1中国的农历新年的元宵节，刚刚只过了一天。正月十六，雄安新区首个市场化住宅项目——雄安华望城正式开盘，这是千年大计之城——雄安首批对外销售的商品住房项目。虽然该项目定义是商品房，然而此商品房和彼商品房却大不相同。2不同点很多，我们一个个的来说。第一个是购买资格。华望城购买条件是“3+1”政策，即前面三个条件必须完全满足，后面五个条件满足一个即可。三个必须条件是：1、跟一二三类疏解企业(或雄安人力)签署的正式合同(盖有单位公章)；2、在新区无房，能开无房证明；3、一二类疏解企业社保或纳税在新区缴纳满一个月，三类疏解企业社保或纳税在新区缴纳满一年以上。五个选择条件是：1、北京户口2、新区积分落户3、有雄才卡4、单位开具的人才证明本科以上学历即可5、新区五年社保由此可见，商品住房主要是面向北京疏解人员，为疏解北京非首都功能而准备，这也是符合新区定位的。而雄安三县本地人，反而不太可能满足以上条件。对于广大其他想买雄安的外地人，如果不在雄安工作，这更不可能。3再说华望城的产品。房源分为ABC三类户型，A类是小面积的两室两厅，B类三室两厅，C类四室两厅，面积从96平米到170平米不等，目前已知的有9种面积，分别是：A类：96平米B类：112平米、131平米、135平米、137平米C类：148平米、149平米、163平米、170平米另外，还有两个细节令人关注。第一个是开发商，开发商并不是万科、保利、龙湖等全国性开发商，而是一个名叫中国雄安集团城市发展公司。很显然，从名字就可以判断，这个公司是一个区域性质，具有明显地方城投性质的开发商。第二是现房限售，虽然这一点官方没有强调，然而从网上上传的已有照片来看。从室外景观到市内装修，基本上就是现房或者接近现房销售了。那么，雄安第一个商品房项目房价是多少钱呢？目前官方尚未公布商品房的价格，但从社交媒体发布的内容看，参考价为1.4万元/平米，首次购房者再优惠1千，相当于1.3万元/平米。当然这只是网上说法，未必是最终价格，而且各个楼盘也会根据楼层和房型的不同，制定不同的售价，但是应该在这个区间上下浮动。4虽然这是个不足15000元房价的项目，然而鉴于它是雄安新区第一个商品房项目开售。国家新闻社，新华社专门写了一篇报道。该报道虽然没有提华望城的名称，却详细的阐述了未来雄安新区的住房政策。那么，未来雄安新区住宅会有哪些品种，主体和渠道呢？在这篇报道中给予很清晰的答案。包括商品住房、共有产权住房、机构租赁住房和保障性租赁住房四类住房。其中，商品住房和共有产权住房为销售型住房，机构租赁住房和保障性租赁住房为租赁型住房。（虽然报道中没有明示，机构租赁住房和保障租赁住房的主要区别应该是房东不同，一个房东是政府，另外的房东应该是各类公司）那么这些房源的配比是如何呢？报道中，也有了明确的比例关系。——在新建片区住房项目中，配置了不低于30%的“只租不售”型住房，并按照职住平衡、适度超前原则，合理确定住房供应规模，统筹安排住房供给布局。那么房价呢？——销售价格实行备案制，按照“成本+税费+合理利润”方式测算备案价格，严格落实稳地价、稳房价、稳预期目标，保障新区住房市场平稳健康发展。另外，和别的城市楼市不同，雄安将会执行更为严格的限售政策。商品住房自取得不动产权证书满5年后可按规定上市交易；共有产权住房自购房之日起满5年后可按规定取得全部产权，再满5年后可上市交易；一个家庭只能购买一套商品住房或共有产权住房。最后，借用雄安新区住房管理中心相关负责人的口，新华社又用红字重点标注了雄安新区的楼市大方向。一个“坚决”，一个“严厉”，让人感到了雄安新区楼市未来浓浓的政治感。5当然，今天谈了谈雄安新区第一个商品房项目和雄安未来的楼市方向，和中国99%的读者都没有直接关系。因为雄安有着非常严格的限购要求，这不同于其他城市，我们可以比较方便的异地购房。然而，从雄安第一个商品房和相关报道，我们却可以读出来一些中国未来楼市的走向。毕竟雄安是中国的第一新区，不但可以纾解北京首都功能，更重要的是为未来中国城市发展和城镇化要打出样子的“千年大计”。其楼市未来也应该是中国其他大城市的榜样。所以，我们可以管中窥豹的推测一下，在国家的眼中，什么才是中国楼市应该有的模样。1、未来的中国楼市绝对不是一个完全自由的商品房市场，而是由国家严格管理、严格控制半自由的二元化市场。你可以从华望城严格的限购政策中看出这一点。你也可以从新华社报道，未来雄安“一个家庭只能购买一套商品住房或共有产权住房”的要求中读出这一点。这是中国楼市最重要的发展方向。另外，从租赁占比30%的比例来看，未来各地城市新区发展，很可能会参考这个比例。这就意味着中国最底层的三分之一城镇人口将退出商品房市场。另外，中国所有城市，将不同程度的把楼市一切二，二切四。楼市=商品房市场+共有产权住房市场+机构租赁住房+保障性租赁住房2、地方国企的城投公司或许将成为中国楼市开发重要的一个参与角色。前二十年中国楼市是地方民企、全国民企、全国国企的三国演义，而未来的二十年中国楼市或许会变成地方国企，全国国企，全国民企的三国演义，而地方民企的生存空间会越来越小。因为，所有人都应该注意到了，雄安新区不单单是华望城，甚至第一批商品房的建设都交给了地方国企公司而非其他。3、精装交房、现房销售将成为趋势另外从雄安商品房首批商品房案例中发现，这两个趋势越来越明显。不但是雄安，在土地出让时候，这两个条件也变成了很多开发商拿地的基础要求（本轮救市结束后，土地市场回归正常，这个趋势会更加明显）。4、租售同权的强化租售同权和房住不炒，同样是这几年提出的新口号，然而相对于后者，租售同权却落实乏力，在各地无论是孩子上学，还是各种积分落户，实际上租售同权落地很少。这一次，雄安新区又响亮的提出，长租即常住，常住即安家的口号。希望这一次，雄安新区能够真的做到，希望这一次，雄安成为“租售同权”第一个完整，完全，无保留落地的城市。你觉得，它能做到吗？米宅北京管家公司凭借多年的北京楼市研究和不动产配置经验；为客户提供：新房团购、二手房购买、信贷配置等一站式服务。详情咨询：米宅北城​

开篇说组数据：2月18日(周六)，链家实时签约613套。2月19日(周日)，链家实时签约799套。北京全市各大中介，周末两天预计签约3000套，按这节奏，本月二手房成交量可能会突破惊人的2万套。链家单日签约近800套或超800套，是什么概念呢？在这几年的北京楼市里，只有在2021年的小阳春出现过2次。关于北京楼市现在到底如何？懒得解读了，该说和不该说的在之前文章里都已经说过了。有购房需求的朋友可以约中介看看房子，实际感受下目前的市场氛围，便能冷暖自知，当然市场也仍存在冷热不均的现象。好了，回归正文。最近“房贷偿还时间可延长至100岁”的新闻，吸引了大量网友的眼球。全国多座城市传出了放宽房贷年龄限制的通知，包括：南宁、成都、北京、长沙、杭州等城市。​就连大官媒体《经济日报》也亲自下场，来为“贷贷相传”高调背书：探索提高住房贷款借款人最高年龄，满足老年人、新市民、创新性技能型人才以及多孩家庭等群体的住房消费需求。这也让互联网上此类新闻的评论区里，涌现出了各种热评，比如：人走贷还在，易贷还三代；古有愚公移山，今有愚公还贷；传宗接贷，贷贷相传，指日可贷，千秋万贷，祖宗十八贷，生不贷来，死要贷去..其实这并不是什么新鲜事，也不是真的把贷款年限延长到了100岁。这就是之前被禁止现在又重出江湖的子女“接力贷”，只是在当下这个特殊时期，影响力被放大了。而近期另外一条

​楼市火热，往往伴随着谣言。最近，北京市场上又刮起了一股“房山区即将放松限购、取消认房又认贷”的流言妖风。在微博和微信群里都有人在热议这件事，说的还挺有板有眼的，包括部分读者也时不时在我们的评论区留言讨论。其实早在去年6月初，就有微博大V因为爆料了京楼政策即将迎来重大调整的内幕，差点被请去喝茶。当时传言的版本比较夸张，包括：提高非普标准、贷款还清算首套、共产房降首付、老人买生态涵养区多一个购房指标等。​去年底，网上又传出房山区即将成为北京的试点地区，开始降低首付比例、解除限购的消息，最后也是不了了之。现在已经是该消息流传的3.0版本了，一而再再而三，让人不得不怀疑，这就是一个彻头彻尾的谣言。但最近，却出现了让谣言有望成真的苗头。1月31日，北京市政府印发了《2023年市政府工作报告重点任务清单》，其中在第232条对房地产的描述如下：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，健全工作机制，完善“一区一策”调控措施，支持“一老一小”、中心城区人口疏解和职住平衡的合理住房需求。“一区一策”与“因城施策”类似，顾名思义就是因行政区域(城市)不同，所使用的调控政策不同。比如去年8月推出的三个“全龄友好社区”试点项目，针对特定区域的特定人群，购买指定楼盘，给予特殊的首付比例待遇和贷款利率优惠；以及11月定向解除通州台湖、马驹桥地区的双限政策，两个地区实行亦庄经开区的限购政策，不再受通州双限约束，都属于“一区一策”的范畴。但在历年的市政府工作报告中，这个词汇尚是首次提出，并且前缀了完善二字，向市场透露的风向意义不言而喻。近几年，分化趋势已经成为北京楼市的主旋律，而在北京各个行政区的楼市行情里：分化更是表现的淋漓尽致。北京城市总面积多达16410平方公里，是其他一线城市面积的2倍以上，在这幅员辽阔的土地上一共分布着16个行政区。其中最小的东城区，总面积只有41.84平方公里，居住着70.8万人；最大的密云区，总面积2229平方千米，居住人口却不足53万。在2022年北京各区的GDP排名中，最高的海淀区GDP突破了万亿，最低的延庆区GDP只有210亿，两区相差了47.6倍。东西海核心区的房价动辄10万一平，而远郊区的房价，甚至不如环京燕郊，便宜的房子均价一万出头也能找得到。海淀、朝阳、丰台等主城区土拍火热，引得开发商竞相争抢；而房山、密云、怀柔等远郊区，除非提前找国企兜底，不然就落的无人问津的下场。虽然北京已经大幅减少了远郊区的供地，但远郊区仍然存在大量的新房和限竞房库存，使其陷入了去化难的流动性危机。北京楼市的悲欢，果然并不相通。在以前楼市火热的时期，为了严控房价上涨过猛，不管好坏，通常都是实施“一刀切”的调控政策。近几年高层在出台楼市政策时，则越来越趋于精度和准度，偏向定向施策，已经很少采用一刀切的政策标准了。而北京市场在经过317政策的严格调控之后，远郊区的房价至今都还没回到2017年时的高点，可以说不仅挤尽了泡沫，甚至实现了超跌。并且各个行政区的功能定位不同，原始基础不同，发展使命也不相同，现在仍然执行“一刀切”的严苛购房标准，显然已经不合时宜。早在去年8月20日，同为一线城市的上海，就定向松绑了(临港新城)的购房政策。非沪籍在上海购房需要5年社保+结婚，而在临港工作的人才员工，只要社保或个税缴纳满1年以上，就能获得购房资格。作为上海全力打造的“独立城市”，规划到2035年GDP突破10000亿，相当于再造一个新浦东，临港的定位不可谓不高，放松的尺度也不可谓不大。有上海临港作为“前车之鉴”，叠加“一区一策”新规，个人认为北京接下来确实有“定向放松”远郊区住房限购政策的可能性。假如真的放松，能否造成北京楼市火热？这可能就有点异想天开了。远郊区在京楼的存在感弱，多以地缘性客户、养老需求和低预算的刚需客户为主，定向放松只是释放合理的购房需求。加上地广人稀，没有产业，库存较大，配套也不完善，并没有多少炒作空间，就更不具备造成楼市火热的实力了。米宅北京管家公司凭借多年的北京楼市研究和不动产配置经验；为客户提供：新房和二手房购买、学区规划、信贷等一站式服务。详情咨询：米宅北城

这几天房产群被全国各地的成交喜报刷屏了。深圳、苏州、成都、合肥、珠海、西安等城市的一二手房成交量均在明显上涨。最值一提的是沉寂了好几年的北方老二天津，成交量迎来彻底爆发，周末两天光贝壳就成交了1002套和618套。而北京市场在继上周成交近千套之后，刚过去的这个周末，二手房成交量再次迎来攀升。据绿中介内部的数据：周六签约536套，周日签约644套。绿中介在北京占据50%的市场份额，以此推算，加上其他中介的成交数据，全北京周末两天成交量突破了2000套。绿中介单日成交突破600套是什么概念呢？在刚过去的2022年一整年中，这种情况只出现过仅仅两次，是不是有所体会？如果接下来仍然保持这个成交节奏，本月北京二手房的成交量有望突破15000套的枯荣线。数据的反馈较为冰冷，加上北京市场确实太大，成交量分布也不均匀，很多人可能对市场冷热的感知度并不强。说说我们管家团队近期的状况吧。年后至今，我们的购房咨询量在明显大增，每天至少几十上百个加微信咨询的，毫不夸张的说，回复消息我都要回吐了。管家团队的成员更是忙的团团转，连吃饭的时间都没有，每天好几组客户预约，不是在看房，就是在看房的路上。很多房东的姿态都提高了，看房变的难约，议价空间在逐步缩小，也有些上调价格的，并且不靠谱的房东增多。市场上的笋盘越来越少了，消耗速度很快，稍微好点的房源往往有几波客户同时在看，有些房源甚至出现了抢房的情况。对，你没看错，就是抢房！现在市场上真的不缺客户，缺的是性价比高的房源，近期我们团队就遇到不少互相抢房的案例。以我们一个客户为例，她要购买的是朝阳朝青板块，最近带她接连看了好几套朝青的房子，都是前脚看完后脚就卖了。昨天又带她看了该小区目前性价比高的一套房源，在看房途中，门外居然还有好几组客户在排队等着看。所以在看完后团队成员就抓紧时间联系房东，进入约谈环节了。但由于房东在外地，只能线上远程约谈，有些不可控的因素不在把控范围，反正期间经历了各种不愉快，最终这套房子也错过了。。以上这些都是我们团队最近在亲身经历的实际情况，京楼已经很久没有出现这种紧张的抢房氛围了。我深知我们的客户样本存在幸存者偏差，不能代表楼市全貌，但结合成交量数据以及各位同行的反馈，基本可以确定：北京楼市小阳春已经来临。只是目前京楼行情仍然存在冷热不均的情况，与以往不同的是，这次成交量大幅上涨是由刚需购买力驱动的。是的，观望了整整一年的刚需群体，在今年终于按耐不住，纷纷争相入场了。这里面有很大的原因是去年京楼表现虽差，成交量缩减，但不管新房还是二手房，价格仍保持上涨态势。(详见量跌价涨）去年那么差的行情，北京房价都不见跌，那今年疫情彻底放开，高层各种吹风，各方面预期整体向好，就更不可能跌了。从成交分布上也能证实这一点，最近成交的主力均位于朝阳、昌平、丰台等地的刚需聚集板块；而东西城、海淀的成交表现则不温不火。目前市场仍处于量涨价未起、议价空间逐渐缩小、买家与卖家双方价格博弈的阶段，大部分小区只是笋盘在消耗，价格还没明显上涨。有准备买房的朋友，确实该抓紧行动起来了，期间如果能遇到合适的房子，合理的价格，就不要犹豫了，该出手时就出手。另外友情提醒：趁着成交火热打掩护，现在也是出清劣质资产的窗口期，从最近不断上升的挂牌量来看，很多聪明人已经在抢跑了。米宅北京管家公司凭借多年的北京楼市研究和不动产配置经验；为客户提供：新房和二手房购买、学区规划、信贷等一站式服务。详情咨询：米宅北城

