无权代理及表见代理的认定｜全国法院优案评析

全国法院优案评析 · 编者按

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无权代理及表见代理的认定

——迟某诉孟某某、第三人马某某等房屋买卖合同纠纷案

（刊载于《人民法院案例选》2023年第6辑）

编写｜辽宁省沈阳市皇姑区人民法院　佟　铃

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裁判要旨

1.表见代理制度不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，还要求相对人在主观上无过失地相信行为人有代理权。

2.民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。民事法律行为成立的基础要件为民事主体要有意思表示。

 案件索引

一审：辽宁省沈阳市皇姑区人民法院(2021)辽0105民初4782号(2022年3月22日)

二审：辽宁省沈阳市中级人民法院(2022)辽01民终7502号(2022年8月30日)

基本案情

原告(上诉人)迟某诉称：迟某于2017年5月24日与房屋出售方(甲方)孟某某的代办人王某某签订《房屋购卖协议》约定：第1条，甲方(本案被告孟某某)自愿将位于皇姑区汾河街25号某建筑面积66.92平方米的房屋出售给乙方(本案原告迟某)；第2条，房产成交价格为人民币38万元，通过银行转账方式一次性付给甲方；第4条，该房屋为政府产权调换房，乙方(本案原告迟某)对该情形已充分了解并同意购买。待可以办理时，甲乙双方应予积极协助，甲方负责将房屋正式更名为乙方所有；第8条，接收房款银行账户名为王某某(被告孟某某的代办人)。孟某某的代办人王某某，具有合法的代理人资格，《房产买卖委托书》对其进行了授权，委托书落款有房屋所有权人孟某某的签字。迟某按照约定，于签订协议当日将全部购房款银行转账至指定账户，履行了付款义务，并向迟某交付了房屋。迟某对房屋进行了装修、装饰、入住。现如今，涉案房屋具备办理房证条件，孟某某却迟迟不予办理。属于用行为的方式故意违背《房屋购卖协议》第4条有关“待可办理时，甲乙双方应予积极协助，甲方负责将房屋正式更名为乙方所有”的约定。为此，迟某为了维护自身的合法权益，避免产生更多损失，特提起诉讼，请求法院判令：(1)确认《房屋购卖协议》有效；(2)孟某某继续履行《房屋购卖协议》，配合原迟某告办理房产过户；(3)本案诉讼费用以及其他费用由孟某某承担。

被告(被上诉人)孟某某辩称：

1.涉案《房屋购卖协议》及授权委托书不具有真实性，孟某某及法定代理人马某某否认该《房屋购卖协议》及授权委托书签字行为及授权内容，请求法院认定该授权书无效，购房合同不成立。依照《民法典》第四百七十八条第三项规定，承诺期限届满，受要约人未作出承诺，要约失效。《民法典》第四百八十三项规定，承诺生效时合同成立。本案中，授权委托书内容系虚假，并不是孟某某签字，房屋购卖合同意思表示未到达所有权人，受要约人没有作出承诺，合同不成立。本案中，(1)孟某某法定代理人马某某认为该授权委托书不是孟某某签字，该内容亦系虚假，马某某对该授权书完全不知情，孟某某住院，马某某除了上厕所以外几乎寸步不离孟某某，马某某对孟某某授权卖房的签字行为及授权书内容存疑，请求法院依法进行笔迹鉴定。(2)该《房屋购卖协议》及授权委托书落款日期系在孟某某抢救、患有脑萎缩、多发性脑梗死、高血压3级、脑梗死后遗症住院抢救期间，孟某某及法定代理人马某某对该房屋购卖协议均不知情，没有买卖合意，合同未成立。(3)涉案《房屋购卖协议》第六条明确约定，除庭审提交的《房屋购买协议》外，还要求孟某某(合同甲方)签订《房地产买卖契约》，孟某某并没有按照迟某提供的格式《房屋购卖协议》要求与其签订《房地产买卖契约》，视为孟某某对迟某要求的拒绝，本案合同不成立。应按照违约责任条款，由收取房款的第三人王某某承担相应责任。

