垦区单位同意或备案，又将所承包土地转包给他人的，该转包合同无效，但转包经垦区单位追认的除外。
发包人以承包人未经发包人同意转包土地构成违约为由请求解除承包合同，承包合同有此约定的，依照约定判决解除；承包合同没有约定的，依照合同法的规定确定是否解除。
153、外部承包合同的承包期限不超过20年，发包方以超过该年限为由请求解除超过部分承包合同的，应予准许。
三、上海市第二中级人民法院《房屋租赁类改发案件裁判要点》
154、承租人的履约瑕疵能否成就合同约定之解除条件？
答：为鼓励交易，改善营商法治环境，法院应审慎适用合同解除制度，从合同性质、内容、履约情形、诚实信用原则等角度对违约行为进行综合考虑，以判定违约行为是否满足行使合同解除权的条件。即使从形式上看合同约定的解除条件已经成就，出租人以此为由请求解除合同，可参考《九民纪要》第四十七条的规定，依法审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，并根据诚实信用原则，确定合同应否解除。在承租人的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现的情况下，一般不支持守约方行使约定解除权。
155、根据商用物业租赁合同的约定，出租人对物业公共区域的修缮无需征得承租人的同意。合同履行过程中，出租人对系争租赁物业所在商场进行大规模维修工程，较大程度地影响了整个商场的经营状况，承租人因要求协商未果而暂停支付租金，出租人能否因此享有合同解除权？
答：虽然根据合同约定承租人无权限制出租人对物业公共区域进行修缮。但如果出租人的修缮行为在一定期间内已严重影响到租赁物业之商业使用效能，则应当允许承租人通过要求协商补偿方案来修复该时段内的利益失衡。若承租人因出租人拒绝协商而暂停支付租金。出租人不能仅因承租人暂停支付租金的行为而享有单方解除权。
156、承租人在转租时向次承租人出示了产权人出具的授权委托出租的委托书。后在未给予承租人合理期限的情况下，次承租人径行以未向其提供房屋权利证明文件以及转租同意书为由单方面通知承租人解除转租合同，该通知到达承租人时能否产生合同解除的后果？
答：由于租赁合同签订时承租人已向次承租人提供了房屋权利人出具的委托书，作为其有权出租之证明。虽授权委托出租与同意转租在权源上确有不同，但均可证明承租人确有权出租房屋。在未给予对方合理期限对出租的权源进行补正，且无相关证据证明对方将无法履行合同义务的情况下，次承租人不享有单方解除权，其发送的解除函件不发生合同解除的法律效力。
157、合同解除后，承租人既不实际使用租赁房屋也不腾空返还，出租人通知承租人限期搬离，否则出租人将有权自行收回房屋。承租人收到通知后既未回复亦未自行搬离。出租人主张的房屋占用费应计至何时？
答：根据《中华人民共和国民法典》第五百九十一条（1999年《中华人民共和国合同法》第一百一十九条）之规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。据此，在出租人解除合同后即通知承租人限期搬离，并明确若逾期搬离将自行收回房屋的情况下，如承租人已收悉通知且未按期自行搬离，出租人应当及时自行收回房屋。若因出租人未及时收回房屋，导致房屋占用费损失扩大，出租人对其扩大损失不得要求赔偿。
158、承租人在租赁期间未经出租人同意破坏房屋承重结构，法院在判定合同解除的同时，应如何合理判定承租人承担修复责任的方式？
答：承租人在租赁期间对租赁房屋造成损坏的，承租人应当承担修复责任。但对于破坏房屋承重结构等较为严重的损坏，承租人自身可能不具备修复资质和修复能力，双方也容易对修复的标准产生争议，此时若直接判令承租人对破坏的房屋承重结构予以修复，可能产生判决难以实际执行的问题。故应当综合考虑案件具体情况确定合理的修复责任承担方式，在承租人难以承担实际修复义务时，可考虑判令其承担相应的修复费用。
159、因承租人违约导致合同解除时，承租人需承担的责任应否以不超过合同正常履行情况下出租人可得之利益为限？