还记得在去年国庆前夕，深圳房圈和抖音圈同时爆出了一起诈骗大案。大案的始作俑者是旗下有梅尼耶、蔡萝莉、陈意礼、呗呗兔等一众知名网红的抖音头部MCN机构“游良文化”的老板：罗冠彦。东窗事发，源于深圳回迁房的爆雷。在两年的时间里，罗冠彦利用自己的抖音优势进行引流，靠“真项目伪造假房源”的方式，卖出了八十多套回迁房：空手套了两个多亿。罗冠彦售卖的回迁房，资料都是真实的，但他手里并没有真实房源，通过伪造开发商公章和拆迁合同，从买家手里套走了两个亿的真金白银，给了买家一张废纸。从偏居华南一隅的小渔村，到雄踞大湾区核心的国际性大都市；从最早人口只有3万，到如今来了就是深圳人的2000多万。短短40年时间就创造了“深圳奇迹”，在深圳“搞钱”是唯一口号，但短时内聚集大量全国人口的深圳，也显得鱼龙混杂。投机倒把的氛围异常浓重，野路子很多，有些人为了搞钱可谓不择手段，毫无底线。所以发生罗冠彦这样的诈骗案不足为奇。让人没想到的是一向以“成熟稳重”著称的帝都，现在居然也发生了回迁房买卖骗局，行骗路数和深圳如出一辙。北京回迁房诈骗大案，起源于娱乐圈。就是近日引爆互联网的“王姓女星”的富豪老公诈骗案。她的富豪老公靠学区房诈骗了9个多亿，王姓女星也花了不少赃款，买房、买车、买奢侈品等，传言男方已经被抓进去了，女星正在委托律师办离婚。被用作诈骗的学区房小区是位于北京市海淀区北沙滩板块的一个待交付回迁房社区：双泉嘉苑。行骗始于2020年，到2021年时则愈演愈烈。由于给的佣金相当高，当时吸引了大量的中介疯狂推荐，打出的营销口号是：开发商欠了承建方北京五建的工程款无力偿还，就以抵工程款的形式给了北京五建一批低价房源。项目周边的二手房普遍8-10万，此小区的单价只要4.5-5万/平，倒挂红利巨大，买后可更名转让，不满意一个月内包退。且是准现房，年底就能交房，两年后就能办产证，只要加3%土地出让金，还可以改为商品房产证。不仅如此，买这房子还不需要购房资格，有没有北京户口没关系，有没有社保没关系，只要有钱就行。相信大多数吃瓜群众看到这里，心里头就有一个疑问产生了，这一看就是明显骗局的骗局，怎么会有人上当？世界上人傻钱多的人，真的这么多？还真别不信，个体确实存在很大的差异，每个人对事物的认知大不相同，有些人则坚信得到幸运女神眷顾。傻子太多，骗子不够用更是一度成为热梗。当然，为了让骗局显得更为逼真，获取受骗者的可信度，诈骗团伙也是有所精心准备的，设置了重重门槛增加购房难度：参加过福利分房的不能购买，需要全款、并要包装成五建职工，以内部员工的身份才有购买的资格指标等。除此之外，诈骗团伙还想出一个终极大招，来为骗局的逼真度加强buff，要想真正买到低价回迁房的客户：需额外加价40万茶水费！这几年由于新房限价政策，导致很多城市的一二手房价格倒挂严重，额外加收茶水费的事情屡见不鲜，但回迁房收茶水费可还真是头一遭。从这一环扣一环的局中局里，就能看出诈骗团伙很了解普通受害者的心理，门槛和难度越高，可信度就越高，越得不到的越想要。据说：最终一共有200多个受害者支付了购房全款，一套房售价400万起，诈骗金额高达9个多亿。在北京乃至全国，买卖回迁房都并不稀奇。在城镇化高速扩张的历史进程中，诞生了大量的拆迁群体。有的拆迁家庭因为户均人口多、或是原住房面积大，拆迁之后能补偿好几套回迁房，我见过离谱的甚至能分配十几二十套。由于回迁房下产证的时间比较慢，有些卖家在产证还未下之前，如急需用钱要变现，就会以一个低于周边行情的价格，低价出售。当利润达到20%的时候，它将蠢蠢欲动；当利润达到50%的时候，它将铤而走险；当利润达到100%的时候，它将敢于践踏人间的一切法律。这段形容资本的话语，用在此处也毫无违和感。在价格足够便宜的时候，哪怕明知交易有风险，仍有不少想捡便宜的人趋之若鹜。需求，造就了无证回迁房的买卖市场。经常有读者在“米宅北京”留言或后台咨询，北京某区的平房能不能买？某无产证的回迁房能不能买？我都给予不建议购买的意见。这类小众的交易市场，行业信息差极度不透明，存在太多的门门道道，如非业内人员完全搞不清有哪些套路。比如北京的平房，无法居住、不能贷款、单价高、租金低、流通性差是其次。房源也基本控制在小中介手里，市场严重不透明，被吃差价是家常便饭。购买无产证的回迁房，买家虽付了全款，但产权却仍在卖家的名下，只要房价有上涨的苗头，卖家就一直有违约的动机，如下跌，买家则也亦然。古人常说富贵险中求，投资界亦盛行：风险投资的原则就是没有风险不投资，越有风险越投资。但如果用心观察绝大多数事件，就会发现一个残酷的现实，很多老话，其实都是用来安慰可怜的失败者的。对于普通人来说，不管是楼市、股市还是别的其他投资资产，尽量还是选择在成熟公开化的大型市场上交易。走偏门，是熟悉内幕或有资源的少部分群体的福利。对大多数认知不足、被金钱蒙蔽而盲目进场的外行人来说，最终结果可能只是：把有些凭运气赚到的钱，都凭本事亏出去。米宅北京管家公司凭借多年的北京楼市研究和不动产配置经验；为客户提供：新房和二手房购买、学区规划、信贷等一站式服务。详情咨询：米宅北城点赞、转发，让更多普通人免受诈骗！

这几年上海、杭州、苏州、西安等城市的新房打新热在全国频频刷屏，日光盘、万人摇等场面数不胜数。这在平淡如水的北京新房市场，可是难得一见的稀奇场面。然而，难得一见并不代表不可见。北京要么没有倒挂新盘，有那就一定是“王炸”级楼盘，比如这两年推出的北京永定府、天恒学院里、中建玖合府等神盘。而就在近期，北京新房市场传来了一个石破惊天的大消息，位于北京西城区的：倒挂红利高达10万一平的神盘即将面世！该项目周边汇聚了北京乃至全国的政治、金融、商业、文化四大中心，是目前北京绝无仅有的二环内高端科技住宅项目。项目位于西城宣武门外大街东侧，处于国家政权核心腹地，毗邻国家六大部委机关，距天安门1500米，距西单商业街1000米，距宇宙金融中心的金融街1800米。周边齐聚了北京顶级的交通、教育、医疗、商业配套，三轨交汇，主城动线，无缝对接，交通便捷，属于二环内的黄金地段。这个馋哭人的项目是：

最近关于全国楼市回暖的消息此起彼伏。北京楼市的热度也是只增不减，有说楼市小阳春来了，有说售楼处人满为患的，有说带看量和成交量大幅上涨的。当然，互联网上并不都是好消息，也有说新年首月北京二手住宅网签量再次迎来探底，如果持续，价格下行将成为必然的。那真实的北京市场到底如何？要想窥探市场全貌，我们得先了解造成近期市场现象的发展历程。自去年12月疫情防控彻底放松之后，被积压已久的购房需求得到彻底释放，北京楼市也迎来了短暂性复苏。从2023年1月元旦开始，不管是新房还是二手房的成交量，都呈现井喷式上涨，在1月7-8日，甚至出现二手房日成交量超千套的现象。而春节的到来，打断了成交量上涨的势头。愈临近春节，成交量愈发减少，春节期间，日成交量跌至个位数，甚至0成交。到了正月初七(1月28日)大家都正式开工之后，北京楼市的成交水平才逐步恢复，成交量与日俱增。这也就有了上面这则北京商报的新闻，2023年1月份，北京二手房网签量只有可怜的8308套。光看这组网签数据，确实不尽如人意，但刨除春节假期的影响，却又显得合情合理。春节假期大概占了10天，那8308套大概是20天的成交量，平均每天415套，如果没有假期影响，月成交量预计在12000+套。我们再以往年春节的网签数据做个同比：2019年春节期间，当月网签6091套；2020年春节期间，当月网签8554套；2021年春节期间，当月网签12900套；2022年春节期间，当月网签8260套；2021年是全国房地产大年，按照楼市周期经验，这种都是在楼市平稳四五年之后才会出现一次的大行情，妄想年年出现本身就不现实。跟往年普通的成交年份相比，2023年春节网签8308套，仍然属于合理的成交区间，没有必要过分解读。而近期带看量和成交量都不同程度上涨，北京楼市小阳春真的到来了？以下是我统计的从1月28日(正月初七)开始，北京各大中介的当日签约成交数据：2023年1月28日，成交约138套；2023年1月29日，成交约276套；2023年1月30日，成交约305套；2023年1月31日，成交约355套；2023年2月1日，

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1救市的尺度越来越大了。最近一段时间，与房地产相关的核弹级部门接连出来为房地产站台，呐喊助威。就连2021年6月喊出“房地产是金融体系最大的灰犀牛，要让押注房价永不下跌的人付出沉重代价”的某位高层。近日对房地产的态度，也发生了180度的大转向。开始鼓励大家消费和投资，并且以满足需求为重点，开发更多适销对路的金融产品，鼓励住房、汽车等大宗商品的消费。难道之前去杠杆，就是为了现在更好的加杠杆？除了高层喊话之外，全国各地城市在放松、或传言放松的路上也没闲着，且城市能级一个比一个高。1月5日，深圳正式出台了二手房“带押过户”模式，虽然政策力度不大，但这可是近两年来，深圳楼市唯一的利好政策了。1月9日，东莞在全面取消限购不久，又给出了有史以来最低的首付比例和贷款利率（首套首付20%,

1魔幻的2022年终于结束了，我们也将迎来崭新且未知的2023年。按照惯例，各大楼市自媒体纷纷开启了对明年北京楼市行情的各种预测。很多楼市大V时常说自己预测得多么准确，从未失手，难道是有祖传“占卜算卦”的技能傍身？其实只是偶尔蒙对了几次，就会被拿来反复提及并捧为神话，而背后大量错误的预测他们一定绝口不提。互联网没有记忆，大部分是“阅后即焚”的碎片化信息，很难停留在人们的记忆中。鬼知道大V们原先预测过什么？中国楼市就是政策市，这是常识。而作为政策的制定者们，大概也没想到2022年为了救市，全国各地出台了近千次利好政策，居然都没能把楼市这个阿斗扶起来。那普通的预测还有多少可信度？不管是经济学大V、财经大V、还是楼市大V，翻看其过往对2022年的预测，无一不是被狠狠打脸。说句难听的实话，“预测”其实狗屁不是，这就像赌博，猜对了是运气，猜错了是实力。没有人能预知未来，大部分的预言最终都会被证伪。所以很多粉丝期待我们也能出一篇楼市预测，就不干这些自找打脸的事情了，写点有助于帮助购房者理清思路的文章吧。2022年，可谓是近几年北京楼市行情最差的一年，也是史上购房情绪最悲观的一年。在网上不乏经常看到“北京房价要迎来下跌”，“北京房价离腰斩不远了”等极具吸睛的标题。这也让购房者们产生了一种：北京房价一直在跌的错觉。我们常说普通人获取信息的渠道有限，容易“以点概面”来判断事物，那自媒体难道就能窥探全局？其实很多自媒体也是喜欢“拿个例代表整体”，在了解到一点片面消息后，为了博取流量便添油加醋、夸大其词。当然这类自媒体也包括我们。2那行情最差的2022年，北京楼市真实的市场表现到底如何？以往对如何判断楼市行情的走势，成交量是一个比较重要的数据，因为“量在价先”。只有量变引起质变，成交量达到一定高峰，笋盘大量减少之后，才能促进价格的上涨，也就是所谓的“量价齐涨”阶段。而如今，北京楼市正在逐渐打破这个规律，不管新房还是二手房，都可以用4个字来概括总结，那就是：量跌价涨！据北京住建局的新房网签统计数据显示：2022年北京新建商品住宅一共成交40875套，成交金额2954亿，成交均价61753元/㎡。2021年北京新建商品住宅一共成交57219套，成交金额3433亿，成交均价54220元/㎡。与2021年相比，在这一年的时间里，北京新房市场的成交套数虽然下跌了29%，但成交均价却上涨了13%。当然，新房的统计数据偏简单粗暴，2022年成交价格大幅上涨，也跟前几年大量限竞房入市拉低了均价，现在陆续退出有关。相比新房数据，二手房的成交数据能更精准、更详细的反应市场走势。据搜哥数据说房统计的北京二手房成交数据显示，2022年北京全市二手房的整体均价，与行情最好的2021年相比，还环比上涨了2.43%，均价为69817元。（来源：搜歌数据买房）其中亦庄核心区的涨幅高达13.36%，东城区涨幅也不甘示弱达到了10.66%。哪怕是学区暴雷的西城区，也整体上涨了6.61%，这跟我之前讲过的“削峰填谷”理论不谋而合（少部分顶级学区下跌，换来大部分一般学区补涨）在16个行政区里，有超过13个区的均价都呈现不同程度的上涨；只有通州、怀柔、顺义三个区的均价有所下跌。“分化”已经成为京楼的主旋律，把“涨跌比”细分到全市的各个板块来看，分化如何演变则更为明显。以下是北京2022年度成交量最大的TOP100板块“量价涨跌幅”的部分排名。（来源：搜歌数据买房）其中海淀清河的涨幅最高为9.84%，其次是东城和平里为8.12%，丰台玉泉营为7.16%；在TOP100排名里，亦庄河西区排名第一涨幅为13.16%，东城永定门涨幅11.39%，西城金融街涨幅9.92%；从榜单中可以发现这些涨幅较高的板块，无一不是产业或学区占据其一的板块，或者是二者兼得。而在成交户型分布的统计数据里，也能侧面印证京楼分化的趋势。在全市范围内，购买一居室的比例正在逐年下降，目前仅为20.95%；两居室仍然是市场的成交主力户型，占比高达53.31%，占据一半以上的市场份额；三居室在全市范围内的成交占比居然超过了一居室，为23.34%。在疫情导致居家时间变长、市场从增量到存量、以及三胎放开等因素的影响下，产品方面的购买力也迎来了分化，三居正在成为刚改客户的首选。3自媒体的嘴会骗人，数据却不会撒谎。在传统营销学课本上，对于如何精准的收割流量，有一句至理名言：“要跟大众屁股挤在一个板凳上。”相比部分自媒体为了博取流量一味的唱空，真实的成交数据明显更具有让人更信服的参考意义。从数据的反馈中就可以得知，今年北京楼市在大众眼里所表现出的行情“惨淡”，更多的是反应在成交量方面：成交价却仍保持稳步上涨的态势。而成交量实际也并没有所谓的那么“惨淡”，2022年北京二手房一共网签了14.2万套。我们翻看从2017年到至今的历史成交数据，14.2万套这个成交水平与往年相比，仍保持在正常的市场区间。要不是5月与11月份爆发的疫情，打断了两三个月的正常购房需求，那2022年，成交突破15万套是可以预见的。至于2021年，本就是近几年京楼行情表现最好的一年，楼市有周期才能良性循环，如果年年成交量都如2021年一样，那房价早崩盘了。部分自媒体老把2022年的成交量与2021年做对比，个人感觉这是在偷换概念，也是在哗众取宠。关于“量跌价涨”这一点，我早在去年10月初发布的文章里（提醒，该准备入场了），就给出了逻辑关系与看法。作为一线城市，房价在经历长达五年的阴跌之后，价格已经变的极其夯实。对于只有一套自住房的业主来说，都已经熬过了五年时光，完全可以选择继续住着等涨价，如非不得不卖的原因，谁都不愿意亏本卖房。当时在这篇文章发出之后，留言区毫无意外迎来了一堆“看空派”的谩骂，有说我被收买了，有说睁眼说瞎话的，还有说未来十年北京房价如葱的。现在不需要解释，2022年全年的实际成交数据已经给出了最有力的回应。我也并非一味的看多，而是结合京楼实际情况，结合四个一线城市的涨幅高低与行情起落，结合核心资源永远稀缺等客观因素来分析的“理性看多”。凡事不是非黑即白，楼市也不是暴涨暴跌。不管大家愿不愿意相信，这一年来，北京楼市就如温水煮青蛙，优质板块一直在慢牛爬坡。米宅北京管家公司凭借多年的北京楼市研究和不动产配置经验；为客户提供：二手房代购、学区规划、信贷等一站式服务。详情咨询：米宅北城

年关将至，地方两会正在陆续召开。这算是各地区政府比较重要的会议，重大项目、重要政策等都会陆续披露。这不，在昨日召开的丰台区“两会”上，就有很多消息公布，其中最重要的无疑是丰台分钟寺地区，即将建设北京新的：国际贸易中心。该项目是去年12月举行的京港洽谈会上，香港中建致远与丰台区成功签约的，计划投资约30亿来建设“北京新国贸”。项目规划总占地面积约23公项，预计今年开工建设，项目规划业态涵盖了：办公、商业、酒店、

在原执行通州住房政策的台马地区解除“双限”政策之后，通州也将有可能取消“双限”的话题再次喧嚣尘上。其实早在几个月前，北京市场上就有传言通州可能会全面取消双限。起因是通州对运河商务区的一些企事业单位职工，放宽了购买新房的限购门槛，将连续3年社保才能购房的要求缩短为3个月。当时我便写了一篇文章（别抱幻想了）专门解读了这个事件。假如通州真的放松双限，会如何？对楼市肯定是利好，改变大众预期，释放了一批真实的购买力，但涨幅也仅限跟上大盘，不会显得与众不同。很难出现涨幅大幅超越大盘，走出“独立行情”的情况，不然调控可以随时加码。并给出最终结论：通州不是不能涨，而是不让涨。基于以下三个原因：一是运河商务区虽然已初具商务区的雏形，但大量写字楼面临空置，招商引资并不顺利，产业导入缓慢，也就没有足够多的高薪购买力去支撑房价再上一个台阶。二是副中心的定位一直很明确，是为了疏解非首都功能，承接中心城区人口转移。调整北京空间格局、治理大城市病、拓展发展新空间的需要。三是房价上涨对地方主官来说百害而无一利，领导们主要的工作是为了疏解非首都功能，探索副中心发展新模式。高房价并不利于中心城区的人口疏解，以及产业、人才的引进。而就在元旦前，官方最新发布的一份文件，则让通州放松“双限”政策的几率：更加渺茫。2022年12月29日，北京市规划和自然资源委员会、通州区人民政府公示《北京城市副中心拓展区规划（2021年—2035年）》，其中明确规定：由台马地区和9个城镇组成的副中心拓展区，要坚持生态优先原则，合理确定城乡发展规模。到2035年，拓展区常住人口规模，控制在75万人。台马地区无论楼市还是就业，均是依托亦庄发展，与通州的关系名存实亡。台马地区目前的常住人口约36万。假如减去台马地区的常住人口，那至2035年，副中心拓展区的常住人口规模只能控制在39万以内。有些读者看到这里可能还是一头雾水，这就不得不提一下通州的整体发展规划了。通州是由155平方公里的“北京城市副中心”与751平方公里的“北京城市副中心拓展区”两个部分组成。在2018年官方发布的《北京城市副中心控制性详细规划（2016年－2035年）》里，就提出了：城市副中心将实现人随功能走、人随产业走，承接中心城区约50万的人口疏解。到2035年，常住人口规模控制在130万以内。结合两份规划可以得出，截至到2035年，总面积906平方公里的通州，总常住人口规模要控制在205万人以内，妥妥的地广人稀阿。那目前通州的常住人口有多少呢？据七普人口数据显示，2021年通州区的常住人口约为184.3万人。这意味着在未来长达12年的时间里，通州只要再增长20万常住人口，每年仅增长1.6万人，就轻松达到了：人口规模上限。我们都知道人口的重要性，人口上限很大程度决定了该地区的发展上限。严控人口指标，不管是对通州的房价、产业、配套、还是土地供应市场，都会造成严重影响。假如想要在有限的人口里能有更长远高质量的发展，只能以逐步淘汰低端产业，为中高端产业释放空间，从而进行高薪人口转换。而本身就缺乏产业的通州，目前明显也不具备“腾笼换鸟”的实力。那在存量住房完全能满足居住需求，市场供需平衡的前提下，通州失去了人口快速增长的可能性：也就失去了取消双限的可能。米宅北京管家公司凭借多年的北京楼市研究和不动产配置经验；为客户提供：二手房代购、学区规划、信贷等一站式服务。详情咨询：米宅北城