2.马某某为涉案房屋共同共有人，不论本案授权委托书孟某某是否签字，本案房屋出售均未征得房屋共同共有人马某某同意，无权代理人王某某未获得物权及处分权，涉案房屋在完成物权变动时，因为欠缺处分权，不产生物权变动的效力，涉案房屋过户这个义务系法律上不能履行的非金钱债务，判决无法执行，《房屋购卖协议》不能如迟某诉请继续履行过户，法院应驳回迟某的诉讼请求。另，本案《房屋购卖协议》不发生物权效力，如继续履行则侵害马某某合法物权，马某某有权依照法律追回涉案房屋，本案马某某已向法院依法提起物权确认诉讼。依照《民法典》第二百零九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。第二百九十九条规定，共同共有人对共有的不动产共同享有所有权。第三百一十一条第一款规定，无处分权人将不动产转让给受让人的，所有权人有权追回。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释(一)》第二十七条规定，由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。本案中，第三人王某某系无权处分人，其没有权利代表马某某行使出售房屋的权利，其事后没有取得涉案房屋所有权或得到马某某的追认获得处分权，涉案房屋在完成物权变动时，因为欠缺处分权，可以使涉案《房屋购卖协议》继续履行过户这个义务成为法律上不能履行的非金钱债务，不应该得到法院强制履行的司法支持。迟某认为合同有效物权变动就必须发生，因为合同有效必然要求继续履行过户手续的观点，是对合同及物权区分原则的不完全理解所致，迟某要求继续履行过户不应得到法院支持。

3.即便授权委托书是孟某某签字，迟某也对交易有重大过错，授权委托签字处糊涂字迹歪歪扭扭，并非正常人所签，迟某对交易对象脑部有病明知、交易流程不符合常理明知(不见房主、不核实信息、不要权属证明原件等)、交易时机(授权书记载孟某某体弱多病时)及交易习惯(应履行涉案房屋的查档确定产权人及共有人，收取房屋拆迁合同、票据原件等)均没有尽到合理审慎购房义务，且其应当知道涉案房屋马某某具有物权，其应当知道王某某是无权处分人，其购房具有重大过失，涉案房屋物权不能因购房合同产生物权变动。迟某在签订《房屋购卖协议》及授权委托书时，孟某某病志显示当时在住院，病志上明确记载其患有脑萎缩、脑梗后遗症等明显的脑部疾病，且授权委托书上也明确记载，孟某某因体弱多病进行委托。迟某在此情形下，不询问孟某某得什么病，也不要求见孟某某及共同共有人马某某，购买一个没有产权证的房子，连一个电话都不打给房主，甚至连涉案房屋唯一的凭证房屋回迁手续原件及原始交费票据原件都不留存，就一次性全额转账“付款”，不符合交易习惯，其购房有重大过错。迟某主张“买房”却没有要求该房共同共有人马某某签字，没有尽到买受人善意，马某某没有在该授权上签字，也没有同意卖房，迟某对购房有重大过失。具体原因如下：依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释(一)》第十五条规定，具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；受让人知道他人已经依法享有不动产物权。真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。第十六条规定，受让人受让动产时，交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的，应当认定受让人具有重大过失。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定：“下列事实，当事人无需举证证明：(一)众所周知的事实；(二)自然规律及定理；(三)根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实；……”本案中，迟某应当认定其知道转让人系无处分权。现实房屋交易过程，应先到不动产登记中心查档，查询房屋抵押及所有权人情况，本案系回迁房，无法查档，迟某更应该核实房屋所有权人结婚情况，其认可并熟知第三人王某某的程度连涉案回迁房屋的原件都不需要自己保留，可见其对孟某某家庭成员及身体状况也一定是熟知的，应认定迟某知晓孟某某有配偶，婚内取得的房屋是共同共有是法律规定，应为普通人应当知道的常识，迟某应当认定其知道回迁合同上记载的权利主体有误。换句话，即使现在涉案回迁房有权属登记证书，且其上记载的产权人是孟某某，任意第三人购房，不动产登记中心仍然认定是夫妻共同财产，处分该房也需要马某某签字确认，马某某不签字，任何人无法取得涉案房屋，这是交易常识也是法律常识。综上，以上应认定迟某知道王某某系无权处分，其完全符合受让人知道登记簿上记载的权利主体错误及受让人知道他人已经依法享有不动产物权的情况。

