关于物业服务合同纠纷的裁判规则（三）

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关于物业服务合同纠纷的裁判规则（三）

13、参考案例：颜某某等五人诉石狮市住房和城乡建设局行政登记案

【裁判要旨】：

Ⅰ、业主委员会的选举产生涉及的是全体业主的共有利益，而非单个、少数业主的私人权益。从功能设置上看，法律设立业主委员会的初衷，就是让业主的利益最大限度地获得保障。

Ⅱ、行政机关对业主委员会的备案行为适用形式审查。从性质上分析，业主委员会备案是行政机关对业主委员会依法成立、具备主体资格等事实给予认可、证明的行政行为，属于行政确认。鉴于备案制度设置目的在于通过备案使业主委员会取得合法身份，而非用于限制备案事项法律效力的发生，在法律未规定需进行实质审查的情况下，政府相关部门对于业主委员会申请的备案事项，只对是否具备形式材料进行书面审查，至于选举情况等材料是否真实则由申请人负责。

Ⅲ、业主对于业主委员会备案行为享有的诉权实质为集体诉权。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第十八条对业主的诉权有数量上的限制，原因在于：一是业主享有的诉权，应该滞后于业主委员会的诉权；二是业主的诉权是集体诉权，即不是每个业主都享有，而是达到一定比例的业主方可提起诉讼。依此，就业主委员会备案行为而言，在业主委员会不起诉情况下，必须超过特定比例的业主们才具有原告资格。

【案例文号】：（2020）闽0504行初144号    

14、公报案例：物业服务企业对小区共用部分安全隐患未及时消除致业主财产损害的，应承担违约责任——陈书豪诉南京武宁房地产开发有限公司、南京青和物业管理有限公司物业服务合同纠纷案

【裁判要旨】：

物业服务企业对小区共有部分负有保养、维护义务，对于可能对业主财产造成损害的小区共用部分的安全隐患，应当及时消除，否则致业主财产损害后，物业服务企业应承担违约责任，对业主的损失进行赔偿。即便该安全隐患是第三人造成，也不能免除物业服务企业的违约责任，因第三人侵权致小区共用部分对业主财产造成损害的，物业服务企业可以免责的情形是物业服务企业已履行了保养维护义务，而第三人侵权是不可预见、不可避免的。价值较大的财物在受损后，虽经修复，但与原物相比，不仅在客观价值上可能降低，而且在人们心理上价值降低，这就是价值贬损，按照违约责任理论，承担违约责任的方式首先是恢复原状，而恢复原状肯定要求赔偿财物的价值贬损。房地产开发企业作为商品房的出卖人，在出售房屋、转移房屋所有权，并且商品房小区已经封园后，在所售房屋及共用部分没有质量瑕疵的情形下，对于小区业主的义务已经履行完毕，不需要承担责任。

【案例来源】：最高人民法院公报2013年第5期（总第199期）

15、最高人民法院民一庭：小区会所的权属判断方法。

【观点解析】：

关于小区内会所的归属，物权法没有明确规定。理论上存在约定说、面积分摊说、成本分摊说、规划说等学说。

【我们认为】，对于小区会所的权属判断可按如下方法处理：    

（1）没有合法规划许可，属于违法建造会所的，应由行政机关处理，人民法院对其产权归属争议不予受理。

（2）会所中某些房屋如属于国家规定开发商应配套修建并明确其产权归属的配套公共设施，则该部分房屋产权按国家有关规定确定，比如物业服务用房。

（3）有合法规划、没有规定的情况下，商品房买卖合同如约定会所整体或其中的某些房屋产权归属的，按约定执行。

（4）有合法规划、没有规定也没有约定的情况下，区分投资情况具体确定：如果有证据证明会所的成本实际列入了商品房建造成本，构成商品房对外销售价格的组成部分，则归业主所有；反之，基于谁投资、谁所有、谁受益的原则，会所产权归开发商所有。