这几年为了打压天价学区房，促进教育公平化，北京教委出台了多种措施在推进教育改革。继东西城、海淀、朝阳之后，明年有两个行政区，也即将加入“多校划片”的阵营了。这两个区分别是：亦庄经开区和通州区。今年4月29日，亦庄发布了《北京经济技术开发区关于2022年义务教育阶段入学工作的意见》，在“入学原则”里明确指出：2023年1月1日起，在经开区范围内交易或取得的二手房全部实行多校划片入学。就在同一天，通州也发布了通州区义务教育入学政策，在政策中明确提到：以2023年5月1日为时间节点，此时间之后在通州区购买房产并用于申请入学的，实施多校划片，不再对应一所学校。早在2017年，朝阳区就首次提出了“多校划片”政策，随后东西海陆续效仿，然而各个行政区的实施情况却截然不同。东城区是最早执行多校划片，也执行最彻底的行政区，现在已经产生了抗药性。加上东城教育相对最均衡，普高率最高，家长们也最佛系，对房价反而没什么影响。西城区作为学区房宇宙中心，学区热度最高。在执行多校划片后，以“金德月”为首的顶级学区板块，被大量调剂出区，特别是德胜被全部调剂，导致房价大跌。海淀区由于版图大，多达17个大学区，学位充足。所以在具体的实施中，除了个别热门校因学位不足被调剂之外，其他很多仍是单校。朝阳区因为市场阻力，多校划片几度夭折，现在正式实施后也演变成了“一校多址”模式，在主校区学位不足时，便会被调剂到分校区。各区的执行模式不同，造成的结果也不尽相同。所以，亦庄和通州多校划片的落地，对学区房市场会造成何种影响，还有待观察。但就算没有实施多校划片政策，我个人也认为亦庄目前的房价：已然达到高位。这几年亦庄可谓是北京楼市里的一匹黑马，房价的涨幅速度一骑绝尘，冠绝京城。很多人把亦庄房价的上涨，归功于亦庄产业在不断加强，GDP增速高，名校分校和独立学籍等多种利好。不可否认，这些都是促使房价上涨的因素之一。但亦庄的产业并非凭空出现，而是早就存在，产业在不断加强的同时，房价也在缓慢爬升。且产业强不代表购买力就强，细分产业来看，除了京东有点互联网色彩之外，亦庄主要还是以京东方、奔驰、中芯国际等高新技术企业为主。这些企业只有少部分是高薪人群，更多则是生产制造销售的基层员工。不管是产业优势还是人员收入方面，跟海淀和朝阳都仍存在较大的差距。这从亦庄此轮楼市行情的走势里也能窥探一二。在2017-2020年，北京以限竞房为主导的新房市场里，亦庄由于聚集了大量限竞楼盘，让亦庄的限竞房去化一度陷入困境，房价更是萎靡不振。2020年北京楼市行情启动，东西城、海淀和朝阳部分区域的房价均出现了不同程度的上涨，彼时的亦庄对市场还没有太大反应。亦庄的楼市行情始于2021年，而真正促使亦庄房价上涨的最大导火索，则是：学籍独立。2021年4月，经开区发布了《北京经济技术开发区关于2021年义务教育阶段入学工作意见》，亦庄学籍与大兴区分离，正式开启了教育独立。众所周知，北京最优质的教育资源，大都集中在东西海，而这三个区的中考是锁区的。亦庄大部分学校都是小升初九年一贯制的名校分校，相比东西海入学更为稳定。学籍独立后，高中升学率将会快速上升，也将促使亦庄可能成为继东西海之后，北京第四教育强区。该政策一经发布，市场热度便肉眼可见的上升，号称河西六君子的6个限竞楼盘，共8000套房源，不到两个月就全部售罄了。叠加亦庄整体市场的体量不大，更容易炒作价格。以涨幅最高的河西区为例，区域内的住宅是由少数商品房，和大量限竞房、回迁房组成。只要商品房上涨，与限竞房和回迁房拉大价差，就能带动其一同上涨。当时河西的部分次新小区，更是一夜之间跳涨了百万。自此，亦庄踏上了房价暴涨的快车道。短短两年时间，亦庄核心区的房价就上涨了30%以上，部分小区的涨幅更是高达40%以上。哪怕是现在行情最差的时候，海淀、朝阳等区域的房价都出现了回调，亦庄的房价却还在上涨，均价从5.3万涨到了5.4万。支撑亦庄房价连涨两年的底层逻辑，其实就是学籍独立后成为北京第四教育强区的预期，大众的预期越强，涨幅则越猛。但预期和最终落地，往往存在不小的差距，在持续追高的过程中也会伴随着泡沫。虽然亦庄现在遍地名校分校，也学籍独立了，然而能否成功蜕变成教育强区，最终还是凭成绩说话。这存在不确定性，也需要一个成长孵化的过程。且明年即将实施的多校划片，也会进一步降低学区房的溢价水平。如今价格上涨过多，明显提前透支了未来利好兑现的想象空间。我认为短期内亦庄已达到高位，甚至是虚高，建议观望。说了这么多，并不是在否定亦庄的价值，相反，我也很看好亦庄的发展前景。它是北京为数不多的集产业、教育、配套为一体的区域。但现在的价格已经超出了它应有的价值。米宅北京管家公司凭借多年的北京楼市研究和不动产配置经验；为客户提供：二手房代购、学区规划、信贷等一站式服务。详情咨询：米宅北城

​自中央经济工作会议之后，便不断有高层出来为房地产行业站台发声。12月17日，央行副行长提出，明年货币总量要够，结构要准，加大金融支持房地产力度。12月19日，中央财办有关负责人表示，要充分认识到房地产行业的重要性，住房消费潜力要予以释放。12月21日，证监会主席表示，加大力度、加快速度抓好资本市场各项支持政策措施落地见效，大力支持房地产市场平稳发展。全国各地的城市也积极响应，火速跟进出台了相关放松政策。昨天，南京在本月初调整认房认贷，降低二套房的首付门槛之后，现在又全面取消了限购。外地人在南京购房，无需缴纳社保，只需提供半年以上的居住证明即可。连省会都取消限购了，相信接下来江苏各市会陆续跟进。北方第二城的天津调整了贷款政策，公积金二套首付从6成降为4成，多孩家庭首套房的贷款额度从最高80万调整为96万。而现在一线城市也有了大动作，据多家广州当地的自媒体爆料，房产网站开始显示真实的挂牌价了，广州已经在形式上：彻底取消了二手房指导价。为了验证这个消息，我把b壳切换到广州，查看了多个与指导价严重不符的热门区域，发现确实都不显示“指导价”了。​据财联社的最新报道，也印证了这个消息的真实性。广州多家银行均表示，已不再按二手房参考价来发放贷款，而是按成交价与评估价孰低原则来放款。​“二手房指导价”可谓是房地产调控里的核弹级政策。2021年2月8日，深圳首次推出了该政策，随后上海、广州、东莞、西安、合肥等十几个城市陆续效仿，纷纷发布了二手房指导价。至于效果如何？深圳就是最好的证明。该政策执行了近两年，致使深圳楼市量价齐跌。成交量长期在2000套上下徘徊，成交价相比高峰期，更是基本打了7-8折，大量业主的资产缩水至3年前。也正因为该政策对楼市调控的杀伤力巨大，所以近一年，有指导价的城市为了救市，都在有意或无意取消了指导价。现在随着广州正式解除指导价，一线城市里就只剩深圳和上海还在坚定执行了。而疯狂被打压的深圳楼市，近期也传出了放松的风声，有微博大v和当地中介爆料，深圳住宅性质的单身公寓：取消限购了！起因源于一个叫“御成府”的南山区新盘，因历史遗留的土地问题，该楼盘成为深圳首个特批的“限贷不限购”的住宅项目。​该楼盘土地用途为70年的居住用地，房屋用途归为单身公寓，说白了就是：70年产权的公寓式住宅。这类产品除了居住体验差一点，其实与住宅无异。能享受学区名额，原先也都是实行住宅的购买政策、货款比例和税费。众所周知，深圳地少人多，住房供需的矛盾严重。在存量房中，商品房只有189万套，剩下的住房则是由大量的城中村、保障房与公寓等组成。据不完全统计，整个深圳住宅属性的单身公寓和单身宿舍，目前大概有43万套。广泛分布在开发较早的莲塘、八卦岭、车公庙、科技园、南头及南油等片区。如果这类产品不再限购，将为市场释放出大量的购房名额。针对市民在网站上提出“深圳是否取消了房屋用途为单身公寓的购买资格查验要求”的提问，近期，得到了官方的正式回复。​从深圳住建局的回复中，我们可以看出，官方并没有否认这件事，其实就是变相承认了取消限购为真。并提出会针对公寓、宿舍类房产相关情况进行梳理和明析，以统一政策适用标准，支持居民刚性和改善住房需求。这意味着，在深圳有着43万套体量、并且还能享受学位的单身公寓产品，未来放松限购是大概率事件了。所谓病来如山倒，病去如抽丝。今年，全国大大小小的救市政策已经出台了上千轮，救市等级和城市级别也在逐步上升，但楼市仍然没有太大起色。现在救市的火焰终于燃烧到了一线城市。大概高层也意识到了，只有一线城市的楼市回暖，才能带动二三线及以下城市楼市的复苏吧。虽然目前不管是广州取消二手房指导价，还是深圳放松单身公寓的限购，都属于秘而不宣的政策，对楼市的影响也有限。但可以肯定，一线放松的口子，正在一点一点被撕开。米宅北京管家公司凭借多年的北京楼市研究和不动产配置经验；为客户提供：二手房选筹、代购、信贷、学区规划等一站式服务。详情咨询：米宅北城​

​转眼进入11月，各种负面情绪扑面而来。先是第一财经的一篇文章“社论：积极做好风险资产价值重估的准备”，引发了病毒式传播。接着“民营示范房企”的龙湖掌门人吴亚军突然退位，也是示范房企之一的旭辉宣布境外美债的全面违约。作为市场化商业的补充而一直存在的供销社，被有心之人冠以“重出江湖”的名头，在互联网上疯狂炒作，刹时喧嚣四起。“狼来了”戏码再次上演，继财政部发布《关于支持深圳探索创新财政政策体系与管理体制的实施意见》之后；国家统计局原局长宁吉喆也发表了一篇文章，重提要积极稳妥的推进房地产税立法和改革。在周六的新闻发布会上，口罩政策也没有明确的变化，仍然坚持“外防输入，内防反弹”和“动态清零”。一堆负面消息的轰炸，又没强有力的声音出来站台，这无疑让好不容易积攒起来的信心再次：跌入谷底。而回到北京楼市，近期最为市场津津乐道的事情，便是二手房挂牌量突破10万+套，创历史新高。这引发了很多自媒体的解读，更有大V甚至断言挂牌量大涨，意味着有投资客在大规模出货，抛售离场。能说出这种言论的大V，只能说并不太了解北京楼市。离源头最近的北京，这几年可以说是坚定执行“房住不炒”大方针的第一阵地。2017年以后至2022年之前，楼市政策更是只紧不松。哪怕现在全国大宽松的背景下，北京也只是“挤牙膏式”的微微放松。市场肯定存在投资客，但相比其他城市，投资客在京楼只占少部分，根本左右不了大局势。杠杠率极低的北京：是以置换改善群体为驱动的市场。据某头部房产平台的数据，目前挂牌量虽达10万套，但这其中有超过4成的房源，都是房龄20年以上的“老破小”住宅。这类房源如不具备学区属性，居住属性又欠佳的话，那流动性减弱导致库存量上升是必然结果。在今年上半年，老破小的成交量就首次跌破了此前几年一直维持的50%均线；而次新房则保持增长态势，成交量突破了20%。加上前段时间出的“连环单”及“卖一买一”免个税政策，也诱发了一批真实想要置换改善的购买力，进而增加了挂牌量。所以，挂牌量上升只是市场自我调节下的正常反馈，但经过自媒体的刻意渲染，搞得购房者们人心惶惶，风声鹤唳。北京二手房的挂牌量本就常年维持在8-9万套之间，2020年10月高峰期时，挂牌量也曾高达9.5万套。作为史上购房情绪最差的一年，哪怕京楼也无法避免受到全国大环境的渲染，今年初挂牌量就在肉眼可见的走高。​如今挂牌量达到10万套，可以说是早已预见的事情，真没必要大惊小怪。以全国重点一二线城市的最新数据为例：广州：人口1881万，二手房挂牌量12.6万套，10月成交套数为6626套；深圳：人口1768万，二手房挂牌量7.5万多套，10月成交套数为1773套；杭州：人口1220万，二手房挂牌量17万套，10月成交套数为4300套；成都：人口2093万，二手房挂牌量18.1万套，10月成交套数为12436套；除了以上城市，还有南京、苏州、武汉、重庆、青岛等城市，挂牌量均突破了13万套之巨。​北京人口为2188万，二手房挂牌量10.1万套，哪怕近期成交量有所缩减，也高达11209套。以全国视角来看待，京楼也是最为稳健的优质市场！作为全国城镇化最早的城市，在这轮房价上涨周期中，京楼也表现出了有别于其他一线所不同的楼市行情。首先启动行情的是以“炒房之都”著称的深圳，接着是金融市场发达的上海，广州跟着深圳的步伐也紧随其后。在其余一线城市的房价疯狂上涨近一年之后，北京才挪动久坐不起的大屁股，行情姗姗来迟。其次上海、深圳、广州的行情是核心区暴涨，次核心区和外溢片区跟涨，层层递进，基本都实现了全市整体房价的普涨。而北京在317高峰期的那次调控之后，市场就已进入了分化状态，直至2020年底才启动的行情：更是分化的彻底。只有顶级学区、少部分产业聚集区、及个别核心行政区的房价迎来了大幅上涨。非核心主城与大部分郊区的房价还在底部持续徘徊，部分郊区的房价哪怕有所上涨，价格也远不及317之前的高点。这也造就了有别于全国楼市的北京楼市格局。恶化的大环境对京楼信心是有所影响，但把全国性的购房逻辑直接生搬硬套在北京身上，明显也是不合适的。具体问题需要具体分析，整体挂牌量的上升，并不代表楼市的全貌。分区域来看待，大幅增加的多为500万以下的老破小或郊区房源，东西海以及热点区域的房源，仍然处于供需紧张状态。优质板块不仅成交活跃，价格还能微微上扬；而库存高企的区域，逐渐成为了掩盖优质板块上涨的代价角色。这说明近几年一直保持微妙平衡的楼市状态并没有因挂牌量激增而改变。就当下市场而言，上个月我写了一篇（该准备入场了），现在我还是坚持当时的看法。在偏向买方的市场里，价格稳定，房源与议价空间充足，只要选对区域，仍是大多数刚需和置换客户们，当下的最优选。借用刘润年度演讲里的一句话：安全感，来自确定性，但是机会，藏在不确定性里。米宅北京管家公司团队重新整顿之后，即将推出购房全流程服务。有意向咨询米宅北城

​最近的民营地产圈，很不太平。

​准确的说，是土拍市场又玩出了新花样。10月14日，财政部发布了《财政部关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》。该“通知”一共有九项内容，其中第八项内容是与房地产直接相关的。​里面有一段话最重要：严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。以往在楼市低迷期，为了稳住土地价格，减少流拍率，以及让楼市快速回暖，城投下场拿地是家常便饭。特别今年，全国楼市极速转凉，市场低迷，大众的购房信心缺失，民营开发商们不是在爆雷，就是走在爆雷的路上。大量民营开发商爆雷，最直接影响的就是全国各地的土拍市场，因为没人拿地了！所以从去年底以来，国企及城投公司，成了土拍市场的拿地主力队员。每一个城市，每一场土拍，都有国企及城投公司兜底的身影，而且拿地金额的占比更是一轮比一轮高。而如今财政部的这一纸公文，似乎宣告着土拍由城投兜底的时代，或将迎来：终结。时间转眼来到10月25日，这一天是江苏无锡2022年第四批次集中供地的日子。无锡是今年集中供地的22个全国重点城市中，最早开启第四批次供地的城市。毫无疑问，他也是继财政部发布新政后，第一个以实际行动做出表率的城市。无锡此次一共出让13宗地块，13宗地块均只有一家房企报名，全部以底价成交，成交总价163.78亿元。在本轮土拍中，保利地产以54.31亿元竞得2宗地块，上海中鹰黑森林投资集团以26.05亿元竞得2宗地块，绿地香港以18.75亿元竞得3宗地块。对，你们没有看错，就是那个一直在“爆雷”边缘疯狂试探的绿地，它不仅活蹦乱跳，居然还一口气拿了3宗地块！在无锡本轮的集中供地中，民营企业拿地比例增多，而地方城投的拿地金额占比，也从之前高达89%降至惊人的33%。要知道，在无锡今年前三轮的集中供地中，央企都均未拿地，城投与地方国企是当之无愧的拿地主力军。城投与地方国企在第一批、第二批及第三批供地中的拿地金额占比分别为：92%、55%、89%。前三轮供地连央企都不敢下场的市场，第四轮却突然冒出了大量央企与民企，这件事怎么看都透露着古怪。当实际深挖之后，我们就会发现，原来这些民营企业的背后，几乎都有无锡当地国资的身影。就在昨天，苏州2022年第四批次集中供地也完美收官了。总计18宗涉宅用地，全部以底价成交。从拿地企业的性质来看，依旧还是以地方国资或城投公司的托底拿地为主。其中共有8家民营企业参与此次竞拍，并取得地块，大多数民企与城投联合拿地。明明官方已经明令禁止城投“兜底”拿地了，为什么各地还敢顶风作案，继续干着左手倒右手的买卖？原因还是出在政策上，只能说我们中国的文字博大精深。财政部的通知是针对那些恶意储备土地，兜底拿地之后不开发，只是用来虚增土地出让收入的城投公司。而拿了地又真实开发的城投公司，并不会被限制。上有政策，下就有对策。其实早在财政部发布通知之前，业内便盛传着一份内容纪要：“今后土拍，原则上不能纯粹由国资或城投单独托底拿地，必须跟其他开发商合作。”为了防止财政资金空转，打破城投或国企单独托底拿地的现状，一些地方早已想到了应对策略，并有所行动。这种“打破单独托底”的策略，在此前苏州、广州、天津等城市的三批次土拍中，就有所体现，而这次无锡则表现的更为彻底。比如无锡的操作模式，就是表面由民企出面拿地，实际则由城投公司支付土地款。在拿地成功后，双方成立合作项目公司，地方城投出钱，民企出力代为开工建设，这样就能有效规避财政部的政策。往年只在买房问题上才会出现的两个字眼，如今也要出现在土拍市场了。城投跟民企与其说是合作，倒不如说是代持。