4.涉案房屋迟某并未实际占有，真正占有人依然为孟某某、马某某。(1)孟某某、马某某自始至终不知道涉案房屋出售，自迟某打电话告知马某某涉案房屋被卖，第一时间用合法手段报警并持有所有原件手续备案开锁，取回涉案房屋占有，终止了迟某的侵权行为。能合法取回涉案房屋占有，说明迟某不具备占有涉案房屋的权利外观。(2)另外，涉案房屋自交付至今，水费、电费、煤气费均为0，交费还是当初马某某预交，供暖办理停供多年，迟某并没有实际占有涉案房屋。(3)本案中，马某某没有过错，其信赖利益应得到法律保护。孟某某、马某某一直持有拆迁手续及所有房屋票据原件，有合法信赖涉案房屋没有被处分，加上马某某至今都有涉案房屋交房时的第一把钥匙，再加上孟某某长年卧床瘫痪，马某某白天晚上仅自己一个人照看，既要做饭又要处理大小便、洗澡、推出去遛弯，没有精力也没有时间去怀疑涉案房屋被别人占有。在得知被占后，第一时间用法律手段取回房屋，没有过错，应该得到法律保护。

5.第三人王某某卖房并未告知孟某某、马某某，卖房后房款并未交付孟某某及马某某，如法院认定授权书有效，应认定王某某未完成法定的委托人义务，其售房行为损害马某某物权，仅产生债的效力，不产生物权变动效力。《民法典》第四百六十五条规定，依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。《民法典》第九百二十四条规定，受托人应当按照委托人的要求，报告委托事务的处理情况。委托合同终止时，受托人应当报告委托事务的结果。《民法典》第九百二十七条规定，受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。据病例记载，孟某某自2008年患有严重缺血性脑血栓、脑梗、高血压、心衰、脑萎缩等严重疾病，离不开人，王某某主张受委托行事，却不报告委托事项进展、不交付委托所产生的收益，不符合委托的法定要件程序。王某某订立的合同，仅对当事人有效，对马某某无效。

第三人(被上诉人)马某某述称：案涉房屋是我与孟某某的共同财产。不存在赠与房款的事儿，王某某和我儿子买沈北的房子我知道，我还给还了四年贷款，还给租了车库。因为是王某某付的首付，所以我才给还贷款。沈北房子装修的事儿我不知道，迟某装修我也不知道，我有涉案房屋钥匙。我不知道卖房子，没有人告诉我。2021年2月，迟某给我打电话要办理过户，我说我不知情，问过迟某才知道王某某把房子卖了。

第三人王某某述称：2017年5月我得到孟某某授权，可买卖案涉房屋用于我和孟某某儿子购置新房用款，当时我的工作单位就在汾河家园即案涉房屋所在小区，迟某是我同事，他知道我着急购置新房，需要卖房，他提出可以购买案涉房屋，然后我拿着孟某某出具的授权委托书和所有的拆迁协议等手续的原件，在我公司办公室与迟某签订房屋购卖协议，签订时所有原件、原房屋手续迟某均看过，因为了解这套房屋是拆迁回迁房，办理手续时需要原房主即孟某某进行办理，所以在原件审核完之后，复印了所有复印件留存，原件让我返还给孟某某，这行为是基于我与迟某同事之间的信任，也是害怕原件丢失，导致无法办理房证，签订完协议之后，当日下午迟某将38万元整的房款打在了我的农行卡上，我也将全套的入户门钥匙和装修钥匙交付迟某，迟某就开始装修了。因为有孩子，我们急于购置新房，在我取得房款后，我第一时间告知了孟某某和马某某，因为卖涉案房屋就是为了我们购置新房，所以孟某某和马某某表示钱款放于我处，以便于我和他们的儿子买房时及时付款。直到2017年6月底或7月初，我们购置了位置在沈北新区蒲新路26－10号某房屋，房屋的首付及所有装修费用均由迟某打给我的农行卡中转出，对于购置新房，孟某某及马某某均知情，他们均去过新房。一直到2020年8月25日，我与他们的儿子协议离婚，我们所购的沈北新区蒲新路26－10号某房屋归我所有，在2020年10月底至11月份迟某联系到我，说可以办理涉案房屋的房产证，因为离婚的原因，离婚后我一直与他们的儿子联系，而非与孟某某和马某某联系，我将迟某要办理房证的请求转述给了他们的儿子，他们的儿子表示没有异议，有时间一定办，且在聊天过程中告知我，他问母亲马某某现在是不是能办房产证了，但他母亲马某某说还没有接到办房产证的电话，接到电话后第一时间去办。因为此事我一直催促他们的儿子，大约在2021年1月中旬，他们的儿子表示没有时间办理房产证，直到迟某提起诉讼，此事仍未解决。