答：因承租人违约导致合同解除时，若承租人须承担之责任总额超过了合同正常履行情况下出租人可得之利益，法院应当根据公平原则酌情予以调整，即承租人应承担之违约责任，以不超过合同正常履行情况下出租人的可得利益为限。
四、上海市高级人民法院《承揽合同类案办案要件指南》
160、承揽合同解除权的审查要点
（1）承揽合同是否有效成立；
（2）承揽合同对行使解除权的约定，当事人的主张与约定是否相符；
（3）当事人主张行使法定解除权的，是否与法律规定相符；
（4）定作人主张行使任意解除权的，是否与法律规定相符；
（5）定作人既提出行使任意解除权，又提出行使法定解除权的，法院应向当事人释明确定行使解除权的类型，如当事人拒绝作出选择的，则分别审查是否符合任意解除权、法定解除权的条件；
（6）向当事人释明，对合同解除后的后果处理一并提出主张，另一方当事人则一并进行抗辩。
161、承揽合同的解除权包括定作人的任意解除权，当事人依据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条行使的法定解除权，以及当事人依据承揽合同的约定行使的约定解除权。三种合同解除权的构成要件以及法律后果存在区别。一方面，应当固定当事人行使解除权的请求权基础；另一方面，应当根据法律对上述三种解除权所作出的不同的规定，就当事人所提出的解除权是否有事实依据，以及是否符合法律规定，作出针对性的裁判。对于合同状态，如当事人未提出明确诉请的，应当主动释明，并告知当事人就合同解除后的后果一并提出相应的诉讼请求，尽可能一次性地解决纠纷。
162、法定解除权、约定解除权成立的审查要点
（1）行使法定解除权、约定解除权的一方是否是守约方；
（2）守约方行使法定解除权是否符合《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定的解除条件；
（3）违约方提出终止权利义务关系的，是否符合《中华人民共和国民法典》第五百八十条的规定；
（4）当事人提出约定解除的，是否符合合同约定的解除条件。
163、原则上守约方才享有合同解除权，但是当发生合同僵局，致使不能实现合同目的，违约方在符合下列条件的前提下，可以提出终止权利义务关系，具体条件如下：
（1）违约方起诉请求解除合同（即终止合同权利义务关系）主观上是非恶意的；
（2）违约方继续履行合同对其显失公平；
（3）守约方拒绝解除合同（即终止合同权利义务关系）违反了诚信原则。
164、是否符合法定解除的条件，应当结合违约程度、合同目的能否实现等事项予以综合考虑。
165、如果违约方违约程度显著轻微，未导致合同目的无法实现，守约方请求解除合同的，不予支持。守约方可以要求违约方承担修理、重作、赔偿损失等违约责任。
166、承揽人逾期交付工作成果，定作人经催告未果后要求解除合同，如存在下列因素的，对其解除合同的诉讼请求不予支持：
①工作成果逾期交付的原因非承揽人造成；
②虽然系承揽人原因造成工作成果逾期交付，但是工作成果已经完成或已经完成大部分；
③逾期的时间较短，未造成定作人损失或损失较小；
④工作成果非限于特定期限完成或具有其他特定意义或条件的。
167、承揽人逾期交付工作成果的，构成违约，定作人可主张减少报酬或请求赔偿因延迟交付造成的损失。
168、解除权行使方式的审查要点
（1）是否采取通知方式行使解除权；
（2）是否系守约方发出解除通知；
（3）解除通知是否明示；
（4）守约方是否以解除通知到达对方当事人时为解除日。
169、一般而言，享有法定或约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同，即守约方享有解除权，违约方不享有解除权。《中华人民共和国民法典》第五百八十条赋予违约方在一定条件下可以提出终止合同权利义务关系的权利，其目的是打破合同僵局，但是并不意味着违约方享有合同解除权，而是因合同目的无法实现，继续履行会产生更大的损失。通知解除应当明示，不能以当事人的行为推定合同解除。如果当事人直接起诉解除的，自诉状副本送达对方当事人时合同解除。