​这两天互联网上，流传了大量关于郑州富士康的视频和照片。显示位于郑州航空港厂区的富士康工厂，正有一大批员工在非正常离厂。​这些人提着简单的行李，披着毛毯或者被子，行走在高速上，行走在公路上，行走在田野间。这些行走在中原大路上的富士康年轻员工们，徒步回家所花费的时间可能需要三天、五天甚至更久。在这个过程中，他们连最基本的生活，可能也得不到保障，但这些都没能阻止他们归乡的脚步。他们迈着缓慢的步伐往家的方向走去，长长的回家路，他们用双脚去丈量。人间自有真情在，在这期间也有很多热心市民，自发的在沿途放上免费的物质，包括方便面、矿泉水等。以供他们沿途短暂的休息和补充能量，以便他们有精力开启回家的路程，最终安全到家。视频这些我就不放了，大家在网上一搜都能看到，大多数人看了视频都能潸然泪下。没想到，在这个时代，神舟飞船都能登陆月球了，还逼得人用这种几千年前最原始的徒步交通方式，真是可笑又可悲。b毒都以无症状的形式和人类和解了，而我们却不愿意放过自己。富士康这个事件其实早有风声传言。10月25日深夜，#郑州疫情防控#话题就登上了微博热搜。10月26日，就网传“郑州园区约2万人确诊”的消息，富士康发布声明称：“该消息严重不实，只有少部分员工受疫情影响，目前园区内生产营运相对稳定，并持续做好员工安全防护。”在郑州市官方通报的数据里，10月初就开始爆发的这轮疫情，每天的确诊加无症状只有几十例。哪怕是29日的最新数据，全市也仅确诊3例，无症状20例，这些数字按理说并不严重。并且在疫情通报中，根本看不到和富士康有关的内容，让我一度觉着这些内容可能是“造谣”。但由于相关bm的沉默，这两天事件进一步发酵了，在互联网上舆论愈演愈烈，就闹出了开头那件事。作为在郑州起家的自媒体，我们的粉丝群体遍布河南，各大房产微信群也都有河南人的身影。近期大家在群里激烈讨论的话题，通通都是关于郑州的疫情，由于不了解实际情况，我都是默默爬楼潜水的状态。在与身处郑州的几个朋友详细沟通了解之后，发现现实的情况确实很不容乐观。有部分朋友已经居家办公超过半个月以上了，大部分区域也都处于封控中，有的地方生活物资都很难保障。位于郑州航空港厂区的富士康，作为密集型的制造业工厂，就职员工数量超过30万人。在十几平方公里的土地上，扎堆着几十万人，光保证吃喝拉撒就是一项非常艰巨的任务，疫情防控更是难上加难。虽然大家都积极防控，但根据相关爆料：随着阳性人员的不断增加，密接人员很快就无处安置，只能隔离在宿舍，发展到后来，混管阳性人员居然可以带病工作，“每个人至少是次密接”。此处省略几百字....致使大多数富士康员工经受不住煎熬，选择步行回家。河南是人口大省，教育资源分布及其不均衡，大多数人读大学无望，高中毕业后就早早进厂打工。在富士康的基本都是河南的年轻人，他们背井离乡，用自己的青春和时间在工厂里打工，为的就是换取收入，让自己过更好的生活。这是一群不怕吃苦的年轻人，如果不是特殊原因，相信他们也不会在这个时期选择逃离。其实b毒并不可怕，只要合理防控，有序安排防疫物资，大家都会认真配合。可怕的是：无人问津、未知与饥饿。这件事情经过媒体的广泛传播之后，富士康给员工连发了三条关爱通知。让员工在原地等待，他们会点对点接送，为他们做好保障，但具体落实情况还得看富士康的行动。希望有关bm也能抓紧时间，公开透明的回应大众所关切的问题，安稳人心。并尽快着手解决线下的问题，这样才能平息线上的舆情。

​昨天，有一篇文章在各大房产微信群里疯传，引发了大量恐慌情绪的蔓延，甚至还有不少粉丝朋友找我私聊解惑。这篇文章有一个惊悚的标题：社论：积极做好风险资产价值重估的准备​​该文章的核心观点大概如下：房地产的金融属性将褪去，以后将更加注重居住属性。房子价值的估值体系，将从以前的房价上涨预期回归住房内在价值。投资者需要做不动产定价重估的积极准备。翻译成大白话就是：房地产将要崩了！这篇文章的标题前面挂上“社论”两个字，增强了它的权威性，让很多人不敢不信。真别说，咋一看还怪唬人的，不懂的人还以为是新华社这类官媒发布的呢。再加上一堆网络大V的瞎解读，甚至都直接把该文章认定为是官方在喊话了，说：“房地产的黄金时代正式官宣结束了，以后房子只保居住属性，不保价值属性，该跌就跌，也不会再有救市政策了。”瞧着像官方，又有众多大V站台，大家更慌了，认为接下来楼市深不见底，这不赶紧抛房，还等到啥时候阿。不得不说，贩卖焦虑果然是最好的流量密码。我就不聊该文章的内容了，或是漏洞百出，或是正确的废话，大多数观点也都是几年前就有的。就以围绕全文核心观点的标题来说吧，他居然把作为我国经济压舱石的房地产定性为“风险资产”？要知道，最高层在宇宙大会上，对房地产的表态，也仅是延续了十九大的说法，并且还省略了“房住不炒”四个字。​今年以来，全国各地出台的救市政策高达700多次，堪称史上之最。银保监会主席郭树清更是两次发声，房地产金融泡沫化的势头得到实质扭转。不得不承认，在房地产高速发展的十几年里，确实产生了泡沫，也有风险资产，比如烂尾楼、法拍房等。但是，房地产有风险资产，跟房地产是风险资产，虽一字之差，意思却天壤之别。如果整个房地产都是风险资产，那股市、保险、银行、或贪污..是什么？这话题我已经不敢聊下去了，只能说该文章的作者真是牛逼plus。那这个很像官媒的平台到底是何方神圣呢？这是在第一财经上发布的文章，我查了下第一财经的主体，它隶属于上海文化广播影视集团有限公司。其实就是上海文化广播影视集团的下属媒体，和主流官媒压根挂不上边，它能代表高层的意志？而且在这篇文章发布之后，紧接着昨天又发布了另一篇文章，原文如下：​一边在喊着房地产走到头了，房子将失去金融属性，回归居住属性；一边又喊着中国是全球投资热土，国际资本与开发巨头正在逆势抄底，加码布局中国房地产。得到的效果也截然不同，一篇文章病毒式传播的火爆全网，一篇文章却没几个人留意的石沉大海。毫无疑问，唱空永远比唱多有市场。这篇文章之所以能火爆全网，也算是占据了天时地利人和。口罩三年、经济放缓、去年强打压楼市、失业率上升，收入降低等多种因素，大家的信心极度缺失。最近又处在一个非常特殊的节点，叠加这两天股市因情绪表现跌的一塌糊涂，现在需要一个楼市的大利空来继续渲染恐慌情绪。而第一财经这正好是个看空楼市的编辑，随手写了一篇文章，刚好顺应了市场需求，“社论”二字又足够吸睛，就成了爆款。其实这几天负面情绪的极度传播，反而会促使高层发布一些稳定人心和楼市的政策。大V们说不会再有新一轮的救市政策了？分分钟就能让你迎来打脸啊。

​最近位于西城区的中信城四期又上热搜了。事件缘由是近期该项目周边的大量中介机构，向前来咨询的客户表示：“该项目有钱也难买，已经内定，倘若缴纳200万的茶水费，可以通过渠道关系拿到房源。”市场上谣言传的满天飞，逼着中信房地产有限公司不得不再次“辟谣”。10月19日，中信房地产发布《严正声明书》，称其北京市西城区大吉项目附近的部分中介在散播谣言。关于买房需要额外缴纳200万茶水费，完全是子虚乌有的事情，并称将追究造谣者的相关责任。​而这已经是中信房地产在短短几个月内的第三次“辟谣”了。早在今年7月和8月份，中信城都曾发布了“严正声明”，三次发布的内容基本类似。​这个目前还在挖坑阶段，地基都还没建好的新房项目，为什么能一次又一次的吸引大众的眼球？首先是该项目的地理位置非常好，

​1999年，在国家领导人的指示下，市政府结合北京的产业经济结构调整，确定将“软件产业”作为首都知识经济时代的支柱产业。自此，中关村软件园正式诞生。2000年，中关村软件园落址海淀西北地区的东北旺，从早期的操作系统软件产业。到如今的大数据、云计算、移动互联网、量子计算、人工智能等，软件园就一直走在国内前沿，产业结构不断升级。目前园区集聚了腾讯、百度、新浪、滴滴、联想、亚信科技等700多家IT企业总部和全球研发中心，在园从业人数近10万人。现已成为国内首屈一指的科技园区，占据着中国互联网的半壁江山，也被称为：中国互联网的宇宙中心。软件园创园初期，周边还是海淀发展最落后的区域，大量的棚户区、城中村、农田耕地是该地的区域特征。除了上地和马连洼往南区域的生活居住配套较为成熟之外。像清河、西北旺、西二旗等地带，还是原始的城中村面貌，居住体验差。

​米宅，一个在楼市自媒体行业深耕超过10年，团队规模200多人的全国性公司。总部位于郑州，在北京、天津、上海、深圳、广州，及海外部分国家均设立了分公司。主营业务有：新房销售、二手房销售、海外销售、移民业务、香港永居、财经业务、破竹知识平台、家居业务等。米宅北京，是米宅品牌旗下的北京分公司，恩，这是一句废话。从2018年创建公众号至今，粉丝关注量累计多达十几万，已经成长为北京当地楼市自媒体的头部平台。在日常运营工作中，有很多粉丝朋友们希望我司能为其提供房产咨询、板块分析、房屋买卖等服务。为了能有效满足米宅北京及米宅全国粉丝的需求，提供更好、更细致、且更专业的房产类服务。现公开招募成熟专业的“管家团队”。要求：诚信且靠谱为合作第一准则；熟悉北京各大热点区域的房价体系与行情；为客户提供咨询、匹配、房屋交易、信贷等全流程服务；​个人或团队均可，需具备从业经验，带房源渠道和信贷资源的优先考虑。具体可加以下微信详谈，非诚勿扰。

​首先，热烈庆祝党的第二十次全国代表大会胜利召开！在这场宇宙级的会议上，这次对于房地产，最高层没有表露出太多具有风向的信息，只有简短的一句话：加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。而五年前的十九大会议，最高层对房地产是这样表态的：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。​与十九大相比，最明显的区别是，这次发言少了开头的一句话：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”。但在实际的完整版报告中，“房住不炒”的定位并没有被删除，只是这次大会不再被重点提及。这意味着虽然不提“房住不炒”，但并不代表就取消了，在大方向上还是坚持“房住不炒”不变。也侧面证明“房住不炒”已经取得了阶段性成效。这次大会对于房地产的表态中规中矩，没有实质性作用，谈不上利好，也谈不上利空。相比大会，更值得关注的楼市政策，反而是前两天财政部发布的文件。10月14日，财政部发布《财政部关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》。​该《通知》一共有九条内容，其中第八条内容是与房地产直接相关的。八、防止虚增财政收入与严控一般性支出一体推进。地方各级财政部门在坚持严控一般性支出，厉行节约、勤俭办一切事情同时，要依法依规组织财政收入，持续整治违规收费行为，坚决防止收过头税，杜绝乱收费、乱罚款、乱摊派，不增加市场主体负担。坚决落实党中央、国务院确定的各项减税退税降费政策，确保应减尽减、应退尽退，依法打击各种偷税、漏税、骗补等行为。严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。进一步规范地方事业单位债务管控，建立严格的举债审批制度，禁止新增各类隐性债务，切实防范事业单位债务风险。其中最重要的一段话是：严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。众所周知，由于2021年对楼市严调控的一套“组合拳”下来，全国楼市极速转凉，市场低迷，大众购房信心缺失。再加上“三道红线”等政策为开发商强力去杠杆，除少数优质民企之外，之前无序扩张的民企不是在爆雷，就是在爆雷的路上。大量民营开发商的爆雷，最直接影响的就是全国各地的土拍市场，因为没人拿地了！所以从去年底以来，国企及城投公司，成了土拍市场的拿地主力队员。那迄今为止，国企与城投公司为地方土地兜底到了什么程度呢？以集中土拍的全国22个重点城市为例：2022年一批次集中土拍，地方国资拿地金额1174.4亿元，占比30%；2022年二批次集中土拍，地方国资拿地金额1090亿元，占比29%；2022年三批次集中土拍，地方国资拿地金额1940亿元，占比50%；​来源：中指研究院每一个城市，每一场土拍，都有国企及城投公司兜底的身影，而且拿地金额的占比更是一轮比一轮高。要知道以上数据只统计了全国22个重点城市里的13个城市，如若加上剩余9个城市的数据。地方城投拿地金额的占比可能高达70-80%。全国22个重点一二线城市的土拍市场尚且如此，那些三四线城市的土拍市场更是不容乐观。城投兜底已经是土拍市场的老戏码了，以往在楼市低迷期，为了稳住土地价格，减少流拍率，以及让市场快速回暖，城投下场拿地是家常便饭。但大多数城投只是为了完成任务而进场，自身开发运营的能力不足，或并没有开发意愿。城投公司的资金从何而来？地方城投的资金基本来源于发行“城投债”，由区域性银行这类买家大量买入之后，再拿着“买家”的资金去买地。买完地之后要么囤积不开发，坐等升值之后高价转卖了赚一笔，皆大欢喜，要么就再拿到银行进行抵押融资操作。所以，表面上城投拿地增加了地方财政的收入，实际上只是左手倒右手的把戏。地方财政收入不仅没有实质性增加，还无限扩大了地方财政风险与银行金融风险。如今在财政部的一纸政令之下，土拍市场的最后一块遮羞布也将被扯下了。目前还有部分重点二线城市的三批次土拍还未开启，与此同时，今年多数城市的集中供地变为四批次。可以预见到，接下来失去了城投兜底，大多数城市如果想要顺利把地卖出去，要么供应核心区压箱底的地块，减少郊区的供地数量；要么就得大幅降低拍地门槛及土地价格了。全国土地供应量将迎来不可避免的大幅缩减，土拍市场也将继续在冰冷的底部徘徊，哪怕一线城市也难以独善其身。米宅北京商务、转载、咨询等业务请加米宅北城微信

这几天，位于东城区前门的悦河马剧本杀馆，引发了各大家长微信群及互联网的激烈讨论。起因是10月10日东城区公布的流调信息显示，有一名新冠肺炎感染者的行动轨迹涉及前门大街某剧本馆。同时亦有传闻称，有超过10所小学的学生曾在国庆期间到访这家剧本杀店，这或间接导致相关学生在家隔离，相关学校停课。很快，一张图片在微信群里快速传播，疑似这家剧本杀馆剧本设计是学而思语文组，主持人是前学而思名师。名为剧本杀，实则是补习班。接着，各大自媒体也纷纷发文讲述了这件事，说的像模像样的，还有各种图片证据。本想吃瓜的我，还在群里多方打探消息，没想到不久，就传来了学而思官方的辟谣声明。搞到最后原来是场“乌龙”，但经此一出，也着实让学而思和这家剧本杀馆狠狠蹭了一波热度，相信防控解除后，该馆要成网红打卡点了。每年下半年，新生开学季之后，大众对于学区房的讨论与关注度就会降低，成交量也会逐渐减少。而近期学区房市场的表现却有点反常，特别是西城德胜与朝阳朝外的学区房，成交量不减反增，国庆期间天天有成交。难道学区房又要触底反弹了？作为顶级学区房的德胜，一直是京城学区房的流量话题，但这两年可谓是命运多舛。2020年4月西城区教委宣布“多校划片”，但同年7月并未真正执行，以德胜为首的西城学区房价随之暴涨。2021年4月，西城教委再次表示今年要实行“多校划片”，德胜停止上涨，但仍然维持高房价，成交量也未明显减少。2021年7月12日，“多校划片”政策正式落地，房价上涨最猛的德胜，又是率先领跌。短短三个月时间，房价相比高位时期跌了20-25%。成交单价从20万跌到15万上下。2022年初，德胜迎来触底反弹，在成交量还未回暖的情况下，价格便止跌，并逐渐反弹。2022年中，成交量逐渐上来，成交单价也从15万上涨至18万左右，相比高位跌幅只有10%。紧接着又迎来一记重锤，7月2日，西城“多校划片”的结果出炉，德胜毫无意外又是被全部划出区。虽然这个结果各位业主与家长早有心理准备，但当现实摆在眼前之时，市场就很好的给出了反应，买卖双方又进入新一轮的拉锯战，成交量大幅减少。短短两年时间，德胜的房价便如过山车一般，经历了暴涨暴跌、横盘上涨再横盘的过程。成交量也从巅峰时期的年成交约2000套，跌到去年年成交900多套，再到今年1-8月份，仅成交了401套。（德胜片区各大中介统计数据）从月成交统计数据中，我们就能看出，在今年初，德胜片区的成交量便在逐步上涨，市场回温明显。5月份因为疫情封控，成交量缩减，6月观望情绪渐浓，7月初迎来多校利空。至此，成交量一直保持在低位徘徊。

数据说明阅读之前，首先说明几点：1、关于价格因新房影响因素较多，本文数据参考中国房价行情网、中指研究院、链家等二手房数据。统计口径有别，数据也会存在一定的偏差，所以，数据仅供参考。2、关于城市全国各省地市最新房价分布图，台湾地区、香港、澳门、没有找到合适的数据源，因此不再显示。另外做了热点城市区域图包括：北京、上海、深圳、广州、天津、杭州、合肥、南京、成都、重庆、武汉、郑州、长沙、西安、济南、福州、厦门、青岛、大连、苏州、沈阳、哈尔滨、长春、昆明、南宁、南昌、贵阳、海口等。3、区域划分以行政区划分为主，个别城市添加有新区。通过房价，县城与地市的对比，县城和省城的对比，县城和县城的对比，渐渐明白，你所做决策是否正确。对全国热点房价有一个全面的了解，对全中国的房地产投资现状了然于胸，这是本文最大的价值。以下所有图片，均可点击放大来看。推荐楼市又到了容易犯错误的关键时刻！我们坚定认为：苏州是目前极具潜力的准一线城市，是长三角最具投资性价比城市。如果你对苏州感兴趣，可以识别二维码，免费领取一份米宅精心准备的《苏州调研报告》，帮助你花最短的时间、最少的精力，快速了解城市基本面。

