别抱幻想了
上周，一张传言通州要放松限购的图在各大房产微信群广为流传。
其实又是炒冷饭的戏码，所以我当时没有发文蹭这假热点。
但这几天，不断有粉丝朋友咨询：
听说通州要放松限购了，消息属实吗？
通州放松限购了，哪些板块最有价值？
通州放松限购，房价肯定要涨一波，现在适合抄底吗？
等等..此类问题..
今天就借此机会，聊聊如果解除“双限”，还在发展中的城市副中心会如何？
这个政策不是什么秘密，早在今年三月份，通州就已经悄然打开了限购松绑的口子。
对于通州运河商务区的一些企事业单位职工，将连续三年社保才能在通州购房的要求缩短为三个月。
但受益人群比较有限，放宽限购只针对新房项目，也并不是所有符合要求的人群都会买房。
所以，这个政策对于通州楼市无异于隔靴挠痒，作用微乎其微。
时间回到2015年，因受到北京市政府迁往通州以及京津冀协同发展等利好消息的影响，通州的楼市迅速升温，房价也水涨船高。
通州住建委为了遏制房价，严厉打击开发商捂盘惜售、虚假宣传、恶意哄抬价格等行为，但效果一般，而新房库存更是极速告急。
最终北京住建委和通州区政府联合发布了《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》，也就是我们俗称的“双限”政策。
“双限”落地后，通州区新建商品住宅的年成交量从7361套的高位，跌至年成交量3842套，同比下跌48%，同期全市的降幅仅4%。
从2016年截至到2022年8月，通州新房的成交占比仍未能恢复至“双限”政策前的巅峰。
哪怕是2021年，通州新房成交量达到限购7年来的最高峰，但仍未超5000套，“双限”的威力如何可见一斑。
这也导致通州楼市库存积压，新建商品住宅的可售套数持续走高，从2017年的2835套上升至2021年的10620套。
所有的流言都不是空穴来风，被锁死流动性的通州，下半年很可能会迎来利好政策。
但在北京楼市整体没有放松的情况下，通州也不会大幅松绑，只会定向调整，释放合理的购房需求。
幻想能大范围放松，走出“独立行情”不现实。
基于以下两点原因。
自从升级为城市副中心后，这几年通州的发展不可谓不快，特别市政府与运河商务区一带，基建速度飞快。
目前运河商务区已经初具CBD雏形，大部分硬核配套也投入使用，依河而建的高档写字楼拔地而起，已经开始招商引资。
但在写字楼供过于求，存量竞争的疫晴时代，想要在临近东六环的偏远地方，重新再造一个“国贸CBD”谈何容易。
目前招商并不顺利，写字楼的空置率很高，这不是靠行政手段短时间就能完成的。
也意味着目前并没有足够多的高薪人口去推动房价再上一个台阶。
二、源于城市副中心的使命
副中心的定位一直很明确，是为了调整北京空间格局、治理大城市病、拓展发展新空间的需要。
疏解北京非首都功能，承接中心城区人口转移，与首都错位发展，并推动京津冀协同发展、探索人口经济密集地区的优化开发模式。
根据北京市总体规划要求，北京城市副中心到2035年人口控制目标为130万，将会承接北京中心区的疏解人口40-50万人。
所以，市政府落址通州，对区域发展有带动利好，对房价则可能是利空。
官方曾公开表态“限购升级，一是为了坚持住房的居住本性，遏制炒房行为；二是希望通过社保户籍等条件来实现通州的职住平衡。”
说白了，领导们主要的工作是为了疏解非首都功能，探索副中心发展新模式，这才是政绩所在，而不是为了把通州房价推高。
相反，把房价推高对他们百害而无一利，首先高房价就不利于中心城区的人口疏解，以及产业、人才的引进。
再者作为市政府所在地的区域都管不好，何以管全城？更是与最高层反复提及的“房住不炒”背道而驰。
换位思考，谁敢在眼皮底下公然唱反调？
把房价推高是政绩？还是zz正确、搞好经济是政绩？
那作为一个郊区，却拥有全北京最严格的购房政策，是不是也很好理解了？
所以对于通州，我看好未来的发展，但并不是特别看好房价。
这里的不看好，指的是不看好房价能大涨，并非不能保值增值。
假如放松“双限”，对楼市肯定是利好，释放了一批真实的购买力，但涨幅也仅限跟上大盘，不会显得与众不同。
很难出现涨幅大幅超越大盘，走出“独立行情”的情况，不然调控可以随时加码。
至少在北京的经济版图中，运河商务区还未能占据一席之地之前，通州的房价很难大涨。
通州，
不是不能涨，而是不让涨。
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