170、定作人行使任意解除权主体的审查要点
（1）承揽合同是否约定排除定作人的任意解除权；
（2）是否由定作人行使任意解除权。
171、承揽合同中只有定作人才享有任意解除权，承揽人无权行使任意解除权。承揽合同双方不能通过约定排除定作人的任意解除权。理由是：首先，承揽合同中定作人享有的单方任意解除权，属于一种特例，是由承揽合同的特点决定的。承揽合同的维持须有信任基础，当丧失信任基础时，合同的继续履行有违合同目的。在承揽合同的履行过程中，定作人因主观或客观原因不再需要与承揽人完成约定的加工成果，如果定作人没有单方解除权，则只能援引《中华人民共和国民法典》合同编中有关合同解除的规定，如不符合法定解除或者与承揽方无法达成一致，则定作人只能继续履行合同直至承揽完成，其结果是违背了定作人的理性预期，并使得定作人遭受更大的经济损失。其次，法律赋予定作人享有的任意解除权，是法律的强制性规范，定作人享有任意解除权的正当性是基于承揽合同的性质，而非是否有偿，除非特别法规定对定作人的任意解除权加以限制，否则不应认定定作人的任意解除权可以通过约定加以放弃。最后，承揽合同任意解除权的制度设计目的在于避免社会价值的浪费，符合民法的绿色原则。
172、定作人行使任意解除权的方式及期限审查要点
（1）定作人行使任意解除权是否向承揽人发出解除通知；
（2）定作人是否在约定期限内行使任意解除权；
（3）定作人是否在定作物完成之前行使任意解除权；
（4）合同未约定行使期限的，定作人是否在法定期限内行使任意解除权。
173、任意解除权属于形成权，行使任意解除权的起点时间为承揽合同成立之日，截止日为定作物完成之日。定作人行使任意解除权无须说明理由，只要其表示要求解除合同就可以解除合同，但是定作人只有在承揽人完成工作前可以随时解除合同，如果定作物已经全部交付，仅仅是加工款尾款未支付，定作人不能行使任意解除权。如果定作物存在质量问题的，定作人只能向对方主张违约责任。定作人不得在承揽人已经完成加工工作后行使任意解除权。
173、行使法定解除权后的法律后果审查要点
（1）导致合同解除的违约方；
（2）定作物残值的价值确定、残值的处理；
（3）图纸、资料等物品的返还；
（4）主张赔偿的损失是否已实际发生及损失赔偿范围是否符合合同约定或法律规定；
（5）当事人对损失扩大有无过错；
（6）违约金是否过高。
174、司法实践中，应当就定作物残值的处理征询当事人的意见，并进行释明，从有利于定作物价值利用、平衡双方利益角度，认定定作物处理的方法。因定作物存在质量问题导致合同解除，定作人往往不需要定作物，且残值评估还需要一定的程序，承揽人可能处理定作物更加便利，可将定作物归承揽人所有，由承揽人返还定作款。赔偿损失额应相当于因违约造成的损失以及可得利益，但是赔偿可得利益损失还应当受到可预见性规则、减轻损失规则、过失相抵规则以及损益相抵规则等的限制。
175、违约金过高的调整。
对于合同约定的违约金，未经当事人明确请求，法院原则上不主动调整。违约金过高的调整应根据案件的具体情形，以违约造成的实际损失为基准，同时兼顾违约金的惩罚性，调整时综合考量以下因素：
①合同履行程度；
②违约方的过错程度；
③合同的预期利益；
④当事人缔约地位的强弱；
⑤是否适用格式合同条款；
⑥当事人是否已在诉请中对违约金进行减让；
⑦违约金计算的基数；
⑦法官根据具体案件认为应当考量的其他因素等。
176、主张违约金过高的举证责任分配。主张违约金调整的当事人应当就违约金过高承担举证责任；对方当事人对此予以否认的，在违约方就约定违约金过高提供相应证据后，守约方也应提供相应证据证明违约金并未过高，但其证明标准较之违约方可适当降低。理由在于：基于“谁主张、谁举证”的证据规则，当事人应当就违约金过高的主张承担举证责任；此外，鉴于衡量违约金是否过高的关键问题是违约造成的损失，守约方因更了解违约造成损失的事实和相关证据而具有较强的举证能力，亦应承担一定的举证责任；尤其在违约方初步举证的情况下，应根据具体案情，合理分配举证责任。
177、定作人行使任意解除权后的赔偿范围审查要点