听说最近北京的有钱人在新房市场杀疯了？1上个月有多个新盘集中入市，并赶在国庆前开盘，截至本月初，各大楼盘纷纷公布了首开喜报。玖合府：清盘；华曦府：售馨；望京樾：51.1亿；北清橡树湾：27.8亿；湖光玖里：40.5亿；宸悦国际：20.7亿；金隅昆泰云筑：16.68亿。这个销售成绩，着实惊到了围观的吃瓜群众，也让开发商们在众多自媒体的宣传下，狠狠的出了一次风头。而戏剧性的一幕是：玖合府是倒挂明显的项目，清盘不足为奇，小瓦窑指导价比大瓦窑便宜了5000元/平，性价比凸显。望京樾的指导价是8.5万，开盘价却只有7.9万-8.2万；北清橡树湾的指导价6万，开盘价只有5.6-5.8万；中海湖光玖里的指导价约6万，三居开盘价只有5.5万。难不成是因为楼盘卖的太火热，开发商大发慈悲做起了慈善事业？那最终是热销导致了降价促销？还是降价促销才导致了热销呢？虽然有以价换量的嫌疑，但不可否认，在口罩问题得到有效控制，加之降息与定向松绑限购等方面的利好，目前新房市场正在逐步回暖。9月份北京新建商品住宅的网签量达到7514套，相比8月份的5325套，环比上涨41%，上涨幅度较大，成交量也迎来了“三连升”。二手房的表现不如新房，但成交量稳步上涨的节奏保持不变。9月份二手房网签量为14329套，相比8月的13920套，环比上涨了约3%，同比上涨14%。上个月我预估二手房的网签量大概能达到1.5万套，很抱歉，被打脸了。那这数据难看吗？一点都不难看。

学区房是击鼓传花的游戏，就看谁是最后一棒。至少十年前，这种说法就有了。如今，“击鼓传花”的说法又有了新的解释：网上有人说，如今的95后越来越不卷，彻底躺平，不认可学区了，只喜欢远大新。问买不买学区房？不买，买学区干啥？孩子爱咋咋，降低我生活质量去服务孩子？房子都比我年龄还大。结论就是：现在年轻人不识好歹，不买学区房。于是，学区房成了击鼓传花的游戏。谁会来接最后一棒？听起来似乎非常有道理：一群选择躺平的人，显然也不会去考虑什么学区房的。95后躺平，不知这是统计了多少95后的表现得出的结论。统计样本量不详，自然也没法得出可靠的结论。姑且不管95后躺平与否，至少有一点是可靠的：按照年龄计算，95后最大的是27岁，目前大部分应该还没有结婚。至于有娃的，数量就更少了。跟一帮没有结婚、没有生娃的人，谈论学区房，自然是对牛弹琴，根本就不在一个频道上。谈的不管如何兴高采烈，也是鸡同鸭讲。然而，时间往后推几年，当这批95后有了娃，形势就完全不一样了。不管远大新多么诱人，居住环境多么舒适，一旦跟娃的上学问题冲突，远大新也就不香了。说学区房是“击鼓传花”的游戏，倒也没错。只是，这鼓已经敲了1500年，这花也已经传了1500年。谁见过鼓击了这么长时间，花传了如此多岁月？只要考试依然存在，科举制度不变。鼓，依然会击下去；花，照旧能传过来。学区房，是屌丝中产，实现阶层不滑坡、甚至阶层跨越的途径。富豪、权贵是不会买学区房的，只有屌丝中产，才会削尖了脑袋，往热点学区房“钻”。我们可以将学区房看做一个IP概念，这个IP，有兴起、发展、高峰、低谷、没落。学区房这个IP什么时候会消散呢？其一、科举制彻底废除，各种选拔不再通过考试的形式进行。考试选拔渗透在社会的各个环节，如果哪一天不再通过考试选拔的方式来筛选学生、筛选员工、筛选公务员等等，那么学区房这个IP一夜之间就会崩塌。不通过考试选拔，那通过什么方式呢？历史上也有借鉴，比如九品中正制、比如推荐上大学。至于历史的倒车如何开，不再本篇文章的探讨之列。其二、遍地都是学区房。一滴水，只有放在大海里才不会干涸。一所学校，只有隐藏在更多的学校里，才不会成为出头鸟。既然家长们追逐所谓名小学、名初中，那就给他们好了。当所有的小学、中学都被挂上【】大附XX小学、【】附中XX分校的名头，忽如一夜春风来，百所千所名校开。当所有的学校都是X大附，都是X附中时候，遍地都是金光闪闪的名校招牌，相信焦虑的家长们，多少会多一点心理安慰，不再追求所谓的名校学区房。换个招牌，改头换面的成本低，大家都是名校，不存在什么村小，都是X大附小，驿路梨花处处开。其三、彻底放弃老城区老小区，地段乾坤大挪移。北京的所谓名校，多数位于市区核心地带，很多都是老破小、老破大，是老城区。这几年北京也大手笔建新城，即副中心。海量的资源被投入到新区，老城区的资源一点点被挤压出去。长此以往，别说老城区的学区房会没落，老城区的人口也被疏散，或者成为权贵带，或者地段没落成为锈带。...上面这几条，虽然有脑洞大开，YY的因素存在，但只要做到了其中几条，学区房没落是早晚的事情。再者，只有屌丝中产才会每天围着学区房打转转，富豪对学区房多半是不屑一顾，至于权贵，不用学区房，完全可以通过ZB共建的路子，解决娃的入学问题。而学校，对于共建，各学校是双手双脚，热烈欢迎。毕竟，共建背后，都是各种资源，有资源不用，那不是脑袋进水吗？学区房，是屌丝中产为了对抗内卷，保住阶层、跨越阶层，所能获得的为数不多的心理安慰了。

1断崖式下降，这句话来自于最赚钱的招商银行的董事长，是他的原话。因为，招行存款和贷款之间的息差，已经降到了多年来最低点。这一次，终于轮到银行了！一直以来，在国内的所有企业中，净利润的头部企业，基本被银行垄断。在上半年的净利润排行榜中，排除腾讯和华为，基本都是银行和险资。银行之所以有这么高的净利润，是因为利息净收入非常之高。所以，利息净收入，才一直是银行营收的主要来源。而利息净收入，主要来源于两个方面：就是前面说过的净息差，之外还有就是贷款规模。这就是银行为什么这么喜欢房地产贷款。不管是购房者按揭贷款，还是开发商的开发贷款，一直都是银行优质的贷款。因为贷款利息道都足够高。假如说有一户老百姓，有100万用不着，就去存了银行，银行给的存款利息是3；而现在另一户老百姓需要买房，向银行按揭贷款100万，银行给的贷款利息则是6。那么这一进一出，银行就净赚了三个点的利息收入。所以，涉房贷款的净息差空间足够大，而涉房贷款规模又足够大。银行就非常喜欢涉房贷款。但是，在今年年中的业绩会上，传统四大行的交通银行行长，却在感叹，今年是“30年来形势最为复杂得一年”。不管是招行行长，还是交行行长，能让他们这样感叹的原因只有一个：银行营收和净利润增速，都在快速回落。并且，在短时间内，没有看到增长的可能！为什么短时间内没有增长的可能性？我们抽丝剥茧，一点点来看。2前几天，最受关注的一个新闻是，银行的存款利率下调。这是一个非常明显的信号。这背后的逻辑非常简单，银行赚钱慢了→行长坐不住了→银行出招了。银行的刀子，最先扎在了存款身上。一直以来，付给存款客户的存款利息，都是银行最大的刚性成本。这是银行必须要支付的。而今年的形势是，住户存款不可控地大幅上涨。这非常让银行难以忍受。2022年上半年，住户存款增加了10.33万亿。住户不买房了，不买基金了，不买股票了，也不买理财了。结果全去存了三年定期。三年定期又是银行成本最高的存款之一。所以，14日的下调存款利率，专门针对三年定期直接下调15个基点。大家不是都在控成本吗。连深圳都在说节俭过苦日子，连腾讯阿里都在裁员节省运营成本。那好，银行也必须控制成本。怎么控制？成本大头是谁？是存款利息支出。那好，直接控制存款就行了。最终，总行用的最多的招数是，给分行制定严格的成本目标，超出目标就直接扣分。不给年终奖，不给升职，不给加薪。所以，此刻，你去银行存钱，银行一定会对你厌恶无比。3我们接下来往深处看，银行为何会如此。按照正常的逻辑，收取储户存量，然后放贷，从而赚取存款和贷款之间的息差，这就是银行的营业模式。但此刻，这个模式出现了一个致命的问题：存款暴增，并且后续源源不断。但是，贷款却断层了。七月份的数据最为直观，7月M2增速为12%，而社会贷款增速为11%。资金一直在银行系统内空转，不进实体，不进房。其实，2022年上半年的贷款投放不仅不弱，并且还创了历史新高，高达13.68万亿。所以，贷款并没有问题，有问题的，是贷款结构。根据财新的数据，六成贷款流向了基建、城投和绿色金融、制造业。更详细的数据是中信银行，上半年中信银行新增贷款1553亿，但对公贷款1226亿，个人贷款404亿。钱都去了基建，去了城投，去了地方政府，最终都变成了地方债。但是，如果从2009年开始发行地方债算起，到2021年，全国共发行地方债38.3万亿元。而这么多年，累计偿还地方债仅8万亿元，余额还有30.3万亿元。这明显靠不住。最终，社会贷款才是最优质的。但，银行之前最喜欢的开发贷和房贷都极度萎缩。对于开发贷，银行是不敢放；对于房贷，是放不出去。招商银行上半年按揭贷款只增加了138亿，同比减少了300亿。第一财经的数据，今年上半年，6大国有银行新增个人住房贷款仅为2021年上半年新增额的1/3左右，创下新低。中型银行数据更离谱，13家股份行、区域性银行上半年个人住房贷款仅新增596亿元，是2021年上半年新增额的1/8左右。差与差相比，招商银行还算是优秀的。4银行今天所面临的这一切的背后，是社会性的持续降杠杆。中国人民银行的数据显示，居民部门的资产负债表在大衰退，民众在持续的降杠杆。这终将导致一场银行和民众的博弈，势在必行。我之前写过米宅粉丝的遭遇，就可以知道一切。有的房贷是招行的，要提前1个月申请。有的是建行的，但申请了1个月了还没通过，说要很多领导签字。有的人房贷是工行的，但工行早几个月已经关闭了线上提前还款功能，想申请都申请不了。交行是告诉你APP提前还贷升级，让你等，马上就能升级好。然后不接受电话预约，现场预约时间从15个工作日延长到30个工作日，给你延到收利息补偿金。中行的，房贷还了三年了，提前结清仍然收取一个月利息作为罚金，申请后还要等30天，才给你交罚金的机会。有人说，活了这么大，还从来都没有听说欠债不让还钱的。银行在集体耍赖！除了不让提前还贷，刚出的最让人意想不到的新闻，是带押过户，这在之前一直是被严格禁止。现在却被通过了，真是活久见！有人说这是为了激活二手房，那就大错特错了。刘德科说的最好，带押过户就是银行为了保住现有房贷。对于银行来说，会想尽办法让二手房买家和卖家选择在同一家银行完成带押过户。这样，卖家未结清的剩余房贷，就转到了买家，再加上买家新增的房贷额度，就成功实现了增量房贷。银行为增加点贷款，何曾这样难过？又何曾这样低过头！银行最怕的，是卖家卖掉了二手房，买家又选择别家银行做按揭，对于原来的那家银行来说，则是既失去了存量房贷，又没抓住增量房贷。那就鸡飞蛋打，竹篮子打水一场空。这对于眼下的银行来说，是不可承受之重！事实是严峻的。息差在持续缩小，存款成本在持续增加，债务规模在持续收缩！这一切都让银行感到无穷压力，压倒喘不过气！并且，在很长时间内，没有变好的可能性！只能各扫门前雪，各自安好吧！

​哎玛，这几天我写稿的速度都快要赶不上楼市政策出台的速度了。就在央行与银保监会刚刚出台了“差异化住房信贷”政策之后。

​8月22日，央行公布了贷款市场报价利率，把五年期房贷利率从4.45%下调至4.3%，首套房可再降20BP至4.1%。紧接着才过去两天，8月24日，国务院总理主持召开了国务院常务会议，在会议上指出：允许地方“一城一策”灵活运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。“一城一策”顾名思义就是“一座城市一个政策”，把制定信贷政策的权利下放给地方。当时我就发文预估4.1利率只是开始，今年利率有望跌破4以下，没想到政策真的来了，而且会来的这么快。就在昨晚，人民银行与银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。按照“因城施策〞的原则，对符合条件的城市政府，可根据当地房地产市场形势的变化及调控要求，自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率的下限。​这一政策措施的出台，有利于支持城市政府“因城施策”用足用好政策工具箱，促进房地产市场平稳健康发展。在当地政策范围内，银行和客户可协商确定具体的新发放首套住房贷款利率水平，有利于减少居民利息支出，更好的支持刚性住房需求。​这是一个阶段性的“定向降息”政策，需要满足以下条件，地方政府才有实行差异化政策的权利。对于2022年6-8月份，新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。二套住房商业性个人住房的贷款利率政策下限按现行规定执行。目前已经有机构统计了全国70个大中城市的新房销售数据，一共有23个城市符合“定向降息”政策要求。图片来源于博宏观札记23个城市分别是：天津、石家庄、武汉、大连、泉州、温州、哈尔滨、贵阳、昆明、兰州、秦皇岛、包头、安庆、济宁、宜昌、襄阳、岳阳、常德、湛江、桂林、北海、泸州、大理。没有意外，北上广深四个一线城市均不符合要求。对于天津、武汉、泉州等重点二线城市是个重大利好，可根据市场实际情况，自主调整信贷政策。该政策的有效期截至年底，出台意图也很明显，就是为了刺激作为支柱产业的房地产行业，间接拉动四季度的经济增速。虽然只是面向几十个城市的“定向降息”政策，但我认为如果试点的效果足够好，会逐步向全国实施。并且商业贷款的利率跌破4%以下，那便逐渐拉近了与公积金贷款利率的利差，后期公积金利率也有望迎来下调。就在上周，银保监会主席郭树清在介绍目前防范化解重点领域相关风险的工作进展时表示：房地产金融化泡沫化的势头得到实质性扭转。​相较于今年3月份说的“房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转”的措辞更进一步。我们先不管泡沫是否真的已实质性扭转，至少可以肯定，高层对房地产的态度已经彻底转变，也意味着楼市金融政策的彻底转向。所以在高层表态之后还没几天，今天便迎来了差异化信贷新政。接下来，肯定还会加速落实对居民合理购房及房地产企业融资需求的政策支持。米宅北京商务、转载、咨询等业务请加米宅北城微信

​今年可谓是中国房地产史上最宽松的一年。房贷利率低至4.1%，为1997年正式出台按揭贷款后的历史最低利率。全国200多个城市，出台各种救市政策多达500多次，出台频率和密集度创历史新高。像购房补贴、降低首付、契税减免、装修补贴这类利好都是开胃菜。带押过户、组织领导干部买房、甚至买房有事业单位优先录取权等，此类以前基本不可见的政策，现在也频频出台。但不管政策怎么刺激，楼市就跟“死猪不怕开水烫”一样，怎么都不起来。这可急坏了库存不断积压且资金紧张的一众开发商，既然外力无用，那唯有自救了。买房送家电、买房送车位、买房送首付、买房送装修券这些都是小儿科，现在开始买房送物业费了。有人可能要问了，买房送物业费也很正常，这有什么好稀奇的？是没什么好稀奇的，买房送三五年物业费很正常。但你见过买房送三五十年，甚至70年物业费的吗？​保利在广州白云区的多个楼盘，只要成交就送30年物业管理费。新城在郑州及环郑远郊的多个楼盘，均有买房送物业费活动，其中某盘买房送车位+宝马一辆，或直接抵扣50年物业管理费。新城在郑州下辖县级市荥阳市的某个楼盘，只要买房更是直接送70年物业管理费。送30/50/70年的物业管理费，这是什么概念呢？可能等咱们走了，物业都还在继续给咱们服务，可真是与世长存的物业管理服务啊。而广州有一个楼盘为了卖房就更夸张了。这个楼盘是位于广州南沙区的“南沙湾御苑”，是霍英东集团与香港侨兴集团合作开发的低密高奢住宅社区。2017年8月就开盘了，由于单价贵、面积大且总价高，又地处概念新区，到现在卖了五年多了还没卖完。​大量的房源滞销，开发商又不想降价甩卖，病急乱投医之下，居然请来了道士在售楼处开坛做法，意欲提升销售。这真是离谱他么给离谱开门，离谱到家了。开发商们的日子不好过，那与开发商同穿一条裤子的银行，日子也不见的能好过了。一直以来，个人住房贷款都被银行视为资产质量里最优质的贷款业务。绝大部分银行的个人住房贷款不良率，远低于个人经营贷、个人消费贷和信用卡贷款等其他个人贷款业务。但现在受宏观经济和房地产行业不景气的影响，居民的购房意愿低下，无新增购房需求，自然也就无贷款需求了。而且大家不仅不贷款，还在大量的提前还款，并且在疯狂存款，仅今年上半年，居民存款额就增加了10.33万亿，同比增加3万亿，增数创近三年同期新高。房贷业务大量萎靡，提前还款，居民存款额暴增，这些无疑都在蚕食银行原有的利润。为此，银行也不得不出台一系列的应对策略。比如降低居民存款利率，与之对应的理财产品收益率自然也会跟着下降，这使银行的资金成本下降，收益率提高。低风险的存款理财产品收益率的大幅降低，也变相的阻止大家减少储蓄，增加消费。比如哪怕写进名典法，都被银行以操作程序复杂为由拒绝的“带押过户”，现在各个城市也在逐步实施或推进了。而近期杭州和南京的部分银行又推出了“花样接力贷”，为业务可谓是无所不用其极了。1、贷款人年龄上限从65岁提高至85岁，如遇贷款人提前去世，则由子女继续偿还贷款。嗯，可以贷贷相传了。2、男女朋友可以共同购房贷款，互相担保，共同偿还贷款。真好，分手了还能藕断丝连。3、大学生也可以货款购房，父母共同偿还贷款。以前大学生几千元信用卡都不批，现在居然可以批房贷。4、夫妻双方离婚后，也可以共同贷款购房。没关系，反正也知道你们是假离婚。......​我虽然不算地产老炮，但也在这个行业摸爬滚打了六七年，也亲身经历了一线城市两轮的房价大周期。在以往楼市里闻所未闻见所未见的事情，今年真是一次看了个够，而且是越看越不稀奇了。不出意外的话，等过几天的大会开完，全国新一轮的救市浪潮还会接踵而来。但政策的尺度肯定还是维持在“既怕你来，又怕你不来，更怕你乱来”之间。苏州在全面取消限购之后又恢复，青岛在公众号发布放开限购之后又改稿，都是出于此原因。那接下来楼市的走向会如何？这个魔幻的“世界”又何时才能到头呢？米宅北京商务、转载、咨询等业务请加米宅北城微信