第三人沈阳市皇姑区城市更新局述称：案涉房屋系针对被征收人的回迁安置房屋，现通过解遗具备办理房屋所有权证书的条件，现因被征收人孟某某未缴纳办理房屋所有权证书所需要的税费，故未能办理。因我方与孟某某所签订《国有土地上房屋征收补偿安置房屋产权调换协议书》系针对特定对象，即被征收人，故我方仅能对孟某某履行义务，即在孟某某缴纳各项税费后，为孟某某办理房屋所有权证书后，再由孟某某为迟某更名过户。

法院经审理查明：迟某与王某某系同事关系。孟某某与马某某系夫妻关系，该二人于1985年6月19日结婚，王某某原为该二人的儿媳，王某某于2020年8月25日与该二人儿子离婚。

位于沈阳市皇姑区汾河街25号某房屋(即案涉房屋)系孟某某与沈阳市皇姑区城市更新局(原为沈阳市皇姑区国有土地房屋征收管理办公室)于2011年签订《国有土地上房屋征收补偿安置房屋产权调换协议书》后，取得的回迁安置房屋。2016年9月，孟某某办理了案涉房屋的相关入住手续，但未进行装修，亦未实际入住。

2017年5月24日，王某某以孟某某代理人的身份，与迟某签订一份《房屋购卖协议》，约定孟某某以38万元的价格将案涉房屋出售给迟某，房款支付方式为一次性银行转账至王某某中国农业银行账户，待可以办理相关房产手续时，孟某某将该房屋更名为迟某所有。同日，迟某向王某某中国农业银行账户转款38万元。此后，王某某向迟某交付了房屋钥匙，迟某对该房屋进行了装修，但未实际入住。

2020年8月25日，王某某与孟某某和马某某的儿子协议离婚。2020年12月至2021年1月期间，王某某曾就协助迟某办理案涉房屋产权证事宜与孟某某的儿子进行过协商。2021年1月29日，孟某某交纳案涉房屋增加面积款234.25元。

马某某自述：2021年2月，迟某给其打电话要求办理房产证，其才得知案涉房屋被王某某出售。其报警后，将案涉房屋开锁收回并与孟某某居住至今。

另查，王某某在与迟某签订《房屋购卖协议》时，向迟某提供一份委托人处署名为“孟某某”的《房产买卖委托书》，内容为：“委托人孟某某是辽宁省沈阳市皇姑区汾河家园25号某房屋的所有权人。现我同意出售上述房产。因为我年老体弱多病不能亲自办理该房产的买卖及相手续，故委托王某某为我们的合法代理人，全权代表我办理如下事项：一、办理该房屋的领取钥匙，实测面积核算验收，办理产权事务(领取房产证)。二、支付领取委托事项有关费用。三、该房屋买卖一切事宜。”该份委托书未标注签署日期。孟某某主张该委托书委托人处“孟某某”并非其本人所签，并申请字迹鉴定。为此，法院委托沈阳佳实司法鉴定所进行字迹鉴定。后因样本不足，被退回鉴定。

案涉房屋相关拆迁及回迁安置手续原件现均由马某某持有。迟某主张在签订《房屋购卖协议》时，王某某将前述相关手续原件现场复印后，将复印件交与迟某，因案涉房屋后续需要孟某某协助办理相关房产手续，并出于同事间的信任，故其未收取原件。