【观点来源】：最高人民法院民事审判第一庭编《民事审判指导与参考》2017年第2辑（总第70辑）

16、业主不得以无需接受相关物业服务为由拒交物业费用

【观点解析】：

业主无需接受相关物业服务的抗辩理由，则涉及建筑物区分所有权的整体性问题。建筑物区分所有权不同于普通的所有权，其包括专有权、共有权和成员权三方面内容，而不是单个业主的绝对支配权。建筑物区分所有权人往往人数众多，共有部分的利用和管理必须由全体共有人以团体意思决议，而不能以单个区分所有权人的个体意思为准。更何况共用部分之管理和利用皆与其正常之居住生活息息相关，关乎其正常生活权利的合理实现，因此管理事务之进行，便在很大程度上脱离了财产权人对共有财产进行支配以获取其利益的管理特点，而具有了人合性的特点。每个区分所有权人之间，不再是简单的财产共有关系，而是相互依存、相互协助之共同生活关系。正因为如此，各国建筑物区分所有权法都规定，在关系全体业主共同利益的事项上，必须由业主共同作出决议，并且该种决议对所有业主具有约束力。我国《物权法》第76条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定。第78条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。因此，只要物业服务合同是由业主委员会根据业主大会依法通过的决议签订，即对所有业主具有约束力，业主不得以无需接受相关物业服务为由进行抗辩。    

【观点来源】：最高人民法院民事审判第一庭编著《最高人民法院<建筑物区分所有权、物业服务司法解释>理解与适用》，人民法院出版社2009年出版。

17、大型小区不同区块内公用设施改造问题应采取何种方式表决？

【裁判结果】：：

法院经审理认为，1166弄、1169弄和88弄虽然是三个位置相对独立的区块，但三个区块本身并未设立单独的业主大会，S小区的业主大会议事规则、专项维修基金管理规约等规范性文件均是由三个区块的业主共同表决通过并对三个区块一并发生效力，维修基金亦是仅设立了一个账户。根据该小区三项规约的约定，维修和更新费用在50,000元以上，由业主大会决定，审议决定物业管理区域内物业共有部分和公用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度，属于业主大会议事内容。上述规约写明的业主大会中的“业主”均指向三个区块的全体业主，而并非某一个区块的业主。因此，对于本案决议涉及改造停车位，且预估改造费用均超过了50,000元的部分，应由全体业主成员在内的业主大会决定。至于可能存在相对封闭区块之间业主人数及建筑物面积不平均，某一区块内部的大额公用设施改造无法达到全体三分之二业主表决通过的问题，该困境应当通过先修订、细化小区三项规约的方式予以解决。    

根据法律规定，建筑区划内的道路、绿地，属于业主共有。筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施，应当由业主共同决定。新建的大体量小区，通常会分期进行施工和销售，虽然位置可能相对独立，但整个小区在公建配套设施等方面仍然是作为一个整体统一进行规划和配置的，小区内部不同区域间的各种联系要强于小区外的联系，因此不能当然推论一个小区可以划分为几个独立的区块各自管理。面对业主需求多样性的问题，还需正确加以引导。

【案例来源】：上海市第二中级人民法院《司法服务保障基层治理案例手册》

18、某酒店与某物业公司物业服务合同纠纷案——物业服务区域内空间位置相对独立或封闭的大型经营性物业，其支付的物业费标准应根据实际接受物业服务的类型、内容和质量等情况合理确定

【裁判结果】：

审理法院认为，某酒店位于案涉小区宗地红线图内，与小区一体规划、一体建设，属于同一物业服务区域，是案涉小区的业主，前期物业服务合同对其具有法律约束力。物业服务主要针对业主共有部分，业主不能以其对专有部分自行维护管理为由，拒绝支付物业费。但另一方面，物业服务收费应当与物业服务的类型、内容、质量相符。某酒店作为空间位置相对独立或封闭的大型经营性物业，其实际接受的物业服务的类型、内容与小区普通住宅及其他小型商业门市相比存在较大区别，客观上减少了物业公司提供物业服务的工作量和成本，如果要求其按照前期物业服务合同约定的标准支付物业费，则可能导致利益失衡，不符合物业服务收费应当与物业服务类型、内容、质量相符的立法精神，不利于构建公平、诚信的营商环境，长远来看也不利于物业服务行业的高质量发展。审理法院根据某物业公司实际向某酒店提供物业服务的情况，判决某酒店按前期物业服务合同约定标准的60%支付物业费。    