（1）承揽合同是否约定了行使任意解除权的后果；
（2）承揽人对合同履行是否存在过错；
（3）定作人对合同履行是否存在过错，或违背诚信原则；
（4）承揽人已经完成工作部分的报酬金额；
（5）承揽人对已经完成的工作所支付材料费用；
（6）承揽人因合同解除而受到的其他损失；
（7）承揽人有无采取措施防止损失的扩大，对损失的扩大是否存在过错；
（8）承揽人因定作人行使任意解除权是否获益。
178、定作人行使任意解除权是法律赋予的单方解除权，不构成违约。任意解除权一般是在承揽人无过错或者过错轻微情况下行使。承揽人没有过错的情况下，定作人行使任意解除权后应当赔偿承揽人的损失。
179、定作人行使任意解除权后应当赔偿承揽人损失的范围。承揽人签订合同的目的是取得相应的合同履行利益，如果仅赔偿实际损失，可能会造成权利义务严重不对等，在法律没有明确规定时，从公平正义、诚信、鼓励交易原则出发，对承揽人的履行利益也应予以保护。
180、具体到审判实践中，定作人行使任意解除权的赔偿损失范围，除赔偿实际损失外，对于履行利益应当根据个案情况从严把握适用。一般而言，定作人的赔偿损失范围主要包括：承揽人已完成的工作部分所应当获得的报酬、承揽人为完成这部分工作所支出的材料费等，以及承揽人因合同解除而受到的其他损失。对于赔偿范围可以从以下几个方面加以考虑：
（1）区分定作合同与加工合同，确定赔偿范围是否包括材料费；
（2）审查承揽人完成工作的进度，确定赔偿范围是否包括成品的附加值；
（3）审查定作人支付报酬的情况，确定未支付的报酬是否作为赔偿范围；
（4）审查承揽人是否因定作人行使任意解除权获利，确定在赔偿范围中扣除承揽人获利部分；
（5）审查定作人、承揽人对损失的扩大是否存在过错，确定按过错程度承担赔偿责任。
五、长沙市中级人民法院《民事审判裁判疑难解答》
181、解除房屋租赁合同时，违约方对房屋作了大额装修，可否要求守约方给予赔偿？
答：装修行为属于民法理论中的添附行为。对于装修物的补偿，目前尚无明确的法律依据，从民法原理出发，可以考虑按以下几项原则处理：
（1）尊重当事人约定原则。即装修是在出租人同意的情况下进行的，对装修物的处理双方已事先约定，且租赁合同属正常终止。此种装修是一种合法添附行为，处理原则可依据最高法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见（试行）》第八十六条规定，“非产权人在使用他人财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理”。
（2）所有人优益承顶原则。即对所有人有益的装修物，双方事先未约定补偿标准，可由双方协商折价或由评估机构评估重置价（扣除折旧费用）后，由出租人承顶。对于何为对出租人有利的装修物，可通过三项原则确认：
一是出租人认可原则。即当该装修物出租人自愿承顶时，推定对其有益，可以由其承顶。
二是公共用途原则。即此种装修对任何用途均可适用，如水、电、消防、排污、照明设施等，即使出租人不愿承顶，亦应由法院认定其对出租人有益，评估后要求其承顶。
三是能满足出租人经营用途原则。比如出租人接手后也是用于相同目的，经中介机构鉴定认可后，即使出租人不愿承顶，亦应要求其承顶。但在这种装修中包含许多为装饰性目的而添附的“软装修”，应予扣除，因个人眼光不同，所有人无义务承顶其不欣赏的装饰性装修物。同时在承顶时，应依承租人过错予以折扣，而不能全额承顶。出租人承顶费用可在承租人所欠租金等金额中折抵，不需另行给付，可提高其承顶的积极性。
（3）过错负担原则。即按双方过错，在依约定处理、出租人优益承顶原则处理后，对剩余装修物依各方过错程度负担。主要包括：
第一，侵权完全负担。即承租人未取得所有权人同意私自进行的装修应自行负担。因为此种装修分割了所有人对房屋的所有权，损坏了房屋的完整性，所有权人无理由对其负担。且承租人的装修是招揽生意的手段，本身即包含经营风险，风险应自负。
第二，违约过错分担。即装修行为取得所有权人认可，但当租赁合约非正常终止，即应依各方违约过错程度，将装修物评估后，按过错比例程度由各方分担损失。因缔约过失无效的合同所产生的装修物处理亦同。