在一审法庭辩论终结前，迟某增加一项诉讼请求，即判令孟某某向其交付案涉房屋。

裁判结果

辽宁省沈阳市皇姑区人民法院于2022年3月22日作出(2021)辽0105民初4782号民事判决：驳回原告迟某的诉讼请求。

宣判后，迟某提出上诉。辽宁省沈阳市中级人民法院于2022年8月30日作出(2022)辽01民终7502号民事判决：驳回上诉，维持原判。

裁判理由

法院生效裁判认为：本案法律事实发生于《民法典》实施之前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案适用当时的法律、司法解释的规定。本案的争议焦点为：王某某代理孟某某出售案涉房屋的行为是否为无权代理；若为无权代理，是否构成表见代理。

1.关于王某某代理孟某某出售案涉房屋的行为是否为无权代理的问题。王某某在与迟某签订《房屋购卖协议》时，向迟某提供一份委托人处署名为“孟某某”的《房产买卖委托书》，王某某主张该份委托书委托人处“孟某某”三个字系孟某某本人所签，而孟某某对此予以否认。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：(一)主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任……”之规定，王某某负有举证证明该份委托书委托人处“孟某某”三个字系孟某某本人所签的义务。在本案诉讼过程中，孟某某为证明该三个字非其本人所签而申请司法鉴定，但因样本不足被退回鉴定。虽该项鉴定系由孟某某提起，但不能因此而将举证责任分配给孟某某。只是，若由王某某再次提起该项司法鉴定，仍需孟某某本人协助，仍会出现因样本不足被退回鉴定的情形，客观上存在鉴定不能的后果。但仍不能因此而免除王某某的举证责任。在王某某不能证明“孟某某”三个字系孟某某本人所签的情形下，应认定该三个字非孟某某所签。现孟某某对王某某的代理行为拒绝追认，故王某某代理孟某某出售案涉房屋的行为应为无权代理。

2.关于是否构成表见代理的问题。表见代理制度不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，还要求相对人在主观上无过失地相信行为人有代理权。仅凭迟某到庭证人的证言，不足以证明拿手续原件进行复印的事实。本案中，迟某主张因案涉房屋办理房产证时需要孟某某持相关房产手续原件办理，且基于对同事王某某的信任，故其未留存相关房产手续原件。虽案涉房屋系回迁安置房，迟某取得该房屋的房产证需要孟某某予以协助，但迟某本人持有相关房产手续原件并不妨害孟某某履行协助义务，且王某某当时仅是孟某某的儿媳，并非房屋出卖人本人，迟某该项主张理由不充分，且与正常交易习惯不符。另，迟某当时知悉孟某某、马某某系王某某的公公、婆婆，虽案涉房屋相关手续仅载有孟某某的名字，但该房屋系在二人夫妻关系存续期间取得，迟某应知晓该房屋为二人夫妻共同财产，王某某代理出卖该房屋需经二人共同授权。因此，迟某在案涉房屋买卖过程中存在过失，本案中不构成表见代理。

3.关于《房屋购卖协议》是否有效的问题。民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。民事法律行为成立的基础要件为民事主体要有意思表示，而本案中孟某某并无出卖案涉房屋的意思表示，故孟某某出卖案涉房屋的民事法律行为不成立，《房屋购卖协议》亦因此不成立，对迟某的诉讼请求均不予支持。

