关于物业服务合同纠纷的裁判规则（一）

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关于物业服务合同纠纷的裁判规则（一）

01、指导案例065号：专项维修资金属业主共有，缴纳专项维修资金是业主的一项法定义务，业主拒绝缴纳并以诉讼时效提出抗辩的法院不予支持——上海市虹口区久乐大厦小区业主大会诉上海环亚实业总公司业主共有权纠纷案（最高人民法院审判委员会讨论通过 2016年9月19日发布）

【裁判要旨】：

专项维修资金是专门用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，属于全体业主共有。缴纳专项维修资金是业主为维护建筑物的长期安全使用而应承担的一项法定义务。业主拒绝缴纳专项维修资金，并以诉讼时效提出抗辩的，人民法院不予支持。

法院生效裁判认为：《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第七十九条规定，“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。”《物业管理条例》第五十四条第二款规定，“专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用”。《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部令第165号)（以下简称《办法》）第二条第二款规定，“本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。”依据上述规定，维修资金性质上属于专项基金，系为特定目的，即为住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造而专设的资金。它在购房款、税费、物业费之外，单独筹集、专户存储、单独核算。由其专用性所决定，专项维修资金的缴纳并非源于特别的交易或法律关系，而是为了准备应急性地维修、更新或改造区分所有建筑物的共有部分。由于共有部分的维护关乎全体业主的共同或公共利益，所以维修资金具有公共性、公益性。    

《物业管理条例》第七条第四项规定，业主在物业管理活动中，应当履行按照国家有关规定交纳专项维修资金的义务。第五十四条第一款规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。”依据上述规定，缴纳专项维修资金是为特定范围的公共利益，即建筑物的全体业主共同利益而特别确立的一项法定义务，这种义务的产生与存在仅仅取决于义务人是否属于区分所有建筑物范围内的住宅或非住宅所有权人。因此，缴纳专项维修资金的义务是一种旨在维护共同或公共利益的法定义务，其只存在补缴问题，不存在因时间经过而可以不缴的问题。

业主大会要求补缴维修资金的权利，是业主大会代表全体业主行使维护小区共同或公共利益之职责的管理权。如果允许某些业主不缴纳维修资金而可享有以其他业主的维修资金维护共有部分而带来的利益，其他业主就有可能在维护共有部分上支付超出自己份额的金钱，这违背了公平原则，并将对建筑物的长期安全使用，对全体业主的共有或公共利益造成损害。

基于专项维修资金的性质和业主缴纳专项维修资金义务的性质，被告环亚公司作为久乐大厦的业主，不依法自觉缴纳专项维修资金，并以业主大会起诉追讨专项维修资金已超过诉讼时效进行抗辩，该抗辩理由不能成立。原告根据被告所有的物业面积，按照同期其他业主缴纳专项维修资金的计算标准算出的被告应缴纳的数额合理，据此判决被告应当按照原告诉请支付专项维修资金。    

【案例文号】：（2011）沪二中民二（民）终字第1908号

02、公报案例：业主所购房屋毗邻庭院绿地的权属问题，根据房屋买卖双方正式签订的商品房买卖协议及物权登记情况加以确定——青岛中南物业管理有限公司南京分公司诉徐献太、陆素侠物业管理合同纠纷案

【裁判要旨】：

Ⅰ、业主与所在小区的物业管理公司签订物业管理服务协议后，即与物业管理公司之间建立了物业管理服务合同关系。物业管理公司作为提供物业管理服务的合同一方当事人，有义务依约进行物业管理，要求业主遵守业主公约及小区物业管理规定，有权对于违反业主公约及物业管理规定的行为加以纠正，以维护小区正常的物业管理秩序，维护小区全体业主的共同利益。当业主不按照整改要求纠正违反业主公约和物业管理规定的行为时，物业管理公司作为合同一方当事人，有权依法提起诉讼。

Ⅱ、对于与业主所购房屋毗邻庭院绿地的权属问题，不能仅仅依据房地产开发商的售楼人员曾向业主口头承诺“买一楼房屋送花园”，以及该庭院绿地实际为业主占有、使用的事实，即认定业主对该庭院绿地享有独占使用权。该庭院绿地作为不动产，其使用权的归属必须根据房屋买卖双方正式签订的商品房买卖协议及物权登记情况加以确定。

Ⅲ、业主不得违反业主公约及物业管理规定，基于个人利益擅自破坏、改造与其房屋毗邻的庭院绿地。即使业主对于该庭院绿地具有独占使用权，如果该庭院绿地属于小区绿地的组成部分，业主在使用该庭院绿地时亦应遵守业主公约、物业管理规定关于小区绿地的管理规定，不得擅自破坏该庭院绿地，损害小区其他业主的合法权益。

