关于物业服务合同纠纷的裁判规则（十四）

全国法院：关于民商事诉讼程序的司法文件与裁判观点

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关于物业服务合同纠纷的裁判规则（十四）

91、参考案例：建设单位订立前期物业合同后，物业费的计算应根据实际情况综合认定——某物业公司诉某银行青岛分行、某商业公司物业服务合同纠纷案

【裁判要旨】：

个别业主与建设单位在商品房买卖合同中约定排除前期物业服务合同，对物业服务企业不发生效力，业主依然应受到前期物业服务合同的约束。

在承认前期物业服务合同对业主具有约束力的基础上，考虑到前期物业服务合同系建设单位与物业服务企业签订，与业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同相比，在合同签订主体、价格协商的竞争性、公开性、社会公众认知、业主接受度、合同终止等方面仍有不同，在单个业主和业主团体均没有机会参与前期物业服务合同的磋商谈判的情况下，绝对以合同单价为准可能导致利益失衡，物业费计算应以前期物业合同物业费标准计算的数额为基数，根据实际情况综合认定。

法院生效裁判认为：

一、关于案涉《前期物业服务合同》的法律拘束力。

建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同在合同期内，当区分所有权建筑物的专有权在建设单位和业主之间发生转让时，物业服务合同关系一并转让。社区内建筑物楼座之间即使相对独立，或者一定范围内具有营造封闭空间的条件，但从社区环境以及社区建设以及水电、消防、排污等公共设施集中维护管理等因素考虑，不宜各行其是，多头进行物业服务管理。物业服务区域的安保不能替代银行的安保系统，银行另行采购的安保服务也不是排除物业服务、拒绝交纳物业费的合理事由。商品房预售合同中开发商与业主的约定不能约束物业服务人。建设单位与业主在明知前期物业服务合同的情况下，拟在商品房预售合同中排除物业公司在前期物业合同中的权益不妥。建设单位作为前期物业服务合同的签订者，又在商品房预售合同中同意买受人在具体使用该房屋时有权指定物业服务企业对购买范围内的物业及附属设施进行管理和服务，有违诚信原则。同时，依合同相对性原则，上述条款不能约束某物业公司，业主依然应受到前期物业服务合同的约束。某银行青岛分行等单个业主，自行采购保洁等外包服务，不能产生选聘新物业服务人和解聘前期物业服务合同物业服务人的法律效果。    

二、关于物业服务费的确定。

前期物业服务合同系建设单位与物业服务企业签订，与业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同在合同签订主体、价格协商的竞争性、公开性、社会公众认知、业主接受度、合同终止等方面仍有不同。故在承认前期物业服务合同对业主的约束力的基础上，考虑到法律规定前期物业服务合同的终止取决于业主委员会或业主大会与新的物业服务企业签订的物业服务合同的生效，而业主大会“召开难”、业主委员会“成立难”导致选聘和解聘物业服务人难，前期物业服务合同可能成为事实上的无期限合同，在单个业主和业主团体均没有机会参与前期物业服务合同的磋商谈判的情况下，绝对以合同单价为准可能导致利益失衡。综合某银行青岛分行在承租区域自行购买服务、相应减轻了物业服务的成本，综合物业服务费测算的成本单价，物业费收费标准实测价格，周边物业取费标准等因素，从有利于双方未来形成较为稳定的物业服务关系出发，涉案物业费计算应以前期物业合同物业费标准计算的数额为基数，酌定扣减20%。    

三、关于违约金数额。

涉案前期物业服务合同约定的日千分之三的违约金过高，并且本案法律关系具有一定特殊性和专业性，某商业公司、某银行青岛分行并非故意长期拖欠，在原审判决确认其应支付物业费后，某银行青岛分行也已及时向某物业公司支付了部分物业费，为促使业主及时缴纳物业费，并防范将来的违约行为产生，违约金从应交纳物业服务费之日起至实际给付之日止，在2019年8月20日前按中国人民银行同期同类贷款利率为标准、自2019年8月20日起按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的-年期贷款市场报价利率（LPR）为标准计算。

【案例文号】：（2022）最高法民再223号

92、业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同对全体业主具有约束力——杭州钱塘物业管理有限公司诉王林凤物业服务合同纠纷案

【裁判要旨】：

业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务的对象系小区全体业主，个别业主对物业服务合同履行所持异议不能代表全体业主的意见，不足以作为个别业主不缴纳物业费的合理理由。

法院认为：2012年3月，中江花园业主委员会代表业主与钱塘物业签订《中江花园物业服务合同》，委托钱塘物业对该住宅小区进行物业管理，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，案涉物业服务合同有效，对中江花园小区业主具有约束力。王林凤作为该小区的业主，应按照合同约定的物业费标准支付物业费，现王林凤未按合同约定支付物业费，应承担相应的民事责任。王林凤以钱塘物业主张的物业费收取标准与钱塘物业履行的物业服务质量之间相差甚大且其提供的物业服务不符合合同的约定等为由拒不支付物业费，对此，由于该服务合同中已明确约定了物业费的收费标准，且钱塘物业系为全体业主提供物业服务，王林凤的意见系其个人意见，不能代表其他业主，应当认定王林凤不能以此为由拒付物业费。对于钱塘物业向王林凤主张物业费滞纳金1675元的诉讼请求，因双方对合同履行存在争议，故不予支持。    

