提醒，该准备入场了

听说最近北京的有钱人在新房市场杀疯了？

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上个月有多个新盘集中入市，并赶在国庆前开盘，截至本月初，各大楼盘纷纷公布了首开喜报。

玖合府：清盘；

华曦府：售馨；

望京樾：51.1亿；

北清橡树湾：27.8亿；

湖光玖里：40.5亿；

宸悦国际：20.7亿；

金隅昆泰云筑：16.68亿。

这个销售成绩，着实惊到了围观的吃瓜群众，也让开发商们在众多自媒体的宣传下，狠狠的出了一次风头。

而戏剧性的一幕是：

玖合府是倒挂明显的项目，清盘不足为奇，小瓦窑指导价比大瓦窑便宜了5000元/平，性价比凸显。

望京樾的指导价是8.5万，开盘价却只有7.9万-8.2万；

北清橡树湾的指导价6万，开盘价只有5.6-5.8万；

中海湖光玖里的指导价约6万，三居开盘价只有5.5万。

难不成是因为楼盘卖的太火热，开发商大发慈悲做起了慈善事业？

那最终是热销导致了降价促销？还是降价促销才导致了热销呢？

虽然有以价换量的嫌疑，但不可否认，在口罩问题得到有效控制，加之降息与定向松绑限购等方面的利好，目前新房市场正在逐步回暖。

9月份北京新建商品住宅的网签量达到7514套，相比8月份的5325套，环比上涨41%，上涨幅度较大，成交量也迎来了“三连升”。

二手房的表现不如新房，但成交量稳步上涨的节奏保持不变。

9月份二手房网签量为14329套，相比8月的13920套，环比上涨了约3%，同比上涨14%。

上个月我预估二手房的网签量大概能达到1.5万套，很抱歉，被打脸了。

那这数据难看吗？一点都不难看。 

在市场情绪普遍看衰，在相比8月少了两个工作日的情况下，成交量还能达到14329套，实现6月以来的“四连升”，已经是超出了预期。

哪怕跟最近几年的成交数据做个同等对比，也只仅次于2020年，高于同期的19年与21年。

要知道，今年可谓是史上购房情绪最悲观的一年。

新房与二手房成交量的连连上涨，侧面印证了北京楼市已经全面企稳，购房者的信心正在逐渐回归。

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据国家统计局的数据显示，北京新房和二手房的平均价格，无论环比还是同比，依然保持上涨的态势。

今年8月北京的新房销售价格指数同比上涨了5.8%；二手房价格指数同比上涨了3.9%。

我们再来看一下这两年楼市“成交涨跌比”的数据变化，这可比“挂牌涨跌比”更具参考意义。

这是判断成交房源价格走向，最为重要的一个指标。

“成交涨跌比”取1为平均值，通过最新成交的房源，与上一套成交的同户型房源单价对比，得出的涨跌数据。

如果是楼市下行期，那本套成交价，大概率要比上一套成交价低，也就是“涨跌比”应该小于1。

如果是楼市上行期，那本套成交价，要比上一套成交价高，也就是“涨跌比”应该大于1。

从上图中可以明显看出，除了2021年9-12月份，因为西城学区房利空，成交量大幅减少，导致涨跌比低于1之外，其余时间段的涨跌比都在1.1以上。

这就很奇怪了，在全国楼市大环境萎靡的影响下，北京作为市场的一份子，也难以独善其身。

明明二手房的挂牌量持续走高，新房库存量也与日俱增。成交量数据更是起起伏伏，虽然现在有连续上涨的势头，但也远达不到火热的程度。

一切似乎都预示着楼市应该很凉才对。但各项数据却表明，不管新房还是二手房的价格，依然保持着平稳上涨的趋势，这是为什么？

因为北京楼市的价格极其夯实，杠杆率低，泡沫少，房价已经跌无可跌。

这轮楼市上涨周期，同为一线城市的上海，房价迎来了全面上涨，无非部分非热门板涨幅小，但终归是涨了。

北京除了有学区或产业支撑的东西海朝主城区，丰台、亦庄、昌平等部分热点区域的房价迎来上涨之外。大多数近远郊区域的房价，至今还没回到317高点。
价格至今都还没回到五年前，还想让它怎么跌？经过长达五年的调整与阴跌，哪怕存在泡沫，也早已被挤压殆尽了。
这轮房价有所上涨的区域，从2021年中到现在，也经历了一波从高点到下跌、回调的过程。如果到现在还没跌下来，并维持着成交量，那大概率就是市场价了。

3

谁能想到在上涨周期中，四大一线里表现最弱，分化也最为严重的北京，现在反而成了楼市里最稳定的那一个。

结合全国楼市的大背景，高层对楼市态度的转变，以及成交量、价格等各项数据的反馈，我个人认为：

第四季度将是买入北京房产的最佳时机。

有真实购房需求的群体，特别是刚需群体，一定要多关注接下来几个月的市场走向，提前做好可以随时入场的准备。

大家都保持观望的原因无非两个，幻想买在最低点，害怕买在最高点。

但北京楼市已经用事实证明，哪怕成交量缩减，挂牌量大幅上升，也影响不了其价格的最终走势。

那就是价格跌不了！

在国庆前夕，高层更是一改往日口头喊话的作风，亲自下场参与救市。

接连出台了差异化降息、个税减免、降低公积金利率等三个政策，救市力度在逐渐加大。

这是近几年来，第一次自上而下的楼市放松政策，将会给市场带来不一样的信心支撑。

高层一旦选择出手，肯定做足了充分准备，出台的也会是一揽子政策，接下来肯定还会有更大力度的救市政策出台。

而已经停赛两年，今年得以实现复跑的北马，更是透露出了明显而积极的信号。

作为国内马拉松的顶级赛事，北马的参赛规模3万人，加上工作人员与观众，人员密集程度可想而知，并且起跑点设在天安门广场。

这一切都预示着楼市和口罩，都将迎来政策的拐点。

也预示着京楼在跌无可跌的前提下，只剩平稳或上涨两条路可走。

所以在目前价格稳定、房源量充足、且还是以买方为主导的市场里，有更多的房源可供选择，掌握更大程度的议价权，此时不买，更待何时？

买涨不买跌是人性，大多数人都盼望着楼市迎来重大利好再买房，这样确定性更强。但期待政策送好房，是明显不现实的。

买的永远没有卖的精，真等到利好政策落地，你的买房速度能快过房东涨价的速度？

那政策出台的最终结果，也只是让你花更多的成本买了现在的房子，仅此而已。

事实上，不管股市还是楼市：

只会买涨不买跌，注定都会成为韭菜。

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有必要再解释下，本文的核心观点是：

在目前利空出尽，已经能预见接下来只会出利好的情形下。近期市场稳定，确实是个不错的买入时机。

凡事不是非黑即白，楼市也不是暴涨暴跌，现阶段北京楼市就如温水煮青蛙，优质板块一直在温和上涨。

个人观点，仅供参考，杠就是你对。

米宅北京


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