并购月报 | 富力62亿港元出售伦敦项目化债，万科接连处置资产以应对偿债高峰 (2024年2月)

本月关注

• 5年期LPR大幅下调，融资协调机制正加速落地

本月监管超预期大幅调降5年期LPR 25BP至3.95%，降幅创LPR机制设立以来之最，加码稳定市场需求。此外，房地产融资协调机制正加快落地并取得积极进展，2月以来六大国有大行以及广发、恒丰、浙商、浦发等商业银行陆续公布推进情况，河南、山西、山东、湖南、内蒙古、广东等多省披露落实情况。截至2月28日全国31个省份276个城市已建立城市融资协调机制，共提出房地产项目约6000个，商业银行快速进行项目筛选，审批通过贷款超2000亿。根据住建部要求，3月15日前地级及以上城市要建立融资协调机制，完成“白名单”推送。• 金科主动申请重整，东方资产接手俊发2宗地块本月金科向法院递交重整申请相关资料。宣布引入战投长城前1月，陕西建工与金科集团高层就双方开展全面战略合作等事项向重庆市政府做了专题汇报，后续并无实质进展。因此，市场猜测，长城资产可能联合陕西建工对金科进行重整，以有效隔离风险、盘活资产、推动后续开发与保交付。此外，东方资产旗下的东银实业成功拿下“云南王”俊发昆明彩云城A6、A12，2宗土地总面积超过200亩。东方资产旗下并没有专业的开发平台，后续可能会引入第三方代建入场，如去年东方资产接盘俊云峰A3地块就引入龙湖代建，并将案名改为龙湖青云赋。• 富力62亿港元出售伦敦项目化债，万科加快处置资产以应对偿债高峰本月重点监测房企共涉及20笔并购交易，披露的交易对价约171.5亿，环比减少12.7%，并购热度有所下滑。本月富力将伦敦“敦ONE”项目出售予中渝置地的实控人张松桥来抵债；1月末以来万科加快处置资产，将深圳高新投6.16%股权出售给深投控、上海七宝万科广场50%股权7折转让领展、正计划出售旗下长租公寓泊寓部分股权等。接连处置旗下资产的背后，可能是为了应对上半年的偿债高峰。2024上半年是万科需兑付12.3亿美元海外债，且当前其资金相对紧张，近期管理层去北京拜访贷款机构就今年3月到期的非标进行展期谈判。

01并购政策

5年期LPR大幅下调，融资协调机制正加速落地

本月中央层面加大金融支持房地产力度，5年期LPR超预期大幅调降25BP，降息幅度创LPR机制设立以来之最，以刺激居民中长期住房按揭贷款需求释放，加码稳定市场需求。此外，继1月金管总局、住建部开会推进建立城市房地产融资协调机制后，近期房地产融资协调机制正加快落地并取得积极进展。2月以来，六大国有大行以及广发、恒丰、浙商、浦发等商业银行陆续公布推进情况，仅中建农3个银行已审批金额就超过了1100亿，河南、山西、山东、湖南、内蒙古、广东等多省份披露融资协调机制落实情况。2月末金管总局、住建部披露，截至2月28日全国31个省份276个城市已建立城市融资协调机制，共提出房地产项目约6000个，商业银行快速进行项目筛选，审批通过贷款超2000亿元。根据住建部最新要求，3月15日前，地级及以上城市要建立融资协调机制，完成“白名单”推送。地方政府层面，本月54个城55次政策放松，频次环比有所增长。北京、深圳跟进松绑限购，至此一线四城均已在近期完成限购政策优化调整。02并购金融

金科主动申请重整
东方资产接手俊发2宗地块

本月21日金科向法院递交重整申请相关资料，成为首家主动发起重整的千亿房企。消息人士称：重整申请已获法院受理。2023年6月末金科正式宣布引战的消息，称长城国富有意向独立或与其他合作方组成投资联合体作为重整投资人参与金科股份的预重整。而就在此前1个月，陕西建工与金科集团高层就双方开展全面战略合作等事项向重庆市政府做了专题汇报，并得到肯定。因此，市场猜测，长城资产并非“单独行动”，可能联合陕西建工对其进行重整，以有效隔离风险、盘活资产、推动后续开发与保交付。此外，东方资产旗下的东银实业成功拿下“云南王”俊发昆明彩云城A6、A12，正式介入后续开发，2宗土地总面积超过200亩。东方资产旗下并没有专业的开发平台，后续可能会引入第三方代建入场，如去年东方资产接盘俊发的俊云峰A3地块就引入龙湖代建。彩云城项目占地面积超过千亩，共划分了11个地块，A8已交付、A18待交付，市场消息称信达可能主导开发彩云城A10、A14地块，目前还有A3、A5、A13、A15、A22等5个地块尚待开发。03行业并购

富力62亿港元出售伦敦项目抵债
万科处置加快

根据CRIC监测，2024年2月重点监测房企共涉及20笔并购交易，披露交易金额的有10笔，总交易对价约171.5亿人民币，同比增长3%、环比减少12.7%，并购热度环比有下滑。交易进展来看，本月2笔交易处于进行中状态，其中1笔披露的交易对价约62.47亿港元，即富力地产将伦敦“敦ONE”项目出售予中渝置地的实控人张松桥来抵债。根据其披露的公告，完成出售事项后，目标集团最低本金8亿美元的负债（对应62.47亿港元）将由买方提供或安排的资金悉数及最终清偿，有助减轻富力的负债及利息负担。3笔交易签署转让协议，对应的对价约45亿，其中融创近40亿出售四川文旅项目70%股权予国投中电，标的占地面积约1883亩，超9成尚未动工；雅居乐出售江苏希尔美物业及收购博尔美物业，涉资超5亿。本月金茂、华侨城、首开、中建三局、华南城等纷纷挂牌标的寻求买家，7笔交易处挂牌状态，披露的对价约39亿。此外，完成、订立框架协议、传言交涉中和终止的交易笔数分别5、1、1和1笔，其中碧桂园终止高溢价继续增持合富辉煌。本月市场关注度最高的当属万科，1月末万科将其持有的深圳高新投6.16%股权出售给深投控；2月处将上海七宝万科广场50%股权7折出售领展，交易对价23.84亿，对照标的最新整体估值70.6亿，折让幅度达26.3%；2月末万科正计划出售旗下长租公寓泊寓部分股权，参与谈判的潜在买家包括国企。接连处置旗下资产的背后，可能是为了应对上半年的偿债高峰。2024上半年是万科美元债的偿还高峰，需兑付12.3亿美元，在其美元债价格走低情况下，借新还旧基本被堵死。此外，市场持续低迷下万科当前资金链相对紧张，有市场人士称，近期管理层去北京拜访贷款机构（主要是保险公司），就2024年3月到期的非标债务展期谈判。交易标的物业类型看，本月多元化类并购额占比减少，10笔涉及商办、文旅等领域的多元化投资，披露的交易金额66.6亿，占到全部规模的38.8%，环比减少5.3pct。其中商办资产出售热度较高，万科完成出售海口及呼和浩特万达广场，金茂挂牌武汉智慧科学城商办用地。

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