【案例文号】：（2015）浙杭民终字第1704号

93、总表制二次供水小区，供水企业有权向管理总表的开发商收取水费，但开发商可以向小区业主追偿——上饶市自来水公司与江西瓯能房地产开发有限公司供用水合同纠纷案

【裁判要旨】：

小区业主并非直接向自来水公司开户付费用水，而是从开发商总表将自来水接入小区二次供水系统，再将自来水接入各家各户。签订供用水合同的主体为开发商与自来水公司，故自来水公司有权向管理总表的开发商收取水费。虽然小区业主是实际用水人，业主应该是水费的最终承担者，但开发商承担责任后，可以向小区业主追偿。

【案例文号】：（2018）赣1102民初3614号

94、物业公司在合理履行安全保障义务后，对业主遭受的损失不应承担赔偿责任——苗景芳诉天津福泰物业管理有限公司违反安全保障义务责任纠纷案

【裁判要旨】：    

判定物业管理公司安全保障义务的范围，应结合法律规定和合同约定。物业公司对业主的人身财产安全不负绝对的安全保障义务，这一义务重在履行过程，只要谨慎、善良地履行了法定和约定之义务，即使不能阻止损害结果的发生，物业管理公司也不应承担民事赔偿责任。

【案例来源】：《人民司法（案例）》2012年第02期

【案例文号】：（2006）和民二初字第979号

95、某物业服务公司与胥某物业服务合同纠纷案——未成立业主委员会的小区，居民委员会依法代行职责签订的物业合同对业主具有约束力

【裁判结果】：

审理法院认为，居民委员会为维护社区稳定，保证小区物业服务正常开展，在案涉小区未成立业主委员会的情况下，组织召开业主大会，通过发送选票、短信等方式征求案涉小区业主意见，形成聘用某物业服务公司作为该小区物业服务人的业主大会决议，受小区业主委托与该公司签订物业服务合同，并不违反法律规定。胥某作为接受物业服务的一方，应当按约向某物业服务公司支付物业服务费。

【典型意义】：

居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，在推进物业管理与基层治理良性协调发展的实践中扮演着重要角色。实践中，部分小区长期未成立业主委员会，在前期物业服务人退场后，小区呈无物业服务的状态，秩序亦随之趋于混乱。本案确认居民委员会依法代行业主委员会职责，签订的物业服务合同对小区全体业主均具有法律约束力，对坚持和完善基层群众自治制度，构建共建共治共享的城乡基层治理格局具有积极意义。    

【案例来源】：四川省高级人民法院、四川省住房和城乡建设厅2024年7月18日首次发布《四川法院涉物业纠纷典型案例》

96、物业公司或开发商未履行应尽义务的，应当对被盗业主承担赔偿责任——郑培伟与辽宁省沈阳市铁西区城建开发有限责任公司等房屋买卖合同纠纷上诉案

【裁判要旨】：

业主财产被窃，若物业公司未能尽到善良管理人的防范义务，其应负赔偿责任；若开发商未能履行其对小区安全装备的承诺，其亦应承担相应责任。当然，窃贼系直接侵害人，对业主财产被盗所致的损失承担赔偿责任，乃理所当然。且窃贼系终局责任人，物业公司、城建公司承担责任后有权向其追偿。

【案例文号】：（2003）沈铁西民一权初字第2245号、（2004）沈中民三权终字第36号

97、业主知情权应在法律规定范围内合理行使——薛晓东、厦门市莲花广场小区业主委员会业主知情权纠纷案

【裁判要旨】：

业主知情权依法应受到保护，但业主亦应在法律规定的范围内合法合理行使其权利。对于小区业委会已公示过的相关资料，业主再次诉求业委会在小区物业管理显著区域内公布的要求无法律依据，人民法院不应支持；此外，因表决票涉及每位小区业主的隐私权，业主要求查阅小区业主表决票原件应取得业主的授权或同意，如业主不能提交相关证据的，其要求查阅表决票的权利亦无法得到支持。

【案例文号】：（2018）闽02民终4440号    

98、无证据证明住户存在过错的情况下，楼上住户的飘窗在正常使用中脱落致楼下财物受损的，应由开发商承担财产损害赔偿责任——郑州中院判决禹万有诉宏亚公司等财产损害赔偿纠纷案

【裁判要旨】：楼上住户的飘窗在正常使用中脱落致楼下财物受损，若无证据证明住户存在过错，应推定飘窗有质量问题，由该楼房开发商承担财产损害赔偿责任，户主承担补充赔偿责任。

【案例文号】：（2012）郑民一终字第222号

【案例来源】：《人民法院报》2012年09月20日第6版

99、小区消防设施的维护主体和责任主体

【法院审理】:

法院经审理后认为，某花园小区在2014年度就曾因消防系统问题被消防罚款1万元。故本案中物业公司与业委会对于再次产生的消防罚款均有过错，判决消防罚款由原告物业C公司自担5000元、被告某花园业委会承担15000元。

【法官释法】：

物业服务合同各方应根据合同的约定，主动积极作为，善意全面履行合同约定的义务及附随义务。消防设施如涉及重大维修养护或更换事宜已超出物业服务企业日常维修养护的职责范围，所需费用应由物业使用人即全体业主负担。业主委员会在与新老物业公司交接时明知消防设施存在问题却长期未予重视并进行维修养护，应对消防处罚承担相应责任。物业服务企业在承接小区时消防虽存在问题，但消防问题涉及小区居民的生命、财产安全等重大事宜，其也应引起足够的重视，积极寻找解决路径，不应无所作为，其先后被处罚两次，也应承担一定的管理责任。法院根据双方过错程度对罚款进行了分担，起到了促使各方积极主动履行义务的效果。    

【案例来源】：苏州工业园区人民法院2020年01月16日发布物业纠纷典型案例