导语3月预期供应放量拉动成交环增，部分城市或将局部“小阳春”。
◎ 文 / 克而瑞研究中心
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2月恰逢春节传统假期，新房供求延续上月降势、环比降幅均超4成，与2019年以来历年同期相比，仅略好于2020年2月疫情初期：重点30城供应同环比“腰斩”；成交稳步回落，同比降幅超7成，与2023年春节月1月相比，跌幅也达到55%。各城市几近普降，无一城市单月成交规模突破100万平方米，二手房迎来成交淡季，同环比跌幅6成左右，与去年春节月相比跌幅达到26%。土地市场成交规模处于历史低位，溢价率回升至5.2%。
01新增供应春节开盘缓营销平
同环比跌超5成、京杭等热点亦缩量
2月，受春节假期影响，房企推货节奏持续放缓，新房供应继续下滑，30个重点城市新增供应346万平方米，环比下降53%，同比下降55%，排在2019年以来同期的次低位，与去年春节假期所在的1月相比也下降了44%。
一线供应大幅缩水，北上广显著回调，深圳稳中有跌。4个一线城市整体预计供应面积41万平方米，环比下降58%，同比下降61%，与2023年1月相比下降66%。北京供应进一步缩量至5万平，仅有晓月和风、永定樾两个项目取证，同、环比在低基数的基础上仍然腰斩。上海、广州受春节影响供应节奏明显放缓，同、环比均下降6-7成，深圳供应同样收缩，规模稳中有降。二三线城市供应跌幅略小于一线，长锡等供给节奏保持相对平稳。26个重点二三线城市合计供应305万平方米，环比下降52%，同比下降54%，较2023年1月下降39%，总体降幅小于一线城市。环比来看，近8成城市供应回调，不过长沙、无锡、常州等仍保持相对平稳供给节奏，环比微增。同比来看，除长沙外，其余城市成交规模均低于去年同期，杭州、南京、合肥等城市降幅居前。和去年1月相比，成交同样跌多涨少，青岛、南宁、福州等均腰斩式回落。
02新房成交降至6年月度次低较去年春节亦跌55%
京沪深杭等同环比腰斩
因2月恰逢传统春节淡季，成交稳步回落。2月30个重点城市整体成交495万平方米，绝对量创2019年以来同期次低，仅略高于2020年疫情爆发之初；单月同环比齐跌，跌幅分别为71%和45%，较2023年1月春节月降幅亦达到55%，降温程度可见一般。前2月累计同比“腰斩”，降幅持续扩大。
分能级来看，不同能级均呈现同环比齐降，一线城市总成交仅68万平方米，同环比降幅分别达到了65%和56%，较2023年1月春节月降幅达到了65%。其中北京、上海、深圳市场热度大幅回落，同环比跌幅均在6成以上。北京、上海、深圳春节假期表现均略显平淡，北京重点监测项目案场平均单盘周度到访量80组左右，低于平日100-120组的来访水平。上海重点监测项目春节期间来访组数由节前500组降至160组，而认购套数由25套降至20套，市场仍以复访客户/存量客户为主；深圳如是，新政后成交量仍处低位，来访仍以存量客户为主。广州环比下降34%，跌幅略小于京沪深，整体市场延续低迷行情。二三线城市总成交427万平方米，环比下降了43%，同比下降72%。从绝对量层面，无一城市单月成交量突破100万平方米，榜首成都单月成交量仅为61万平，西安次之，达到了51万平，其余二线城市单月成交不足50万平方米。同环比来看，几近全线飘绿，仅无锡一城环比微增9%，累计同比增2%，与去年同期基本持平。三四线返乡置业缺席，安徽、川渝、苏北等地市折扣力度大但收效甚微。从项目层面来看，一方面房企推盘积极性较低，春节期间多城0供应，济南、青岛等部分售楼处直接放假。节后房企推货量略有回升，但整体仍处低位。另一方面，多数城市微观项目来访、认购持续走低，仅西安、杭州等个别城市表现略好于去年同期。此外，改善项目去化优于刚需，尤其是供应稀缺、配套健全、学区改善盘去化较佳。
03库存30城环比再降0.6%
8成以上城市消化周期超警戒线
2月，多数城市供应明显缩量，8成以上城市供求比降至1以下，北京、广州、杭州、宁波等8城均降至0.5以内，30个重点监测城市整体供求比进一步走低，由上月的0.82降至0.70，北京、福州等供求比更是跌至0.5以下。受此影响，30个重点城市库存面积继续收缩，环比下降0.6%。不过，由于成交持续走弱，库存规模收缩仍难止消化周期进一步拉长的趋势。除无锡外，其余各城市消化周期都较上月有所增长，26个城市消化周期超警戒线，城市数量较上月再增加2个，总体面临不小的去库存压力。