​土拍，是楼市重要的风向标。至少在新房层面，土拍冷热与否，能更直接的反应在新房市场上。9月23日，北京第三批次集中供地落下帷幕，18宗地块全部成交，无一流拍，共揽金超500亿元。​大多数读者应该都不爱看乱七八糟的数据，就不列地块的具体数据了，说点不一样的吧。土拍市场越来越凉了。今年首批次土拍收金480亿元，二批次收金499.6亿元，三批次收金虽达500亿元，但土拍热度却下降明显。这次出让的18宗地块中，有10宗地块无需竞拍，都是底价成交。且民企几乎绝迹，都是国央企兜底，和城投兜底有异曲同工之妙了。除城六区大多数区域及昌平南部分区域，郊区地块基本无人问津，如果不是提前找好托底的房企，大概率也是流拍的命。比如亦庄新城台湖地块，是亦庄国资兜底，通州梨园地块是通投联合葛洲坝兜底。城区好地块越来越少了。去年的集中土拍中有海淀树村、北沙滩，朝阳劲松等地块做为压轴。上一轮土拍中也有太阳宫、亚林西等倒挂地块引发各大开发商争抢，还有小瓦窑等优质地块。而三批次土拍，最好的只是海淀永丰地块，在全北京同比，永丰地段可能不错，但在海淀确实一般。目前永丰在售项目中，以刚性房源为主的中海汇德里去化率最好。这次中海再拿永丰两块地，避免了区域恶性竞争，也算是护盘成功。从中也能看出，城六区的好地块是越来越少了。前期拿地的房企都成了高位接盘侠。同区域地块在指导价基础不变的情况下，楼面价却更便宜了。以昌平生命科学城为例，去年一批次土拍的北清云际，楼面价5.04万/平米。今年一批次土拍的建发珺和府，楼面价4.06万/平米。现在三批次土拍的地块，还是由建发竞得，楼面价只有3.6万/平。三个楼盘的销售指导价同是6.2万/平米，楼面价却从5万降到了3.6万，每平米便宜了整整1.4万，降幅达28%。对于拿地价便宜的开发商来说，可以有效提高利润，价格的操作空间加大，可随市场变动而随时调整售价。但前期高价拿地的开发商却成了大冤种，算上一年多持有成本，不仅利润空间少的可怜，还得面临同区域楼盘的价格倾销。鼓励开发商建设全龄友好住宅。在三批次所有地块的挂牌文件中，均加入了一项：鼓励建设全龄友好住宅。这个在今年二批次土拍中首次提出的政策，当时只以三个楼盘作为试点，现在算是全面推广了。该政策可以让部分群体打破严格的“认房认贷”限制，让新项目扩大潜在购买力的范围，增加项目的去化率。对市场也释放了更加积极的信号，恩，合理支持中心城区老年群体的住房改善需求。新房的主要购买力向改善需求转变。此次土拍中，仅亦庄新城1宗地块仍需执行“70/90”限制规则，其余地块均不再将其作为刚性约束条件。这个为了照顾刚需群体而执行了十几年的政策，正在逐步解除，说明刚性住房需求正在减弱。房企在户型设计上将有更大的灵活度与发挥空间，可以结合市场多样化需求，建造面积更大、品质更好、利润也更高的改善型产品。并且从原先需要竞报配建政策性住房面积，到现在调整为竞报现房销售面积。这次挂牌的18宗地块，全都不需要竞公租房，超13宗地块竞现房销售面积，超16宗竞高标准。这意味着混居社区即将成为历史，以后新建的项目都将是纯商品房社区，大大提高了小区品质。而竞报现房销售，除了让购房者所见即所得，即买即住，可以有效避免烂尾等风险之外。最重要的是可以有效减少库存量，避免了同一区域的项目集中扎堆入市，陷入恶性竞争。据统计，自去年开始集中供地以来，北京共实现现房销售面积约21.5万平方米，变相锁定约2100套新房的入市销售。截止8月底，北京新房的库存量高达108836套，环比上涨7.76%，同比上涨20.65%。​而8月份，北京新建商品住宅一共只成交了5485套，去化周期高达19.8个月。本月新房成交量环比8月份上涨明显，截至25日已成交6257套，预计全月突破7000套。但面对将近11万套、并还在不断新增的新房库存量，一个月7000多套成交也是杯水车薪。下半年开发商们如果还不能加快去化速度，等三批次土拍的地块集中入市，新房市场将会更难。哪怕永丰、昌平南这类热门区域，也将加入内卷战争。

​9月23日，北京市住建委官网发布消息，为提高二手住房交易效率，支持购房家庭合理住房需求。北京市住建委和市规自委印发《关于试行存量房交易“连环单”业务并行办理的通知》，将二手房交易“连环单”由过去的串联办理调整为并联办理，缩短办理时间，方便购房群众。我把政策内容用大白话转述出来：大家都知道北京是有限购的，如果你想要重新获取购房名额，那就必须把原有住房出售，腾出购房名额，再去买下一套，俗称“卖一买一”。而想要重新获取购房名额，按北京现行的二手房交易流程，“连环单”置换家庭需要经历以下交易步骤：网签

​19月2日，北京市老龄办、市老龄协会也发布了北京老龄人口统计报告。报告显示，截至2021年底，市60岁及以上常住人口441.6万，占常住中人口的20.18%，这宣告北京正式跨入了中度老龄化社会。而中心城区的老龄化程度增速远高于郊区，尤其是东西城核心区最为严重，占比分别为27.0%，26.9%。这几年为了疏解非首都功能，疏解中心城区人口，东西城在不断赶人，多年来人口只出不进。目前东西城的常住人口为181.5万，仅占总人口8.3%，与十年前相比，核心区常住人口减少了34.7万人。能被快速疏解的只能是因产业迁移而流动的年轻就业人口，作为土著的老年人口是没那么容易被疏解的。随着核心区年轻人口的大量流失，东西城也显得愈发老态龙钟。大街上、公园里、公交车上、校门口随处可见的老人，最明显的变化是以前人头攒动的商场也越来越冷清了。哪怕是京城最著名的三大传统商圈，王府井、西单与前门商圈，人流量也在肉眼可见的减少。疏解人口加上不断高企的房价，加速了人口向非核心区转移，也让非核心区的商圈日益火爆，这其中以“朝阳大悦城”为最。这个位于朝阳朝青的商业综合体，集购物、餐饮、娱乐、文化、健身、休闲于一体，弥补了该区域长期缺少大型商业配套的窘境。去年大悦城的年客流量接近3000万，销售额更是位列北京购物中心排行榜前三，区域旺盛的居民消费购买力可见一斑。朝青，这个曾经籍籍无名的区域，因北京唯一一个星河湾豪宅落座于此，并且以高于区域3倍均价的售价热销全城，被大众广为人知。经过十多年的发展，以及配套的日益完善，现已成为年轻人公认的理想生活区。2朝青位于东四环和东五环之间，是几大商务区的交汇处，离国贸CBD直线距离仅4公里，属于中央商务区东扩地带。​地铁6号线使其与金融街、国贸、三里屯、城市副中心等商务中心无缝连接。自驾15分钟可达望京产业区，目前在建的地铁3号线、22号线也将再次为板块赋能。朝阳公园、京城森林公园、星河湾生态公园等几大城市绿肺环绕在侧。优越的地理位置，便利的轨道交通，宜居完善的生活配套，以及低总价的住房门槛。让朝青完美的承接了国贸、金融街、望京以及通州就业人群的居住需求。朝青最独特的在于区域内遍布着各式各样的住房产品，产品梯队及其完整。低至300万的上车盘，高至3000万以上的豪宅应有尽有，不管你是刚需、改善、还是要买豪宅，朝青都能解决你的购房需求。一梯队豪宅：当属让朝青闻名京城的星河湾，这是“豪宅教父”黄文仔在京打造的首个豪宅项目，至今仍是区域顶级豪宅。众多明星、企业家、艺术家等都在这里有房，包括大量土豪煤老板，定位高端消费圈层。主力户型为210-450平，均价约10万，套均3000万左右，贵的半个亿以上。小区内部配套14000平方的高端会所，囊括了酒店、俱乐部、体育馆等多种功能，并提供五星级酒店服务的物业标准。二梯队高端改善盘：天鹅湾、逸翠园天鹅湾是与星河湾同时期面世的产品，虽不如星河湾，但品质也不差，小区配备健身会所、游泳池等，离地铁和朝阳大悦城的300多米。逸翠园是总高4-6层的低密度洋房叠墅社区，为香港的开发商和记黄埔开发，品质不错，得房率也高。

​上周，一张传言通州要放松限购的图在各大房产微信群广为流传。其实又是炒冷饭的戏码，所以我当时没有发文蹭这假热点。但这几天，不断有粉丝朋友咨询：听说通州要放松限购了，消息属实吗？通州放松限购了，哪些板块最有价值？通州放松限购，房价肯定要涨一波，现在适合抄底吗？等等..此类问题..

​上半年，全国200多个城市，出台各种救市政策多达500多次，出台频率和密集度创历史新高。光7月份，就有49个省市出台了52次放松政策。但救着救着却发现，往年屡试不爽的救市政策居然通通失灵了，各地乱踩油门，却取得了反向效果，越救越没人买。部分城市的回暖也是稍纵即逝，短期的刺激只是带来市场的以价换量，并没有持久性。看来高层也心知肚明，只要作为风向标的一线城市不放松，二三线城市再怎么扑腾，也激不起多少浪花。这不，作为老大哥的北京，在8月初便带头“定向”放松了指定新房的限购限贷资格。接着廊坊、昆山、太仓取消限购，济南、福州、南京、苏州、无锡接连降低了首付比例。而就在8月20日，上海临港新片区揭牌运行三周年之际，上海市政府发布了：《关于支持中国（上海）自由贸易试验区临港新片区加快建设独立综合性节点滨海城市的若干政策措施》在综合交通体系、教育资源、医疗卫生服务、人才落户管理、土地使用等方面提出了3个方面23项任务举措。相比北京仅“定向”放松3个新盘，上海的政策尺度足够大，直接“定向”放松了一个区的限购！

1昨天，京雄城际铁路大兴机场至雄安新区段正式通车。至此，京雄城际全线贯通。“雄安新区”从2017年4月1日正式提出以来，到现在也就不到4年时间。这也就是说：京雄城际从设想、勘探、规划、施工，到建成通车，只用了不到四年时间。这要是在别的城市，至少需要6-8年。这，就是真正的“雄安速度”、“中国速度”。为了表达激动的心情，我买了通车首日的票，真真切切地体验了一把。早上10:38从北京西站出发，44分钟即可到达雄安新区。Ps：列车车次不同，到雄安所用时长也略微有差别，但最短为44分钟，最长为70分钟。中间途径大兴黄村、大兴机场、固安、霸州。理论上来看，这对固安和霸州来说，都是巨大利好。虽然地铁4号线没能延伸过去，但有个城际也是相当不错的。通车之后，固安到北京西站最多只需要45分钟；霸州最多只需要57分钟，全部都在“一小时通勤圈”的范围之内。很多人说：固安和霸州的楼市，明年铁定要涨一波了。真的是这样吗？至少我认为不会！而且，搞不好还会继续跌。2高铁通了是不假，但无法满足通勤条件。固安到北京西的发车频次是这样的：霸州是这样的：从发车时间来看，很明显，这就不是为通勤准备的。当然，目前只是试运行阶段，发车频次较低；后期或许会增多。但，即便是每天开行30趟列车，也依旧无法支撑固安和霸州楼市上涨。为什么？因为环京有太多活生生的案例了。2012年底，涿州到北京西站的高铁开通，而且发车频次极高，可以说是为通勤量身打造的：但从2012-2015年，涿州房价基本就是原地踏步，直到2016年下半年才开始发力上涨，从原来的七八千，涨到2017年最高峰时期的一万七八，个别楼盘突破2万。而如今，涿州的新盘跌至1-1.2万左右；二手房跌至8000-8500左右；最有价值的板块，高铁站周边的二手房，鸿坤理想湾、K2狮子城、华融万新等，如今价格只有1-1.2万。和2017年高位时期相比，跌幅普遍达到30%。除了涿州之外，还有廊坊市、保定、高碑店、沧州、张家口下花园、天津武清等等，这些地方都在“京津冀一小时通勤圈”的范围之内，可如今，这些地方房价都跌成狗了，无一例外。所以，不要指望高铁开通能带动环京房价上涨，不存在的！2019年12月底，京张高铁通车后，张家口楼市遭遇了“见光死”，如今市区新盘价格最低4900起、二手房6-8千，但基本都是无人问津。当年炒的最火的下花园，从最高峰的2万多，到现如今的一万出头。更可怕的是，目前，整个环京地区根本没有止跌企稳的迹象，仍然是一潭死水。那么，环京的底在哪里？换句话说：环京能跌到多少？是七八千，还是五六千？3环京，一般意义上指的就是：沿“大七环”分布的十三县市。分别为：北三县（三河、大厂、香河）、廊坊市、固安县、永清县、涿州市、涞水县、涿鹿县、张家口市、崇礼、丰宁、承德。在之前的文章中，我们强调过：环京的价值是通勤。可目前能实现到北京通勤的，只有北三县，就连离亦庄只有30公里的廊坊市，也只能算能勉强实现通勤，更别提其他了。因此，除了北三县之外，其他10个县市，房价根本没有支撑点。特别是涿州和涞水这两个挨着房山的地方。房山自己尚且有大把单价不足两万的房子，试问：涿州和涞水值多少？还有在延庆、密云北部的张家口、丰宁，延庆和密云尚且不能实现到北京的通勤，更何况是地处大七环的你们？所以，以后买房长点心眼，不要再轻信开发商和中介“高铁XX分钟到京”的鬼话，大七环的这些地方，高铁进京都快的很，但这没什么卵用，房价该跌还得跌。因为高铁这东西，压根就不是为通勤准备的！一两个月或许可以，跑个一年两年，你试试？在上一期的文章中，我说过，六环外的很多地方，特别是房山、昌平、门头沟，房价1万多将会非常普遍。如果六环外一万多，那么，七环的伪环京地区，大概率会降到五六千。特别推荐：买房大事问毛选刚刚，中央会议对房地产的定调，发生了重大转变！米宅北京米宅北京，一个专注北京和环京地区的楼市公众号。我们用脚步丈量北京和环京的每一寸土地，把最真实的北京楼市展现给大家。这里有来自一线的楼市信息，也有有温度的故事和情怀。长按二维码识别关注☟☟☟商务合作请加微信咨询记得点个“在看”再走哦

无论你内心如何评价他，他都是一个很有影响力的人，拥有极强的方法论。我们在买房的路上，一旦不知道什么时候买、买哪儿的问题，就容易焦虑，又怂又弱。这个时候，试试从《毛选》中找找答案。··1问：销售经常说再不买优惠就收回了，好焦虑，怎么办？答：“如果我们没有必要和充分的准备，必然陷入被动地位，临时仓卒应战，胜利的把握是没有的。”

12月16至18日，中央经济工作会议在北京举行。18日晚间，会议公报发布。其中，用较大篇幅提及了房地产：会议指出，明年要解决好大城市住房突出问题。住房问题关系民生福祉。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。会议还指出，要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。值得注意的是，这是最近三年以来，中央经济工作会议对房地产着墨最多的一次。图片来源：国民经略和2018、2019年最大的不同，有以下几点：第一，把住房问题上升到了民生福祉的高度。何谓“民生福祉”？度娘给出的解释是：老百姓的根本利益和长远利益。这究竟意味着什么，诸位可自行体会（此处省略404个字）。第二，明确提出要解决大城市住房突出问题。这是之前从来没有提及过的。大城市房价有多高，买房多么不容易，在北上广深生活过的人都有很深的体会。以北京为例，今年北京的平均工资是1万出头，这也就是说：夫妻两个，不吃不喝不开销，一年能攒下25万，买个总价300万的房子，首套的话，需要5年；二套的话，需要10年。况且，大家都不可能不吃不喝。北京的消费这么高，一个月到手一万块钱，能攒下来5000就相当了不起了。而且，总价300万也确实买不到什么像样的房子，除非去五环外六环外。大城市住房问题一天得不到解决，老百姓就不可能过上好日子，也不可能有钱来促进消费。同时，这对“人口问题”和“科技创新”来说，也是一大弊端。所以，解决大城市住房问题迫在眉睫。那么问题来了：何时解决？怎么解决？原文是这么说的：明年要解决好大城市住房突出问题。这是不是就可以理解为：从明年开始，就要着手解决了呢？至于如何解决，下文给出了答案：大力发展长租房、保障性租赁住房，确保租购同权。这两年，北京用集体土地，建了不少公租房，租金明显比市场价便宜了不少。丰台成寿寺的集体土地租赁房，30多平的精装开间，租金在2800-3000元，而同地段租一个主卧就要3000-3200元。暂时买不起房子，没关系，可以租。而且，租房和买房，在享受社会公共服务上，具有同等权利。这句话我的理解是：租房，也可以上学。不过，到目前为止，很多学校在顺位上，租房是最靠后的。这肯定不是“租购同权”。但如果租房和买房者顺位一样，很明显又不公平。至于“租购同权”怎么定义，还要看郭嘉怎么平衡。然后就是：土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划。以后，在土拍市场，可能会经常见到ZF出让租赁性质的用地了，但开发商拿地积不积极，愿不愿意拿，我们就不得而知了。但我知道的是：如果郭嘉有较强的决心和意志，就没有办不成的事。同时，还要对原有租赁市场进行整顿，降低税费，整顿市场秩序，对租金进行调控。注意，以后调控的，不光是房价了，还有租金。那些垄断房源、哄抬租金的中介们，恐怕要吃不了兜着走了。总体来说：郭嘉对房地产的定位，已经发生了重大变化。过去，房地产是拉动经济的重要工具，是维系地方土地财政的重要手段。房地产关系着经济建设，关系着地方财政收入。如今，它关系着人民福祉，关系着每一位老百姓的生活。同时，这也说明：郭嘉对房地产的调控，不会放松。近期打着放松人才落户的名义，行“破限购”、“卖房割韭菜”之实的城市，要小心了。特别推荐：2021年，天津楼市的5个信号