【典型意义】：

根据法律规定，建设单位与物业服务人签订的前期物业服务合同对业主具有法律约束力。但业主并没有机会参与前期物业服务合同的磋商谈判，只能被动接受，实践中引发了业主与物业服务企业之间关于物业收费标准的矛盾，对于经营性物业而言更为突出。本案中，人民法院准确把握物业服务收费应当与物业服务类型、内容、质量相符的立法精神，以前期物业服务合同约定的物业费标准为基础，根据某物业公司实际向某酒店提供物业服务的情况，酌情确定某酒店应支付的物业费，在尊重意思自治的基础上兼顾利益平衡，有利于营造公平、诚信的营商环境，也有利于推动物业服务行业的高质量发展。

【案例来源】：四川省高级人民法院、四川省住房和城乡建设厅2024年7月18日首次发布《四川法院涉物业纠纷典型案例》

19、开发商未经业主同意以明显低于市场价格出租物业服务⽤房应承担房屋占⽤损失——某业委会诉某房地产公司、某体育公司物权保护纠纷案

【裁判结果】：

法院经审理认为，案涉房屋已登记在小区全体业主名下，某房地产公司明知出租房屋有一部分属于小区全体业主所有，仍擅自将其对外出租且获益至今，侵害了全体业主的物权，该小区业主有权向某房地产公司主张房屋被占用期间的损失。因某房地产公司签订租赁合同约定租赁面积为4330平方米，租金为20万元/年，租赁单价仅为3.85元/平方米/月，远低于评估价格，且与市场租赁价格相差过大，依照该标准计算房屋占用费显然不能弥补全体业主的损失。据此，法院以评估结论作为参照确定案涉房屋占用损失认定标准的依据，判决某房地产公司支付910平方米的物业服务用房占用租金损失280余万元。    

【典型意义】：

《中华人民共和国民法典》施行后，小区共有部分权利的行使和实现成为人民群众关注的重要议题。本案涉及物业服务用房被侵占问题，根据物业管理相关规定，开发商应当在物业管理区域内配置必要的物业管理用房，物业管理用房的所有权依法属于全体业主，未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。根据《中华人民共和国民法典》第二百七十四条规定，建筑区划内的物业服务用房属于业主共有。本案裁判不仅保护了全体业主的合法权益，也对开发商或物业公司擅自侵占、处分或者改变物业服务用房用途等违法行为起到了警示遏制作用，具有良好社会效果。

【案例来源】：苏州市吴江区人民法院2024年07月04日发布《物业管理类纠纷典型案例》

20、选聘和解聘物业服务企业是小区的重大事宜，应当以召开业主大会或者经业主委员会采用书面征求业主意见的方式进行，以电话录音方式征求业主意见不符合法律规定的“集体讨论或书面征求意见”的形式，也无法核实真实性，不足以反映出解聘现有物业、更换新的物业是经“双过半”的业主同意后的决定。    

【裁判要旨】：

被告物业服务有限公司与开发商签订的前期物业服务合同虽已于2017年7月30日到期，但在到期后被告实际上继续为A小区提供相应的物业服务，业主继续享受相应的物业服务内容，故双方形成了事实上的物业服务合同关系。本院认为，原告以电话录音征求业主意见并由业委会成员代签字的形式不符合法律规定的“集体讨论或书面征求意见”的形式，不足以反映出解聘现有物业更换新的物业是经A小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后的决定。故本院对其主张不予支持，依法应予驳回。

【案例文号】：（2019）冀0984民初3685号