04二手住房成交同环比降6成且较去年1月降26%
累计同比转跌14%
2月，19个重点城市二手房成交面积预计为405万平方米，同、环比分别下降58%、55%，与去年1月（春节所在月）相比下降26%，前2月累计成交1305万平方米，累计同比转跌14%。环比来看，由于春节假期影响备案，所有监测城市成交均呈回落走势，杭州、东莞等跌幅居前，较1月下降约7成。同比来看，由于春节错期，各城市成交不及去年2月。和去年1月相比，深圳二手房市场活跃度仍有所提升，成交规模略超去年春节月，厦门、成都等市场韧性凸显，成交跌幅在3成以内，而苏州、东莞等成交尽显乏力，跌幅超50%。
05土地市场成交规模降至历史低位
溢价率回升至5.2%
受春节长假的影响，土地市场供地节奏明显变缓，截止2月25日，全国300城2月经营性土地成交规模仅2194万平方米，处于历史相对低位。热度方面，2月平均溢价率5.2%，得益于北京和杭州热点地块占比增加，回升至2022年以来均线上方。分城市来看，仅北京、杭州等极少数城市热点地块能保持较高热度，其余大部分城市仍以底价成交为主。
各能级城市表现不一，一线量价同比均大涨，二线量价齐跌，三四线量跌价涨。CRIC监测数据显示，截止2月25日，一线城市本月共成交土地91万平方米，同比微涨7%；成交金额238亿元，同比上涨21%。究其原因，主要是由于本月北京有多宗涉宅地集中土拍，涉及5宗纯宅地和1宗商办地块，总成交金额达202亿元，市场热度持续分化。广州月内底价成交1宗涉宅地，成交楼面价21330元/平方米；上海和深圳零土拍。二线城市同比量价齐跌。具体来看，至25日二线城市成交建面424万平方米，同比下降51%。楼板价同比下降65%，降至2378元/平方米。具体到城市来看，未有1城成交建面超过100万平方米，仅有西安和苏州两个城市成交建面超过50万平方米，榜首西安成交建面62万平方米，揽金额仅有49亿元，涉及5宗地，均是底价成交。居于第二位的为苏州，成交建面53万平方米，涉及7宗地，揽金额仅6亿元，也均是底价成交。市场热度来看，除杭州以及成交规模处于垫底水平的昆明和南宁个别地块溢价率稍高外，其余城市土拍热度较低，溢价率多为零。三四线城市则表现为量跌价涨。截止2月25日，总成交建面仅1679万平方米，同比下降58%，成交均价同比增加15%，增至1711元/平方米。在CRIC重点监测的三四线城市中，无一城市成交规模超过100万平方米，榜首盐城成交建面仅70万平方米，涉及9宗地，均底价成交。台州成交建面56万平方米，排在第2位，由于天台县一宗商住地块超高溢价成交，使得台州整体溢价率增至9%，这一热度在三四线城市中尤为突出。从区域来看，长三角三四线城市依旧是成交主力；热度来看，除台州、福清等少数城市外，盐城、湖州、湖州、扬州、温州等长三角均以底价成交为主，市场热度降至历史低位。
06综观3月预期供应放量拉动成交环增
部分城市或将局部“小阳春”
2月恰逢传统春节，整体楼市如市场预期，供需一降再降，同环比齐跌，但整体保持供不应求态势。各能级城市呈现出“普降”行情，一线供应大幅缩水，成交同环比降幅也分别达到了61%和58%，较2023年1月春节月降幅达到了66%。其中北京、上海、深圳跌幅均在6成以上；广州环比下降34%，整体市场延续低迷行情。重点二三线城市无一单月成交量破百万方，仅无锡因上月基数较低环比微增9%，三四线返乡置业缺席，安徽、川渝、苏北等地市折扣力度大但收效甚微。成交低迷一方面与房企营销躺平，推货积极性下降密不可分；另一方面步入2024年以来市场信心仍未恢复，伴随着二手房挂牌量激增，房价打折也难去化的现实困境，整体居民购房热情还在减退。展望后市，3月供求有望修复，环比持增，但是考量到去年高基数原因，同比或将延续降势，部分城市或将出现局部“小阳春”。据CRIC调研，核心城市北上广深杭等3月均将迎来供应放量，改善和高端盘占比上升，预期将拉动市场热度回升，加之核心一二线楼市调控政策尚有放松空间，也将助力市场维稳，不过余下多数二三线城市整体购买力尚未修复，或将延续筑底行情，改善去化优于刚需。
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本文摘自《2024年2月全国市场简报8P》
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