1日前，市住建委就天津住房限购政策及发展方向等问题做出回应——天津不会取消或放开限购。官方新闻的报道是这样的——天津市住房和城乡建设委员会主任蔡云鹏说：“这些都不是真的！假的！没有这种事！”并强调，“作为天津制造业聚集地，天津滨海新区此前就没有出台限购政策，滨海新区全境本身就没有限购。”“近期，市住建委在保持住房限购政策不变基础上，立足服务京津冀协同发展，更好承接北京非首都功能疏解，通过优化执行操作程序，精准满足外地来津职工基本居住需求，但这种便利程序只是一种服务，只是一种便利，而不是放宽限购，市住建委将继续维护房地产市场稳定。”文字应该是审核、反复斟酌过才发布的。但是仔细聆听、认真学习蔡云鹏主任的讲话，会发现更多的细节，我把最后两分钟视频一五一十地转成了文字，把细节部分给你们做了标注，我不做解读，你们自己悟——房地产市场这件事儿，在营造全国最好的营商环境，便利于这些企业、这些人才到天津来落户、来创业来给天津做贡献。所以呢那我们就得让他住啊，他一个选择是租房住。还有一个选择，人家想买房了。那我们滨海新区压根儿就没限购，滨海新区全境就没限购过，为什么呢?因为他是一个天津的产业的增长点。我们这次说制造业立市。这次全会刚刚提到的这个口号，这个要求。那么，你要聚集人才，聚集企业啊，你要让他买房，是吧?那么在滨海新区之外如果有大量的人才，比如海河英才，如果有大量的企业，比如京津冀协同发展引进来的企业，还有非首都功能疏解过来的企业。你要让他买房啊，他如果是没有户口，他想买房，一个选择是在滨海新区了，一个选择是我们在时间上让他能够先住上，然后办手续的时候一定让他满足我们所有的所谓限购政策的需求。这只是一种服务，只是一种便利，而不是放宽限购。视频在这里：天津广播的官方文章链接在这里：回应

1上周，我写了一篇文章《混乱的环京第一城：一场大规模砸盘正在路上》，直截了当地指出——在接下来的一段时间，燕郊不少新盘都会降价！想要买燕郊的，不妨再等一等。理由就是：燕郊半城拥有者——福成挑起了价格战，以远低于市场价入市。而在这个关键节点，其他开发商又不得不应战。结果，有不少读者留言反驳说：这是福成一贯的套路。他家的楼盘向来都比市场价低不少，因为楼盘口碑差、用料差、质量差。之前面对福成的“挑衅”，其他开发商都没降价，现在同样也不会降价。可我们要弄明白以下三点：一、之前楼市行情比现在好；二、之前没有三道红线；三、之前融资渠道相对宽松；说白了就是：之前债务压力没那么大，行情不好的时候，大不了我捂盘不卖了，你能奈我何？可如今风向变了。今天不努力卖房，明天可能资金链就要断裂，后天可能就要破产。回款，是摆在开发商面前的第一要紧事。所以，当福成低价入市时，其他开发商的房子就会很难卖，最后不得不降价。降价、砸盘，我的确是想到了，可没想到的是，这一切会来的这么快。211号下午，燕郊的中介小哥给我发微信：姐，明天双十二，有个楼盘做特价，挺便宜的，要不要来看看房？对价格信息比较敏感的我，立刻询问是哪个楼盘。于是，他给我发了如下信息：中兴和园这个楼盘，位于燕郊北城，紧邻燕顺路。北边是燕达的首尔甜城系列；南边是福成的上上城系列、汇福的纳丹堡系列和兴达的夏威夷系列，夹在四大巨头中间。项目如今卖的是二期，从去年开始，价格一直在2.4-2.5万，和首尔甜城九里香堤价格差不多。如今突然直降20%（降至1.9-2万），开发商的压力不可谓不大。虽然开发商对外的说辞是双十二特价，但实际情况是怎样的，大家都心知肚明（直到现在，优惠也没有收回）。项目虽然是现房，但和当初开发商的宣传比起来，减配很严重。如今又突然大幅降价，业主们的心态彻底崩了，昨天成群结队到售楼处维权。这个盘虽然名义上是新盘，实际和二手房无异，都建成好几年了，2.4-2.5万这个定价，就明显过高了。中兴和园，也成为了福成挑起价格战之后，主动降价的第一个项目。但，可以肯定的是，这不会是最后一个。那么，接下来还会有谁呢？3这是目前燕郊在售新盘情况：图片来源：环京楼市观察从图中可以很明显的看到：除了东北部挨着顺义的“嘉都”和“水榭花城”之外，其余没有低于2万的（福成的东尚雅苑是个例外），最高的御东瑞璟、珺璟、汇璟甚至接近27000.这么高的价格，真的名副其实吗？未必！“嘉都”，周边一片大农村，配套欠缺。更关键的是，周边的村根本拆不动，以后的发展可想而知。这种地方，均价还在2万以上，一定是疯了。“碧桂园时代城”，位于燕郊老城，地理位置一般。口碑差、品质差、三居全部为东南（西南）朝向，和“中和府”比起来毫无优势，但价格基本一样。所以，碧桂园如果不降价，估计也会相当难卖。“盛恒时代”，从位置来说，和福成的“东尚雅苑”无限近，住宅部分只有两栋楼，总共130多户。这样的mini盘，绿化注定做不好，也没有任何小区环境可言。关键是，居然还卖23000。福成没有推出前，估计还有傻子买；福成推出后，傻子估计都不买了。等着看吧，这个盘后期90%会降价。“夏威夷蓝湾”，这都二手房了好伐，二手房市场的成交价只有一万七八，你新房卖24000？真当购房者都是傻子，买房时都不查二手房数据的吗？以上提到的几个盘，降价可能性都非常大。当然，没提到的，也不代表不会降。以目前的情况来看，港中旅的品质差不多是最高的，但这个盘在南城，位置自然比不上北城。现在基本没什么房了，下一期预计明年才能开。不过，下一期的拿地价也贵，楼面价12364元/㎡，溢价率113%，估计售价奔着3万去了。当然，如果明年行情不好，3万的价格预计也不是很好卖。降价，也不是完全没可能。总之就一句话：买燕郊，现在不必着急。等一等，会有更好的价格。特别推荐：54年后，天津重回河北省会

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11995年，有媒体在广州街头进行了一场采访。采访话题是：你认为21世纪的中国是什么样子？▼1995年采访视频如今看来，这些人真的是神预言。那时的中国，改革开放才不过刚刚进行了17个年头，人民生活水平相对还很低下，各种物资也还很匮乏。那时的我，也才不过四岁多，正是爱吃爱玩、调皮捣蛋的年纪。在“吃”这方面，我印象最深的就是方便面。北京、天方、华丰、南德、幸运、华龙、康师傅、统一，各种牌子应有尽有，一袋80g装大概5毛钱。1995年底，方便面市场杀入了一个野蛮人，他的名字叫“白象”。为了争夺市场份额，白象一上来就开发出了一款100g/袋的产品，而且零售价格只有4毛钱。当时的国人，根本不看你质量如何，价格低就是王道。凭借着“高性价比”的绝对优势，白象迅速占领了市场将近一半的销售份额。最后，其他品牌在销售量急剧下滑的压力之下，被迫降价。2现如今，环京第一城——燕郊的房地产市场，也同样遭遇到了野蛮人的入侵。这个野蛮人，就是燕郊半城拥有者——福成地产。提起燕郊，你首先想到的是什么？是离北京市政府只有10公里的直线距离，还是每天通勤都不得不面对的拥堵交通？是只有北京通州40%的房价，还是一座无产业、无教育资源的睡城？是北漂面对北京高房价不得不选择的临时栖息地，还是舒适的避风港湾？关于这一点，每个人都有不同的答案。对我个人而言，提起燕郊，我脑海中闪现的第一个词是“混乱”，这不仅包括城市规划，也包含房地产市场。这个与北京只隔了一条潮白河的河北小镇，在还未进行自身布局与规划之前，就已经率先进入了房地产开发的阶段，直接导致现在燕郊道路狭窄，交通混乱、下雨天积水严重（特别是燕顺路）。2002年，54岁的李福成盯上了燕郊的房地产。而在这之前，他还是三河福成养牛集团总经理，专门做牛肉生意。从牛肉供应商到地产开发商，这个转型，虽然行业看起来驴头不对马嘴，但不得不佩服的是，人家转的相当成功。从2004年开始，福成先后在燕郊开发了福成一期至五期、上上城一至五期、上上城二季，上上城三季，上上城青年新城，上上城理想新城，福成尚街等楼盘，项目几乎占据了燕郊的半壁江山，因此被称为燕郊的李嘉诚。福成的入驻，也让燕郊从一片不毛之地变成了如今高楼林立的现代化小城。如今，燕郊已经没有多少住宅用地了，现在新推出的新盘，大多数都是早年拿的地。这是因为：在燕郊房地产走向全国人民的视野之前，本土四大巨头开发商已经完成了对燕郊土地的瓜分。这四大巨头分别是：福成、兴达、燕达、汇福。四大巨头垄断之下，其他开发商自然很难进去。直到现在，燕郊也就只有三家外来开发商，一家是央企港中旅，一家是碧桂园，另一家是天洋控股。当然，好位置肯定是轮不上的。比如，港中旅的地块，在燕郊发展相对滞后的南城。3经过2016年的暴涨之后，如今就算是发展相对欠缺南城，房价也不低了，新盘基本都在2.2-2.6万。▼燕郊目前在售新盘情况经历过大起大落之后，现在购房者早已经接受并习惯了新盘2W以上的单价。可，福成这个“野蛮人”，一上来就打出了14300起步的价格，项目一经推出，立即燃爆市场。没错，它就是最近火到出圈的福成东尚雅苑。其实，在东尚雅苑这个项目之前，福成已经用“理想汇”公寓产品吊足了购房者的胃口。由于超低的价格，理想汇在不到一周时间，迅速聚拢了一大批资金紧张的刚需客群。凭借着小户型、低总价的绝对优势，开盘几天就火速清盘。（详情请查看《警惕！一场割韭菜大戏正在这里火爆上演》）如今，东尚雅苑住宅项目，也是同样的套路。抛开一切，单单看14300这样的价格，就足够撩人。认筹期，售楼处每天都是人山人海：12月5日开盘当天，800多套房在10秒内全部售罄。实际上，这个项目的价格并不是宣传的14300，而是：朝向一般的小户型，价格基本在15000-16000，南北通透的好楼层，基本在18000左右了。可即便如此，也是很便宜的，远远低于周边其他在售楼盘，大家从上面那张在售情况表就能看的一目了然。更何况，项目周边还有在建中的高铁站，将来京唐城际通车后，从燕郊到副中心，只需要10分钟。▼京唐城际线路图另外，项目距离平谷线“燕郊镇”站有2公里左右，电动车5分钟即可到达。最关键的是，人家还带精装。这个价格，让其他开发商怎么卖，尤其是距离不远的“盛恒时代”和“天洋城四代”。实际上，不止这两个项目，南城的港中旅、御东瑞景、夏威夷蓝湾，包括老城的碧桂园、中和府等等，都不会好卖。总之，福成已经挑起价格战，诸位，你们跟还是不跟？跟，利润缩水，甚至面临老业主维权；不跟，房子卖不出去。4也许你会说：别人都卖到23000-26000以上了，福成卖一万七八，难道不怕赔钱吗？别天真了！赔钱是不会赔钱的，这辈子都不会赔钱的，你也太小看李半城了。这块地，是N多年前就拿下的，原本是工业用地（这里之前是福成的建材城），几乎没有成本，2019年变更为住宅用地，于是就有了这个项目。据了解，后续还会有福成禧悦里、福成尚领时代等项目入市，以福成的“尿性”，价格肯定还会低于周边项目一大截。在整个北三县市场陷入僵持的时候，福成用低价撕开了一道口子，同时也彻底搅动了燕郊的房产市场。如今，福成已经亮出底裤，接下来，真正好戏就要开始了。如果你想在燕郊买房，请别着急，一场大规模的砸盘即将到来。面对李半城发起的价格战，除了应战，他们别无选择。即使过去没应，现在也不得不应。因为：形势早已改变，今朝已非同往昔。特别推荐：大跌之下，天津相比放松限购，这件事急需解决暴涨40%！北京楼市，正处于启动前夜？米宅北京米宅北京，一个专注北京和环京地区的楼市公众号。我们用脚步丈量北京和环京的每一寸土地，把最真实的北京楼市展现给大家。这里有来自一线的楼市信息，也有有温度的故事和情怀。长按二维码识别关注☟☟☟商务合作请加微信咨询记得点个“在看”再走哦

疯传的天津限购放松政策，落地时间一再推迟。从11月中旬延宕到了11月底，现在最新传闻时间是12月底。具体内容是，外地客群，由企业统一申报，不用落户即可享受天津市民购房同等资格。基本等同于限购取消。经过和多个信源反复验证，限购放松政策是有的，市住建委专门开了会，也传达到了区，系统也改了。舆论环境火候也够了，哈尔滨救市、对购房群体加大支持力度；郑州也有放松传言；广州上海杭州也有点温度了……坊间一度乐观起来，天津有售楼处开始收无资质客户的定金，并向上报网签。铺垫完美，戏份很足，却迎头赶上一记重锤。深圳再现万人抢房，代持投机，买一套赚500万，被盯紧了。都是亲生的，凭啥北方楼市就要被按在地上摩擦，南方就可以活蹦乱跳。查！新华社评论《抑制楼市“打新热”，需要“硬核”举措》，央视实地探访，就差人民日报，来凑够传统的三连锤了。接下来深圳住建部门表态，华润表态，万科紧急发声避险……舆论风向陡然变化。调控这跟橡皮筋又拉紧了。在橡皮筋拉紧的时候，放松限购无疑是主动站上风口浪尖，接受全国聚焦。天津是个“卫”，讲××的“卫”，担不起这个责。天津还有个别名叫津门，意为北京的门户。城市底色是要稳，城市性格是不冒尖。但我依然认为，天津有足够的理由和动力放松限购，而且打好了招呼。前端是大量的供给，中间是高企的库存，终端是销售的乏力和开始下滑的房价。以及再也没人相信的规划。规划落实是需要钱的。面对这样的局面，只要是干事儿的领导都会坐不住的。要稳，要讲××，不是不要经济。首先要发展，其次才是房住不炒。发展经济，搞公建，当前从天津实际来看必须来自于土地。产业转型升级一直在进行，也有成效，但哪儿能那么快。必须保房价，房价保住了，地价才会保住。现在天津楼市已经跌无可跌。河西区新梅江，三万二，还是精装；南开区，三万二；河北区地铁口，跌到两万二，便宜的令人发指，但人们不敢买。这是正常的吗？2020预计全年土地出让收入金总额仅900亿，政府财政压力越来越大。多个公建停建缓建，北辰铁东北路“五馆一场”项目年内暂停，地铁规划了长期不开工，以至于大家都说“天津的规划就是规划”，11月初，天津轨道交通集团发布要新建一条铁路郊线，然后评论区是这个样子的。这真的有利于民生？凭什么天津不能放松限购？房住不炒后面，还跟着一个因城施策呢。留着过年，让流量自媒体无脑黑？他们又不生活在天津，只会远远地看哈哈。当前天津楼市，从政府来说，放松限购需要勇气；从购房者群体来说，急需信心。当前，部分区域不是价格高，而是购房者信心不足。悲观就像灰指甲，一个传染俩。之前，大家买了房，兴高采烈；现在买了房，提心吊胆，是不是买早了，未来还得降？信心不足，反应在楼市上，就是刚需在支撑市场。工具化的房子在周转，落户房、学位房成交一直在。150万以下的成交居多。因为缺乏信心，人们不自觉的抑制需求，大户型、改善房，成交困难。而在开发商端，就是争相推小户型来降总价。总价降了，单价保住了，不会亏钱还能多卖点儿。西青区门槛降到了130多万，海教园门槛降到了140万，宣传改善的武清商务区也有了50平米的房子。天津的顾虑过多。毕竟是直辖市，毕竟似乎要成为北方衰落的标志城市，毕竟自带招黑体质。但，天津不缺底子；天津也不缺直面问题的勇气，天津也不缺高效的执行力，天津在疫情中的表现还不具备说服力吗？滨海新区3天完成260万人的全员核酸检测，不是任何城市都能做到的，包括一线。而且，天津也将迎来一个干事儿的时代。在昨日天津重点项目现场办公会上，明确提出——下狠力改善营商环境，在练“事功”、善“事功”、显“事功”上下功夫，比干劲、拼“事功”。期待明年，我们会看到一个更具活力的天津。近期热文推荐：暴涨40%！北京楼市，正处于启动前夜？警惕！一场割韭菜大戏正在这里火爆上演天津，市场底已现，该建仓了！帝都楼市之怪现状：业主拒交物业费！还没交房就维权！雪夜被赶，法律手段失灵？情况越来越糟首付40万即可上车的刚需神盘来了，但我劝你不要跳坑！米宅北京米宅北京，一个专注北京和环京地区的楼市公众号。我们用脚步丈量北京和环京的每一寸土地，把最真实的北京楼市展现给大家。这里有来自一线的楼市信息，也有有温度的故事和情怀。长按二维码识别关注☟☟☟商务合作请加微信咨询记得点个“在看”再走哦

