京津冀一小时通勤圈，房价跌至5000元？

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昨天，京雄城际铁路大兴机场至雄安新区段正式通车。至此，京雄城际全线贯通。

“雄安新区”从2017年4月1日正式提出以来，到现在也就不到4年时间。

这也就是说：

京雄城际从设想、勘探、规划、施工，到建成通车，只用了不到四年时间。

这要是在别的城市，至少需要6-8年。

这，就是真正的“雄安速度”、“中国速度”。

为了表达激动的心情，我买了通车首日的票，真真切切地体验了一把。

早上10:38从北京西站出发，44分钟即可到达雄安新区。

Ps：列车车次不同，到雄安所用时长也略微有差别，但最短为44分钟，最长为70分钟。

中间途径大兴黄村、大兴机场、固安、霸州。

理论上来看，这对固安和霸州来说，都是巨大利好。

虽然地铁4号线没能延伸过去，但有个城际也是相当不错的。通车之后，固安到北京西站最多只需要45分钟；霸州最多只需要57分钟，全部都在“一小时通勤圈”的范围之内。

很多人说：

固安和霸州的楼市，明年铁定要涨一波了。

真的是这样吗？

至少我认为不会！而且，搞不好还会继续跌。

2

高铁通了是不假，但无法满足通勤条件。

固安到北京西的发车频次是这样的：

霸州是这样的：

从发车时间来看，很明显，这就不是为通勤准备的。

当然，目前只是试运行阶段，发车频次较低；后期或许会增多。

但，即便是每天开行30趟列车，也依旧无法支撑固安和霸州楼市上涨。

为什么？

因为环京有太多活生生的案例了。

2012年底，涿州到北京西站的高铁开通，而且发车频次极高，可以说是为通勤量身打造的：

但从2012-2015年，涿州房价基本就是原地踏步，直到2016年下半年才开始发力上涨，从原来的七八千，涨到2017年最高峰时期的一万七八，个别楼盘突破2万。

而如今，涿州的新盘跌至1-1.2万左右；二手房跌至8000-8500左右；最有价值的板块，高铁站周边的二手房，鸿坤理想湾、K2狮子城、华融万新等，如今价格只有1-1.2万。

和2017年高位时期相比，跌幅普遍达到30%。

除了涿州之外，还有廊坊市、保定、高碑店、沧州、张家口下花园、天津武清等等，这些地方都在“京津冀一小时通勤圈”的范围之内，可如今，这些地方房价都跌成狗了，无一例外。

所以，不要指望高铁开通能带动环京房价上涨，不存在的！

2019年12月底，京张高铁通车后，张家口楼市遭遇了“见光死”，如今市区新盘价格最低4900起、二手房6-8千，但基本都是无人问津。当年炒的最火的下花园，从最高峰的2万多，到现如今的一万出头。

更可怕的是，目前，整个环京地区根本没有止跌企稳的迹象，仍然是一潭死水。

那么，环京的底在哪里？换句话说：环京能跌到多少？是七八千，还是五六千？

3

环京，一般意义上指的就是：沿“大七环”分布的十三县市。

分别为：

北三县（三河、大厂、香河）、廊坊市、固安县、永清县、涿州市、涞水县、涿鹿县、张家口市、崇礼、丰宁、承德。

在之前的文章中，我们强调过：环京的价值是通勤。可目前能实现到北京通勤的，只有北三县，就连离亦庄只有30公里的廊坊市，也只能算能勉强实现通勤，更别提其他了。

因此，除了北三县之外，其他10个县市，房价根本没有支撑点。特别是涿州和涞水这两个挨着房山的地方。房山自己尚且有大把单价不足两万的房子，试问：涿州和涞水值多少？

还有在延庆、密云北部的张家口、丰宁，延庆和密云尚且不能实现到北京的通勤，更何况是地处大七环的你们？

所以，以后买房长点心眼，不要再轻信开发商和中介“高铁XX分钟到京”的鬼话，大七环的这些地方，高铁进京都快的很，但这没什么卵用，房价该跌还得跌。因为高铁这东西，压根就不是为通勤准备的！一两个月或许可以，跑个一年两年，你试试？

在上一期的文章中，我说过，六环外的很多地方，特别是房山、昌平、门头沟，房价1万多将会非常普遍。

如果六环外一万多，那么，七环的伪环京地区，大概率会降到五六千。

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