4.关于迟某提出根据王某某陈述委托书签字是孟某某本人所签，基于王某某与孟某某及马某某之间的亲属关系，在无法通过鉴定得出结论时直接认定授权系孟某某本人签字，以及出售房屋是整个家庭的真实意思表示的上诉主张，二审庭审中，王某某自述《房产买卖委托书》系由其打印后，于2017年5月在孟某某所居住的房屋内由孟某某本人签字。孟某某对此予以否认，并提供住院病历主张2017年3月至6月期间在住院治疗，没有签署上述委托书。鉴于因样本不足，孟某某笔迹鉴定被退回，王某某未能提供其他证据证明其事先取得了孟某某的授权。迟某支付的购房款亦进入王某某个人银行账户，王某某自述用于另购其他房产，且无证据证明孟某某对此予以认可。而案涉房屋动迁手续原件仍在孟某某处，房屋增加面积款亦由孟某某交纳，事后孟某某明确表示对王某某的行为不予追认。综合以上事实，迟某主张授权系孟某某本人签字以及出售房屋是整个家庭的真实意思表示的上诉主张，依据不足，不予支持。关于迟某提出房屋买卖合同成立并生效，孟某某授权卖房属于有权处分的上诉主张，本案中迟某未能提供有效证据证明王某某事先取得孟某某授权，且事后亦未经孟某某追认，故王某某实施的代理行为对被代理人孟某某不发生效力。虽然王某某以孟某某的名义与迟某签订《房屋购卖协议》，但孟某某并无与迟某建立房屋买卖合同的意思表示，故一审法院对于迟某提出请求确认孟某某与迟某之间《房屋购卖协议》有效，孟某某及马某某继续履行协议，配合办理房产过户，以及交付房屋的诉讼请求，未予支持，并无不当。

案例注解

代理人无代理权而为代理者，称为无权代理。在有权代理中，代理人所为意思表示或对于代理人所为意思表示，对本人直接发生效力。无权代理，谓无代理权而为之代理行为。无权代理，是指代理人不具有代理权而实施的代理行为，其虽具有一般代理行为的形式特征，但不具有代理行为的实质特征，因而不是真正意义的代理。在房屋买卖纠纷中，常常出现无权代理和无权处分两种情形，而房屋买卖纠纷往往案件金额大、人情纠葛复杂且涉及居住权益等基本人身权益，辨明无权代理与表见代理的特点与法律后果，对于分析解决相关案例具有重要的理论和实践意义。

一、无权代理的概述与分析

无权代理是代理制度的重要内容。《民法典》第一百七十一条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起三十日内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿。但是，赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。”该条是关于无权代理及其法律后果的规定，《民法典》对《民法总则》的规定予以了沿用。

无权代理具有如下特征：(1)行为人实施的法律行为符合代理行为的形式特征。代理行为的特征有表面特征和实质特征之分。表面特征是代理人以被代理人的名义作出意思表示。实质特征是代理行为的法律后果直接归属于被代理人。无权代理只具有代理行为的表面特征而不具有实质特征。(2)行为人对所实施的代理行为不具有代理权。行为人在实施代理行为时，不具有代理权。不具有代理权的原因可以是自始没有，也可以是超越代理权的权限或者是后来代理权已经消灭。

无权代理的法律后果：(1)无权代理中的被代理人享有主动追认权。该追认权是一种能使效力待定合同产生效力的形成权。追认权的行使既可以明示的方式作出，也可以特定的方式作出。前者需要追认权人以文字语言的方式向相对人作出明确的意思表示，而后者则可以通过接受履行或主动履行义务等可以推知追认人意思表示的特定行为来作出。《民法典》第五百零三条规定：“无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务或者接受相对人履行的，视为对合同的追认。”该条就是对以特定行为方式行使追认权的规定。经被代理人追认后，发生与有权代理相同的法律后果。(2)相对人可以催告被代理人在30日内予以追认。经被代理人追认后，亦发生与有权代理相同的法律后果。若被代理人明确表示拒绝追认，或者在交易相对人确定的催告期间内不作出任何表示的，即使是不作为，也不能认定为默许从而推定为“同意”，这时无权代理行为对被代理人不发生法律效力，即有关法律后果不能由被代理人承担。(3)善意相对人若行使撤销权，则不发生有权代理的法律后果。但须注意：①相对人须是善意，即对于该代理行为系无权代理并不知情且不应当知情。②撤销权行使的时间应当在被代理人行使追认权之前行使，被代理人已经行使追认权的，相对人即不得再行使撤销权。③相对人行使撤销权，应当以通知的形式作出，并原则上应向被代理人发出。