1近几天，燕郊一楼盘彻底火了。火到什么程度呢？说出来可能你都不信，样板间开放当天，售楼处被围得水泄不通。看个样板间要排队，要分批。更可怕的是，28号开盘当天，案场一度失控。交个费、办个手续，都要排上2-3个小时。这是个神马情况？要知道，在燕郊楼市最火爆的2017年初，也没有出现过此种盛景，更何况是处于沉寂期的现在。从业多年的经验告诉我，事出反常必有妖。要么是价格足够便宜，要么是位置够好。2本次开盘的这个项目，名字叫福成理想汇。至于位置嘛，也确实是不错，处于燕郊发展最成熟、配套最齐全的北城。而且，地铁平谷线在周边有一站——“神威大街”站。据测算，项目离地铁站直线距离大概2.2公里，实际距离应该在2.5-2.8公里左右。这个位置并不算近，放在北京来看，简直是不值得一提。但在燕郊就不一样了，毕竟燕郊只有一条线（规划中），能距离地铁3公里，其实已经很不错了。骑个电动车，用不了10分钟就能到。周边的二手盘“燕京航城”、“夏威夷北岸”、“东方夏威夷”、“纳丹堡”、“理想新城”等等，都是燕郊的名盘，目前价格在1.6-1.8万之间。向西1.3公里左右，碧桂园的新盘“碧桂园时代城”，均价23500一平，卖的一般。那么，理想汇的售价是多少呢？8000/㎡起步。楼盘全部为小户型，33-77㎡的1-2居，最低总价只有30万出头，首付8万起。8万块钱即可买房，这简直太容易了，刚毕业1-2年的年轻白领也能买得起。（即使拿不出8万块，也可以找父母支持一下）嗯，确实够亲民。就连我这样的长年月光族，东拼西凑一下，来一套应该也没问题。早就听说福成准备退出地产，转型殡葬行业了，难道是年底资金紧张，准备来个大甩卖？按照地产行业的惯例，也不是没有可能。写到这里，我忍不住笑出了声。刚从蛋壳公寓被赶出来，正发愁明天要去哪里租房子呢，没成想这一下好事就来了。我决定了，等整完这篇稿子，我就连夜赶到燕郊，去抢一套。从此，我就是有房的人了，再也不用担心半夜睡得正香突然被房东敲门3有这么好的事，还写什么稿子？万一别人抢光了，我买不到怎么办？岂不是又要租房住了？于是，我合上了笔记本，拿起手机拨通了售楼处的电话。售楼处推荐了一位销售小哥哥给我，这位小哥哥说，价格确实是8000起，首付最低8万就可签约。随后，我加了小哥哥的微信，准备明天交钱去。然后我惯性地翻了翻小哥哥的朋友圈，看看长得帅不。再然后，我翻到了这个：从两个关键词——loft、民水民电通燃气，我判断出：这货绝对不是住宅，应该是个商住。哦，我明白了，怪不得价格这么低呢。害我白高兴一场4其实，北三县有不少商住项目，目前在售的有：燕郊的“嘉都”；嘉都住宅均价20500，商住13500；燕郊东都时代，均价11000；大厂的孔雀城青创天地，均价11500；其实对比一下，福成理想汇性价比还是挺高的。位置比靠近顺义、周边一片大农村的嘉都强多了。但，即便如此，我依旧不建议你买商住公寓。第一，面积小，不实用。理想汇的户型为33-77㎡的1-2居，33平的总价30万出头。明显是为单身人士和小两口无孩家庭量身定做的。这种产品，住不了几年就要换房。对了，忘了告诉你，北三县最好卖的户型是三居。即便是大两居，都不太好卖。第二，如果你选择贷款，那将来再买房就是二套。如果全款，能拿得出30万的话，为什么不买个住宅呢？第三，商住类项目，没有投资价值，和住宅没法比，这一点必须搞清楚。第四，如果你纯粹想挣租金，那我建议你先算一下多少年才能回本。毕竟这种产品将来不好卖，尤其是二手商住。近期热文推荐：天津，市场底已现，该建仓了！帝都楼市之怪现状：业主拒交物业费！还没交房就维权！雪夜被赶，法律手段失灵？情况越来越糟首付40万即可上车的刚需神盘来了，但我劝你不要跳坑！米宅北京米宅北京，一个专注北京和环京地区的楼市公众号。我们用脚步丈量北京和环京的每一寸土地，把最真实的北京楼市展现给大家。这里有来自一线的楼市信息，也有有温度的故事和情怀。长按二维码识别关注☟☟☟商务合作请加微信咨询记得点个“在看”再走哦

我有些忍不住了。

1最近，大兴一新盘火得一塌糊涂，开盘现场人山人海，手速慢的童鞋甚至都抢不到房。▼线上选房现场为什么这么火呢？因为总价够低！该盘最小户型为45㎡一居，总价135万左右，有首套资格的话，首付40多万就可以上车。这是近几年来，北京总价便宜的新盘了。另外还有53㎡一居，总价在150万左右。不得不承认：这种低总价、低首付的房源，真的太有诱惑力了。今年2-3月疫情最严重的时候，顺义新城最低总价150万左右的某盘，开盘同样也相当火爆，甚至一度刷新了每分钟成交记录。顺义新城的那个盘，两次开盘时我都去过现场。从现场购房客的对话内容可基本判定出：他们大多都是首次置业的北漂，能拿得出来的钱并不多。而偌大的北京城，很少有适合他们的房子。2017-2018年，北京最低总价的房子也得200万，也就是说：最低上车门槛是70万（怀柔、密云、延庆、平谷四个远郊区除外），还都是破得不能行的老房子，不重新做内部装修基本不能住人的那种现在，市场上突然出现首付40多万的新房，这简直就是稀缺产品中的战斗机。面对这种情况，刚需们高兴还来不及，哪有时间去考虑区位、规划、配套、甚至是价格对标呢？先抢上再说吧，错过这个可能就再也上不了车了。打个不太恰当的比喻：疫情正凶猛时期，防疫物资奇缺。一旦有网站上架防疫用品，恐慌的市民们就会一股脑冲上去，基本不会去注意价格啊、有没有正规认证标识啊这些东西。所以，疫情恐慌期，也是制假售假最猖獗的时期。我身边有好几个亲戚，就在微商那里买到了假口罩。回到房子本身。以我多年的从业经验来看，这种稀缺的低总价房源，70%以上都是深坑。今天，我们来详细分析一下大兴这个所谓的“刚需神盘”。2这个神盘名字叫“住总兴创如遇”，位置在大兴采育镇。老规矩，还是看地图吧：你没看错，它离廊坊市直线距离只有13km，离大兴新机场直线距离22km，周边没有地铁，没有大型商超和医疗配套。不过倒也不是很荒凉，这个区域的住宅还是很多的。新盘有：北京城建宽院国誉府、路劲御合院、住总如院、兴创荣墅，价格在28000-37000左右；二手房：波尔多小镇、恒盛小镇艺墅、育新花园中里；价格在21000-24000基本都是洋房或别墅。而兴创如遇，是由3栋高层和2栋洋房混合而成的社区，体量不大。本次开盘价格在2.6-3万之间（具体一房一价）。由于远离市中心，发展欠缺，配套自然没法跟成熟区域相提并论：日常生活靠社区底商、超市、菜市场和小型购物广场，出行靠公交或自驾。我去探盘时，从南二环出发，由分钟寺桥进入京沪高速，然后转入“采林路”，从出发地到售楼处，总共用时50分钟，这还是在避开了客流高峰期的时候。如果在东二、东三环核心区上班，每天的单程通勤时间，就按照一个半小时准备吧。另外，这个楼盘离大七环很近，如果在东四环上班的话，可以走大七环然后转京津高速，但也得一个小时以上。如果在北二环、北三环的话，那就有些远了，因为南中轴路还没有完全修通。不过，即便是能接受每天开车通勤的话，我认为停车费也是一笔不小的开支。如果不开车，靠公交出行的话，这里倒是有直接到“十里河桥南”的995路公交，走的是京沪高速，不过公交车在采育饶了不少路，到十里河也得一个小时出头。总而言之，不管公交还是自驾，通勤都很不方便。3关于交通配套方面，置业顾问会一直向你强调城际铁路S6线，这是连接两个机场的线路，大概率会在采育设站。▼还有一个版本是这样的：但是，这条线目前还未开工，什么时候通车也是未知数。况且，采育站离项目直线距离还有3公里呢。实际距离应该在3.5公里左右，这就很尴尬了。步行完全不可能，共享单车找不到踪影，打车不划算，公交车能等上半个小时.....采育镇本身非常小，常住人口不足5万，但这里有一样特产非常有名，那就是葡萄，周边也有不少葡萄采摘园，甚至小区的名字都跟酿酒相关，如波尔多小镇、阳光波尔多。按道理来说，采育应该发展绿色农业、特色旅游小镇等产业，可人家偏偏却想搞新能源汽车及体育产业。据置业顾问说，这里以后会有越来越多的产业园落地，形成“采育经济开发区”。可目前的采育是什么情形呢？打个比方，就像天津的于家堡和响螺湾，一片鬼城的感觉。▼采育实拍因此，这里房租非常便宜，一居室1300-1600左右；90-100多平的两居2300-2600；而且还很难租出去。没办法，人流量太少了。4在这里买房的人群主要分两类：一类是资金太少只求上车的刚需；另一类是只为积分落户的群体。但我认为无论是为哪一种，都不值得买。如果只为上车，这里还没有北三县方便呢。燕郊就不用说了；大厂走友谊大桥到国贸，一个小时基本就能到；香河走京哈高速，到东三环（北工大）只要45分钟。可燕郊目前最高价只有2.5万；大厂1.7-1.8万；香河1.1-1.2万，同样首付40万，在北三县能买个小三居。如果只为了积分落户，上期文章《房价如葱，这里是北京的鹤岗》中我讲到过：房山韩村河二手次新房最低单价只有1万元，总价80-100万就能挑出不少像样的房源，何必去买最低130多万的如遇呢？买低总价盘，大多是一种无奈。正如不少读者说的那样：如果有钱，谁愿意图便宜买这种地方的房子？可今天，我要再告诉你一句话：如果将来注定要亏钱，何不以更低的总价，让亏损少一点呢？提示：如果觉得有用，结尾点个在看，或是转个朋友圈。否则，微信可能会认为您不喜欢我们的内容，降权米宅北京对您的推送。近期热文推荐：房价如葱，这里是北京的鹤岗不得不买，疫情背后的猪肉生意前方高能，注意避坑每平涨价3万，这里堪称2020年京城第一涨一夜暴涨上百万，楼市的魔幻才刚刚开始北漂的艰难与荣耀，都藏在贝壳找房里米宅北京米宅北京，一个专注北京和环京地区的楼市公众号。我们用脚步丈量北京和环京的每一寸土地，把最真实的北京楼市展现给大家。这里有来自一线的楼市信息，也有有温度的故事和情怀。长按二维码识别关注☟☟☟商务合作请加微信咨询记得点个“在看”再走哦

截至11月9日，天津新增两例本土病例。11月8日确诊一例，为天津海联冷冻食品有限公司装卸工人，11月4日参与公司进口冷冻食品（冻猪肘等）搬运工作。11月9日再确诊一例，是一名货车司机。11月4日将22.49吨冷冻猪头运至海联冷库存放。目前滨海新区汉沽街（确诊病例居住地）、中心渔港冷链物流区A区和B区（事发冷库所在地等）已划定为中风险地区。在病例轨迹公开方面，天津一如既往地优秀。天津本地病例轨迹公布，相关人员核酸检测目前无阳性疫情防控，相信政府就够。我们来说说猪肉。既然有疫情传播风险，那我们不进口猪肉行不行？这是近5年来中国猪肉进口额。注意最右侧蓝柱仅仅是2020年上半年数据。肉眼可见，2019年起数据大幅跃升。2020年进口额有望在2019年基础上，再增加两倍，比前四年的进口额总和还要多。换句话说，中国猪肉对外依存度这两年明显提升。发生了什么？非洲猪瘟，猪周期下行以及部分地区不当禁养多重压力。2017年猪肉产量为5451.8万吨，2018年下降至5403.74万吨，下降不多。但2019年即断崖下降21.3%，仅4255万吨。出现的巨大缺口，只能靠进口。否则就是肉价攀升。为了降肉价、促进猪肉进口，中国自2020年1月1日起，将冻猪肉进口关税由12%暂时下调至8%。今年前三季度中国进口猪肉328.6万吨，同比增长132.2%，是全球唯一进口增长的国家。也就是说，中国在驱动着全球猪肉的贸易。猪肉太重要了。那么，花了这么多钱，我们都买了什么？比较稳定的需求主要是两部分：1.副产品，有猪头、耳朵、口条、猪面具、猪心、猪腰、猪肚、猪蹄、猪尾，也就是我们说的下水。这些基本上可以称为中国产品，因为其他国家基本没有需求或者需求量很小。11月9日确诊的货车司机，运的就是猪头。2.骨头类，这包括肋排、小排、颈骨、背骨、前后腿骨、前后肘子等。欧洲人对带骨头的东西需求不多，比如小排吧，他们要么把肉剔出来做成香肠或是其他产品，要么卖给中国。11月8日确诊的装卸工人，搬的就是肘子。除此之外，肉类比如前段、中段、后段、中方、五花、碎肉等，中国的需求就不太稳定，一般就是救急，比如2015~2016以及这两年因为国内市场猪肉短缺，增大了进口。我们从哪儿进口猪肉？中国是全球最大的猪肉消费国，也是全球猪肉的最大产地国，其中四川、河南、湖南、山东、云南占了全国生猪的4成出栏率。而上海、江苏、浙江、福建、广东等东南沿海区域，虽然生猪出栏量仅为全国总量的13%，却贡献了全国猪肉总消费量的27%。全球第二大产地是欧盟。欧盟最主要的几个生产国中，最大的是德国，每年生产约500万吨，占整个欧盟内部产量的23%。这次在天津惹祸的冻猪肘即来自于德国。从德国不莱梅港始发，于10月19日零时45分到达了天津港太平洋码头。我国猪肉进口除了依赖欧盟以外，还依赖于巴西、美国等。美国猪肉出口中国有个障碍是——莱克多巴胺，在国内叫瘦肉精。2019年美国只有30%的养殖量是不含瘦肉精的，这也就导致美国对中国的出口存在一定瓶颈。但美国正在不断提高不含莱克多巴胺的猪肉产量以适应中国的需求，未来占比会继续提升。用牛肉、鸡肉代替行不行？从中国肉制品类消费结构来看，猪肉市场份额最大，占比超60%；其次是禽肉制品，占比约20%。由于牛肉和羊肉的价格相对较高，份额相对较低。消费习惯决定了牛肉、鸡肉对猪肉只能存在部分的替代性。而且还有个问题，牛羊肉供应上升缓慢与牛羊生产繁育慢、周期长直接相关。简单举个例子，肉牛孕期通常在270-290天，单胎；羊一年两胎或三年五胎，每胎3-5羔。而猪孕期仅115天左右。禽类生产增长倒是快，但是存栏相对又少。这么看，猪肉还真的不好替代。中国农业科学院预测，至少要到2022年，中国的猪肉供应量才能恢复到2018年上半年非洲猪瘟疫情前的水平。猪肉，还得继续进口。那不吃猪肉行不行？红烧狮子头、回锅肉、小炒肉、糖醋排骨、回锅肉、尖椒肉丝、粉蒸肉、卤猪蹄、猪肉炖粉条……你说呢？参考资料：猪e网重庆去年吃猪肉，全国第一！中国猪肉进口主要自欧盟！猪场动力网

1昨天，大学同学突然着急忙慌地给我打电话说：昌平有个楼盘降价了，而且降得还不少。这一降，倒是在她的预算范围之内了，于是准备下手。入行这么多年的直觉告诉我：凡是降价的楼盘，95%都是卖不出去的货。剩下的5%，可能是尾盘。按道理来说，尾盘降价很正常。那些被众人挑剩下的犄角旮旯房源，如果不降价，怕是很难卖得出去。但，对于真正优秀的楼盘来说，降价是不可能降价的，这辈子都不可能降价。因为人家犄角旮旯的房源也不愁卖。于是，我在电话里直截了当地告诉她：不！要！买！可奈何这姐们儿却说，之前人家卖5万，现在不到48000，而且户型还不错，我感觉性价比相当可以了。经不住她的软磨硬泡，我决定亲自去拜访一下这个盘。2这个盘的名字叫“华润理想国”，在昌平立汤路与北清路交叉口。地铁5号线的终点“天通苑北”站再向北2.2公里。从“天通苑北”地铁口出来，映入眼帘的是一个巨型停车场，此处的“车”指的是“自行车”、“电瓶车”和“共享单车”。乱糟糟的一大片，不过看上去倒是十分壮观。沿着立汤路一直向北走，在车窗外呼啸而过的，是一派小县城风貌，时而夹杂着浓厚的乡村气息。有时候你不得不感叹大城市的神奇：明明就隔了一条路，距离无限接近，可路这边是繁华的现代化大都市，那边却是脏乱差的小县城。也许，这就是帝都的无限包容吧。经过全北京最大的二手车交易市场——“华润理想国”后，就是楼盘“华润理想国”的所在地了，目前主体已经封顶，正在做外立面，估计再过几个月就能交房。按照开发商的说法，该楼盘容积率2.2，可实际看上去密密麻麻的，感觉远不止2.2。当然，这个不是最主要的。关键是，你离乱糟糟的汽车交易市场这么近，怎么看怎么不舒服，怎么看都感觉是个不小的利空，除非交易市场后期搬迁。至于有多近，我截个图，大家来感受下:不过鲁迅说：没有卖不出去的房，只有卖不出去的价格。这句话简直太对了。在低价面前，一切缺点将不再是缺点。接下来，我迫不及待地向售楼处走去。3售楼处隐藏在一排破旧的门面房中，差点没找到在详细了解了我同学的需求之后，置业顾问懒洋洋地介绍道：目前只剩几套房了，楼层不是很好，有2层、9层...所以现在都是特惠价，124㎡三居，总价580万，折合单价不到47000，140㎡的四居，总价670万，单价不到48000。嗯，可真便宜但我明明清楚地记得：这个楼盘刚开盘时，均价就在4.8-4.9万之间，个别不好楼层成交均价只有4.7万左右。这么一对比，便宜了是不假，但并没有便宜多少。对于尾盘来说，我认为这个价格并不具备吸引力。而且，这个楼盘在我看来，属于坑盘行列，包括它旁边的“和悦华玺”。这两个楼盘在宣传时都拼命强调“未来科学城”的概念，但目前来看，却享受不到未来科学城的利好。从位置来看，这里确实属于面积扩容16倍后的未来科学城的范围，可奈何太靠南了，基本属于交界处的位置，处境尴尬，这从地铁17号线的走向就可以大致判断出来。如果将来未来科学城能成功，那有潜力的地儿也应该是地铁“未来科学城南”和“未来科学城北”这两站周边。目前这里基本已拆迁完毕，写字楼、商场等已有了雏形。这个区域也有不少新盘，比如未来金茂府、未来公元、融尚未来等，从价格上来看，比华润理想国和和悦华玺贵了6000-12000左右，但至少人家有地铁。明年17号线开通后，交通会方便不少。而“华润理想国”和“和悦华玺”，离地铁还有2公里多呢。对于昌平的刚需来说，朱辛庄地铁站周边同价位的“萬橡悦府”（尾盘价格48000），就比这两个盘强多了，至少人家更靠近主城区、有地铁、有配套。注：萬橡悦府只是在同等价格下，比华润理想国有优势，但并不代表这是个优质项目，请知悉。提示：如果觉得有用，结尾点个在看，或是转个朋友圈。否则，微信可能会认为您不喜欢我们的内容，降权米宅北京对您的推送。近期热文推荐：每平涨价3万，这里堪称2020年京城第一涨一夜暴涨上百万，楼市的魔幻才刚刚开始北漂的艰难与荣耀，都藏在贝壳找房里北京坑盘大合集！请绕道走！注意！远郊楼盘降价大幕即将拉开！米宅北京米宅北京，一个专注北京和环京地区的楼市公众号。我们用脚步丈量北京和环京的每一寸土地，把最真实的北京楼市展现给大家。这里有来自一线的楼市信息，也有有温度的故事和情怀。长按二维码识别关注☟☟☟商务合作请加微信咨询记得点个“在看”再走哦