【案例来源】：《最高人民法院公报》2007年第9期（总第131期）    

03、业主如何行使知情权？

【裁判结果】：：

法院经审理认为，业主对建筑区划内涉及业主共有权以及共同管理权的相关事项具有知情权，业主应当根据法律规定合理行使知情权。李某起诉要求业委会公布小区房屋专项维修基金明细账目、公共收益明细账目、物业服务合同、物业服务聘用合同、业主大会和业主委员会的会议记录的诉讼请求，于法有据，予以支持。业委会公布的内容中需要明确收入支出的名称、金额以及时间。李某提出对上述内容进行查阅、复印的要求于法无悖，予以支持，但相应的费用由李某自行承担。业委会抗辩维修基金及公共收益的明细账目由物业代管，无法提供，业主大会和业主委员会的会议记录需要相关部门的同意才可查阅的意见，无事实与法律依据，不予采纳。李某主张业委会公布2013年1月1日至2017年12月31日的审计报告，鉴于业委会已经履行该义务，故法院不再处理。关于2017年某小区道路绿化整修工程，业委会同意向李某提供的工程图纸、公示、预算、结算材料，法院予以认可；针对李某要求公布业主大会签字的文件材料，业委会明确表示大多为电话通知，签字材料即提供的意见征询表和征询单，并解释了通知的形式和征询的程序，李某对此不予认可，且不要求复印意见征询表和征询单，故对李某的该部分诉请，不予支持；业委会明确表示没有政府部门的审批文件，故李某要求业委会提供政府审批文件的请求，不予支持。关于李某要求公布的其他工程的相关文件，鉴于李某未明确并举证证明其他工程的名称和内容，难以支持其请求。

【案例来源】：上海市第二中级人民法院《司法服务保障基层治理案例手册》    

04、未经业主大会决议程序，开发商与物业公司签订前期物业服务合同约定上调物业费标准的，对业主不发生法律效力——某物业公司诉陈某物业服务合同纠纷案

【裁判结果】：

广州市荔湾区人民法院认为，案涉小区早已建成出售并交付业主使用。根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条的规定，物业服务收费标准变更属于涉及业主共有和共同管理权利的重大事项，未经业主投票通过的提价约定对业主不发生法律效力。某物业公司与开发商自行签订的第二份《前期物业管理委托合同》约定上调物业管理费为1.80元/月·平方米，未经业主大会决议，对业主不发生法律效力，判决陈某按照1.75元/月·平方米价格支付物业费。广州市中级人民法院二审维持原判。

【典型意义】：

物业服务收费标准属于《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定的“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，依法应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。即使物业公司与开发商重新签订《前期物业管理委托合同》，但未经业主决议程序和法定的调价程序，对业主亦不发生法律效力。本案对于规范物业公司合法调整物业收费标准、保护业主合法权益等方面具有重要意义。

【案例来源】：广东省高级人民法院2024年7月10日发布《司法保障和谐社区建设规范物业服务典型案例》

05、前期物业管理费的调整须经“双过半业主”同意——詹某诉某物业公司物业服务合同纠纷案

【裁判要旨】：    

物业服务收费标准属于“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，对于该类事项的决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

【案例文号】：（2011）穗中法民五终字第3025号

06、物业服务存在一般瑕疵不属于减免物业费的事由

【裁判要旨】：

物业服务是一种持续性、长期性、综合性的服务，物业服务是否存在瑕疵及其瑕疵程度，应当根据物业服务合同的约定、提供物业服务的条件、物业服务过程及效果等因素综合考量。物业服务人为业主提供的服务仅有一般瑕疵，不构成重大瑕疵的，业主仍应按照合同约定的物业费标准向物业服务人支付物业费。但因业主并非无故拖欠物业费，物业服务人主张违约金的，人民法院可不予支持。

【裁判结果】：：

生效判决认为，从双方举示的证据来看，物业公司在对小区的物业服务过程中确有一定瑕疵，但物业服务是一种持续性、长期性、综合性的服务，物业服务是否存在瑕疵以及瑕疵的程度，应当根据物业服务合同的约定、提供物业服务的条件、物业服务过程及效果等综合因素进行考量，而不能仅凭某一时间、地点的状态就全部否定物业服务企业提供的服务。某物业公司已对业主提出的一些问题进行了改进。赵某提供的证据能够证明某物业公司在物业服务过程中存在一定瑕疵，但不足以免除或减少赵某交纳物业费的义务。但基于物业公司提供的服务存在一定瑕疵，对于物业公司主张的违约金不予支持，遂判决赵某支付物业费5426元。

【案例文号】：：（2021）渝05民终9549号    

07、房屋空置，业主有权减交物业费。

【裁判结果】：

物业公司已为涉案小区提供物业服务，丁某作为业主应按约交纳物业费，逾期则应承担相应的违约责任。丁某一直未交纳物业费构成违约，物业公司主张物业费的诉请，事实清楚，证据充分，法院予以支持。《山东省物业服务收费管理办法》第17条规定，“普通住宅交付后空置六个月以上的，其前期物业公共服务费应当减收；办理空置的程序和具体减收比例由设区的市、县（市、区）人民政府价格主管部门会同物业主管部门规定，但收取的费用最高不得超过百分之六十。其他物业交付后空置六个月以上的，其物业公共服务费收费标准由物业服务企业与业主或者物业使用人另行约定。”鉴于涉案房屋仍为毛坯房，丁某未装修入住这一事实，法院判令丁某按物业收费标准的60%向物业公司交纳物业费。

【法官释法】：

本案中，丁某的房屋属于普通住宅，其购买并接收房屋后，未对该房进行装修，所谓“居住”更无从谈起，该房处于空置状态，让其全额交纳物业费显失公平。根据《山东省物业服务收费管理办法》第17条的规定，物业公司收取物业费最高不得超过60%。因此，丁某主张减交物业费的抗辩应予支持。本案纠纷属于典型的房屋空置情况。现实生活中，存在房屋长期未实际装修入住的情况，对于房屋是否空置，可根据水、电、气的使用情况进行综合认定。在实践中，就房屋空置物业费打折的问题，还应看物业服务合同对此有无约定，如无约定则可根据已查明的房屋空置情况，判令业主减交物业费。

【案例来源】：青岛市中级人民法院2023年发布《物业服务纠纷典型案例》