本案中，王某某以孟某某代理人的身份，与迟某签订一份《房屋购卖协议》，约定孟某某以38万元的价格将案涉房屋出售给迟某，并向迟某提供一份委托人处署名为“孟某某”的《房产买卖委托书》，王某某的行为具备了代理行为的表面特征。因孟某某主张该委托书委托人处“孟某某”签名并非其本人所签，并申请字迹鉴定。为此，法院委托沈阳佳实司法鉴定所进行字迹鉴定。后因样本不足，被退回鉴定。依据举证责任分配原则，王某某负有举证证明该份委托书委托人处“孟某某”三个字系孟某某本人所签的义务。在王某某不能证明“孟某某”三个字系孟某某本人所签的情形下，应认定王某某对其所实施的代理行为不具有代理权。又因孟某某对王某某的代理行为拒绝追认，故王某某代理孟某某出售案涉房屋的行为应为无权代理。

二、表见代理的概述与分析

表见代理也是代理制度的重要内容。《民法通则》对此未予以规定，《合同法》第四十九条弥补了这一漏洞，而《民法总则》在这一基础上将其适用范围进行了科学的扩展，使其不仅仅能适用于合同领域，也能适用于其他可以通过代理实施民事法律行为的领域，《民法典》对《民法总则》予以沿用，在第一百七十二条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”由此可见，无权代理行为除构成表见代理外，原则上均属于效力待定。而分析相关案例中是否构成表见代理对于案件的走向具有重要意义。

表见代理的构成要件：(1)须是无权代理，即代理人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后实施的代理行为。这种无权代理，是指为代理行为时无代理权或者对于所实施的代理行为无代理权。(2)须在代理行为外观上存在使相对人相信行为人具有代理权的理由。这包括两个方面的内容：其一，存在外表授权，即存在有代理权授予的外观，代理行为外在表现上有相对人相信行为人有代理权的事实。其二，相对人对行为人有代理权形成合理信赖。相对人对外表授权的信赖是否合理，应当以是否有正当理由作为判断标准，当然这也要依据实施民事法律行为的具体情况判断。(3)须相对人与无权代理人实施了民事法律行为。(4)须是相对人善意且无过失。其要求是，相对人不知道行为人没有代理权，且对其“不知道”没有主观上的过失。

本案中，王某某代孟某某卖房的行为属于无权代理，迟某与王某某实施了买卖房屋的民事行为，因此王某某的行为能否认定成表见代理，关键在于迟某对王某某有代理权是否形成了合理的信赖，且迟某主观上善意且无过失。迟某主张因案涉房屋办理房产证时需要孟某某持相关房产手续原件办理，且基于对同事王某某的信任，故其未留存相关房产手续原件，而是使用原件进行复印后留存了复印件。但仅凭迟某到庭证人的证言，不足以证明拿手续原件进行复印的事实。虽案涉房屋系回迁安置房，迟某取得该房屋的房产证需要孟某某予以协助，但迟某本人持有相关房产手续原件并不妨害孟某某履行协助义务，且王某某当时仅是孟某某的儿媳，并非房屋出卖人本人，迟某该项主张理由不充分，且与正常交易习惯不符。另，迟某当时知悉孟某某、马某某系王某某的公公、婆婆，虽案涉房屋相关手续仅载有孟某某的名字，但该房屋系在二人夫妻关系存续期间取得，迟某应知晓该房屋为二人夫妻共同财产，王某某代理出卖该房屋需经二人共同授权。因此，不足以证明迟某对王某某有代理权形成了合理信赖，且迟某在案涉房屋买卖过程中存在过失，故本案中不构成表见代理。

三、结语

综上所述，房屋买卖纠纷中的无权代理可形成以下三种效力规则：无权代理签订的房屋买卖合同，经被代理人追认的，房屋买卖合同有效，对被代理人发生法律效力。若未经被代理人追认的，对于被代理人不发生效力。但若经审查认定构成表见代理的，则不论被代理人追认与否，无权代理签订的房屋买卖合同均为有效合同，对被代理人发生法律效力。因此，在处理有关纠纷时，需要首先判断代理人属于有权代理还是无权代理，在代理人构成无权代理后，仍需要通过主观、客观构成要件进行考察分析是否构成表见代理，层层深入剖析案件，考察当事人的意思表示和善意要件，让裁判有理有据，有法有情。

-责任编辑：杨　奕-

-审稿人：刘　敏-

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