当然，一定要注意过错负担原则处理的是除双方约定、所有人优益承顶外的装修物，并且要经过合法评估机构的评估，依其重置价或市场价予以合理负担。
（4）公平分担原则。合同因不可抗力导致不能正常履行，双方对合同终止均无过错的情况下，除双方约定、所有人优益负担以外的装修物的评估现值是双方的真实损失。对于这种损失，只能依公平原则，在考虑双方的财产状况及其他情况的基础下，由各方对装修损失公平分担。
182、解除合同产生纠纷，合同被解除的效力从何时开始计算？
答：根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同解除分为约定解除（《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款）和单方解除（《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条）。单方解除的条件是法定的，享有解除权的一方当事人可直接行使解除权，但应当通知对方。自通知到达对方当事人时解除，对方有异议的，可请求法院或仲裁机构确认解除合同的效力。因此，法院对本类纠纷的处理，都只是确认解除合同的效力，不存在法院自行决定解除合同以及确定合同解除时间点的问题。如法院确认有权解除合同的，则解除的效力应自解除通知到达对方当事人时起算。
实践中，存在当事人未通知对方当事人而直接向法院起诉要求解除合同的，如法院审查确认当事人行使解除权正当的，起诉书副本送达对方当事人之日可视为解除通知到达之日，合同自该日起解除。
183、合同解除之后，是否还存在违约金？
答：《中华人民共和国合同法》第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。合同解除是合同权利义务终止的情形之一，合同因一方违约而被解除的场合，合同中的结算和清理条款仍然有效，其中，违约金条款就可包含在内。因而，根据现行法律，违约金不因合同解除而受影响，仍可请求。
六、上海市第一中级人民法院《商品房买卖合同装修质量纠纷案件审理思路和裁判要点》
◎解除买卖合同的违约责任后果处理
184、解除合同并承担违约责任，是该类案件中相对较重的责任处理方式，因此需要从装饰装修的质量问题是否属于根本性违约、是否导致合同目的无法实现等方面进行审查。因装修质量问题要求解除合同主要存在两种情形，一种系装修合同实际附属于房屋买卖合同，要求解除装修合同；另一种系装修条款约定在房屋买卖合同中，要求解除商品房买卖合同。本文主要探讨因装修质量问题要求解除房屋买卖合同的情形。
185、因装修质量问题严重影响正常使用，或者存在因装修问题产生法定的不得交付的情形，导致购房者的购房目的无法实现，购房者请求解除与开发商签订的房屋买卖合同并主张赔偿损失的，应当予以支持。此情形可视为根本违约导致合同的解除，具体的违约责任应根据双方房屋买卖合同中的违约条款进行确定。
该种情形下，消费者所购买标的系精装修商品房，装修款项实际系包含在购房款内，精装修商品房作为开发商交付给购房者的最终标的，应当满足符合价值的使用需求。此时，若开发商以装修部分与买卖合同不属于同一个法律关系，应另行处理为由进行抗辩，要求继续履行买卖合同的，不予支持。
186、若在商品房装修中，开发商故意使用假冒伪劣产品，或者以不合格产品冒充合格产品，以次充好且无法修复，精装修商品房的质量严重不符合约定导致合同目的无法实现，购房者以欺诈为由请求撤销商品房买卖合同并赔偿损失的，应予以支持。需要注意的是，在该种情况下，因购房者主张的是房屋装修的质量问题，而并非建材质量问题，故购房者以《消费者权益保护法》主张惩罚性赔偿的，不予支持。
187、另外，在买卖双方另行签订附属装修合同的情形下，因双方约定的交付标的物应为精装修商品房，装修合同系附属于买卖合同，若因严重质量问题，购房者请求单独解除附属装修合同的，不予支持；请求解除整个商品房买卖合同与附属装修合同的，应予支持。